Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя заявителя Карандина Д.В., действующего на основании доверенности от 08.05.2013,
представителя ответчика Багина Д.Г., действующего на основании доверенности от 28.12.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 по делу N А28-12841/2013, принятое судом в составе судьи Агалаковой Н.В.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Суднева Дмитрия Витальевича (ОГРН: 304434521700032, ИНН 434537324832)
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова ((ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978, место нахождения: г. Киров, ул. Воровского, д. 39)
о признании незаконными действий по одностороннему отказу от договора,
установил:
индивидуальный предприниматель Суднев Дмитрий Витальевич (далее - истец, ИП Суднев Д.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительной односторонней сделки Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) по отказу от исполнения договора от 23.04.2008 N 56065 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 до окончания срока действия разрешения на строительство объекта. Решением Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительной одностороннюю сделку Департамента по отказу от договора аренды от 23.04.2008 N 56065 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, которая выразилась в направлении ответчиком в адрес истца письма от 23.07.2013 N 10275-01-05, а также в направлении сведений в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление Росреестра) от 05.11.2013 N 14773-01-05 об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Суд применил последствия недействительности односторонней сделки Департамента в виде внесения Управлением Росреестра в ЕГРП сведений об обременении вышеуказанного земельного участка правом аренды предпринимателя на основании договора аренды от 23.04.2008 N 56065.
Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению Департамента, выводы суда первой инстанции о незаконности прекращения договора аренды противоречат положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также ответчик приводит доводы о наличии безусловных оснований для отмены принятого судебного акта, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, поскольку суд принял решение о правах и обязанностях Управления Росреестра, не привлеченного к участию в деле. Кроме того Департамент считает, что применение судом последствий в виде внесения в ЕГРП сведений об обременении земельного участка правом аренды в отношении договора, заключенного на неопределенный срок, противоречит ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ.
ИП Суднев Д.В. в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов Департамента, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Подробно позиции сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее и поддержаны представителями в судебном заседании.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (также по тексту - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 23.04.2008 N 56065 аренды земельного участка (далее - договор аренды), согласно пунктам 1.1 - 1.3 которого ответчик предоставляет в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000170:76 площадью 2676 кв. м по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, с разрешенным использованием - размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, с целью размещения здания торгово-складского назначения (строительство). Пунктом 4.1. договора аренды определен срок его действия - с 01.04.2008 по 31.03.2012 (т. 1, л.д. 16). Государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по договору аренды произведена 03.07.2008.
17.09.2008 постановлением Администрации МО "Город Киров" N 3630-П утвержден градостроительный план N RU 43306000-469 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76.
Распоряжением администрации МО "Город Киров" (далее - Администрация) от 12.07.2010 N 1152-зр в градостроительный план N RU 43306000-469 внесены изменения, касающиеся места допустимого размещения зданий, строений, сооружений с ограничением для прохода и проезда через земельный участок, инженерных сетей, соблюдения противопожарных расстояний в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", градостроительного регламента земельного участка в границах территориальной зоны Ц-2П, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Киров", утвержденными решением Кировской городской Думы от 29.04.2009 N 28/10, а также технических условий, выданных 23.05.2007, 30.04.2008, 29.05.2009 МУП "Горэлектросеть", 06.04.2006, 16.04.2008 РКС "Кировские коммунальные системы", от 24.06.2008 ОАО "Кировские коммунальные системы", 21.03.2006 МУП "Кировсвет".
30.03.2012 Администрацией выдано разрешение N RU 43306000-046 на строительство объекта капитального строительства-здания торгово-складского назначения на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б сроком действия до 30.12.2015.
07.02.2012 между ИП Судневым Д.В. и КОГУП "Облкоммунсервис" заключен договор подряда N 1/Б о выполнении комплекса работ по переносу сетей коммуникаций по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б в соответствии с проектной документацией. Дополнительным соглашением к договору подряда от 07.02.2012 N 1/Б от 20.07.2012 в связи с сезонным характером выполняемых работ увеличен срок выполнения таких работ до 20.07.2013.
