Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Байдиной Екатерины Фадеевны (ИНН 263500636428, ОГРНИП 305263501200148), ответчиков: администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская инженерно-строительная компания" (ИНН 2634071816, ОГРН 1062635126597), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Марченко О.В., Сомов Е.Г., Сулейманов З.М.) по делу N А63-2744/2013, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Байдина Е.Ф. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - учреждение) о признании недействительным постановления от 08.11.2006 N 3725 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО "Ставропольская инженерно-строительная компания" места размещения офисного торгового цента по ул. Ленина 381 в квартале 480 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства" (далее - постановление от 08.11.2006) в части, касающейся земельного участка площадью 34,90 кв. м с кадастровым номером 26:12:010520:10, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, квартал 480, под торговым павильоном "Дружба" (литера А), в районе нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 379 (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10, торговый павильон), о признании незаконными осуществленных 03.08.2010 действий, выразившихся в снятии земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 с кадастрового учета, о понуждении к изменению статуса кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 с "архивные" на "актуальные, ранее учтенные", о признании недействительным решения от 24.12.2012 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в аренду и понуждении к принятию соответствующего решения в месячный срок со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В ходе судебного разбирательства предприниматель 24.06.2013 заявил дополнительное требование о признании недействительным (ничтожным) договора от 12.03.2010 N 8048 аренды земельного участка площадью 2474 кв. м с кадастровым номером 26:12:010520:71, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 381 (далее - договор аренды от 12.03.2010, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71) в части предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольская инженерно-строительная компания" (далее - общество) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10, указав общество и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) в качестве соответчиков.
Протокольным определением от 29.07.2013 Арбитражный суд Ставропольского края отказал в принятии дополнительного требования и в привлечении к участию в деле в качестве ответчиков общества и комитета.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву фактического исполнения постановления администрации от 08.11.2006, нахождения принадлежащего предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в арендном пользовании общества в составе земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:71, недопустимости разрешения возникшего между обществом и предпринимателем спора в порядке главы 24 Кодекса, избрания предпринимателем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, отсутствия возможности изменения статуса кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 и рассмотрения по существу требований о признании незаконным отказа в его предоставлении в аренду предпринимателю до признания недействительным зарегистрированного права (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, предполагающего одновременное внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (далее - кадастр) как о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10, так и о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:71.
Определением от 31.10.2013 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Кодекса перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в порядке статьи 49 Кодекса принял к производству дополнительное требование о признании частично недействительным договора аренды от 12.03.2010, привлек к участию в деле в качестве ответчиков общество и комитет.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены. Апелляционный суд исходил из того, что постановление от 08.11.2006 в части включения в земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 и присвоение кадастровым сведениям о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 статуса "архивные" направлены на прекращение зарегистрированного в установленном законом порядке и действующего договора от 05.03.2008 N 6472 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10, заключенного комитетом и предпринимателем во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2006 по делу N А63-4757/2004, (далее - договор аренды от 05.03.2008), что противоречит установленному законодательством порядку прекращения договора аренды, у администрации отсутствуют основания для отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в аренду на новый срок. Довод об отсутствии предмета спора ввиду сноса принадлежавшего предпринимателю торгового павильона и выплаты ему соответствующей компенсации отклонен судом апелляционной инстанции ввиду недоказанности гибели указанного объекта по вине либо с согласия предпринимателя и наличия у собственника разрушенного объекта недвижимости права на его восстановление.
Администрация обжаловала судебный акт апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель настаивает на том, что заявителем пропущен срок, установленный процессуальным законом для обжалования ненормативного правового акта, признанием недействительным фактически исполненного постановления от 08.11.2006 не может быть восстановлено нарушенное право заявителя, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 предоставлялся обществу в аренду на новые сроки на основании иных постановлений администрации, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10 снят с кадастрового учета, кадастровым сведениям о нем присвоен статус "архивные", распоряжение таким земельным участком повлечет нарушение действующего законодательства, действия учреждения по осуществлению государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:71 в установленном порядке не оспорены, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10 не может использоваться с ранее установленным видом разрешенного использования в связи со сносом торгового павильона и выплаты обществом предпринимателю соответствующей компенсации, отсутствие у предпринимателя права на восстановление объекта недвижимости и преимущественного права на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10. Заявитель кассационной жалобы также указывает на то, что явившееся основанием заключения договора аренды от 12.03.2010 не оспорено и не признано недействительным.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое апелляционное постановление подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2006 по делу N А63-4757/04-С4 и изданного в его исполнение постановления администрации от 19.12.2007 N 3856 комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 05.03.2008 земельного участка площадью с кадастровым номером 26:12:010520:0010 на пятилетний срок в целях эксплуатации принадлежащего предпринимателю на праве собственности торгового павильона. Государственная регистрация договора аренды от 05.03.2008 осуществлена 14.08.2008. Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 21.05.2013 и от 22.05.2013 подтверждено наличие актуальных регистрационных записей о праве собственности предпринимателя на торговый павильон и праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:0010.
