Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Зверевой Е.А., Нужнова С.Г.,
при участии в заседании:
- от истца: Кузнецов А.П., доверенность от 14.06.2013;
- от ответчика: Ефремова В.А., доверенность от 27.05.2013 N 6-7-1651/3; Сысоев С.Н., доверенность от 15.01.2014 N 6-7-65/4;
- от третьих лиц: от ОАО "Сбербанк России": Брянцева О.В., доверенность от 23.10.2012 N 769; от Департамента городского имущества города Москвы: Муха М.Д., доверенность от 11.12.2013 N 33-Д-817/13, от Управления Росреестра по Москве, Комитета государственного строительного надзора по Москве, Управы Войковского района г. Москвы: представители не явились, извещены;
- рассмотрев 21 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
истца - ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ"
на постановление от 20 января 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
по делу N А40-30372/13
по иску открытого акционерного общества "Московский шлифовальный инструмент" (ОГРН: 1037739346523)
о признании права собственности на нежилое здание
к Префектуре Северного административного округа города Москвы (ОГРН: 1037739575785),
третьи лица: открытое акционерное общество "Сбербанк России", Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет государственного строительного надзора по Москве, Управа Войковского района г. Москвы,
установил:
Открытое акционерное общество "Московский шлифовальный инструмент" (далее - ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Префектуре Северного административного округа города Москвы (далее - Префектура САО г. Москвы) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 4.632,2 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет государственного строительного надзора по Москве, Управа Войковского района г. Москвы, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и третьего лица - ОАО "Сбербанк России" поддержали доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Как установлено судами, ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ" является арендатором земельного участка, общей площадью 29.315 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0003013:73, расположенного по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, вл. 7 "А", на основании договора аренды земли от 14.01.2005 N М-09-028073 сроком на 49 лет.
Распоряжением Префекта САО г. Москвы от 25.05.2007 N 3681 был утвержден протокол от 10.04.2007 N 11, которым согласована возможность строительства многофункционального делового центра на земельном участке по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, вл. 7 "А", и необходимость разработки разрешительной документации.
02.02.2010 между истцом и Имагожевым Азаматом Алихановичем был заключен договор соинвестирования N 1, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта: комплекс работ по строительству нежилого здания, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30 (далее - нежилое здание).
Промежуточным актом от 25.05.2010 N 1 к договору соинвестирования N 1 было установлено, что работы по строительству нежилого объекта произведены в полном объеме, общая площадь нежилого здания составляет 4.632,2 кв. м.
13.07.2010 Северное ТБТИ г. Москвы провело обследование нежилого объекта, подготовило экспликацию, поэтажный план. 26.07.2010 ГУП Главное архитектурно-планировочное управление было подготовлено заключение для МосгорБТИ с определением адреса нежилого объекта.
14.10.2010 был подготовлен кадастровый паспорт, согласно которому построенным объектом недвижимого имущества является: трехэтажное нежилое здание, общей площадью 4.632,2 кв. м, 2010 года постройки, с функциональным назначением "административное", находящееся по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, расположенное на земельном участке (кадастровый N 77-09-0003013-0073), предоставленном в пользование по договору долгосрочной аренды земельного участка от 14.01.2005 N М-09-028073.
Решением Магасского районного суда Республики Ингушетия от 15.09.2010 по делу N 2-2038/10 признано право собственности на нежилое здание по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, за истцом. Указанным решением установлено, что спорное здание возведено истцом за счет собственных средств и является объектом недвижимого имущества.
На основании решения Магасского районного суда Республики Ингушетия от 15.09.2010 право собственности истца зарегистрировано в ЕГРП.
В 2012 году Префектура САО г. Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании нежилого здания по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, самовольной постройкой и сносе самовольной постройки.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2012 по делу N А40-30801/12, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме. В резолютивной части решения Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2012 указано внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности истца на самовольную постройку.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.06.2013 решение от 30.07.2012 по делу N А40-30801/12 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.
Поскольку права истца на здание по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, оспорены Префектурой САО г. Москвы в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции, распоряжением Префекта САО г. Москвы от 25.05.2007 N 3681 был утвержден протокол от 10.04.2007 N 11 заседания окружной комиссии по вопросам землепользования, которым согласована возможность строительства спорного здания.
28.05.2007 истец обратился в Департамент градостроительной политики г. Москвы с просьбой о выпуске распорядительного документа, а также в ГУП Главное архитектурно-планировочное управление - с просьбой о выдаче заключения для представления в МосгорБТИ; 25.09.2007 в НИиПИ генерального плана Москвы с целью выдачи градостроительного обоснования; 25.09.2007 в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве, где было получено положительное согласование; в Управление ГИБДД для согласования дорожной сети; 06.11.2007 в Департамент земельных ресурсов города Москвы; 06.12.2007 в Мосгортранс с целью согласования дорожной сети, в Мосгосстройнадзор - письмом от 04.03.2009 N 01-04.03.09.
