Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 16.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Берко Н.В. (доверенность от 29.07.2014), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" по делу N А09-6534/2014
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Брянской области) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Брянской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 840 кв. м с кадастровым номером 32:28:0040703:6, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 1 Г, в размере 3 652 220 руб. по состоянию на 01.01.2012 (с учетом уточнения). Кроме того, истец заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по делу на него.
Определением суда от 12 августа 2014 года по ходатайству истца произведена замена ответчика, Управления Росреестра по Брянской области, на ответчика, ФГБУ "ФКП Росреестра", по ходатайству третьего лица, Правительства Брянской области, привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, (л.д. 125-126).
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Правительство Брянской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Поскольку судом первой инстанции к участию в деле не была привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Брянска, определением от 02.02.2015 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А09-6534/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию города Брянска.
Изучив материалы дела, доводы иска, отзывов, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 09.09.2010 N 2141 аренды земельного участка, заключенного между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "Нефтика-Ойл" (арендатор), земельный участок площадью 1 840 +/- 15 кв. м, кадастровый номер 32:28:040703:6, имеющий ориентиры: г. Брянск, район Володарский, р-н Фокинский, был предоставлен арендатору в аренду на срок 1 год 5 месяцев с 09.09.2010 по 09.02.2012 (т. 1, л.д. 61-66).
Согласно пункту 3.1 договора аренды годовой размер арендной платы установлен по итогам конкурса в соответствии с протоколом от 08.09.2010 N 56К/10 и составляет 408 700 руб.
По акту от 09.09.2010 приема-передачи земельного участка объект аренды был передан арендодателем в пользование арендатору (т. 1, л.д. 67). Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
ООО "Нефтика-Ойл" (цедент) по договору об уступке прав от 18.03.2011 безвозмездно уступило свои права и обязанности по договору аренды от 09.09.2010 N 2141 обществу "АЗС-Авто" (цессионарий) (т. 1, л.д. 68-69).
Дополнительным соглашением от 16.02.2012 к договору аренды от 09.09.2010 N 2141 изменен срок аренды земельного участка с 10.02.2012 по 09.09.2059 (т. 1, л.д. 70).
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 18.02.2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0040703:6 в размере 5 709 740 руб. 80 коп. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 18.02.2014 N 32/201/14-38857 земельный участок площадью 1 840 +/- 15 кв. м, кадастровый номер 32:28:0040703:6, местоположение: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, 1Г, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: автозаправочные станции АЗС (АГЗС), кадастровая стоимость: 5 709 740 руб. 80 коп., весь земельный участок находится в аренде у ООО "АЗС-Авто" (т. 1, л.д. 7-11).
В целях определения достоверности кадастровой стоимости спорного земельного участка по заказу ООО "АЗС-Авто" обществом с ограниченной ответственностью "РАО ГеоКадастрИнформ" была проведена независимая экспертиза, по результатам которой подготовлен отчет от 19.05.2014 N 331/Н-14 по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 1 840 кв. м, кадастровый номер 32:28:0040703:6, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 1Г (т. 1, л.д. 12-78). Согласно выводам, изложенным в данном отчете, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 3 571 992 руб. (т. 1,л. д. 13).
Ссылаясь на результаты отчета от 19.05.2014 N 331/Н-14 и полагая, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора, осуществляющего арендные платежи в завышенном размере, истец обратился в арбитражный суд с иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 указанной статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
На основании пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Как установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", введенной Федеральным законом N 167-ФЗ, также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В силу ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.
Кадастровый учет в связи с изменением указанных в подп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведений осуществляется на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке, а также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 1.3 названных Методических указаний кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта от 14.11.2014 N ь228-10/14Э, составленному по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы экспертом ООО "Бизнес Фаворит" А.С. Федотовым, величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1 840 кв. м с кадастровым номером 32:28:0040703:6, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 1Г, по состоянию на 01.01.2012 составляет 3 652 220 руб.
Возражений против результатов данного заключения от ответчика и третьих лиц не поступило.
