Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Смелянская М.В. (удостоверение, доверенность от 01.09.2015); представитель Луганцева С.Л. (доверенность от 01.09.2015),
от ответчика: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 03.06.2015 по делу N А53-743/2015
по иску акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ОГРН 1036164024819 ИНН 6164216923)
к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846 ИНН 7709441907)
о признании договора недействительной сделкой, взыскании убытков,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.
установил:
открытое акционерное общество "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - ответчик, фонд) о признании недействительным договора N Д3-241 от 08.12.2011, взыскании убытков в размере 13 867 323 рубля 10 копеек (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе фонд просит решение суда первой инстанции от 03.06.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на следующее:
- на фонд не возложена обязанность по определению технических условий подключения,
- срок исковой давности пропущен,
- доказательств невозможности использования земельного участка не представлено,
- условия о технологическом присоединении в аукционную документацию не включались,
- истец обязан вносить арендную плату за фактическое использование земельного участка,
- при рассмотрении иска фонда о расторжении договора в рамках другого дела общество не заявляло встречного иска.
Представитель ответчика в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается представленным ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
В судебном заседании, начатом 14.09.2015, объявлен перерыв до 18.09.2015 до 09 часов 50 минут.
Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.
За время объявленного перерыва от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления о направлении ответчику возражений на апелляционную жалобу, копия уведомления о направлении в адрес ответчика ходатайства о приобщении документов. Документы судом приобщены к материалам дела.
После перерыва судебное заседание продолжено 18.09.2015 с участием представителей истца, которые поддержали ранее заявленную позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Как следует из материалов дела, фондом проведен аукцион на продажу права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в размещенной на сайте фонда аукционной документации о продаже права на заключение в разделе "Обеспечение инженерной инфраструктурой" фонд указано, что водоснабжение и водоотведение объектов строительства предусматривается путем подключения к существующему водопроводу диаметром 150 мм по ул. Бурговой и строительство водовода диаметром 150 мм протяженностью около 450 п. м. Для водоотведения планировалась реконструкция действующей КНС и существующих канализационных сетей по техническим условиям МУП Горводоканал города Новочеркасска.
В проекте планировки участка в разделе "Инженерно - техническое обеспечение проектируемого жилого района" также разработаны 2 варианта технологического присоединения предполагаемых объектов капитального строительства к инженерным коммуникациям, исходя из их наличия вблизи участка (сети водопровода Д=400мм, Д=150мм, Д=100мм; канализации Д=600мм; электросети ВЛ-0,4кВ; тепловые сети Д=130мм, Д=100мм; газопровод Д=219мм) и необходимости прокладки новых сетей в рамках сформированного технического задания на разработку инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, включая следующее.
Водоснабжение. Подключение от водовода Д=150мм, проходящего вдоль дороги на "Донскую Ниву", по ул. Бугровой. Гарантированный напор в точке подключения 1,5атм. Для обеспечения водоснабжения необходимо: закольцовка вышеуказанного водовода Д=150мм с водопроводом Д=100мм в районе терапевтического корпуса БСМП, строительство водовода Д=150мм протяженностью 0,45км; реконструкция очистных сооружений водовода ВОС-1; строительство внутримикрорайонных сетей водопровода.
Водоотведение. Подключение к КНС, расположенной в районе поста ГИБДД. После выполнения работ по ее реконструкции с увеличением производительности и замены напорного канализационного коллектора по пр. Баклановский протяженностью 1,5 км от данной КНС до коллектора Д=600мм в районе жилого дома N 95. Строительство микрорайонных сетей канализации.
Ориентировочная стоимость мероприятий по подключению к сетям водоснабжения и водоотведения (тыс. руб.): 55000,0/38000,0.
08 декабря 2011 года между фондом (арендодатель) и обществом (далее - арендатор) по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-241, согласно условиям которого в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 61:55:0000000:179, площадью 76 007 кв. м, расположенной по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его 4 года с даты подписания акта приема-передачи.
Разделом 4 договора установлен порядок расчета арендной платы для разных периодов, определены формулы расчета, во 2 и 3 кварталах 2012 уплате подлежит 1 620754 рубля 27 копеек, далее с 1 квартала 2013 года - по 3 781 759 рублей 95 копеек.
Согласно пункту 1.2 договора комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (документация по планировке территории); обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства.
Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации N 61-61-31/007/2012-214).
По акту приема-передачи от 08.12.2011 земельный участок передан в аренду обществу.
Обществом подготовлен проект планировки территории и проект межевания, который прошел предусмотренные законом публичные слушанья и утвержден постановлением мэра г. Новочеркасска N 40 от 22.01.2013, а также опубликован в газете "Официальный выпуск. Новочеркасские ведомости" и размещен на официальном сайте администрации г. Новочеркасска.
25 февраля 2013 года в адрес фонда направлено письмо N 9171-02/13 с приложением проекта планировки территории и проекта межевания территории.
В соответствии с проектом планировки территории и межевым планом участок разделен на 15 новых земельных участков, в том числе один участок многоконтурный.
22 марта 2013 года 15 вновь образованных земельных участков временно поставлены на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области выданы кадастровые паспорта на данные земельные участки.
13 августа 2013 года общество обратилось за получением технических условий в ресурсоснабжающие организации.
26 августа 2013 года МУП "Горводоканал" г. Новочеркасска в ответе обществу указал, что оно не имеет возможности подачи и отведения ресурса планируемого к застройке участку, а также, что для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения планируемых объектов строительства необходимо комплексное выполнение следующих мероприятий: Водопровод. Разработка схемы сетей водопровода г. Новочеркасска, в том числе и юго-западного района застройки города. Строительство постоянного водозабора и водоводов до планируемой площадки водопроводных очистных сооружений в ст. Мишкинской (проект на ХАБ). Проектирование и строительство ВОС в ст. Мишкинская. Строительство водоводов (2 нитки) питьевой воды от проектируемых ВОС до существующих ВОС-1 (при возможности использование существующих водоводов речной воды) с переключением существующих абонентов. Проектирование и строительство сетей водопровода микрорайона. Вынос водовода речной воды д=700 мм идущего через земельный участок на СТ "Виноград" и ИЖС с пятна застройки (возможно, рассмотреть вопрос переключения данного водовода на проектируемые сети водопровода). Канализация. Разработка схемы сетей водоотведения г. Новочеркасска, в том числе и юго-западной части Новочеркасска. Реконструкция КНС (пр. Баклановский 149). Реконструкция напорного коллектора от КНС (пр. Баклановский 149) до самотечного коллектора д=400мм в районе хлебозавода - 1,2 км. Строительство второй нитки напорного коллектора от ГКНС до ОСК НЗСП -4,5 км. Проектирование и строительство сетей и объектов канализации микрорайона.
Обществом направлены в коммерческие организации предложения о совместном освоении земельного участка.
29 мая 2014 года ООО "Стройком" письмом N 341 сообщило, что освоение земельного участка представляет для него потенциальный инвестиционный интерес. Однако решить вопрос об участии в освоении земельного участка ООО "Стройком" сможет после проведения детального анализа.
29 сентября 2014 года письмом N 154/1 ООО "Стройком" отказалось от освоения участка, сославшись на отсутствие возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения и представило примерный расчет затрат по строительству жилья с учетом строительства инфраструктуры по водоснабжения и водоотведению земельного участка, по схеме идут публичные слушания, проектом на ХАБ предусмотрено строительство 1 очереди объемом, достаточным только для водоснабжения аэропортового комплекса "Южный", выполнение мероприятий по строительству водоснабжения и канализации земельного участка фактически предполагает строительство коммунальной инфраструктуры г. Новочеркасска (включая юго-западный район), то есть линейный объект (водопроводы, сети канализации) с объектами инженерной инфраструктуры (водозабор, насосные станции, очистные сооружения), автомобильными подъездами, линиями электропередач и трансформаторными подстанциями. Для строительства линейного объекта необходимо учитывать их достаточную протяженность, прохождение по значительному количеству земельных участков, имеющих разных собственников и правовой режим.
На запрос общества о возможности выделения средств муниципального бюджета г. Новочеркасска для развития водохозяйственной инфраструктуры для последующего технологического присоединения объектов жилищного строительства, созданных в результате освоения земельного участка с кадастровым номером 61:55:0000000:179, администрация г. Новочеркасска сообщила, что на 2015 год и плановый период до 2017 года не предусмотрено выделение бюджетных средств для строительства водозаборного узла и очистных сооружений для развития указанной территории, и предложила рассмотреть возможность инвестирования собственных средств в развитие данной инженерной инфраструктуры.