Однако разрешение на строительство истцом получено не было.
В материалы дела представлен отчет ЗАО "Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт организации, механизации и технической помощи строительству". Согласно отчету спорное здание представляет собой нежилое, отдельно стоящее 4-х этажное здание (включая подвал), прямоугольной формы в плане с размерами сторон в осях 24,6*48,0 м, общей площадью 4.632,2 кв. м, в том числе, в подвальном этаже 1.173,3 кв. м, на первом этаже 1.160,5 кв. м, на втором этаже 1.157,6 кв. м, на третьем этаже 1.140,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7А, стр. 30. В соответствии с принципиальным решением несущего остова, обеспечивающего общую прочность, жесткость и устойчивость, здание имеет конструктивную систему - полный каркас с металлическими балками, колоннами.
В соответствии с выводами экспертов строительные конструкции спорного здания и узлы их сопряжения выполнены с соблюдением СНиП, значительных дефектов и повреждений строительных конструкций, влияющих на общую прочность и устойчивость здания, не выявлено.
Согласно пункту 1.1 договора долгосрочной аренды земельного участка от 14.01.2005 N М-09-028073, участок предоставлен истцу под производственную деятельность.
В силу пункта 4.2 договора долгосрочной аренды земельного участка, земельный участок предоставлялся истцу без права возведения капитальных строений и сооружений только в части участков (Р3, Р4, Р5), площадью 300 кв. м.
Согласно пункту 5.1.3 договора арендатор обязался не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.
Из совокупности условий, указанных в пункте 4.2, 5.1.3 договора долгосрочной аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды содержал запрет на возведение капитальных строений только в части земельного участка (Р3, Р4, Р5), площадью 300 кв. м, и в отсутствие разрешительной документации.
Из представленных в материалы дела технического и кадастрового паспорта, спорное здание на указанной части земельного участка (Р3, Р4, Р5) не расположено.
Кроме того, дополнительным соглашением от 06.07.2012 к указанному договору долгосрочной аренды стороны исключили из договора пункт 4.2.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку земельный участок предоставлен истцу на 49 лет и договор аренды земельного участка не содержит запрета на проведение строительных работ, возведение спорного здания не противоречит целевому использованию земельного участка и не нарушает права владения ответчика на земельный участок.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд указал, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не мог стать законным собственником спорной постройки без предоставления ему участка земли в установленном порядке под возведенную постройку и без получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.
Между тем, кассационная коллегия считает, что судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанный с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить соответствующую судебную экспертизу по правилам процессуального законодательства.
По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе, получив согласие лиц, участвующих в деле, или по их ходатайству назначить соответствующую экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Суд апелляционной инстанции, подвергнув сомнению представленные истцом в подтверждение доводов о соблюдении при возведении спорной постройки требований строительных норм доказательства, тем не менее, не рассмотрел вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Таким образом, судами по существу не были рассмотрены вопросы о том, допущены ли при возведении спорной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для вывода суда о непринятии истцом надлежащих мер по легализации вышеупомянутой самовольной постройки.
Между тем, судами не был исследован вопрос о том, предпринимал ли истец меры по вводу спорного объекта в эксплуатацию, и не было установлено, соответствует ли построенный объект тем целям, на которые был выделен земельный участок в аренду.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.