Постановлением от 08.11.2006 утвержден акт выбора земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:71, принято решение о предоставлении его в аренду обществу для проектирования и строительства офисно-торгового центра, общество и комитет заключили соответствующий договор аренды от 31.10.2007 N 6138, зарегистрированный в реестре 17.12.2007. Постановлением администрации от 25.12.2009 N 1856 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 предоставлен обществу в аренду на новый трехлетний срок, что послужило основанием заключения комитетом и обществом договора аренды от 12.03.2010, зарегистрированного в реестре 17.11.2010 (выписка из реестра от 21.05.2013).
Из приобщенных к материалам дела писем учреждения от 11.03.2013 N 01589/28/13, 02534/28/13 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:010520:71, 26:12:010520:72 образованы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:010520:7, 26:12:010520:10, 26:12:010520:46, 26:12:010520:47 и 26:12:010520:51, государственная регистрация обременения права публичной собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 в виде аренды в пользу общества послужила основанием присвоения 03.08.2010 кадастровым сведениям о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 статуса "архивные".
Постановлением администрации от 15.03.2013 N 663 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 предоставлен обществу в аренду на новый трехлетний срок. Подписанный комитетом и обществом договор аренды от 26.03.2013 N 1754 не прошел процедуру государственной регистрации.
По условиям соглашения от 01.10.2013 общество обязалось возместить предпринимателю стоимость сносимого торгового павильона, размер компенсации определен равным 4 млн. рублей, перечисленным обществом на счет предпринимателя по платежному поручению от 01.10.2013 N 10. В подписанной предпринимателем и обществом расписке об исполнении обязательств от 01.10.2013 указано на получение предпринимателем от общества компенсации в размере 4 млн. рублей за торговый павильон по соглашению от 01.10.2013 и отсутствие имущественных и иных претензий к администрации, учреждению и обществу.
В справке государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Краевая техническая инвентаризация" от 15.09.2013 N 3-2700 и акте обследования от 15.09.2013 отражен факт сноса торгового павильона.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).
Согласно части 4 статьи 198 Кодекса заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В определении от 18.11.2004 N 367-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Кодекса, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании.
В соответствии со статьей 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав, в силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), является обеспечение восстановления нарушенного права.
В пункте 56 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указали на недопустимость рассмотрения спора о праве в порядке главы 24 Кодекса.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Статьей 46 Земельного кодекса определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу статьи 11.1, пунктов 1, 4 статьи 11.2, пункта 2 статьи 11.3 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). К уникальным характеристикам такого объекта недвижимости как земельный участок относится кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, его площадь (часть 1 статьи 7 Закона N 221).
В соответствии с частью 2 статьи 25 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 Закона N 221-ФЗ особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.
Снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки (пункт 3.1 статьи 24 Закона N 221-ФЗ).
В силу пункта 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, внесение в кадастр сведений об объектах недвижимости и их частях сопровождается присвоением статуса "внесенные", который изменяется на "временные", "учтенные", "ранее учтенные", "архивные" или "аннулированные" в случае принятия уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета соответствующего решения. В отношении преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до ее разграничения, "учтенный" либо "ранее учтенный" статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях изменяется на "архивный" без заявления при государственной регистрации аренды хотя бы на один из образованных из таких земельных участков земельный участок.
Гражданское законодательство основывается на признании необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты гражданами и юридическими лицами по своему усмотрению (пункт 1 статьи 1, пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом, под которым понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.