В силу ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов относится к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Согласно ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Из представленного заключения эксперта от 14.11.2014 N 228-10/14Э, выполненного экспертом общества "Бизнес Фаворит" А.С. Федотовым, усматривается, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом на дату, что и кадастровая стоимость, то есть по состоянию на 01.01.2012. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с применением метода прямого сравнительного анализа продаж аналогичных объектов, при этом данный метод является наиболее полно учитывающим цель экспертизы и имеющуюся информацию об объекте исследования.
Оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта от 14.11.2014 N 228-10/14Э наряду с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании данного заключения, составленного с учетом всех индивидуальных особенностей данного земельного участка, не оспоренного в ходе рассмотрения дела и являющегося в связи с этим достоверным.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.
Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений, закрепленный в части 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ, предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Заключение эксперта от 14.11.2014 N 228-10/14Э соответствует требованиям статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.
Следовательно, внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно отличается от его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т.е. по состоянию на 01.01.2012.
Определение рыночной стоимости спорного участка на дату проведения государственной кадастровой оценки земель (01.01.2012) соответствует сложившейся арбитражной практике: постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11.
Доказательств, свидетельствующих о том, что экспертом рыночная стоимость земельного участка определена неверно, ответчиками и третьими лицами не представлено.
Установление более низкой кадастровой стоимости земельного участка не повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и не приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, поскольку возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
На основании изложенного, оценив экспертное заключение от 14.11.2014 N 228-10/14Э, суд приходит к выводу о несоответствии содержащихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012, и доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в заявленном размере. Таким образом, исковое требование в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласно экспертному заключению по состоянию на 01.01.2012 подлежит удовлетворению.
Довод третьих лиц, Правительства Брянской области и Управления имущественных отношений Брянской области, об отсутствии у истца права на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями ввиду отсутствия у него права собственности на спорный земельный участок суд находит несостоятельным ввиду следующего.
Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.
Налогоплательщиком в отношении государственных или муниципальных земельных участков, переданных в постоянное (бессрочное) пользование, является пользователь, а не собственник - публично-правовое образование.
Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в силу положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для определения цены земельного участка, приватизируемого собственником объекта недвижимости, расположенного на участке, или обладателем права постоянного (бессрочного) пользования.
При этом арендаторы и потенциальные покупатели в названных случаях, как правило, не участвуют в определении цены по соответствующим договорам, если она привязана в силу закона или иных нормативных актов к размеру кадастровой стоимости. Поэтому такие лица имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Следовательно, арендаторы земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования и лица, обладающие правом приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд за установлением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка равной его рыночной стоимости. Данный вывод соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 01.03.2011 N 281-О-О.
На основании изложенного иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласно экспертному заключению по состоянию на 01.01.2012.
В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу ст. 16 АПК РФ судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Приказом Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 15.09.2010 Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Брянской области (переименовано в Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Брянской области) наделено полномочиями органа кадастрового учета на территории Брянской области.
На основании приказа Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 473 Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Брянской области реорганизовано в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной реорганизации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра").
Функции ФГБУ "ФКП Росреестра" на территории Брянской области осуществляются филиалом. При этом Управление Росреестра по Брянской области сохранило полномочия в отношении ФГБУ "ФКП Росреестра" и является органом кадастрового учета.
Таким образом, указанный уполномоченный орган государственной власти на основании вступившего в законную силу решения суда обязан внести вышеуказанные изменения в государственный кадастр недвижимости. В связи с этим исковые требования к ответчику заявлены истцом обоснованно.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 по делу N А09-6534/2014 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0040703:6, площадью 1 840 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 1Г в размере его рыночной стоимости 3 652 220 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2015 N 20АП-71/2015 ПО ДЕЛУ N А09-6534/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2015 г. по делу N А09-6534/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 16.03.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от истца - Берко Н.В. (доверенность от 29.07.2014), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" по делу N А09-6534/2014
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Брянской области) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительства Брянской области, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Брянской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра"), об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 840 кв. м с кадастровым номером 32:28:0040703:6, расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 1 Г, в размере 3 652 220 руб. по состоянию на 01.01.2012 (с учетом уточнения). Кроме того, истец заявил ходатайство об отнесении судебных расходов по делу на него.