Таким образом, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе, соответствуют ли спорное строение строительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, отсутствует ли при сохранении указанной самовольной постройки угроза для жизни и здоровью граждан, нарушает ли существование указанной постройки права и законные интересы смежных землепользователей. Обсудить с лицами, участвующими в деле вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы, а также проверить предпринимались ли истцом меры по вводу спорного объекта в эксплуатацию, принимал ли истец меры для оформления земельно-правовых отношений на земельный участок под строительство спорного здания, были ли представлены для данного оформления все документы, имело ли место бездействие органов исполнительной власти. Предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу исковых требований, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных в дело доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольными строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2013 года по делу N А40-30372/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
С.Г.НУЖНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 28.04.2014 N Ф05-2780/14 ПО ДЕЛУ N А40-30372/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2014 г. по делу N А40-30372/13
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,
судей: Зверевой Е.А., Нужнова С.Г.,
при участии в заседании:
- от истца: Кузнецов А.П., доверенность от 14.06.2013;
- от ответчика: Ефремова В.А., доверенность от 27.05.2013 N 6-7-1651/3; Сысоев С.Н., доверенность от 15.01.2014 N 6-7-65/4;
- от третьих лиц: от ОАО "Сбербанк России": Брянцева О.В., доверенность от 23.10.2012 N 769; от Департамента городского имущества города Москвы: Муха М.Д., доверенность от 11.12.2013 N 33-Д-817/13, от Управления Росреестра по Москве, Комитета государственного строительного надзора по Москве, Управы Войковского района г. Москвы: представители не явились, извещены;
- рассмотрев 21 апреля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
истца - ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ"
на постановление от 20 января 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
по делу N А40-30372/13
по иску открытого акционерного общества "Московский шлифовальный инструмент" (ОГРН: 1037739346523)
о признании права собственности на нежилое здание
к Префектуре Северного административного округа города Москвы (ОГРН: 1037739575785),
третьи лица: открытое акционерное общество "Сбербанк России", Департамент городского имущества города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет государственного строительного надзора по Москве, Управа Войковского района г. Москвы,
установил:
Открытое акционерное общество "Московский шлифовальный инструмент" (далее - ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Префектуре Северного административного округа города Москвы (далее - Префектура САО г. Москвы) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 4.632,2 кв. м, находящееся по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального и процессуального права.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Комитет государственного строительного надзора по Москве, Управа Войковского района г. Москвы, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца и третьего лица - ОАО "Сбербанк России" поддержали доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика и третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.
Как установлено судами, ОАО "МОСШЛИФИНСТРУМЕНТ" является арендатором земельного участка, общей площадью 29.315 кв. м, с кадастровым номером 77:09:0003013:73, расположенного по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, вл. 7 "А", на основании договора аренды земли от 14.01.2005 N М-09-028073 сроком на 49 лет.
Распоряжением Префекта САО г. Москвы от 25.05.2007 N 3681 был утвержден протокол от 10.04.2007 N 11, которым согласована возможность строительства многофункционального делового центра на земельном участке по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, вл. 7 "А", и необходимость разработки разрешительной документации.
02.02.2010 между истцом и Имагожевым Азаматом Алихановичем был заключен договор соинвестирования N 1, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта: комплекс работ по строительству нежилого здания, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30 (далее - нежилое здание).
Промежуточным актом от 25.05.2010 N 1 к договору соинвестирования N 1 было установлено, что работы по строительству нежилого объекта произведены в полном объеме, общая площадь нежилого здания составляет 4.632,2 кв. м.
13.07.2010 Северное ТБТИ г. Москвы провело обследование нежилого объекта, подготовило экспликацию, поэтажный план. 26.07.2010 ГУП Главное архитектурно-планировочное управление было подготовлено заключение для МосгорБТИ с определением адреса нежилого объекта.
14.10.2010 был подготовлен кадастровый паспорт, согласно которому построенным объектом недвижимого имущества является: трехэтажное нежилое здание, общей площадью 4.632,2 кв. м, 2010 года постройки, с функциональным назначением "административное", находящееся по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, расположенное на земельном участке (кадастровый N 77-09-0003013-0073), предоставленном в пользование по договору долгосрочной аренды земельного участка от 14.01.2005 N М-09-028073.
Решением Магасского районного суда Республики Ингушетия от 15.09.2010 по делу N 2-2038/10 признано право собственности на нежилое здание по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, за истцом. Указанным решением установлено, что спорное здание возведено истцом за счет собственных средств и является объектом недвижимого имущества.
На основании решения Магасского районного суда Республики Ингушетия от 15.09.2010 право собственности истца зарегистрировано в ЕГРП.
В 2012 году Префектура САО г. Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании нежилого здания по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, самовольной постройкой и сносе самовольной постройки.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2012 по делу N А40-30801/12, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.01.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме. В резолютивной части решения Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2012 указано внести запись в ЕГРП о прекращении права собственности истца на самовольную постройку.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.06.2013 решение от 30.07.2012 по делу N А40-30801/12 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.
Поскольку права истца на здание по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7 "А", стр. 30, оспорены Префектурой САО г. Москвы в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции, распоряжением Префекта САО г. Москвы от 25.05.2007 N 3681 был утвержден протокол от 10.04.2007 N 11 заседания окружной комиссии по вопросам землепользования, которым согласована возможность строительства спорного здания.
28.05.2007 истец обратился в Департамент градостроительной политики г. Москвы с просьбой о выпуске распорядительного документа, а также в ГУП Главное архитектурно-планировочное управление - с просьбой о выдаче заключения для представления в МосгорБТИ; 25.09.2007 в НИиПИ генерального плана Москвы с целью выдачи градостроительного обоснования; 25.09.2007 в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве, где было получено положительное согласование; в Управление ГИБДД для согласования дорожной сети; 06.11.2007 в Департамент земельных ресурсов города Москвы; 06.12.2007 в Мосгортранс с целью согласования дорожной сети, в Мосгосстройнадзор - письмом от 04.03.2009 N 01-04.03.09.