Ссылаясь на то, что общество было введено арендодателем в заблуждение относительно характеристик земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что факт неосновательного обогащения департаментом не доказан ввиду следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
На основании пункта 2 статьи 612 Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 178 Кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При рассмотрении иска общества о признании договора аренды земельного участка недействительным, суд первой инстанции не проверил, проявил ли истец должную осмотрительность при совершении данной сделки и мог ли он обнаружить недостатки, на которые ссылается, при осмотре земельного участка.
Между тем, из материалов дела усматривается, что земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи, однако доказательств того, что общество фактически совершило осмотр земельного участка, установило его характеристики, истцом в материалы дела не представлено. Фактическое наличие либо отсутствие водопровода на спорном земельном участке могло быть обнаружено арендатором при осмотре участка, поскольку данные качества объекта аренды носят существенный характер. Общество как профессиональный участник гражданского оборота должно было получить информацию о наличии сетей коммуникации на земельном участке, предназначенном для жилищного строительства ввиду того, что ему был передан участок для определенных целей. Возможность достижения этих целей должна быть установлена обществом до получения информации об отсутствии сети коммуникаций от третьих лиц. Данные обстоятельства судом первой инстанции не учтены.
Суд апелляционной инстанции приходит выводу о том, что истец, будучи коммерческой организацией и профессиональным участником экономического оборота, при совершении сделки должен был анализировать сопутствующие предпринимательские риски. На момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке (в том числе, путем проведения экспертизы, технического обследования, визуального осмотра) состояния объекта, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, в том числе с учетом особенностей предмета договора подряда (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Само по себе указание в аукционной документации сведений о наличии водопровода не может влечь за собой прекращение обязанности арендатора удостовериться относительно качеств земельного участка.
Истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что ответчиками совершались какие-либо действия, направленные на введение истца в заблуждение относительно предмета заключаемой сделки.
Обнаружение истцом, как он указывает, данного факта только после получения письма от ООО "Стройком" 29.09.2014, свидетельствует об отсутствии у него заинтересованности в освоении земельного участка, так как земельный участок передан арендатору 08.12.2011, общество самостоятельно не установило этот факт при получении земельного участка в аренду, однако к тому времени пользовалось участком более чем два с половиной года.
Кроме того, истец не представил доказательств невозможности использования земельного участка по назначению без проведенного водопровода. Вместе с тем, отсутствие технических условий на подключение водоснабжения не препятствует комплексному освоению земельного участка, так как договором не предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору земельный участок с подключенными коммуникациями. Ссылок на положения договора аренды, которые бы обязывали фонд предоставить земельный участок с коммуникациями, суд в решении не привел.
Тот факт, что при заключении договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его освоения в целях строительства было введено в заблуждение о возможности подключения объекта строительства к сетям городского инженерно-технического обеспечения, не свидетельствует о недействительности данной сделки как совершенной под влиянием заблуждения, поскольку недостоверная информация об участке не может снизить возможность использования по назначению предмета спорной сделки (указанная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.08.2009 по делу N А21-6040/2008).
В пункте 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) не требуется. Следовательно, общество не вправе ссылаться на отсутствие технических условий присоединения к сетям. Ни закон, ни договор аренды земельного участка от 08.12.2011 не предусматривают такой обязанности арендодателя. В то же время сам ответчик не требует от истца освоения им земельного участка в виде осуществления водоснабжения.
Также суд первой инстанции не принял во внимание, что в рамках дела N А53-388/2014 по иску фонда к обществу о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение сроков арендных платежей общество не заявляло встречных требований о признании договора аренды недействительным, не указывало на отсутствие возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. Кроме того, арендатор предлагал арендодателю заключить мировое соглашение (что подтверждается письмом N 1206-11/14 от 28.11.2014) и сохранить договор в силе, указывая на то, что расторжение договора повлечет для общества негативные последствия.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество в ноябре 2014 года было заинтересовано в существовании между ним и фондом арендных правоотношений, хотя на момент направления мирового соглашения оно уже знало об отсутствии возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения (с сентября 2014 года, на что ссылается истец).
Вышеизложенное позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о наличии в действиях истца злоупотребления своими правами, так как его действия в рамках дела N А53-388/2014 указывают на наличие у него интереса в освоении земельного участка даже при наличии тех недостатков участка, на которые он ссылается в иске по настоящему делу как на обоснование своих требований.