Определением суда от 12 августа 2014 года по ходатайству истца произведена замена ответчика, Управления Росреестра по Брянской области, на ответчика, ФГБУ "ФКП Росреестра", по ходатайству третьего лица, Правительства Брянской области, привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, (л.д. 125-126).
Решением суда исковые требования удовлетворены.
Правительство Брянской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Поскольку судом первой инстанции к участию в деле не была привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация города Брянска, определением от 02.02.2015 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А09-6534/2014 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию города Брянска.
Изучив материалы дела, доводы иска, отзывов, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, на основании договора от 09.09.2010 N 2141 аренды земельного участка, заключенного между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "Нефтика-Ойл" (арендатор), земельный участок площадью 1 840 +/- 15 кв. м, кадастровый номер 32:28:040703:6, имеющий ориентиры: г. Брянск, район Володарский, р-н Фокинский, был предоставлен арендатору в аренду на срок 1 год 5 месяцев с 09.09.2010 по 09.02.2012 (т. 1, л.д. 61-66).
Согласно пункту 3.1 договора аренды годовой размер арендной платы установлен по итогам конкурса в соответствии с протоколом от 08.09.2010 N 56К/10 и составляет 408 700 руб.
По акту от 09.09.2010 приема-передачи земельного участка объект аренды был передан арендодателем в пользование арендатору (т. 1, л.д. 67). Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
ООО "Нефтика-Ойл" (цедент) по договору об уступке прав от 18.03.2011 безвозмездно уступило свои права и обязанности по договору аренды от 09.09.2010 N 2141 обществу "АЗС-Авто" (цессионарий) (т. 1, л.д. 68-69).
Дополнительным соглашением от 16.02.2012 к договору аренды от 09.09.2010 N 2141 изменен срок аренды земельного участка с 10.02.2012 по 09.09.2059 (т. 1, л.д. 70).
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 18.02.2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0040703:6 в размере 5 709 740 руб. 80 коп. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 18.02.2014 N 32/201/14-38857 земельный участок площадью 1 840 +/- 15 кв. м, кадастровый номер 32:28:0040703:6, местоположение: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, 1Г, относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование: автозаправочные станции АЗС (АГЗС), кадастровая стоимость: 5 709 740 руб. 80 коп., весь земельный участок находится в аренде у ООО "АЗС-Авто" (т. 1, л.д. 7-11).
В целях определения достоверности кадастровой стоимости спорного земельного участка по заказу ООО "АЗС-Авто" обществом с ограниченной ответственностью "РАО ГеоКадастрИнформ" была проведена независимая экспертиза, по результатам которой подготовлен отчет от 19.05.2014 N 331/Н-14 по определению рыночной стоимости земельного участка площадью 1 840 кв. м, кадастровый номер 32:28:0040703:6, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 1Г (т. 1, л.д. 12-78). Согласно выводам, изложенным в данном отчете, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2012 составляет 3 571 992 руб. (т. 1,л. д. 13).
Ссылаясь на результаты отчета от 19.05.2014 N 331/Н-14 и полагая, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость арендуемого им земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора, осуществляющего арендные платежи в завышенном размере, истец обратился в арбитражный суд с иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 указанной статьи для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
На основании пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Как установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", введенной Федеральным законом N 167-ФЗ, также предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
В силу ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Согласно ч. 5 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с подпунктом 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости подлежат включению сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.
Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости.
Кадастровый учет в связи с изменением указанных в подп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведений осуществляется на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке, а также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 1.3 названных Методических указаний кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта от 14.11.2014 N ь228-10/14Э, составленному по результатам проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы экспертом ООО "Бизнес Фаворит" А.С. Федотовым, величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1 840 кв. м с кадастровым номером 32:28:0040703:6, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 1Г, по состоянию на 01.01.2012 составляет 3 652 220 руб.
Возражений против результатов данного заключения от ответчика и третьих лиц не поступило.
В силу ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение экспертов относится к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Согласно ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.
