Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец полагает, что земельный участок предоставлен ответчику с нарушением норм действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малышева Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Паршиной С.В., Кучминой А.А.,
при секретаре Р.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску прокурора Саратовского района, обратившегося в защиту интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации, к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Б., Д.С.Н. о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Д.С.Н. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 05 марта 2014 года, которым исковые требования прокурора удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителей Д.С.Н. - П., Р.Ф., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя прокуратуры Саратовского района Смирнова Д.С., возражавшего относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
прокурор Саратовского района, выступая в защиту интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации, обратился в суд с иском к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Б., Д.С.Н. о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований прокурор указал, что Д.С.Н. является арендатором земельного участка площадью 595 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмское муниципальное образование, <адрес>, участок N Право аренды приобретено Д.С.Н. на основании договора замены стороны в обязательстве, заключенного между Д.С.Н. и Б. <дата>, право аренды зарегистрировано <дата>. Земельный участок был предоставлен Б. органом местного самоуправления из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства по договору аренды от <дата>.
Прокурор полагает, что земельный участок предоставлен с нарушением норм действующего законодательства, поскольку ведение личного подсобного хозяйства предполагает возведение на земельном участке жилого дома, производственных, бытовых иных зданий, строений и сооружений, необходимых для проживания лица и для производства сельскохозяйственной продукции. Оформление прав на земельный участок должно было осуществляться в соответствии с положениями ст. 30.1 ЗК РФ как для участков, предназначенных для жилищного строительства, путем публикации в средствах массовой информации сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка. В случае поступления в течение месяца нескольких заявлений о предоставлении в аренду земельного участка должен был проводиться аукцион по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка. Указанный порядок не был соблюден органом местного самоуправления, поскольку предоставление земельного участка имело место по истечении 14 дней со дня публикации сообщения.
Кроме того, по утверждению прокурора, земельный участок находится в пределах береговой полосы, которая относится к территориям общего пользования. Договор аренды земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы, должен заключаться с пользователем водным объектом (ст. 22 ЗК РФ), каковым ответчики не являются. Из представленного договора аренды не ясно, каким образом будет обеспечен доступ граждан к водному объекту, при предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства возможна распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных, что прямо запрещено действующим законодательством в пределах прибрежной защитной полосы и будет способствовать загрязнению водного объекта. Размещение на земельном участке зданий, строений, сооружений также повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц на доступ к водному объекту и на пользование береговой полосой.
Прокурор полагает, что часть арендованного земельного участка относится к землям водного фонда, так как сформирована за счет земель, покрытых поверхностными водами, сосредоточенными в водном объекте, - Волгоградском водохранилище <адрес>. В соответствии с действующим законодательством водный объект и земельный участок, покрытый водным объектом, находятся в собственности Российской Федерации. Полномочия по распоряжению землями водного фонда у органа местного самоуправления <адрес> отсутствуют, в связи с чем заключение договора аренды земельного участка повлекло нарушение прав собственника объекта на распоряжение им.
- Прокурор просил суд: признать недействительным договор аренды земельного участка от <дата>, заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Б.;
- признать недействительным договор замены стороны в обязательстве, заключенный <дата> между Б. и Д.С.Н.;
- прекратить зарегистрированное <дата> право аренды Д.С.Н. на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 595 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
- применить последствия недействительности сделки, обязав Д.С.Н. и администрацию Саратовского муниципального района вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 05 марта 2014 года исковые требования удовлетворены.
Д.С.Н. не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению автора жалобы, в ходе судебного разбирательства не был доказан факт формирования спорного земельного участка за счет земель водного фонда. Граница водного объекта должна определяться не по среднему меженному уровню, как указано в решении суда, а в соответствии с положениями ст. 5 ВК РФ, предусматривающей установление береговой линии водохранилища по нормальному подпорному уровню воды. Данный показатель составляет для Волгоградского водохранилища 15,0 м по Балтийской системе высот, что не было учтено судом при принятии решения.