11.03.2013 ИП Суднев Д.В. и Департамент подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 N 56065 в части установления срока начала строительства объекта, а именно договор дополнен пунктом 3.2.16, согласно которому предприниматель обязан начать строительство в течение трех месяцев с момента государственной регистрации соглашения, пунктом 6.2. договора аренды предоставлены полномочия расторжения договора по инициативе Департамента при неисполнении пунктов 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.16 договора. Государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по договору N 56065 с дополнительным соглашением от 11.03.2013 произведена 15.04.2013.
15.03.2013 ИП Суднев Д.В. и ООО СК "Стройцентраль" заключили договор подряда N 06/13 о выполнении работ по устройству сборных фундаментов здания торгово-складского назначения, начало выполнения работ - 10.07.2013, окончание - 20.12.2013. О строительных работах по договору подряда от 15.03.2013 N 06/13 представлены акты о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3.
22.05.2013 предпринимателю выданы технические условия ОАО "Кировские коммунальные системы" на подключение к сетям (водопровода, канализации) объекта капитального строительства по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б.
28.05.2013 истцом заключен договор подряда N 24 с ООО "ВЭНТА" о переносе воздушной ЛЭП в зоне застройки в соответствии с техническими условиями N 158/13, выданными МУП "Кировсвет" 21.03.2013 взамен ранее выданных ТУ 31/06.
09.07.2013 сотрудниками Администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 отсутствуют объекты строительства.
23.07.2013 Департамент направил предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды на основании части 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление получено ИП Судневым Д.В. 02.08.2013.
05.11.2013 Департаментом в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области направлено сообщение о необходимости погашения регистрационной записи об обременении земельного участка право аренды по договору аренды.
На момент рассмотрения спора судом первой инстанции в ЕГРП внесены изменения о прекращении действия обременения земельного участка правом аренды ИП Суднева Д.В. на основании договора аренды.
Полагая, что ответчик в отсутствие доказательств неиспользования предпринимателем спорного земельного участка в одностороннем порядке прекратил действие договора аренды до истечения срока действия разрешения на строительство при наличии доказательств освоения земельного участка и осуществления на нем строительных работ, ИП Суднев Д.В. обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Арбитражный суд Кировской области, при принятии решения руководствовался положениями статей 1, 3, 22, 30 - 32, 45, 46 ЗК РФ, статей 167, 610, 621 ГК РФ, статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Между тем в соответствии с абзацем 13 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной, в том числе неразграниченной собственности, или в муниципальной собственности, в аренду для строительства объектов капитального строительства осуществляется в специальном порядке, установленном статьями 30 - 32 ЗК РФ.
После предоставления заинтересованному лицу-застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 ГСК РФ и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству, то есть его освоения, застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством. В целях учета указанных особенностей законодатель в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой истцом сделки, предусмотрел норму, согласно которой аренда земельного участка, предназначенного для строительства, может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования данного земельного участка в целях строительства в течение трех лет. Кроме того, в соответствии с названной нормой в указанный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время, необходимое для подготовки данного участка для строительства, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование. При этом следует иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 51 ГСК РФ по общему правилу строительство объекта капитального строительства может быть начато и осуществляться только при наличии разрешения на строительство, выдаваемого компетентным органом местного самоуправления. В этой связи отсутствие у арендатора-застройщика полученного в установленном порядке разрешения на строительство объекта на выбранном и арендуемом земельном участке является обстоятельством, исключающим использование данного земельного участка по назначению, то есть осуществление на нем строительно-монтажных работ. Таким образом, по смыслу приведенных выше норм ст. 46 ЗК РФ и ст. 51 ГСК РФ в их системном толковании трехгодичный срок использования по назначению земельного участка, предоставленного в аренду для строительства объекта капитального строительства, подлежит исчислению с даты выдачи арендатору-застройщику компетентным органом местного самоуправления разрешения на строительство.
