Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей С.В. Гуцалюк, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "Сфера",
апелляционное производство N 05АП-7615/2014
на решение от 15.04.2014
судьи В.Н. Джавашвили
по делу N А59-81/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительно - коммерческая фирма "Сфера" (ИНН 6501085380, ОГРН 1026500529131, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 18.10.2002)
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ИНН 6500000761, ОГРН 1026500520364, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.08.2002)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Призма"
о признании незаконным решения, оформленного письмом от 04.10.2013 N 04-7989/13,
при участии в заседании:
- от заявителя: представитель И.В. Смирнова (паспорт, доверенность от 17.01.2014 N 03/14);
- от Министерства: представитель А.М. Полунина (паспорт, доверенность от 31.03.2014);
- от третьего лица: не явились, уведомлены надлежаще;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительно - коммерческая фирма "Сфера" (далее по тексту - "заявитель", "общество") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее по тексту - "Министерство") о признании незаконными действия (бездействия), выраженных в отказе, оформленном письмом от 04.10.2013 N 04-7989/13, от внесения изменений в договор аренды земельного участка от 27.02.2012 N 01500 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:142 на разрешенное использование "для строительства малоэтажных жилых домов", и об обязании Министерства внести такие изменения в договор аренды.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Призма".
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя указанное решение в апелляционном порядке, заявитель считает, что основания для отказа во внесении изменений в договор аренды у Министерства отсутствовали. Пояснил, что в настоящее время органом кадастрового учета внесены изменения в сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, и разрешенным использованием земельного участка является "для строительства малоэтажных жилых домов", что подтверждается кадастровым паспортом данного земельного участка. Оснований для проведения аукциона на право аренды спорного земельного участка в целях предоставления его для строительства жилых объектов не усматривает, так как отношения, связанные с арендой земельного участка, между заявителем и Министерством уже возникли и оснований для прекращения договора аренды не имеется.
Министерство в письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, по доводам апелляционной жалобы возразило. Считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение суда отмене или изменению не подлежит.
Третье лицом в письменном отзыве, переданном через канцелярию суда, доводы апелляционной жалобы поддержало. Считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального права.
В судебное заседание третье лицо не явилось, о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлено надлежаще. На основании статей 156, 266 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.
Земельный участок площадью 3042 кв. м с кадастровым номером 65:01:0503002:142, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, южная сторона, ул. Зима, севернее реки "Зима", был сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "для строительства объекта "торгово-обслуживающий комплекс".
На основании договора аренды от 27.02.2012 N 01500 указанный земельный участок передан в аренду ООО "Нобиле" на срок с 27.02.2014 по 07.08.2014 для строительства торгово-обслуживающего комплекса.
Соглашением от 19.07.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы заявителю.
11.09.2013 заявитель обратился в Министерство с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:142 с вида "для строительства объекта "торгово-обслуживающий комплекс" на вид "для строительства малоэтажных жилых домов" и о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
Письмом от 04.10.2013 N 04-7989/13 Министерство отказало во внесении изменений в договор аренды, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Не согласившись с действиями Министерства и посчитав их нарушающими права и законные интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
Статьей 30 Кодекса предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта установлен пунктом 5 данной статьи и включает в себя:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31 Кодекса).
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Кодекса).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Кодекса).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Кодекса).
По правилам пункта 8 статьи 31 и пунктов 1, 2 статьи 32 Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами, и последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Коллегией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0503002:142 был выбран по заявлению ООО "Нобиле" и сформирован для строительства торгово-обслуживающего комплекса. Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области от 24.12.2008 N 1454-р ООО "Нобиле" предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт выбора соответствующего земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Следовательно, спорный земельный участок может быть предоставлен только для целей, для которых он был сформирован - для строительства торгово-обслуживающего комплекса. Иной подход к правовому статусу земельного участка противоречит смыслу статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и предусмотренной данной статьей процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Из заявления, поданного в Министерство, следует, что общество планирует использовать земельный участок под строительство малоэтажных жилых домов, что не соответствует целям, для которых земельный участок с кадастровым номером 65:01:0503002:142 был образован.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. При этом арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. По правилам пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - "ГК РФ") арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с Министерством как лицом, уполномоченным на распоряжение землей, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды от 27.02.2012 N 01500 является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства торгово-обслуживающего комплекса". То есть, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В данном случае воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не должна рассматриваться как абсолютная и не может ущемлять права Министерства как представителя собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у Министерства как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Поскольку заявитель планирует использовать спорный земельный участок для жилищного строительства, его предоставление должно производиться с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу требований пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства без проведения аукциона, коллегия приходит к выводу о том, что внесение изменений в договор аренды от 27.02.2012 N 01500 без соблюдения процедуры, предусмотренной пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, является незаконным.
Доводы заявителя об обратном, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном применении норм материального права и не учитывают правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по указанному вопросу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания действий Министерства незаконными, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы коллегия относит на заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанной с ее подачей, в размере 1000 руб.