По мнению автора жалобы, отсутствие в договоре аренды условий, касающихся обеспечения доступа граждан к береговой полосе, само по себе не может служить основанием для признания договора аренды недействительным в целом, поскольку закон допускает возможность признания сделки недействительной в части (при делимости земельного участка). Отсутствие данных условий в договоре аренды является устранимым недостатком.
Автор жалобы полагает, что предоставление спорного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства не повлечет нарушение прав неограниченного круга лиц, поскольку способы использования земельного участка в пределах береговой полосы могут быть не связаны с распашкой земель, с глубоким рыхлением почв, смещением почвенных слоев земли, разведением и выпасом сельскохозяйственных животных.
Прокуратурой Саратовского района были поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Д.С.Н. - П. и Р.Ф. доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель прокуратуры Саратовского района Смирнов Д.С. возражал относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, полагая его законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Статья 1 ЗК РФ предусматривает в качестве основных принципов регулирования земельных правоотношений следующие:
- учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
- приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
- деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Указанные принципы должны соблюдаться при владении, пользовании распоряжении земельными участками независимо от того, к какой форме собственности относится земельный участок.
Статья 7 ЗК РФ (пункты 1 - 2) устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от <дата> N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство представляет собой форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно ст. 4 указанного Закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В ст. 6 Закона закреплено, что для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.
По смыслу приведенных норм закона земельный участок в границах населенного пункта, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, используется для производства сельскохозяйственной продукции с правом возведения жилого дома, иных зданий, строений и сооружений.
Таким образом, предоставление земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства должно предоставляться в порядке, установленном статьями 30 и 30.1 ЗК РФ.
В соответствии с п. п. 2, 4, 11 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
- выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> органом местного самоуправления на основании заявления Б. была утверждена схема расположения земельного участка площадью 595 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, участок N.
<дата> Б. на имя главы администрации Саратовского муниципального района было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства.
В отношении земельного участка проведено межевание, изготовлен межевой план, земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 64:32:023630:31, что подтверждается данными кадастрового паспорта.
<дата> в газете "Большая Волга" было опубликовано информационное сообщение о предоставлении в аренду сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением главы администрации Саратовского муниципального района от <дата> N Б. в аренду предоставлен испрашиваемый земельный участок сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов с кадастровым номером N. В постановлении указано, что земельный участок предоставлен Б. в соответствии с положениями статей 22 и 34 ЗК РФ (т.е. для целей, не связанных со строительством), на основании произведенной публикации.
Во исполнение постановления <дата> между администрацией Саратовского муниципального района и Б. заключен договор аренды земельного участка, <дата> произведена государственная регистрация договора аренды.
<дата> Б. уступил права и обязанности арендатора по договору аренды Д.С.Н., между лицами был заключен договор замены стороны в обязательстве, <дата> произведена государственная регистрация права аренды Д.С.Н. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ исследованных доказательств показывает, что органом местного самоуправления при предоставлении земельного участка были нарушены требования действующего законодательства, поскольку предоставление земельного участка, предназначенного для строительства, осуществлено органом местного самоуправления не в порядке, предусмотренном статьями 30 и 30.1 ЗК РФ, а в соответствии со ст. 34 ЗК РФ. При предоставлении земельного участка был нарушен принцип публичности, опубликованное в средствах массовой информации сообщение не содержало сведений о возможности передачи земельного участка лицам, заинтересованным в его предоставлении, с правом подачи заявлений о предоставлении земельного участка. Данное сообщение носило уведомительный характер и не соответствовало требованиям статей 30 и 30.1 ЗК РФ. Допущенные нарушения порядка предоставления земельного участка повлекли нарушение прав неопределенного круга лиц в области землепользования.
Кроме того, спорный земельный участок находится в пределах береговой полосы водного объекта, данное обстоятельство подтверждается топографическими планами земельного участка, представленными сторонами в суд апелляционной инстанции и составленными кадастровыми инженерами с учетом показателя нормального подпорного уровня 15,0 м БС.
В соответствии с частями 6, 8 ст. 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.
Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
Поскольку предоставление в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства предполагает право арендатора на возведение на земельном участке жилого дома, строений, сооружений, то данный вид использования является нарушением положений ст. 6 ВК РФ, поскольку повлечет создание препятствий неопределенному кругу лиц в пользовании береговой полосой.
