Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 23.12.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей: Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Армко Риэлти" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "20" сентября 2013 г., принятое судьей Е.В. Коноваловой, по делу N А40-56436/13 по иску ООО "Армко Риэлти" (ОГРН 1027739579977) к Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), третье лицо - Правительство Москвы, о признании недействительным расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Талагаев В.В. по доверенности от 17.06.2013; Демченко Б.В. по доверенности от 10.12.2013;
- от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 16.09.2013;
- от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 18.09.2013
Истец, ООО "Армко Риэлти" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным, оформленное уведомлением от 07.03.2013 года N ДГИ5-1-1/13-2-1 расторжение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 12.03.1997 года N М-01-008165 земельного участка площадью 300 кв. м по адресу: ул. Красина, вл. 7, кадастровый номер 77:01:0004013:38.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что истцом не представлено доказательств принятия им надлежащих мер для освоения участка в течение прошедшего срока аренды, а также доказательств возникновения после заключения договора каких-либо обстоятельств, препятствующих освоению участка. Доказательств получения разрешения на строительство не представлено.
Таким образом, заявленный Департаментом отказ не противоречит специальной норме права (п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ), не носит характера злоупотребления правом, и, следовательно, отсутствуют основания признания данной сделки (одностороннего отказа от договора) недействительной.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить его требования.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции о том, что истцом не доказано, что им приняты меры для освоения земельного участка являются необоснованными. В материалы дела представлены доказательства, что арендатору запрещено строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1.
В связи с чем, норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) не подлежит применению к правоотношениям сторон.
В судебном заседании ООО "Армко Риэлти" полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик и представитель Правительства Москвы с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:38 по адресу ул. Красина, вл. 7, предоставленного ему на основании постановления Правительства Москвы от 03.09.96 N 720 для строительства административного здания и его последующей эксплуатации, что подтверждается заключенным между сторонами договором аренды данного участка от 12.03.1997 N М-01-008165 сроком до 12.03.2046 года.
В соответствии с первоначальными условиями Договора арендатор обязался в течение 6 месяцев с момента регистрации Договора в Москомземе разработать проектную документацию, завершить строительство до 01.01.1998 г.
Дополнительным соглашением от 24.04.2002 года обязательства Арендатора по завершению строительства установлены в срок до 01.12.2003 года.
Дополнительным соглашением от 28.06.2010 г., прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязуется завершить проектирование объекта установлен до 31.12.2010 г. Срок исполнения обязательств Арендатора в части завершения строительства не установлен. Более того, Договор дополнен пунктом 4.6. следующего содержания: "4.6. На данном земельном участке запрещается строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1, определению его территории и утверждению границ зоны его охраны (в случае признания данного здания объектом культурного наследия) и разработки градостроительного плана земельного участка, отведенного под строительство объекта".
Дополнительным соглашением от 18.04.2011, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязан завершить проектирование объекта установлен до 30 июня 2011 года с применением штрафных санкций. Срок, в течение которого Арендатор обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство не установлен.
Ответчик уведомлением от 27.08.12 N РД5-1-29/12-6-(2)-1 заявил об отказе от договора, доказательства его направления арендатору по юридическому адресу, сведения сайта Почты России о возврате корреспонденции в связи с отсутствием адресата, а также возражения истца против прекращения реализации проекта строительства по адресу ул. Красина, вл. 7, поступившие в Департамент 18.09.12 г. Уведомлением от 07.03.2013 г. N ДГИ5-1-1/13-2-1 Департамент городского имущества города Москвы дополнительно известил арендатора о состоявшемся отказе от договора.
Односторонний отказ был направлен в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" в связи с допущенным арендатором существенным нарушением договора, а именно: отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта, строительство которого предусмотрено этим договором, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
В соответствии с пунктов 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 22 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 22 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Поскольку суть нарушения состоит в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, то отношения сторон не могут быть оценены судом без учета требований пункта 4 ч. 2 ст. 46 Земельного Кодекса РФ, согласно которому из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 28.06.2010 г., прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязуется завершить проектирование объекта установлен до 31.12.2010 г. Срок исполнения обязательств Арендатора в части завершения строительства не установлен.
Указанным дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 4.6. следующего содержания: "4.6. На данном земельном участке запрещается строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1, определению его территории и утверждению границ зоны его охраны (в случае признания данного здания объектом культурного наследия) и разработки градостроительного плана земельного участка, отведенного под строительство объекта".
Дополнительным соглашением от 18.04.2011, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязан завершить проектирование объекта установлен до 30 июня 2011 года с применением штрафных санкций. Срок, в течение которого Арендатор обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство не установлен.
Нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не могут быть отнесены к правоотношениям сторон по договору аренды земельного участка от 12.03.1997 N М-01-008165, поскольку в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство не предусмотрен, строительство запрещено (п. 4.6. Договора), но предусмотрен срок исполнения обязательств по окончанию проектирования.
К такой ситуации, когда в договоре содержится прямой запрет на строительство получение разрешения на строительство невозможно, а возможно только проектирование без окончательного этапа - получения разрешения на строительство.
Письмами от 15.11.2012 исх. N 017/11-12, 021/11-12, 023/11-12 ООО "Армко Риэлти" уведомил Префекта ЦАО г. Москвы, Правительство Москвы, Руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы о получении ГПЗУ N RU77-181000-002323 (приказ Москомархитектуры от 26.08.2010 N 1252), выполнении в полном объеме проектной документации стадии "Проект", согласовании Архитектурно-градостроительного решения с Москомархитектурой (протокол от 17.02.2012).
Апелляционным судом также установлено, что арендные платежи за земельный участок вносятся арендатором полностью и своевременно.
Таким образом, Уведомление исх. от 27.08.2012 г. N РД5-1-29/12-6-(0)-1 Департамента земельных ресурсов г. Москвы и повторное уведомление исх. от 07.03.2013 г. N ДГИ5-1-1/13-2-1 Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды земельного участка от 12.03.1997 N М-01-008165 по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ) со ссылкой на то обстоятельство, что по истечении 5 лет со дня заключения Договора аренды от 12.03.2007 г. N М-01-008165 участок не освоен и разрешение на строительство не получено, не соответствует требованиям закона. Указанные документы подлежат признанию недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от "20" сентября 2013 г. по делу N А40-56436/13 отменить.
Признать недействительным, оформленное уведомлением от 07.03.2013 года N ДГИ5-1-1/13-2-1 расторжение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 12.03.1997 года N М-01-008165 земельного участка площадью 300 кв. м по адресу: ул. Красина, вл. 7, кадастровый номер 77:01:0004013:38.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Армко Риэлти" 6000 руб. в возмещение расходов по госпошлине, уплаченной при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2013 N 09АП-40766/2013 ПО ДЕЛУ N А40-56436/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2013 г. N 09АП-40766/2013
Дело N А40-56436/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 23.12.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей: Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Полонским А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Армко Риэлти" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "20" сентября 2013 г., принятое судьей Е.В. Коноваловой, по делу N А40-56436/13 по иску ООО "Армко Риэлти" (ОГРН 1027739579977) к Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), третье лицо - Правительство Москвы, о признании недействительным расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Талагаев В.В. по доверенности от 17.06.2013; Демченко Б.В. по доверенности от 10.12.2013;
- от ответчика: Клоков Е.В. по доверенности от 16.09.2013;
- от третьего лица: Клоков Е.В. по доверенности от 18.09.2013
Истец, ООО "Армко Риэлти" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным, оформленное уведомлением от 07.03.2013 года N ДГИ5-1-1/13-2-1 расторжение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 12.03.1997 года N М-01-008165 земельного участка площадью 300 кв. м по адресу: ул. Красина, вл. 7, кадастровый номер 77:01:0004013:38.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.09.2013 года в удовлетворении исковых требований было отказано. Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что истцом не представлено доказательств принятия им надлежащих мер для освоения участка в течение прошедшего срока аренды, а также доказательств возникновения после заключения договора каких-либо обстоятельств, препятствующих освоению участка. Доказательств получения разрешения на строительство не представлено.
Таким образом, заявленный Департаментом отказ не противоречит специальной норме права (п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ), не носит характера злоупотребления правом, и, следовательно, отсутствуют основания признания данной сделки (одностороннего отказа от договора) недействительной.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить его требования.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции о том, что истцом не доказано, что им приняты меры для освоения земельного участка являются необоснованными. В материалы дела представлены доказательства, что арендатору запрещено строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1.
В связи с чем, норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) не подлежит применению к правоотношениям сторон.
В судебном заседании ООО "Армко Риэлти" полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик и представитель Правительства Москвы с решением суда согласен, просил оставить его без изменения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:38 по адресу ул. Красина, вл. 7, предоставленного ему на основании постановления Правительства Москвы от 03.09.96 N 720 для строительства административного здания и его последующей эксплуатации, что подтверждается заключенным между сторонами договором аренды данного участка от 12.03.1997 N М-01-008165 сроком до 12.03.2046 года.
В соответствии с первоначальными условиями Договора арендатор обязался в течение 6 месяцев с момента регистрации Договора в Москомземе разработать проектную документацию, завершить строительство до 01.01.1998 г.
Дополнительным соглашением от 24.04.2002 года обязательства Арендатора по завершению строительства установлены в срок до 01.12.2003 года.