Из представленного заключения эксперта от 14.11.2014 N 228-10/14Э, выполненного экспертом общества "Бизнес Фаворит" А.С. Федотовым, усматривается, что рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом на дату, что и кадастровая стоимость, то есть по состоянию на 01.01.2012. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом с применением метода прямого сравнительного анализа продаж аналогичных объектов, при этом данный метод является наиболее полно учитывающим цель экспертизы и имеющуюся информацию об объекте исследования.
Оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта от 14.11.2014 N 228-10/14Э наряду с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании данного заключения, составленного с учетом всех индивидуальных особенностей данного земельного участка, не оспоренного в ходе рассмотрения дела и являющегося в связи с этим достоверным.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.
Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений, закрепленный в части 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ, предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.
В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Заключение эксперта от 14.11.2014 N 228-10/14Э соответствует требованиям статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.
Следовательно, внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно отличается от его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.
В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, т.е. по состоянию на 01.01.2012.
Определение рыночной стоимости спорного участка на дату проведения государственной кадастровой оценки земель (01.01.2012) соответствует сложившейся арбитражной практике: постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11.
Доказательств, свидетельствующих о том, что экспертом рыночная стоимость земельного участка определена неверно, ответчиками и третьими лицами не представлено.
Установление более низкой кадастровой стоимости земельного участка не повлияет на полномочия органа местного самоуправления в части формирования местного бюджета и не приведет к уменьшению налоговой базы земельного налога, поскольку возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.
На основании изложенного, оценив экспертное заключение от 14.11.2014 N 228-10/14Э, суд приходит к выводу о несоответствии содержащихся в ГКН сведений о кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2012, и доказанности истцом рыночной стоимости земельного участка в заявленном размере. Таким образом, исковое требование в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласно экспертному заключению по состоянию на 01.01.2012 подлежит удовлетворению.
Довод третьих лиц, Правительства Брянской области и Управления имущественных отношений Брянской области, об отсутствии у истца права на обращение в суд с настоящими исковыми требованиями ввиду отсутствия у него права собственности на спорный земельный участок суд находит несостоятельным ввиду следующего.
Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и иных случаев, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации.
Налогоплательщиком в отношении государственных или муниципальных земельных участков, переданных в постоянное (бессрочное) пользование, является пользователь, а не собственник - публично-правовое образование.
Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также в силу положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для определения цены земельного участка, приватизируемого собственником объекта недвижимости, расположенного на участке, или обладателем права постоянного (бессрочного) пользования.
При этом арендаторы и потенциальные покупатели в названных случаях, как правило, не участвуют в определении цены по соответствующим договорам, если она привязана в силу закона или иных нормативных актов к размеру кадастровой стоимости. Поэтому такие лица имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.
Следовательно, арендаторы земельных участков, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования и лица, обладающие правом приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд за установлением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка равной его рыночной стоимости. Данный вывод соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 01.03.2011 N 281-О-О.
На основании изложенного иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости согласно экспертному заключению по состоянию на 01.01.2012.
В соответствии с п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу ст. 16 АПК РФ судебный акт об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков равной его рыночной стоимости является основанием для внесения органом кадастрового учета после вступления решения суда в законную силу соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости.
Приказом Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" с 15.09.2010 Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Брянской области (переименовано в Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Брянской области) наделено полномочиями органа кадастрового учета на территории Брянской области.
На основании приказа Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 473 Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Брянской области реорганизовано в форме присоединения к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной реорганизации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра").
Функции ФГБУ "ФКП Росреестра" на территории Брянской области осуществляются филиалом. При этом Управление Росреестра по Брянской области сохранило полномочия в отношении ФГБУ "ФКП Росреестра" и является органом кадастрового учета.
Таким образом, указанный уполномоченный орган государственной власти на основании вступившего в законную силу решения суда обязан внести вышеуказанные изменения в государственный кадастр недвижимости. В связи с этим исковые требования к ответчику заявлены истцом обоснованно.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 08.12.2014 по делу N А09-6534/2014 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АЗС-Авто" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 32:28:0040703:6, площадью 1 840 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, пр-т Московский, 1Г в размере его рыночной стоимости 3 652 220 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)