В силу п. 3.2 ст. 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Согласно материалам дела ответчики не являются пользователями водного объекта, договор на водопользование с ними не заключался, и доказательств обратного суду представлено не было, в договоре аренды не отражены условия обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Более того, использование земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, предполагает выращивание различных культур, вспашку земель, выпас скота, что не допускается действующим законодательством в пределах прибрежной защитной полосы во избежание загрязнения водного объекта (ст. 65 ВК РФ).
Статья 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и договора замены стороны в обязательстве) предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Исходя из изложенного вывод суда о недействительности заключенных договора аренды земельного участка и договора замены стороны в обязательстве, о прекращении права аренды земельного участка является обоснованным, поскольку при предоставлении земельного участка были допущены нарушения норм земельного и водного законодательства, повлекшие нарушение прав неопределенного круга лиц.
Выводы суда первой инстанции о необходимости применения при определении границ водного объекта и формировании границ земельного участка среднего меженного уровня судебная коллегия полагает ошибочными, поскольку они не соответствуют положениям ст. 5 ВК РФ, предусматривающей установление береговой линии водохранилища по нормальному подпорному уровню воды. Средний меженный уровень является сезонным показателем, изменяется в зависимости от времени года и не предусмотрен в качестве показателя, используемого для определения границ водохранилища. Вместе с тем данные выводы суда, изложенные в судебном акте, не повлияли на правильность и законность принятого решения.
Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности (ст. 67 ГПК РФ). Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Саратовского районного суда Саратовской области от 05 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3280
Требование: Об оспаривании договора аренды земельного участка, договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец полагает, что земельный участок предоставлен ответчику с нарушением норм действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2014 г. по делу N 33-3280
Судья: Малышева Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Паршиной С.В., Кучминой А.А.,
при секретаре Р.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по иску прокурора Саратовского района, обратившегося в защиту интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации, к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Б., Д.С.Н. о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Д.С.Н. на решение Саратовского районного суда Саратовской области от 05 марта 2014 года, которым исковые требования прокурора удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителей Д.С.Н. - П., Р.Ф., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя прокуратуры Саратовского района Смирнова Д.С., возражавшего относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
прокурор Саратовского района, выступая в защиту интересов неопределенного круга лиц и Российской Федерации, обратился в суд с иском к администрации Саратовского муниципального района Саратовской области, Б., Д.С.Н. о признании недействительными договора аренды земельного участка, договора замены стороны в обязательстве, прекращении права аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований прокурор указал, что Д.С.Н. является арендатором земельного участка площадью 595 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, Усть-Курдюмское муниципальное образование, <адрес>, участок N Право аренды приобретено Д.С.Н. на основании договора замены стороны в обязательстве, заключенного между Д.С.Н. и Б. <дата>, право аренды зарегистрировано <дата>. Земельный участок был предоставлен Б. органом местного самоуправления из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства по договору аренды от <дата>.
Прокурор полагает, что земельный участок предоставлен с нарушением норм действующего законодательства, поскольку ведение личного подсобного хозяйства предполагает возведение на земельном участке жилого дома, производственных, бытовых иных зданий, строений и сооружений, необходимых для проживания лица и для производства сельскохозяйственной продукции. Оформление прав на земельный участок должно было осуществляться в соответствии с положениями ст. 30.1 ЗК РФ как для участков, предназначенных для жилищного строительства, путем публикации в средствах массовой информации сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка. В случае поступления в течение месяца нескольких заявлений о предоставлении в аренду земельного участка должен был проводиться аукцион по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка. Указанный порядок не был соблюден органом местного самоуправления, поскольку предоставление земельного участка имело место по истечении 14 дней со дня публикации сообщения.