Как следует из материалов данного дела 23.04.2008 Департамент и ИП Суднев Д.В. заключили договор N 56065 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 площадью 2676 кв. м, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, для строительства здания торгово-складского назначения (строительство) сроком действия по 31.03.2012. По истечении срока действия указанного договора его действие в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ возобновилось на неопределенный срок. Письмом от 23.07.2013 уведомил предпринимателя об отказе от названного выше договора аренды, сославшись на нормы п. 2 ст. 46 ЗК РФ и п. 2 ст. 610 ГК РФ. При этом судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается тот факт, что до направления указанного письма об отказе от договора, ИП Суднев Д.В., являющийся застройщиком арендуемого им земельного участка, совершал действия, направленные на освоение данного земельного участка. В частности, в период действия договора предпринимателем 15.03.2013 заключен договор подряда на выполнение работ по устройству сборных железобетонных фундаментов, подготовлен локальный сметный расчет; дополнительным соглашением от 20.07.2012 N 1 к договору подряда от 07.02.2012 N 1/Б предпринимателем и КОГУП "Облкоммунсервис" определено, что сезонные работы по переносу сетей коммуникаций должны быть завершены по состоянию на 20.07.2013; техусловиями ОАО "Кировские коммунальные системы" от 22.05.2013 определен порядок подключения объекта к сетям ОАО "Кировские коммунальные системы"; до 10.07.2013 подрядной организацией ООО "ВЭНТА" на основании договора подряда от 28.05.2013 N 24 произведены работы по переносу воздушной линии ЛЭП в районе застройки, акт по форме КС-2 подписан сторонами 10.07.2013. Кроме того, начиная с 10.07.2013, ООО "Стройцентраль" на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 осуществлялись строительные работы по договору от 15.03.2013 N 06/13, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты выполненных работ по форме КС-2, работы истцом приняты. Названные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ИП Суднев Д.В. осуществлял действия по освоению арендуемого земельного участка.
Между тем разрешение на строительство объекта на арендуемом ИП Судневым Д.В. земельном участке было выдано предпринимателю Администрацией г. Кирова лишь 30.03.2012 со сроком действия до 30.12.2015. В этой связи возможность использовать арендуемый на основании договора аренды от 23.04.2008 земельный участок по назначению возникла у ИП Суднева Д.В. только после 30.03.2012. Соответственно предусмотренный п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ трехлетний срок, окончание которого дает арендодателю право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного ИП Судневу Д.В., истекает 30.03.2015. Более того, согласно соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключенному между Департаментом и ИП Судневым Д.В. 11.03.2013 установлен конкретный срок начала строительства объекта- в течение трех месяцев со дня государственной регистрации данного соглашения, то есть с 15.04.2013.
При таких обстоятельствах односторонний отказ Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от договора аренды земельного участка от 23.04.2008 N 560657, заключенного с ИП Судневым Д.В., содержащийся в уведомлении указанного органа от 23.07.2013, при отсутствии оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ не соответствует положениям абзаца 13 ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 3, пункту 4 ч. 2 ст. 46 (в редакции по состоянию на 23.07.2013) ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ обоснованно признан арбитражным судом первой инстанции недействительной сделкой. Указанный отказ ответчика от договора создает заявителю препятствия в дальнейшем использовании арендуемого земельного участка для строительства объекта капитального строительства при наличии действующего разрешения на строительство и при отсутствии законных оснований для создания таких препятствий.
Доводы апелляционной жалобы о праве Департамента как арендодателя отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного с предпринимателем, на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм ГК и ЗК РФ. Правило о возможности одностороннего расторжении арендодателем договора аренды земельного участка, предусмотренное п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, является специальным применительно к земельным участкам, переданным в аренду для строительства, и имеет приоритет перед общими правилами расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренными нормами ГК РФ, в том числе ст. 610 ГК РФ.
Содержащийся в апелляционной жалобе Департамента довод о нарушении судом первой инстанции положений ст. 167 ГК РФ в части применения последствий недействительности сделки в виде возложения на Управление Росреестра по Кировской области, не привлеченного к участию в деле, обязанности по внесению в ЕГРП сведений об обременении земельного участка правом аренды ИП Суднева Д.В. и о наличии в этой связи основания для отмены указанного решения, предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, подлежит отклонению в связи со следующим.
