Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-12195/2014
по исковому заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области, Самарская область, село Лопатино (ОГРН 1036302396492, ИНН 6367100226) к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское", Самарская область, село Подъем-Михайловка (ОГРН 1056367016001, ИНН 6367047212) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга по арендной плате, неустойку,
установил:
администрация муниципального района Волжский Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (далее - ООО "Подъем-Михайловское") о взыскании с ответчика долга по арендной плате 708,22 руб. (за период с 11.07.2011 по 15.01.2014) и договорную неустойку 2794,05 руб. (за период с 16.04.2012 по 03.04.2014), а также о расторжении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014, иск удовлетворен частично. С ООО "Подъем-Михайловское" в пользу администрации муниципального района Волжский Самарской области взыскан дол по арендной плате 708 руб. 22 коп. и неустойка 2794 руб. 05 коп. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.
В кассационной жалобе ООО "Подъем-Михайловское" просит постановление отменить полностью, решение отменить в части взыскания с ООО "Подъем-Михайловское" в пользу администрации неустойки пени в сумме 2794 руб. 05 коп. Дело направит на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы муниципального района Волжский Самарской области от 11.07.2011 N 1572 удовлетворено заявление ООО "Подъем-Михайловское", обществу предоставлен земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 58 646,00 кв. м в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок 7, кадастровый номер 63:17:2103001:71.
28 октября 2011 года администрация муниципального района Волжский (арендодатель) и ООО "Подъем-Михайловское" (арендатор) заключил договор аренды земельного участка N 140/11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату земельный участок, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 58 646,00 кв. м (из них 54 405,00 кв. м - водоохранная зона) сроком на 49 лет (с 11.07.2011 по 10.07.2060), расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок 7, кадастровый номер 63:17:2103001:71, для сельскохозяйственного производства.
В соответствии с пунктом 2.2 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения - с 11.07.2011.
Согласованная сторонами арендная плата - 1497,94 руб. в год (без НДС). При этом арендатор согласился с односторонним пересмотром величины арендной платы арендодателем на основании решений органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, связанных с установлением и изменением размера удельного показателя кадастровой стоимости земли, базовых ставок, коэффициентов к ним и льгот по арендной плате, с уведомлением арендатора.
Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом или единовременным платежом до 15 апреля текущего года.
В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы задолженности.
Согласно пункту 8.1 договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка.
Претензиями от 25.01.2013 N 128, от 01.10.2013 N 1386, от 29.10.2013 N 1530, от 04.04.2014 N 314 истец требовал от ответчика погасить имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей, а также уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 28.10.2011 N 140/11.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Применение основных принципов определения размера арендных ставок отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.
Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" установлен механизм определения регулируемой арендной платы с учетом коэффициентов, применяемых на основании решения Собрания Представителей муниципального района Волжский Самарской области от 24.04.2009 N 710 (в редакции от 18.11.2010 N 11/1).
Согласно произведенному расчету арендной платы, установленной уполномоченным государственным органом, ее размер составил 1497,94 руб. в год.
При этом при расчете арендной платы за земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения не нарушен принцип экономической обоснованности арендной платы, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также принцип запрета необоснованных предпочтений и не создавались дискриминационные условия.
Довод общества о том, что арендная плата должна начисляться с момента государственной регистрации договора, правильно был отклонен судами.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Правила пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передает имущество в фактическое пользование, а арендодатель обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в целях заключения договора аренды администрацией Волжского района Самарской области принято постановление от 11.07.2011 N 1572 и с даты принятия указанного ненормативного акта общество приступило к фактическому использованию земельного участка до заключения соответствующего договора аренды.
Впоследствии при заключении договора аренды стороны распространили его действие на предшествующий период с 11.07.2011, при этом договор аренды прошел государственную регистрацию 16.02.2012.
Факт использования земельного участка подтвержден документально и сторонами не оспаривается, что свидетельствует о наличии правовой определенности относительно арендных обязательств и периода фактического пользования имуществом.
С учетом периодичности внесения арендной платы единовременно до 15 апреля текущего года и размера, определенного в соответствии с договором в год, и указанных выше нормативных актов, за период с 11.07.2011 по 2013 год (включительно) подлежало уплате 3329,66 руб.
При этом, арендная плата за период с 11.07.2011 по 31.12.2012 в сумме 2206 руб. 20 коп. должна быть внесена до 15.04.2012, и за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в сумме 1497 руб. 94 коп. - до 15.04.2013.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, фактически ответчиком внесено в качестве арендной платы за спорный период 2995 руб. 88 коп. Таким образом, задолженность составляет 708,26 руб.