Однако разрешение на строительство истцом получено не было.
В материалы дела представлен отчет ЗАО "Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт организации, механизации и технической помощи строительству". Согласно отчету спорное здание представляет собой нежилое, отдельно стоящее 4-х этажное здание (включая подвал), прямоугольной формы в плане с размерами сторон в осях 24,6*48,0 м, общей площадью 4.632,2 кв. м, в том числе, в подвальном этаже 1.173,3 кв. м, на первом этаже 1.160,5 кв. м, на втором этаже 1.157,6 кв. м, на третьем этаже 1.140,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Старопетровский проезд, д. 7А, стр. 30. В соответствии с принципиальным решением несущего остова, обеспечивающего общую прочность, жесткость и устойчивость, здание имеет конструктивную систему - полный каркас с металлическими балками, колоннами.
В соответствии с выводами экспертов строительные конструкции спорного здания и узлы их сопряжения выполнены с соблюдением СНиП, значительных дефектов и повреждений строительных конструкций, влияющих на общую прочность и устойчивость здания, не выявлено.
Согласно пункту 1.1 договора долгосрочной аренды земельного участка от 14.01.2005 N М-09-028073, участок предоставлен истцу под производственную деятельность.
В силу пункта 4.2 договора долгосрочной аренды земельного участка, земельный участок предоставлялся истцу без права возведения капитальных строений и сооружений только в части участков (Р3, Р4, Р5), площадью 300 кв. м.
Согласно пункту 5.1.3 договора арендатор обязался не осуществлять на участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.
Из совокупности условий, указанных в пункте 4.2, 5.1.3 договора долгосрочной аренды, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды содержал запрет на возведение капитальных строений только в части земельного участка (Р3, Р4, Р5), площадью 300 кв. м, и в отсутствие разрешительной документации.
Из представленных в материалы дела технического и кадастрового паспорта, спорное здание на указанной части земельного участка (Р3, Р4, Р5) не расположено.
Кроме того, дополнительным соглашением от 06.07.2012 к указанному договору долгосрочной аренды стороны исключили из договора пункт 4.2.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку земельный участок предоставлен истцу на 49 лет и договор аренды земельного участка не содержит запрета на проведение строительных работ, возведение спорного здания не противоречит целевому использованию земельного участка и не нарушает права владения ответчика на земельный участок.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд указал, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не мог стать законным собственником спорной постройки без предоставления ему участка земли в установленном порядке под возведенную постройку и без получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.
Между тем, кассационная коллегия считает, что судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанный с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить соответствующую судебную экспертизу по правилам процессуального законодательства.
По смыслу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд вправе, получив согласие лиц, участвующих в деле, или по их ходатайству назначить соответствующую экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.
Суд апелляционной инстанции, подвергнув сомнению представленные истцом в подтверждение доводов о соблюдении при возведении спорной постройки требований строительных норм доказательства, тем не менее, не рассмотрел вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Таким образом, судами по существу не были рассмотрены вопросы о том, допущены ли при возведении спорной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также создает ли она угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений, отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для вывода суда о непринятии истцом надлежащих мер по легализации вышеупомянутой самовольной постройки.
Между тем, судами не был исследован вопрос о том, предпринимал ли истец меры по вводу спорного объекта в эксплуатацию, и не было установлено, соответствует ли построенный объект тем целям, на которые был выделен земельный участок в аренду.
Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.
Таким образом, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе, соответствуют ли спорное строение строительным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, санитарно-гигиеническим требованиям, отсутствует ли при сохранении указанной самовольной постройки угроза для жизни и здоровью граждан, нарушает ли существование указанной постройки права и законные интересы смежных землепользователей. Обсудить с лицами, участвующими в деле вопрос о назначении соответствующей судебной экспертизы, а также проверить предпринимались ли истцом меры по вводу спорного объекта в эксплуатацию, принимал ли истец меры для оформления земельно-правовых отношений на земельный участок под строительство спорного здания, были ли представлены для данного оформления все документы, имело ли место бездействие органов исполнительной власти. Предложить лицам, участвующим в деле, представить все имеющиеся у них доказательства, подтверждающие их доводы или возражения по существу исковых требований, исследовать и оценить относимость и допустимость всех представленных в дело доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольными строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2014 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 03 октября 2013 года по делу N А40-30372/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
В.В.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
С.Г.НУЖНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)