При рассмотрении вопроса о пропуске обществом срока исковой давности суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что срок исковой давности обществом не пропущен.
В силу статьи 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
По правилам статьи 199 Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании статьи 181 Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по требованию общества о признании договора аренды недействительным подлежит исчислению не с 28.07.2014, как указал суд первой инстанции в решении, (с момента опубликования информации о торгах Министерством жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области), а с 08.12.2011. При фактической передаче арендатору 08.12.2011 земельного участка он должен был удостовериться о наличии существенных для него характеристик земельного участка. Следовательно, срок исковой давности к моменту подачи иска 19.01.2015 истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска обществу.
Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что независимо от того, является ли договор аренды недействительной сделкой, общество фактически более четырех лет пользовалось земельным участком, в связи с чем уплаченная им арендная плата не может быть ему возвращена в виде убытков. В данном случае на стороне арендатора возникло бы неосновательное обогащение, поскольку земельным законодательством установлен принцип платности использования земли даже в отсутствие правовых оснований к этому.
Таким образом, решение суда первой инстанции не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, не имеется, в связи с чем, апелляционная жалоба фонда подлежит удовлетворению в полном объеме, а исковые требования общества - отклонению.
Ввиду отказа в удовлетворении иска общества в полном объеме расходы по уплате государственной пошлины, понесенные им при подаче иска, относятся на него согласно правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы в полном объеме государственная пошлина, подлежит взысканию с общества в пользу фонда в размере 3 000 рублей за подачу апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2015 по делу N А53-743/2015 отменить. В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ОГРН 1036164024819 ИНН 6164216923) в пользу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846 ИНН 7709441907) 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2015 N 15АП-12069/2015 ПО ДЕЛУ N А53-743/2015
Требование: О признании недействительным договора, взыскании убытков.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2015 г. N 15АП-12069/2015
Дело N А53-743/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Смелянская М.В. (удостоверение, доверенность от 01.09.2015); представитель Луганцева С.Л. (доверенность от 01.09.2015),
от ответчика: представитель не явился, извещен, направлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 03.06.2015 по делу N А53-743/2015
по иску акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ОГРН 1036164024819 ИНН 6164216923)
к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846 ИНН 7709441907)
о признании договора недействительной сделкой, взыскании убытков,
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.
установил:
открытое акционерное общество "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (далее - ответчик, фонд) о признании недействительным договора N Д3-241 от 08.12.2011, взыскании убытков в размере 13 867 323 рубля 10 копеек (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе фонд просит решение суда первой инстанции от 03.06.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на следующее:
- на фонд не возложена обязанность по определению технических условий подключения,
- срок исковой давности пропущен,
- доказательств невозможности использования земельного участка не представлено,
- условия о технологическом присоединении в аукционную документацию не включались,
- истец обязан вносить арендную плату за фактическое использование земельного участка,
- при рассмотрении иска фонда о расторжении договора в рамках другого дела общество не заявляло встречного иска.
Представитель ответчика в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается представленным ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представители истца в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.
В судебном заседании, начатом 14.09.2015, объявлен перерыв до 18.09.2015 до 09 часов 50 минут.
Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.
За время объявленного перерыва от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии уведомления о направлении ответчику возражений на апелляционную жалобу, копия уведомления о направлении в адрес ответчика ходатайства о приобщении документов. Документы судом приобщены к материалам дела.
После перерыва судебное заседание продолжено 18.09.2015 с участием представителей истца, которые поддержали ранее заявленную позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Как следует из материалов дела, фондом проведен аукцион на продажу права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в размещенной на сайте фонда аукционной документации о продаже права на заключение в разделе "Обеспечение инженерной инфраструктурой" фонд указано, что водоснабжение и водоотведение объектов строительства предусматривается путем подключения к существующему водопроводу диаметром 150 мм по ул. Бурговой и строительство водовода диаметром 150 мм протяженностью около 450 п. м. Для водоотведения планировалась реконструкция действующей КНС и существующих канализационных сетей по техническим условиям МУП Горводоканал города Новочеркасска.