Кроме того, по утверждению прокурора, земельный участок находится в пределах береговой полосы, которая относится к территориям общего пользования. Договор аренды земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы, должен заключаться с пользователем водным объектом (ст. 22 ЗК РФ), каковым ответчики не являются. Из представленного договора аренды не ясно, каким образом будет обеспечен доступ граждан к водному объекту, при предоставлении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства возможна распашка земель, выпас сельскохозяйственных животных, что прямо запрещено действующим законодательством в пределах прибрежной защитной полосы и будет способствовать загрязнению водного объекта. Размещение на земельном участке зданий, строений, сооружений также повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц на доступ к водному объекту и на пользование береговой полосой.
Прокурор полагает, что часть арендованного земельного участка относится к землям водного фонда, так как сформирована за счет земель, покрытых поверхностными водами, сосредоточенными в водном объекте, - Волгоградском водохранилище <адрес>. В соответствии с действующим законодательством водный объект и земельный участок, покрытый водным объектом, находятся в собственности Российской Федерации. Полномочия по распоряжению землями водного фонда у органа местного самоуправления <адрес> отсутствуют, в связи с чем заключение договора аренды земельного участка повлекло нарушение прав собственника объекта на распоряжение им.
- Прокурор просил суд: признать недействительным договор аренды земельного участка от <дата>, заключенный между администрацией Саратовского муниципального района Саратовской области и Б.;
- признать недействительным договор замены стороны в обязательстве, заключенный <дата> между Б. и Д.С.Н.;
- прекратить зарегистрированное <дата> право аренды Д.С.Н. на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства площадью 595 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
- применить последствия недействительности сделки, обязав Д.С.Н. и администрацию Саратовского муниципального района вернуть другой стороне все полученное по сделке.
Решением Саратовского районного суда Саратовской области от 05 марта 2014 года исковые требования удовлетворены.
Д.С.Н. не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению автора жалобы, в ходе судебного разбирательства не был доказан факт формирования спорного земельного участка за счет земель водного фонда. Граница водного объекта должна определяться не по среднему меженному уровню, как указано в решении суда, а в соответствии с положениями ст. 5 ВК РФ, предусматривающей установление береговой линии водохранилища по нормальному подпорному уровню воды. Данный показатель составляет для Волгоградского водохранилища 15,0 м по Балтийской системе высот, что не было учтено судом при принятии решения.
По мнению автора жалобы, отсутствие в договоре аренды условий, касающихся обеспечения доступа граждан к береговой полосе, само по себе не может служить основанием для признания договора аренды недействительным в целом, поскольку закон допускает возможность признания сделки недействительной в части (при делимости земельного участка). Отсутствие данных условий в договоре аренды является устранимым недостатком.
Автор жалобы полагает, что предоставление спорного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства не повлечет нарушение прав неограниченного круга лиц, поскольку способы использования земельного участка в пределах береговой полосы могут быть не связаны с распашкой земель, с глубоким рыхлением почв, смещением почвенных слоев земли, разведением и выпасом сельскохозяйственных животных.
Прокуратурой Саратовского района были поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Д.С.Н. - П. и Р.Ф. доводы жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель прокуратуры Саратовского района Смирнов Д.С. возражал относительно удовлетворения жалобы и отмены решения суда, полагая его законным и обоснованным.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Статья 1 ЗК РФ предусматривает в качестве основных принципов регулирования земельных правоотношений следующие:
- учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
- приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
- деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Указанные принципы должны соблюдаться при владении, пользовании распоряжении земельными участками независимо от того, к какой форме собственности относится земельный участок.
Статья 7 ЗК РФ (пункты 1 - 2) устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Согласно ст. 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от <дата> N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство представляет собой форму непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.
Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно ст. 4 указанного Закона для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
В ст. 6 Закона закреплено, что для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.
По смыслу приведенных норм закона земельный участок в границах населенного пункта, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, используется для производства сельскохозяйственной продукции с правом возведения жилого дома, иных зданий, строений и сооружений.
Таким образом, предоставление земельного участка в аренду для ведения личного подсобного хозяйства должно предоставляться в порядке, установленном статьями 30 и 30.1 ЗК РФ.
В соответствии с п. п. 2, 4, 11 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
- выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от <дата> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> органом местного самоуправления на основании заявления Б. была утверждена схема расположения земельного участка площадью 595 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, участок N.