В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ суд вправе по требованию стороны сделки либо по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки. Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом деле арбитражный суд первой инстанции в нарушение положений ст. 167 ГК РФ применил последствия недействительности сделки не в отношении стороны этой сделки, а в отношении третьего лица-Управления Росреестра по Кировской области является несостоятельным. Возложение судом на Управление Росреестра по Кировской области обязанности внести в ЕГРП сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по существу направлено на восстановление действия расторгнутого ответчиком в одностороннем порядке договора аренды от 23.04.2008, то есть касается именно сторон данной сделки, их прав и обязанностей. Управление Росреестра по Кировской области не является участником указанных гражданско-правовых отношений, не имеет в рамках рассматриваемого спора материально-правового интереса, а выступает лишь в качестве государственного органа, обязанного в силу требований ст. 16 АПК РФ, ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исполнить решение суда в части применения последствий недействительной сделки. В этой связи у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали и предусмотренные ч. 1 ст. 51 АПК РФ процессуально-правовые основания для привлечения указанного государственного органа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Довод апелляционной жалобы о несоответствии решения арбитражного суда положениям ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ в части применения последствий недействительной сделки арбитражным апелляционным судом также отклоняется, поскольку решение суда в указанной части направлено на восстановление положения, существовавшего на момент одностороннего расторжения ответчиком договора аренды земельного участка, право аренды в отношении которого на тот момент было зарегистрировано в ЕГРП.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 по делу N А28-12841/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.БУТОРИНА
Г.Г.ИВШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.05.2014 N 02АП-2218/2014 ПО ДЕЛУ N А28-12841/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2014 г. по делу N А28-12841/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2014 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кононова П.И.,
судей Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,
при участии в судебном заседании:
представителя заявителя Карандина Д.В., действующего на основании доверенности от 08.05.2013,
представителя ответчика Багина Д.Г., действующего на основании доверенности от 28.12.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 по делу N А28-12841/2013, принятое судом в составе судьи Агалаковой Н.В.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Суднева Дмитрия Витальевича (ОГРН: 304434521700032, ИНН 434537324832)
к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова ((ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978, место нахождения: г. Киров, ул. Воровского, д. 39)
о признании незаконными действий по одностороннему отказу от договора,
установил:
индивидуальный предприниматель Суднев Дмитрий Витальевич (далее - истец, ИП Суднев Д.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительной односторонней сделки Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) по отказу от исполнения договора от 23.04.2008 N 56065 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 до окончания срока действия разрешения на строительство объекта. Решением Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции признал недействительной одностороннюю сделку Департамента по отказу от договора аренды от 23.04.2008 N 56065 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, которая выразилась в направлении ответчиком в адрес истца письма от 23.07.2013 N 10275-01-05, а также в направлении сведений в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление Росреестра) от 05.11.2013 N 14773-01-05 об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Суд применил последствия недействительности односторонней сделки Департамента в виде внесения Управлением Росреестра в ЕГРП сведений об обременении вышеуказанного земельного участка правом аренды предпринимателя на основании договора аренды от 23.04.2008 N 56065.
Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению Департамента, выводы суда первой инстанции о незаконности прекращения договора аренды противоречат положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Также ответчик приводит доводы о наличии безусловных оснований для отмены принятого судебного акта, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, поскольку суд принял решение о правах и обязанностях Управления Росреестра, не привлеченного к участию в деле. Кроме того Департамент считает, что применение судом последствий в виде внесения в ЕГРП сведений об обременении земельного участка правом аренды в отношении договора, заключенного на неопределенный срок, противоречит ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ.
ИП Суднев Д.В. в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов Департамента, просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Подробно позиции сторон изложены в апелляционной жалобе и отзыве на нее и поддержаны представителями в судебном заседании.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (также по тексту - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор от 23.04.2008 N 56065 аренды земельного участка (далее - договор аренды), согласно пунктам 1.1 - 1.3 которого ответчик предоставляет в аренду земельный участок с кадастровым номером 43:40:000170:76 площадью 2676 кв. м по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, с разрешенным использованием - размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, с целью размещения здания торгово-складского назначения (строительство). Пунктом 4.1. договора аренды определен срок его действия - с 01.04.2008 по 31.03.2012 (т. 1, л.д. 16). Государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по договору аренды произведена 03.07.2008.