В проекте планировки участка в разделе "Инженерно - техническое обеспечение проектируемого жилого района" также разработаны 2 варианта технологического присоединения предполагаемых объектов капитального строительства к инженерным коммуникациям, исходя из их наличия вблизи участка (сети водопровода Д=400мм, Д=150мм, Д=100мм; канализации Д=600мм; электросети ВЛ-0,4кВ; тепловые сети Д=130мм, Д=100мм; газопровод Д=219мм) и необходимости прокладки новых сетей в рамках сформированного технического задания на разработку инвестиционных программ организаций коммунального комплекса, включая следующее.
Водоснабжение. Подключение от водовода Д=150мм, проходящего вдоль дороги на "Донскую Ниву", по ул. Бугровой. Гарантированный напор в точке подключения 1,5атм. Для обеспечения водоснабжения необходимо: закольцовка вышеуказанного водовода Д=150мм с водопроводом Д=100мм в районе терапевтического корпуса БСМП, строительство водовода Д=150мм протяженностью 0,45км; реконструкция очистных сооружений водовода ВОС-1; строительство внутримикрорайонных сетей водопровода.
Водоотведение. Подключение к КНС, расположенной в районе поста ГИБДД. После выполнения работ по ее реконструкции с увеличением производительности и замены напорного канализационного коллектора по пр. Баклановский протяженностью 1,5 км от данной КНС до коллектора Д=600мм в районе жилого дома N 95. Строительство микрорайонных сетей канализации.
Ориентировочная стоимость мероприятий по подключению к сетям водоснабжения и водоотведения (тыс. руб.): 55000,0/38000,0.
08 декабря 2011 года между фондом (арендодатель) и обществом (далее - арендатор) по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен договор аренды земельного участка N ДЗ-241, согласно условиям которого в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 61:55:0000000:179, площадью 76 007 кв. м, расположенной по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его 4 года с даты подписания акта приема-передачи.
Разделом 4 договора установлен порядок расчета арендной платы для разных периодов, определены формулы расчета, во 2 и 3 кварталах 2012 уплате подлежит 1 620754 рубля 27 копеек, далее с 1 квартала 2013 года - по 3 781 759 рублей 95 копеек.
Согласно пункту 1.2 договора комплексным освоением участка является: подготовка документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом (документация по планировке территории); обустройство территории в границах участка посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства.
Договор зарегистрирован в установленном порядке (запись о регистрации N 61-61-31/007/2012-214).
По акту приема-передачи от 08.12.2011 земельный участок передан в аренду обществу.
Обществом подготовлен проект планировки территории и проект межевания, который прошел предусмотренные законом публичные слушанья и утвержден постановлением мэра г. Новочеркасска N 40 от 22.01.2013, а также опубликован в газете "Официальный выпуск. Новочеркасские ведомости" и размещен на официальном сайте администрации г. Новочеркасска.
25 февраля 2013 года в адрес фонда направлено письмо N 9171-02/13 с приложением проекта планировки территории и проекта межевания территории.
В соответствии с проектом планировки территории и межевым планом участок разделен на 15 новых земельных участков, в том числе один участок многоконтурный.
22 марта 2013 года 15 вновь образованных земельных участков временно поставлены на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области выданы кадастровые паспорта на данные земельные участки.
13 августа 2013 года общество обратилось за получением технических условий в ресурсоснабжающие организации.
26 августа 2013 года МУП "Горводоканал" г. Новочеркасска в ответе обществу указал, что оно не имеет возможности подачи и отведения ресурса планируемого к застройке участку, а также, что для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения планируемых объектов строительства необходимо комплексное выполнение следующих мероприятий: Водопровод. Разработка схемы сетей водопровода г. Новочеркасска, в том числе и юго-западного района застройки города. Строительство постоянного водозабора и водоводов до планируемой площадки водопроводных очистных сооружений в ст. Мишкинской (проект на ХАБ). Проектирование и строительство ВОС в ст. Мишкинская. Строительство водоводов (2 нитки) питьевой воды от проектируемых ВОС до существующих ВОС-1 (при возможности использование существующих водоводов речной воды) с переключением существующих абонентов. Проектирование и строительство сетей водопровода микрорайона. Вынос водовода речной воды д=700 мм идущего через земельный участок на СТ "Виноград" и ИЖС с пятна застройки (возможно, рассмотреть вопрос переключения данного водовода на проектируемые сети водопровода). Канализация. Разработка схемы сетей водоотведения г. Новочеркасска, в том числе и юго-западной части Новочеркасска. Реконструкция КНС (пр. Баклановский 149). Реконструкция напорного коллектора от КНС (пр. Баклановский 149) до самотечного коллектора д=400мм в районе хлебозавода - 1,2 км. Строительство второй нитки напорного коллектора от ГКНС до ОСК НЗСП -4,5 км. Проектирование и строительство сетей и объектов канализации микрорайона.