Дополнительным соглашением от 28.06.2010 г., прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязуется завершить проектирование объекта установлен до 31.12.2010 г. Срок исполнения обязательств Арендатора в части завершения строительства не установлен. Более того, Договор дополнен пунктом 4.6. следующего содержания: "4.6. На данном земельном участке запрещается строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1, определению его территории и утверждению границ зоны его охраны (в случае признания данного здания объектом культурного наследия) и разработки градостроительного плана земельного участка, отведенного под строительство объекта".
Дополнительным соглашением от 18.04.2011, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязан завершить проектирование объекта установлен до 30 июня 2011 года с применением штрафных санкций. Срок, в течение которого Арендатор обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство не установлен.
Ответчик уведомлением от 27.08.12 N РД5-1-29/12-6-(2)-1 заявил об отказе от договора, доказательства его направления арендатору по юридическому адресу, сведения сайта Почты России о возврате корреспонденции в связи с отсутствием адресата, а также возражения истца против прекращения реализации проекта строительства по адресу ул. Красина, вл. 7, поступившие в Департамент 18.09.12 г. Уведомлением от 07.03.2013 г. N ДГИ5-1-1/13-2-1 Департамент городского имущества города Москвы дополнительно известил арендатора о состоявшемся отказе от договора.
Односторонний отказ был направлен в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" в связи с допущенным арендатором существенным нарушением договора, а именно: отсутствием по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство объекта, строительство которого предусмотрено этим договором, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства.
В соответствии с пунктов 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды помимо существенного нарушения условий договора могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в соответствие с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.
Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 22 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Таким образом, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 22 статьи 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Поскольку суть нарушения состоит в неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, то отношения сторон не могут быть оценены судом без учета требований пункта 4 ч. 2 ст. 46 Земельного Кодекса РФ, согласно которому из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 28.06.2010 г., прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязуется завершить проектирование объекта установлен до 31.12.2010 г. Срок исполнения обязательств Арендатора в части завершения строительства не установлен.
Указанным дополнительным соглашением договор дополнен пунктом 4.6. следующего содержания: "4.6. На данном земельном участке запрещается строительство до принятия под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия здания, расположенного по ул. Красина, д. 3, стр. 1, определению его территории и утверждению границ зоны его охраны (в случае признания данного здания объектом культурного наследия) и разработки градостроительного плана земельного участка, отведенного под строительство объекта".
Дополнительным соглашением от 18.04.2011, прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого Арендатор обязан завершить проектирование объекта установлен до 30 июня 2011 года с применением штрафных санкций. Срок, в течение которого Арендатор обязан получить разрешение на строительство и завершить строительство не установлен.
Нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не могут быть отнесены к правоотношениям сторон по договору аренды земельного участка от 12.03.1997 N М-01-008165, поскольку в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство не предусмотрен, строительство запрещено (п. 4.6. Договора), но предусмотрен срок исполнения обязательств по окончанию проектирования.
К такой ситуации, когда в договоре содержится прямой запрет на строительство получение разрешения на строительство невозможно, а возможно только проектирование без окончательного этапа - получения разрешения на строительство.
Письмами от 15.11.2012 исх. N 017/11-12, 021/11-12, 023/11-12 ООО "Армко Риэлти" уведомил Префекта ЦАО г. Москвы, Правительство Москвы, Руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы о получении ГПЗУ N RU77-181000-002323 (приказ Москомархитектуры от 26.08.2010 N 1252), выполнении в полном объеме проектной документации стадии "Проект", согласовании Архитектурно-градостроительного решения с Москомархитектурой (протокол от 17.02.2012).
Апелляционным судом также установлено, что арендные платежи за земельный участок вносятся арендатором полностью и своевременно.
Таким образом, Уведомление исх. от 27.08.2012 г. N РД5-1-29/12-6-(0)-1 Департамента земельных ресурсов г. Москвы и повторное уведомление исх. от 07.03.2013 г. N ДГИ5-1-1/13-2-1 Департамента городского имущества города Москвы об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды земельного участка от 12.03.1997 N М-01-008165 по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ) со ссылкой на то обстоятельство, что по истечении 5 лет со дня заключения Договора аренды от 12.03.2007 г. N М-01-008165 участок не освоен и разрешение на строительство не получено, не соответствует требованиям закона. Указанные документы подлежат признанию недействительными в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит отмене.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от "20" сентября 2013 г. по делу N А40-56436/13 отменить.
Признать недействительным, оформленное уведомлением от 07.03.2013 года N ДГИ5-1-1/13-2-1 расторжение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 12.03.1997 года N М-01-008165 земельного участка площадью 300 кв. м по адресу: ул. Красина, вл. 7, кадастровый номер 77:01:0004013:38.
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Армко Риэлти" 6000 руб. в возмещение расходов по госпошлине, уплаченной при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)