Для признания факта злоупотребления должно быть установлено наличие умысла, то есть, сознательное поведение, направленное на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели лица.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не установил момент, когда предпринимателю стало известно о нарушении его прав и законных интересов оспариваемым постановлением от 08.11.2006, не проверил соблюдение заявителем установленного статьей 198 Кодекса процессуального срока, не выяснил, получала ли администрация в письменной форме согласие предпринимателя на перераспределение арендуемого им земельного участка с целью образования земельного участка, предоставленного в аренду обществу, принимал ли орган местного самоуправления решение о таком перераспределении, что послужило основанием для принятия органом кадастрового учета решения о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 и изменения статуса кадастровых сведений о нем с "ранее учтенные" на "архивные". Установление названных обстоятельств необходимо для выводов о наличии в действиях администрации и учреждения признаков противоправности и возможности восстановления прав заявителя признанием незаконными постановления от 08.11.2006 и действий органа кадастрового учета.
Требования предпринимателя направлены на восстановление отношений по аренде конкретного земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10. В этой связи подлежит установлению степень готовности возводимого обществом здания офисно-торгового центра, наличие физической возможности формирования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в его прежних границах с соблюдением градостроительных норм.
Статьей 39 Земельного кодекса установлено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
При толковании условий договора, в силу статьи 431 Гражданского кодекса, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Для вывода о сохранении за предпринимателем права (его утраты) на восстановление торгового павильона и заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 суду следовало дать оценку условиям соглашения от 01.10.2013 в совокупности с содержанием расписки от 01.10.2013, в которой указано на отсутствие у предпринимателя каких-либо претензий к участникам спора, доверенности от 01.10.2013, выданной предпринимателем на представление по вопросам, связанным со сносом торгового павильона и внесением изменений в реестр, данных предпринимателем пояснений по делу от 22.03.2014, установить, предполагали ли стороны названного соглашения восстановление сносимого объекта и сохранение прав предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10, каким образом устанавливалась сумма компенсации, ее состав.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А63-2744/2013 отменить.
Дело N А63-2744/2013 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 01.09.2014 ПО ДЕЛУ N А63-2744/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2014 г. по делу N А63-2744/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - индивидуального предпринимателя Байдиной Екатерины Фадеевны (ИНН 263500636428, ОГРНИП 305263501200148), ответчиков: администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), общества с ограниченной ответственностью "Ставропольская инженерно-строительная компания" (ИНН 2634071816, ОГРН 1062635126597), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 (судьи Марченко О.В., Сомов Е.Г., Сулейманов З.М.) по делу N А63-2744/2013, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Байдина Е.Ф. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - учреждение) о признании недействительным постановления от 08.11.2006 N 3725 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО "Ставропольская инженерно-строительная компания" места размещения офисного торгового цента по ул. Ленина 381 в квартале 480 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства" (далее - постановление от 08.11.2006) в части, касающейся земельного участка площадью 34,90 кв. м с кадастровым номером 26:12:010520:10, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, квартал 480, под торговым павильоном "Дружба" (литера А), в районе нежилого здания, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 379 (далее - земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10, торговый павильон), о признании незаконными осуществленных 03.08.2010 действий, выразившихся в снятии земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 с кадастрового учета, о понуждении к изменению статуса кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 с "архивные" на "актуальные, ранее учтенные", о признании недействительным решения от 24.12.2012 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в аренду и понуждении к принятию соответствующего решения в месячный срок со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В ходе судебного разбирательства предприниматель 24.06.2013 заявил дополнительное требование о признании недействительным (ничтожным) договора от 12.03.2010 N 8048 аренды земельного участка площадью 2474 кв. м с кадастровым номером 26:12:010520:71, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 381 (далее - договор аренды от 12.03.2010, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71) в части предоставления в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Ставропольская инженерно-строительная компания" (далее - общество) земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10, указав общество и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) в качестве соответчиков.
Протокольным определением от 29.07.2013 Арбитражный суд Ставропольского края отказал в принятии дополнительного требования и в привлечении к участию в деле в качестве ответчиков общества и комитета.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано по мотиву фактического исполнения постановления администрации от 08.11.2006, нахождения принадлежащего предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в арендном пользовании общества в составе земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:71, недопустимости разрешения возникшего между обществом и предпринимателем спора в порядке главы 24 Кодекса, избрания предпринимателем ненадлежащего способа защиты нарушенного права, отсутствия возможности изменения статуса кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 и рассмотрения по существу требований о признании незаконным отказа в его предоставлении в аренду предпринимателю до признания недействительным зарегистрированного права (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, предполагающего одновременное внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (далее - кадастр) как о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10, так и о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:71.