Обществом направлены в коммерческие организации предложения о совместном освоении земельного участка.
29 мая 2014 года ООО "Стройком" письмом N 341 сообщило, что освоение земельного участка представляет для него потенциальный инвестиционный интерес. Однако решить вопрос об участии в освоении земельного участка ООО "Стройком" сможет после проведения детального анализа.
29 сентября 2014 года письмом N 154/1 ООО "Стройком" отказалось от освоения участка, сославшись на отсутствие возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения и представило примерный расчет затрат по строительству жилья с учетом строительства инфраструктуры по водоснабжения и водоотведению земельного участка, по схеме идут публичные слушания, проектом на ХАБ предусмотрено строительство 1 очереди объемом, достаточным только для водоснабжения аэропортового комплекса "Южный", выполнение мероприятий по строительству водоснабжения и канализации земельного участка фактически предполагает строительство коммунальной инфраструктуры г. Новочеркасска (включая юго-западный район), то есть линейный объект (водопроводы, сети канализации) с объектами инженерной инфраструктуры (водозабор, насосные станции, очистные сооружения), автомобильными подъездами, линиями электропередач и трансформаторными подстанциями. Для строительства линейного объекта необходимо учитывать их достаточную протяженность, прохождение по значительному количеству земельных участков, имеющих разных собственников и правовой режим.
На запрос общества о возможности выделения средств муниципального бюджета г. Новочеркасска для развития водохозяйственной инфраструктуры для последующего технологического присоединения объектов жилищного строительства, созданных в результате освоения земельного участка с кадастровым номером 61:55:0000000:179, администрация г. Новочеркасска сообщила, что на 2015 год и плановый период до 2017 года не предусмотрено выделение бюджетных средств для строительства водозаборного узла и очистных сооружений для развития указанной территории, и предложила рассмотреть возможность инвестирования собственных средств в развитие данной инженерной инфраструктуры.
Ссылаясь на то, что общество было введено арендодателем в заблуждение относительно характеристик земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что факт неосновательного обогащения департаментом не доказан ввиду следующего.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.
На основании пункта 2 статьи 612 Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 178 Кодекса сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При рассмотрении иска общества о признании договора аренды земельного участка недействительным, суд первой инстанции не проверил, проявил ли истец должную осмотрительность при совершении данной сделки и мог ли он обнаружить недостатки, на которые ссылается, при осмотре земельного участка.
Между тем, из материалов дела усматривается, что земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи, однако доказательств того, что общество фактически совершило осмотр земельного участка, установило его характеристики, истцом в материалы дела не представлено. Фактическое наличие либо отсутствие водопровода на спорном земельном участке могло быть обнаружено арендатором при осмотре участка, поскольку данные качества объекта аренды носят существенный характер. Общество как профессиональный участник гражданского оборота должно было получить информацию о наличии сетей коммуникации на земельном участке, предназначенном для жилищного строительства ввиду того, что ему был передан участок для определенных целей. Возможность достижения этих целей должна быть установлена обществом до получения информации об отсутствии сети коммуникаций от третьих лиц. Данные обстоятельства судом первой инстанции не учтены.
Суд апелляционной инстанции приходит выводу о том, что истец, будучи коммерческой организацией и профессиональным участником экономического оборота, при совершении сделки должен был анализировать сопутствующие предпринимательские риски. На момент заключения оспариваемой сделки истец не предпринял разумных действий по проверке (в том числе, путем проведения экспертизы, технического обследования, визуального осмотра) состояния объекта, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, в том числе с учетом особенностей предмета договора подряда (пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2013 года N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Само по себе указание в аукционной документации сведений о наличии водопровода не может влечь за собой прекращение обязанности арендатора удостовериться относительно качеств земельного участка.
Истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что ответчиками совершались какие-либо действия, направленные на введение истца в заблуждение относительно предмета заключаемой сделки.