17.09.2008 постановлением Администрации МО "Город Киров" N 3630-П утвержден градостроительный план N RU 43306000-469 земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76.
Распоряжением администрации МО "Город Киров" (далее - Администрация) от 12.07.2010 N 1152-зр в градостроительный план N RU 43306000-469 внесены изменения, касающиеся места допустимого размещения зданий, строений, сооружений с ограничением для прохода и проезда через земельный участок, инженерных сетей, соблюдения противопожарных расстояний в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", градостроительного регламента земельного участка в границах территориальной зоны Ц-2П, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Киров", утвержденными решением Кировской городской Думы от 29.04.2009 N 28/10, а также технических условий, выданных 23.05.2007, 30.04.2008, 29.05.2009 МУП "Горэлектросеть", 06.04.2006, 16.04.2008 РКС "Кировские коммунальные системы", от 24.06.2008 ОАО "Кировские коммунальные системы", 21.03.2006 МУП "Кировсвет".
30.03.2012 Администрацией выдано разрешение N RU 43306000-046 на строительство объекта капитального строительства-здания торгово-складского назначения на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б сроком действия до 30.12.2015.
07.02.2012 между ИП Судневым Д.В. и КОГУП "Облкоммунсервис" заключен договор подряда N 1/Б о выполнении комплекса работ по переносу сетей коммуникаций по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б в соответствии с проектной документацией. Дополнительным соглашением к договору подряда от 07.02.2012 N 1/Б от 20.07.2012 в связи с сезонным характером выполняемых работ увеличен срок выполнения таких работ до 20.07.2013.
11.03.2013 ИП Суднев Д.В. и Департамент подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды от 23.04.2008 N 56065 в части установления срока начала строительства объекта, а именно договор дополнен пунктом 3.2.16, согласно которому предприниматель обязан начать строительство в течение трех месяцев с момента государственной регистрации соглашения, пунктом 6.2. договора аренды предоставлены полномочия расторжения договора по инициативе Департамента при неисполнении пунктов 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14, 3.2.16 договора. Государственная регистрация обременения земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по договору N 56065 с дополнительным соглашением от 11.03.2013 произведена 15.04.2013.
15.03.2013 ИП Суднев Д.В. и ООО СК "Стройцентраль" заключили договор подряда N 06/13 о выполнении работ по устройству сборных фундаментов здания торгово-складского назначения, начало выполнения работ - 10.07.2013, окончание - 20.12.2013. О строительных работах по договору подряда от 15.03.2013 N 06/13 представлены акты о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме КС-3.
22.05.2013 предпринимателю выданы технические условия ОАО "Кировские коммунальные системы" на подключение к сетям (водопровода, канализации) объекта капитального строительства по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б.
28.05.2013 истцом заключен договор подряда N 24 с ООО "ВЭНТА" о переносе воздушной ЛЭП в зоне застройки в соответствии с техническими условиями N 158/13, выданными МУП "Кировсвет" 21.03.2013 взамен ранее выданных ТУ 31/06.
09.07.2013 сотрудниками Администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 отсутствуют объекты строительства.
23.07.2013 Департамент направил предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды на основании части 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление получено ИП Судневым Д.В. 02.08.2013.
05.11.2013 Департаментом в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области направлено сообщение о необходимости погашения регистрационной записи об обременении земельного участка право аренды по договору аренды.
На момент рассмотрения спора судом первой инстанции в ЕГРП внесены изменения о прекращении действия обременения земельного участка правом аренды ИП Суднева Д.В. на основании договора аренды.