Определением от 31.10.2013 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Кодекса перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в порядке статьи 49 Кодекса принял к производству дополнительное требование о признании частично недействительным договора аренды от 12.03.2010, привлек к участию в деле в качестве ответчиков общество и комитет.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.08.2013 отменено, заявленные требования удовлетворены. Апелляционный суд исходил из того, что постановление от 08.11.2006 в части включения в земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 и присвоение кадастровым сведениям о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 статуса "архивные" направлены на прекращение зарегистрированного в установленном законом порядке и действующего договора от 05.03.2008 N 6472 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10, заключенного комитетом и предпринимателем во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2006 по делу N А63-4757/2004, (далее - договор аренды от 05.03.2008), что противоречит установленному законодательством порядку прекращения договора аренды, у администрации отсутствуют основания для отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в аренду на новый срок. Довод об отсутствии предмета спора ввиду сноса принадлежавшего предпринимателю торгового павильона и выплаты ему соответствующей компенсации отклонен судом апелляционной инстанции ввиду недоказанности гибели указанного объекта по вине либо с согласия предпринимателя и наличия у собственника разрушенного объекта недвижимости права на его восстановление.
Администрация обжаловала судебный акт апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса. В кассационной жалобе заявитель настаивает на том, что заявителем пропущен срок, установленный процессуальным законом для обжалования ненормативного правового акта, признанием недействительным фактически исполненного постановления от 08.11.2006 не может быть восстановлено нарушенное право заявителя, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 предоставлялся обществу в аренду на новые сроки на основании иных постановлений администрации, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10 снят с кадастрового учета, кадастровым сведениям о нем присвоен статус "архивные", распоряжение таким земельным участком повлечет нарушение действующего законодательства, действия учреждения по осуществлению государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:71 в установленном порядке не оспорены, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10 не может использоваться с ранее установленным видом разрешенного использования в связи со сносом торгового павильона и выплаты обществом предпринимателю соответствующей компенсации, отсутствие у предпринимателя права на восстановление объекта недвижимости и преимущественного права на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10. Заявитель кассационной жалобы также указывает на то, что явившееся основанием заключения договора аренды от 12.03.2010 не оспорено и не признано недействительным.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, считая обжалуемый судебный акт законным и обоснованным.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое апелляционное постановление подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 15.11.2006 по делу N А63-4757/04-С4 и изданного в его исполнение постановления администрации от 19.12.2007 N 3856 комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 05.03.2008 земельного участка площадью с кадастровым номером 26:12:010520:0010 на пятилетний срок в целях эксплуатации принадлежащего предпринимателю на праве собственности торгового павильона. Государственная регистрация договора аренды от 05.03.2008 осуществлена 14.08.2008. Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) от 21.05.2013 и от 22.05.2013 подтверждено наличие актуальных регистрационных записей о праве собственности предпринимателя на торговый павильон и праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:0010.
Постановлением от 08.11.2006 утвержден акт выбора земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:71, принято решение о предоставлении его в аренду обществу для проектирования и строительства офисно-торгового центра, общество и комитет заключили соответствующий договор аренды от 31.10.2007 N 6138, зарегистрированный в реестре 17.12.2007. Постановлением администрации от 25.12.2009 N 1856 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 предоставлен обществу в аренду на новый трехлетний срок, что послужило основанием заключения комитетом и обществом договора аренды от 12.03.2010, зарегистрированного в реестре 17.11.2010 (выписка из реестра от 21.05.2013).
Из приобщенных к материалам дела писем учреждения от 11.03.2013 N 01589/28/13, 02534/28/13 следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:010520:71, 26:12:010520:72 образованы в результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:010520:7, 26:12:010520:10, 26:12:010520:46, 26:12:010520:47 и 26:12:010520:51, государственная регистрация обременения права публичной собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 в виде аренды в пользу общества послужила основанием присвоения 03.08.2010 кадастровым сведениям о земельном участке с кадастровым номером 26:12:010520:10 статуса "архивные".
Постановлением администрации от 15.03.2013 N 663 земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:71 предоставлен обществу в аренду на новый трехлетний срок. Подписанный комитетом и обществом договор аренды от 26.03.2013 N 1754 не прошел процедуру государственной регистрации.