Указанный размер подтвержден документально и не оспаривается заявителем в кассационной жалобе.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте 6.2 договора аренды стороны достигли соглашения о неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что неустойка в данном конкретном случае являлась способом обеспечения денежного обязательства арендатора, которое должно исполняться в сроки, предусмотренные в пункте 3.7 договора аренды.
При оценке условий договора аренды относительно срока оплаты суды обоснованно исходили из буквального значения его условий и смысла в целом (статья 431 ГК РФ).
Анализ пункта 3.7 договора аренды предусматривает альтернативные сроки для внесения арендной платы: ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, или единовременным платежом до 15 апреля текущего года.
Таким образом, арендатор обязан вносить платежи ежеквартально в сроки до 15 апреля, до 15 июля, до 15 октября, до 15 января либо единым платежом до 15 апреля текущего года.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, с учетом платежей от 09.11.2012 и 01.04.2014, исходя из согласованного сторонами размера неустойки 0,3% за каждый день просрочки и периодичности внесения арендной платы как единовременный платеж за год до 15 апреля текущего года, сумма неустойки за период с 16.04.2012 по 03.04.2014 составляет 2794,05 руб.
Доводы общества относительно неправильного толкования условий договора аренды относительно срока оплаты не могут быть приняты во внимание.
По условиям договора аренды арендатор вправе был вносить плату либо ежеквартально, либо до 15 числа текущего года, что следует из буквального толкования условий соглашения и воли сторон, следовательно, ссылки общества на то, что оплата должна производиться в иные сроки, а именно до 15 апреля следующего года, противоречат условиям заключенного договора.
В установленном законом порядке изменения в договор аренды сторонами не вносились.
При разрешении спора и толковании условий договора аренды правомерно учтена и позиция, изложенная в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды сторонами не оспариваются.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 614 ГК РФ, статьями 22, 65 ЗК РФ, установив, что арендатор, используя земельный участок, не вносил арендную плату в установленные соглашением сторон сроки, удовлетворили иск частично.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, так как не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу N А55-12195/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 12.03.2015 N Ф06-21398/2013 ПО ДЕЛУ N А55-12195/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. N Ф06-21398/2013
Дело N А55-12195/2014
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-12195/2014
по исковому заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области, Самарская область, село Лопатино (ОГРН 1036302396492, ИНН 6367100226) к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское", Самарская область, село Подъем-Михайловка (ОГРН 1056367016001, ИНН 6367047212) о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании долга по арендной плате, неустойку,
установил:
администрация муниципального района Волжский Самарской области обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (далее - ООО "Подъем-Михайловское") о взыскании с ответчика долга по арендной плате 708,22 руб. (за период с 11.07.2011 по 15.01.2014) и договорную неустойку 2794,05 руб. (за период с 16.04.2012 по 03.04.2014), а также о расторжении договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014, иск удовлетворен частично. С ООО "Подъем-Михайловское" в пользу администрации муниципального района Волжский Самарской области взыскан дол по арендной плате 708 руб. 22 коп. и неустойка 2794 руб. 05 коп. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.
В кассационной жалобе ООО "Подъем-Михайловское" просит постановление отменить полностью, решение отменить в части взыскания с ООО "Подъем-Михайловское" в пользу администрации неустойки пени в сумме 2794 руб. 05 коп. Дело направит на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы муниципального района Волжский Самарской области от 11.07.2011 N 1572 удовлетворено заявление ООО "Подъем-Михайловское", обществу предоставлен земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 58 646,00 кв. м в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок 7, кадастровый номер 63:17:2103001:71.
28 октября 2011 года администрация муниципального района Волжский (арендодатель) и ООО "Подъем-Михайловское" (арендатор) заключил договор аренды земельного участка N 140/11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование за плату земельный участок, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 58 646,00 кв. м (из них 54 405,00 кв. м - водоохранная зона) сроком на 49 лет (с 11.07.2011 по 10.07.2060), расположенный по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок 7, кадастровый номер 63:17:2103001:71, для сельскохозяйственного производства.
В соответствии с пунктом 2.2 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения - с 11.07.2011.
Согласованная сторонами арендная плата - 1497,94 руб. в год (без НДС). При этом арендатор согласился с односторонним пересмотром величины арендной платы арендодателем на основании решений органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления, связанных с установлением и изменением размера удельного показателя кадастровой стоимости земли, базовых ставок, коэффициентов к ним и льгот по арендной плате, с уведомлением арендатора.
Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом или единовременным платежом до 15 апреля текущего года.
В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы задолженности.
Согласно пункту 8.1 договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка.
Претензиями от 25.01.2013 N 128, от 01.10.2013 N 1386, от 29.10.2013 N 1530, от 04.04.2014 N 314 истец требовал от ответчика погасить имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей, а также уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 28.10.2011 N 140/11.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Применение основных принципов определения размера арендных ставок отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.
Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" установлен механизм определения регулируемой арендной платы с учетом коэффициентов, применяемых на основании решения Собрания Представителей муниципального района Волжский Самарской области от 24.04.2009 N 710 (в редакции от 18.11.2010 N 11/1).
Согласно произведенному расчету арендной платы, установленной уполномоченным государственным органом, ее размер составил 1497,94 руб. в год.
При этом при расчете арендной платы за земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения не нарушен принцип экономической обоснованности арендной платы, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также принцип запрета необоснованных предпочтений и не создавались дискриминационные условия.
Довод общества о том, что арендная плата должна начисляться с момента государственной регистрации договора, правильно был отклонен судами.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Правила пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передает имущество в фактическое пользование, а арендодатель обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что в целях заключения договора аренды администрацией Волжского района Самарской области принято постановление от 11.07.2011 N 1572 и с даты принятия указанного ненормативного акта общество приступило к фактическому использованию земельного участка до заключения соответствующего договора аренды.
Впоследствии при заключении договора аренды стороны распространили его действие на предшествующий период с 11.07.2011, при этом договор аренды прошел государственную регистрацию 16.02.2012.
Факт использования земельного участка подтвержден документально и сторонами не оспаривается, что свидетельствует о наличии правовой определенности относительно арендных обязательств и периода фактического пользования имуществом.
С учетом периодичности внесения арендной платы единовременно до 15 апреля текущего года и размера, определенного в соответствии с договором в год, и указанных выше нормативных актов, за период с 11.07.2011 по 2013 год (включительно) подлежало уплате 3329,66 руб.
При этом, арендная плата за период с 11.07.2011 по 31.12.2012 в сумме 2206 руб. 20 коп. должна быть внесена до 15.04.2012, и за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 в сумме 1497 руб. 94 коп. - до 15.04.2013.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, фактически ответчиком внесено в качестве арендной платы за спорный период 2995 руб. 88 коп. Таким образом, задолженность составляет 708,26 руб.
Указанный размер подтвержден документально и не оспаривается заявителем в кассационной жалобе.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте 6.2 договора аренды стороны достигли соглашения о неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что неустойка в данном конкретном случае являлась способом обеспечения денежного обязательства арендатора, которое должно исполняться в сроки, предусмотренные в пункте 3.7 договора аренды.
При оценке условий договора аренды относительно срока оплаты суды обоснованно исходили из буквального значения его условий и смысла в целом (статья 431 ГК РФ).
Анализ пункта 3.7 договора аренды предусматривает альтернативные сроки для внесения арендной платы: ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, или единовременным платежом до 15 апреля текущего года.
Таким образом, арендатор обязан вносить платежи ежеквартально в сроки до 15 апреля, до 15 июля, до 15 октября, до 15 января либо единым платежом до 15 апреля текущего года.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, с учетом платежей от 09.11.2012 и 01.04.2014, исходя из согласованного сторонами размера неустойки 0,3% за каждый день просрочки и периодичности внесения арендной платы как единовременный платеж за год до 15 апреля текущего года, сумма неустойки за период с 16.04.2012 по 03.04.2014 составляет 2794,05 руб.
Доводы общества относительно неправильного толкования условий договора аренды относительно срока оплаты не могут быть приняты во внимание.
По условиям договора аренды арендатор вправе был вносить плату либо ежеквартально, либо до 15 числа текущего года, что следует из буквального толкования условий соглашения и воли сторон, следовательно, ссылки общества на то, что оплата должна производиться в иные сроки, а именно до 15 апреля следующего года, противоречат условиям заключенного договора.
В установленном законом порядке изменения в договор аренды сторонами не вносились.
При разрешении спора и толковании условий договора аренды правомерно учтена и позиция, изложенная в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды сторонами не оспариваются.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 614 ГК РФ, статьями 22, 65 ЗК РФ, установив, что арендатор, используя земельный участок, не вносил арендную плату в установленные соглашением сторон сроки, удовлетворили иск частично.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судебной коллегией, так как не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение и постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу N А55-12195/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)