Полагая, что ответчик в отсутствие доказательств неиспользования предпринимателем спорного земельного участка в одностороннем порядке прекратил действие договора аренды до истечения срока действия разрешения на строительство при наличии доказательств освоения земельного участка и осуществления на нем строительных работ, ИП Суднев Д.В. обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Арбитражный суд Кировской области, при принятии решения руководствовался положениями статей 1, 3, 22, 30 - 32, 45, 46 ЗК РФ, статей 167, 610, 621 ГК РФ, статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Между тем в соответствии с абзацем 13 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.
В силу ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством. Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.
Предоставление физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной, в том числе неразграниченной собственности, или в муниципальной собственности, в аренду для строительства объектов капитального строительства осуществляется в специальном порядке, установленном статьями 30 - 32 ЗК РФ.
После предоставления заинтересованному лицу-застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 ГСК РФ и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству, то есть его освоения, застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство. Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством. В целях учета указанных особенностей законодатель в пункте 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой истцом сделки, предусмотрел норму, согласно которой аренда земельного участка, предназначенного для строительства, может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования данного земельного участка в целях строительства в течение трех лет. Кроме того, в соответствии с названной нормой в указанный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время, необходимое для подготовки данного участка для строительства, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование. При этом следует иметь в виду, что в силу ч. 2 ст. 51 ГСК РФ по общему правилу строительство объекта капитального строительства может быть начато и осуществляться только при наличии разрешения на строительство, выдаваемого компетентным органом местного самоуправления. В этой связи отсутствие у арендатора-застройщика полученного в установленном порядке разрешения на строительство объекта на выбранном и арендуемом земельном участке является обстоятельством, исключающим использование данного земельного участка по назначению, то есть осуществление на нем строительно-монтажных работ. Таким образом, по смыслу приведенных выше норм ст. 46 ЗК РФ и ст. 51 ГСК РФ в их системном толковании трехгодичный срок использования по назначению земельного участка, предоставленного в аренду для строительства объекта капитального строительства, подлежит исчислению с даты выдачи арендатору-застройщику компетентным органом местного самоуправления разрешения на строительство.
Как следует из материалов данного дела 23.04.2008 Департамент и ИП Суднев Д.В. заключили договор N 56065 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 площадью 2676 кв. м, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Производственная, д. 27Б, для строительства здания торгово-складского назначения (строительство) сроком действия по 31.03.2012. По истечении срока действия указанного договора его действие в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ возобновилось на неопределенный срок. Письмом от 23.07.2013 уведомил предпринимателя об отказе от названного выше договора аренды, сославшись на нормы п. 2 ст. 46 ЗК РФ и п. 2 ст. 610 ГК РФ. При этом судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается тот факт, что до направления указанного письма об отказе от договора, ИП Суднев Д.В., являющийся застройщиком арендуемого им земельного участка, совершал действия, направленные на освоение данного земельного участка. В частности, в период действия договора предпринимателем 15.03.2013 заключен договор подряда на выполнение работ по устройству сборных железобетонных фундаментов, подготовлен локальный сметный расчет; дополнительным соглашением от 20.07.2012 N 1 к договору подряда от 07.02.2012 N 1/Б предпринимателем и КОГУП "Облкоммунсервис" определено, что сезонные работы по переносу сетей коммуникаций должны быть завершены по состоянию на 20.07.2013; техусловиями ОАО "Кировские коммунальные системы" от 22.05.2013 определен порядок подключения объекта к сетям ОАО "Кировские коммунальные системы"; до 10.07.2013 подрядной организацией ООО "ВЭНТА" на основании договора подряда от 28.05.2013 N 24 произведены работы по переносу воздушной линии ЛЭП в районе застройки, акт по форме КС-2 подписан сторонами 10.07.2013. Кроме того, начиная с 10.07.2013, ООО "Стройцентраль" на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000170:76 осуществлялись строительные работы по договору от 15.03.2013 N 06/13, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела акты выполненных работ по форме КС-2, работы истцом приняты. Названные фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что ИП Суднев Д.В. осуществлял действия по освоению арендуемого земельного участка.