Обнаружение истцом, как он указывает, данного факта только после получения письма от ООО "Стройком" 29.09.2014, свидетельствует об отсутствии у него заинтересованности в освоении земельного участка, так как земельный участок передан арендатору 08.12.2011, общество самостоятельно не установило этот факт при получении земельного участка в аренду, однако к тому времени пользовалось участком более чем два с половиной года.
Кроме того, истец не представил доказательств невозможности использования земельного участка по назначению без проведенного водопровода. Вместе с тем, отсутствие технических условий на подключение водоснабжения не препятствует комплексному освоению земельного участка, так как договором не предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору земельный участок с подключенными коммуникациями. Ссылок на положения договора аренды, которые бы обязывали фонд предоставить земельный участок с коммуникациями, суд в решении не привел.
Тот факт, что при заключении договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его освоения в целях строительства было введено в заблуждение о возможности подключения объекта строительства к сетям городского инженерно-технического обеспечения, не свидетельствует о недействительности данной сделки как совершенной под влиянием заблуждения, поскольку недостоверная информация об участке не может снизить возможность использования по назначению предмета спорной сделки (указанная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.08.2009 по делу N А21-6040/2008).
В пункте 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определение технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) не требуется. Следовательно, общество не вправе ссылаться на отсутствие технических условий присоединения к сетям. Ни закон, ни договор аренды земельного участка от 08.12.2011 не предусматривают такой обязанности арендодателя. В то же время сам ответчик не требует от истца освоения им земельного участка в виде осуществления водоснабжения.
Также суд первой инстанции не принял во внимание, что в рамках дела N А53-388/2014 по иску фонда к обществу о расторжении договора аренды, обязании передать земельный участок по акту приема-передачи, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за нарушение сроков арендных платежей общество не заявляло встречных требований о признании договора аренды недействительным, не указывало на отсутствие возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. Кроме того, арендатор предлагал арендодателю заключить мировое соглашение (что подтверждается письмом N 1206-11/14 от 28.11.2014) и сохранить договор в силе, указывая на то, что расторжение договора повлечет для общества негативные последствия.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество в ноябре 2014 года было заинтересовано в существовании между ним и фондом арендных правоотношений, хотя на момент направления мирового соглашения оно уже знало об отсутствии возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения (с сентября 2014 года, на что ссылается истец).
Вышеизложенное позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о наличии в действиях истца злоупотребления своими правами, так как его действия в рамках дела N А53-388/2014 указывают на наличие у него интереса в освоении земельного участка даже при наличии тех недостатков участка, на которые он ссылается в иске по настоящему делу как на обоснование своих требований.
При рассмотрении вопроса о пропуске обществом срока исковой давности суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что срок исковой давности обществом не пропущен.
В силу статьи 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
По правилам статьи 199 Кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании статьи 181 Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Срок исковой давности по требованию общества о признании договора аренды недействительным подлежит исчислению не с 28.07.2014, как указал суд первой инстанции в решении, (с момента опубликования информации о торгах Министерством жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области), а с 08.12.2011. При фактической передаче арендатору 08.12.2011 земельного участка он должен был удостовериться о наличии существенных для него характеристик земельного участка. Следовательно, срок исковой давности к моменту подачи иска 19.01.2015 истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска обществу.
Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что независимо от того, является ли договор аренды недействительной сделкой, общество фактически более четырех лет пользовалось земельным участком, в связи с чем уплаченная им арендная плата не может быть ему возвращена в виде убытков. В данном случае на стороне арендатора возникло бы неосновательное обогащение, поскольку земельным законодательством установлен принцип платности использования земли даже в отсутствие правовых оснований к этому.
Таким образом, решение суда первой инстанции не соответствует установленным по делу обстоятельствам, поскольку признаков недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения, не имеется, в связи с чем, апелляционная жалоба фонда подлежит удовлетворению в полном объеме, а исковые требования общества - отклонению.
Ввиду отказа в удовлетворении иска общества в полном объеме расходы по уплате государственной пошлины, понесенные им при подаче иска, относятся на него согласно правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы в полном объеме государственная пошлина, подлежит взысканию с общества в пользу фонда в размере 3 000 рублей за подачу апелляционной жалобы в соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.06.2015 по делу N А53-743/2015 отменить. В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с акционерного общества "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ОГРН 1036164024819 ИНН 6164216923) в пользу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (ОГРН 1087799030846 ИНН 7709441907) 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)