В остальной части государственная пошлина, излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату из федерального бюджета в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.04.2014 по делу N А59-81/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительно - коммерческая фирма "Сфера" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей, излишне уплаченную за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению от 12.05.2014 N 2463. Выдать справку на возврат госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2014 N 05АП-7615/2014 ПО ДЕЛУ N А59-81/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2014 г. N 05АП-7615/2014
Дело N А59-81/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 10 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2014 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей С.В. Гуцалюк, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания И.В. Ауловой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-коммерческая фирма "Сфера",
апелляционное производство N 05АП-7615/2014
на решение от 15.04.2014
судьи В.Н. Джавашвили
по делу N А59-81/2014 Арбитражного суда Сахалинской области
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительно - коммерческая фирма "Сфера" (ИНН 6501085380, ОГРН 1026500529131, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 18.10.2002)
к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (ИНН 6500000761, ОГРН 1026500520364, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 23.08.2002)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Призма"
о признании незаконным решения, оформленного письмом от 04.10.2013 N 04-7989/13,
при участии в заседании:
- от заявителя: представитель И.В. Смирнова (паспорт, доверенность от 17.01.2014 N 03/14);
- от Министерства: представитель А.М. Полунина (паспорт, доверенность от 31.03.2014);
- от третьего лица: не явились, уведомлены надлежаще;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Строительно - коммерческая фирма "Сфера" (далее по тексту - "заявитель", "общество") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее по тексту - "Министерство") о признании незаконными действия (бездействия), выраженных в отказе, оформленном письмом от 04.10.2013 N 04-7989/13, от внесения изменений в договор аренды земельного участка от 27.02.2012 N 01500 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:142 на разрешенное использование "для строительства малоэтажных жилых домов", и об обязании Министерства внести такие изменения в договор аренды.
Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Призма".
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 15.04.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Обжалуя указанное решение в апелляционном порядке, заявитель считает, что основания для отказа во внесении изменений в договор аренды у Министерства отсутствовали. Пояснил, что в настоящее время органом кадастрового учета внесены изменения в сведения о земельном участке, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, и разрешенным использованием земельного участка является "для строительства малоэтажных жилых домов", что подтверждается кадастровым паспортом данного земельного участка. Оснований для проведения аукциона на право аренды спорного земельного участка в целях предоставления его для строительства жилых объектов не усматривает, так как отношения, связанные с арендой земельного участка, между заявителем и Министерством уже возникли и оснований для прекращения договора аренды не имеется.
Министерство в письменном отзыве, поддержанном представителем в судебном заседании, по доводам апелляционной жалобы возразило. Считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение суда отмене или изменению не подлежит.
Третье лицом в письменном отзыве, переданном через канцелярию суда, доводы апелляционной жалобы поддержало. Считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального права.
В судебное заседание третье лицо не явилось, о дате и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлено надлежаще. На основании статей 156, 266 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие третьего лица.
Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, коллегия установила следующее.
Земельный участок площадью 3042 кв. м с кадастровым номером 65:01:0503002:142, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, южная сторона, ул. Зима, севернее реки "Зима", был сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "для строительства объекта "торгово-обслуживающий комплекс".
На основании договора аренды от 27.02.2012 N 01500 указанный земельный участок передан в аренду ООО "Нобиле" на срок с 27.02.2014 по 07.08.2014 для строительства торгово-обслуживающего комплекса.
Соглашением от 19.07.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы заявителю.
11.09.2013 заявитель обратился в Министерство с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0503002:142 с вида "для строительства объекта "торгово-обслуживающий комплекс" на вид "для строительства малоэтажных жилых домов" и о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.
Письмом от 04.10.2013 N 04-7989/13 Министерство отказало во внесении изменений в договор аренды, указав, что в соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Не согласившись с действиями Министерства и посчитав их нарушающими права и законные интересы, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица наделены правом обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемого решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
Статьей 30 Кодекса предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта установлен пунктом 5 данной статьи и включает в себя:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31 Кодекса).
Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 31 Кодекса).
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (пункт 5 статьи 31 Кодекса).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31 Кодекса).
По правилам пункта 8 статьи 31 и пунктов 1, 2 статьи 32 Кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами, и последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Коллегией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0503002:142 был выбран по заявлению ООО "Нобиле" и сформирован для строительства торгово-обслуживающего комплекса. Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Сахалинской области от 24.12.2008 N 1454-р ООО "Нобиле" предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт выбора соответствующего земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Следовательно, спорный земельный участок может быть предоставлен только для целей, для которых он был сформирован - для строительства торгово-обслуживающего комплекса. Иной подход к правовому статусу земельного участка противоречит смыслу статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и предусмотренной данной статьей процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Из заявления, поданного в Министерство, следует, что общество планирует использовать земельный участок под строительство малоэтажных жилых домов, что не соответствует целям, для которых земельный участок с кадастровым номером 65:01:0503002:142 был образован.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. При этом арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. По правилам пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - "ГК РФ") арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с Министерством как лицом, уполномоченным на распоряжение землей, изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Министерство, выступающее арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Предметом договора аренды от 27.02.2012 N 01500 является земельный участок с видом разрешенного использования "для строительства торгово-обслуживающего комплекса". То есть, приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
В данном случае воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не должна рассматриваться как абсолютная и не может ущемлять права Министерства как представителя собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Согласно статье 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом случае у Министерства как у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Поскольку заявитель планирует использовать спорный земельный участок для жилищного строительства, его предоставление должно производиться с учетом особенностей, предусмотренных статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу требований пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства без проведения аукциона, коллегия приходит к выводу о том, что внесение изменений в договор аренды от 27.02.2012 N 01500 без соблюдения процедуры, предусмотренной пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, является незаконным.
Доводы заявителя об обратном, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном применении норм материального права и не учитывают правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по указанному вопросу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания действий Министерства незаконными, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.
Выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, с правильным применением норм материального и процессуального права.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы коллегия относит на заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины, связанной с ее подачей, в размере 1000 руб.
В остальной части государственная пошлина, излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы, подлежит возврату из федерального бюджета в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 15.04.2014 по делу N А59-81/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Строительно - коммерческая фирма "Сфера" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей, излишне уплаченную за подачу апелляционной жалобы по платежному поручению от 12.05.2014 N 2463. Выдать справку на возврат госпошлины.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)