По условиям соглашения от 01.10.2013 общество обязалось возместить предпринимателю стоимость сносимого торгового павильона, размер компенсации определен равным 4 млн. рублей, перечисленным обществом на счет предпринимателя по платежному поручению от 01.10.2013 N 10. В подписанной предпринимателем и обществом расписке об исполнении обязательств от 01.10.2013 указано на получение предпринимателем от общества компенсации в размере 4 млн. рублей за торговый павильон по соглашению от 01.10.2013 и отсутствие имущественных и иных претензий к администрации, учреждению и обществу.
В справке государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Краевая техническая инвентаризация" от 15.09.2013 N 3-2700 и акте обследования от 15.09.2013 отражен факт сноса торгового павильона.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Кодекса и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).
Согласно части 4 статьи 198 Кодекса заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
В определении от 18.11.2004 N 367-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Кодекса, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании.
В соответствии со статьей 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав, в силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), является обеспечение восстановления нарушенного права.
В пункте 56 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указали на недопустимость рассмотрения спора о праве в порядке главы 24 Кодекса.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
Статьей 46 Земельного кодекса определено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу статьи 11.1, пунктов 1, 4 статьи 11.2, пункта 2 статьи 11.3 Земельного кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221 "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). К уникальным характеристикам такого объекта недвижимости как земельный участок относится кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, его площадь (часть 1 статьи 7 Закона N 221).
В соответствии с частью 2 статьи 25 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 Закона N 221-ФЗ особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.
Снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки (пункт 3.1 статьи 24 Закона N 221-ФЗ).
В силу пункта 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, внесение в кадастр сведений об объектах недвижимости и их частях сопровождается присвоением статуса "внесенные", который изменяется на "временные", "учтенные", "ранее учтенные", "архивные" или "аннулированные" в случае принятия уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета соответствующего решения. В отношении преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до ее разграничения, "учтенный" либо "ранее учтенный" статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях изменяется на "архивный" без заявления при государственной регистрации аренды хотя бы на один из образованных из таких земельных участков земельный участок.
Гражданское законодательство основывается на признании необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты гражданами и юридическими лицами по своему усмотрению (пункт 1 статьи 1, пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также на иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом, под которым понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.
Для признания факта злоупотребления должно быть установлено наличие умысла, то есть, сознательное поведение, направленное на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели лица.
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции не установил момент, когда предпринимателю стало известно о нарушении его прав и законных интересов оспариваемым постановлением от 08.11.2006, не проверил соблюдение заявителем установленного статьей 198 Кодекса процессуального срока, не выяснил, получала ли администрация в письменной форме согласие предпринимателя на перераспределение арендуемого им земельного участка с целью образования земельного участка, предоставленного в аренду обществу, принимал ли орган местного самоуправления решение о таком перераспределении, что послужило основанием для принятия органом кадастрового учета решения о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 и изменения статуса кадастровых сведений о нем с "ранее учтенные" на "архивные". Установление названных обстоятельств необходимо для выводов о наличии в действиях администрации и учреждения признаков противоправности и возможности восстановления прав заявителя признанием незаконными постановления от 08.11.2006 и действий органа кадастрового учета.
Требования предпринимателя направлены на восстановление отношений по аренде конкретного земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10. В этой связи подлежит установлению степень готовности возводимого обществом здания офисно-торгового центра, наличие физической возможности формирования земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 в его прежних границах с соблюдением градостроительных норм.
Статьей 39 Земельного кодекса установлено, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
При толковании условий договора, в силу статьи 431 Гражданского кодекса, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Для вывода о сохранении за предпринимателем права (его утраты) на восстановление торгового павильона и заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010520:10 суду следовало дать оценку условиям соглашения от 01.10.2013 в совокупности с содержанием расписки от 01.10.2013, в которой указано на отсутствие у предпринимателя каких-либо претензий к участникам спора, доверенности от 01.10.2013, выданной предпринимателем на представление по вопросам, связанным со сносом торгового павильона и внесением изменений в реестр, данных предпринимателем пояснений по делу от 22.03.2014, установить, предполагали ли стороны названного соглашения восстановление сносимого объекта и сохранение прав предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010520:10, каким образом устанавливалась сумма компенсации, ее состав.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А63-2744/2013 отменить.
Дело N А63-2744/2013 направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)