Между тем разрешение на строительство объекта на арендуемом ИП Судневым Д.В. земельном участке было выдано предпринимателю Администрацией г. Кирова лишь 30.03.2012 со сроком действия до 30.12.2015. В этой связи возможность использовать арендуемый на основании договора аренды от 23.04.2008 земельный участок по назначению возникла у ИП Суднева Д.В. только после 30.03.2012. Соответственно предусмотренный п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ трехлетний срок, окончание которого дает арендодателю право на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного ИП Судневу Д.В., истекает 30.03.2015. Более того, согласно соглашению о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключенному между Департаментом и ИП Судневым Д.В. 11.03.2013 установлен конкретный срок начала строительства объекта- в течение трех месяцев со дня государственной регистрации данного соглашения, то есть с 15.04.2013.
При таких обстоятельствах односторонний отказ Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова от договора аренды земельного участка от 23.04.2008 N 560657, заключенного с ИП Судневым Д.В., содержащийся в уведомлении указанного органа от 23.07.2013, при отсутствии оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 46 ЗК РФ не соответствует положениям абзаца 13 ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 3, пункту 4 ч. 2 ст. 46 (в редакции по состоянию на 23.07.2013) ЗК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ обоснованно признан арбитражным судом первой инстанции недействительной сделкой. Указанный отказ ответчика от договора создает заявителю препятствия в дальнейшем использовании арендуемого земельного участка для строительства объекта капитального строительства при наличии действующего разрешения на строительство и при отсутствии законных оснований для создания таких препятствий.
Доводы апелляционной жалобы о праве Департамента как арендодателя отказаться от договора аренды земельного участка, заключенного с предпринимателем, на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ, подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм ГК и ЗК РФ. Правило о возможности одностороннего расторжении арендодателем договора аренды земельного участка, предусмотренное п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, является специальным применительно к земельным участкам, переданным в аренду для строительства, и имеет приоритет перед общими правилами расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, предусмотренными нормами ГК РФ, в том числе ст. 610 ГК РФ.
Содержащийся в апелляционной жалобе Департамента довод о нарушении судом первой инстанции положений ст. 167 ГК РФ в части применения последствий недействительности сделки в виде возложения на Управление Росреестра по Кировской области, не привлеченного к участию в деле, обязанности по внесению в ЕГРП сведений об обременении земельного участка правом аренды ИП Суднева Д.В. и о наличии в этой связи основания для отмены указанного решения, предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, подлежит отклонению в связи со следующим.
В соответствии с положениями ст. 166 ГК РФ суд вправе по требованию стороны сделки либо по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки. Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом деле арбитражный суд первой инстанции в нарушение положений ст. 167 ГК РФ применил последствия недействительности сделки не в отношении стороны этой сделки, а в отношении третьего лица-Управления Росреестра по Кировской области является несостоятельным. Возложение судом на Управление Росреестра по Кировской области обязанности внести в ЕГРП сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000170:76 правом аренды ИП Суднева Д.В. по существу направлено на восстановление действия расторгнутого ответчиком в одностороннем порядке договора аренды от 23.04.2008, то есть касается именно сторон данной сделки, их прав и обязанностей. Управление Росреестра по Кировской области не является участником указанных гражданско-правовых отношений, не имеет в рамках рассматриваемого спора материально-правового интереса, а выступает лишь в качестве государственного органа, обязанного в силу требований ст. 16 АПК РФ, ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исполнить решение суда в части применения последствий недействительной сделки. В этой связи у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали и предусмотренные ч. 1 ст. 51 АПК РФ процессуально-правовые основания для привлечения указанного государственного органа к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Довод апелляционной жалобы о несоответствии решения арбитражного суда положениям ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ в части применения последствий недействительной сделки арбитражным апелляционным судом также отклоняется, поскольку решение суда в указанной части направлено на восстановление положения, существовавшего на момент одностороннего расторжения ответчиком договора аренды земельного участка, право аренды в отношении которого на тот момент было зарегистрировано в ЕГРП.
Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 АПК РФ, для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 30.01.2014 по делу N А28-12841/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
П.И.КОНОНОВ
Судьи
Г.Г.БУТОРИНА
Г.Г.ИВШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)