<дата> Б. на имя главы администрации Саратовского муниципального района было подано заявление о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства.
В отношении земельного участка проведено межевание, изготовлен межевой план, земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 64:32:023630:31, что подтверждается данными кадастрового паспорта.
<дата> в газете "Большая Волга" было опубликовано информационное сообщение о предоставлении в аренду сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением главы администрации Саратовского муниципального района от <дата> N Б. в аренду предоставлен испрашиваемый земельный участок сроком на 49 лет для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов с кадастровым номером N. В постановлении указано, что земельный участок предоставлен Б. в соответствии с положениями статей 22 и 34 ЗК РФ (т.е. для целей, не связанных со строительством), на основании произведенной публикации.
Во исполнение постановления <дата> между администрацией Саратовского муниципального района и Б. заключен договор аренды земельного участка, <дата> произведена государственная регистрация договора аренды.
<дата> Б. уступил права и обязанности арендатора по договору аренды Д.С.Н., между лицами был заключен договор замены стороны в обязательстве, <дата> произведена государственная регистрация права аренды Д.С.Н. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Анализ исследованных доказательств показывает, что органом местного самоуправления при предоставлении земельного участка были нарушены требования действующего законодательства, поскольку предоставление земельного участка, предназначенного для строительства, осуществлено органом местного самоуправления не в порядке, предусмотренном статьями 30 и 30.1 ЗК РФ, а в соответствии со ст. 34 ЗК РФ. При предоставлении земельного участка был нарушен принцип публичности, опубликованное в средствах массовой информации сообщение не содержало сведений о возможности передачи земельного участка лицам, заинтересованным в его предоставлении, с правом подачи заявлений о предоставлении земельного участка. Данное сообщение носило уведомительный характер и не соответствовало требованиям статей 30 и 30.1 ЗК РФ. Допущенные нарушения порядка предоставления земельного участка повлекли нарушение прав неопределенного круга лиц в области землепользования.
Кроме того, спорный земельный участок находится в пределах береговой полосы водного объекта, данное обстоятельство подтверждается топографическими планами земельного участка, представленными сторонами в суд апелляционной инстанции и составленными кадастровыми инженерами с учетом показателя нормального подпорного уровня 15,0 м БС.
В соответствии с частями 6, 8 ст. 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.
Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
Поскольку предоставление в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства предполагает право арендатора на возведение на земельном участке жилого дома, строений, сооружений, то данный вид использования является нарушением положений ст. 6 ВК РФ, поскольку повлечет создание препятствий неопределенному кругу лиц в пользовании береговой полосой.
В силу п. 3.2 ст. 22 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Согласно материалам дела ответчики не являются пользователями водного объекта, договор на водопользование с ними не заключался, и доказательств обратного суду представлено не было, в договоре аренды не отражены условия обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Более того, использование земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, предполагает выращивание различных культур, вспашку земель, выпас скота, что не допускается действующим законодательством в пределах прибрежной защитной полосы во избежание загрязнения водного объекта (ст. 65 ВК РФ).
Статья 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и договора замены стороны в обязательстве) предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Исходя из изложенного вывод суда о недействительности заключенных договора аренды земельного участка и договора замены стороны в обязательстве, о прекращении права аренды земельного участка является обоснованным, поскольку при предоставлении земельного участка были допущены нарушения норм земельного и водного законодательства, повлекшие нарушение прав неопределенного круга лиц.
Выводы суда первой инстанции о необходимости применения при определении границ водного объекта и формировании границ земельного участка среднего меженного уровня судебная коллегия полагает ошибочными, поскольку они не соответствуют положениям ст. 5 ВК РФ, предусматривающей установление береговой линии водохранилища по нормальному подпорному уровню воды. Средний меженный уровень является сезонным показателем, изменяется в зависимости от времени года и не предусмотрен в качестве показателя, используемого для определения границ водохранилища. Вместе с тем данные выводы суда, изложенные в судебном акте, не повлияли на правильность и законность принятого решения.
Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности (ст. 67 ГПК РФ). Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Саратовского районного суда Саратовской области от 05 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)