Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец считает договор притворной сделкой, совершенной одновременно со сделкой купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом с целью прикрытия другой сделки - договора займа денежных средств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Зырянова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Хугаева А.Г.,
судей Беляева Р.В., Кирщиной И.П.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрев в судебном заседании 16 марта 2015 года апелляционную жалобу А.В.И. на решение Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу по иску А.В.И. к С., А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский О.Б.", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки
заслушав доклад судьи Хугаева А.Г., объяснения представителя А.В.И. - К.И., А.В.П., А.М.П.,
установила:
Истец обратился с иском к ответчикам С., ОАО "АКБ Московский О.Б.", А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский О.Б.", А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский О.Б.", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки. Уточнив заявленные требования, просил признать договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1200 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, и жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113, заключенный между С. и А.В.И. притворной сделкой, совершенной одновременно со сделкой купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 26.05.2013 года с целью прикрытия другой сделки - договора займа денежных средств, в связи с чем недействительной.
Истец просил применить последствия недействительности, признав недействительными сделки, заключенные на основании недействительного договора купли-продажи: договор залога спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между С. и Акционерным коммерческим Б. "МОСКОВСКИЙ.О.Б." в рамках оспариваемого договора купли-продажи, договор купли-продажи спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между С. с А.М.П., договор купли-продажи спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между А.М.П. и А.В.П.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) исключить регистрационную запись о праве собственности А.В.П. на спорный земельного участка с находящимся на нем жилым домом.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) восстановить регистрационную запись о праве собственности А.В.И. на вышеуказанный земельный участок и жилой дом.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что истец А.В.И. являлся собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общей площадью 1200 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв. м, инв. N 098:032-6902, лит. А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113. В марте - апреле 2013 года возникли серьезные финансовые проблемы в бизнесе и необходимо было занять на один месяц денежные средства в размере 7 300 000 руб. Представитель ответчика по имени Руслан предложил ему заключить договор займа под залог недвижимости. При этом, истца ввели в заблуждение, что такой заем под залог недвижимости физические лица могут оформить, только заключив одновременно договоры прямого и обратного выкупа недвижимости, с целью обеспечения его обязательства по договору займа. В качестве покупателя Русланом была предложена С., а в качестве представителя для оформления сделки купли-продажи истцу был предложен И.М. Между Истцом и Ответчиком С. были одновременно заключены договоры купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 17.04.2013 года и от 26.05.2013 года обратного выкупа. По условиям данных договоров истец продавал земельный участок с находящимся на нем жилым домом за 7 300 000 руб. и, как он полагал, затем выкупал его за 7 520000 руб. то есть уплатив проценты 220000 руб. Истец полагал, что обе сделки являются способом обеспечения сделки путем залога земельного участка и дома, которые будут возвращены ему в собственность после исполнения обязательств по возврату займа. После заключения договора купли-продажи земельный участок во владение С. не поступил, истец продолжал проживать в доме. Регистрации сделок занимался И.М., который вторую сделку купли-продажи не зарегистрировал, о чем истец не знал. Сделка купли-продажи в действительности была договором займа, стоимость имущества составляла не менее 30 миллионов рублей. Истец собирался продать его за 35 миллионов рублей, о чем был заключен предварительный договор купли-продажи с Т. Под угрозой силы истец был вынужден покинуть дом и обратиться в правоохранительные органы и суд. В дальнейшем спорное имущество было отчуждено А.М.П., а потом А.В.П., которые действовали не добросовестно. Исковые требования обосновал положениями статей 167 ГК РФ, ст. 170 ГК РФ.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что истец был обманут по спланированной схеме. Сделка купли-продажи является притворной, фактически между истцом и ответчиком С. был заключен договор займа. Истец полученные деньги возвратил, но обратный договор, подписанный С. не был зарегистрирован, участок продан А.М.П.
Ответчик А.М.П. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что приобрел земельный участок по сделке купли-продажи с С., у него в собственности уже находился земельный участок, расположенный по соседству. Приобретенный участок и дом продал своему брату А.В.П. Обязательства по сделкам исполнены.
Ответчик А.В.П. в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ответчика С. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что поскольку истцу были нужны денежные средства, как указано в иске, он продал свой земельный участок с домом. С. приобретала земельный участок у истца, поскольку ее устроила цена, и она понимала, что всегда сможет продать участок дороже. Был заключен договор купли-продажи, по которому истец получил 6300000 рублей, хотя в нем прописано общая сумма 7300000 рублей. О договоре займа речи не было, второй договор подписан позже, поскольку истец желал выкупить это имущество, но сделка не состоялась. Просил в иске отказать.
Представитель ОАО "АКБ Московский О.Б." в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.
Решением Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года исковые требования удовлетворены в части, судом признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключенный 17 апреля 2013 года между А.В.И. и С., в удовлетворении остальных требований отказано.
Не согласившись с постановленным решением суда, истец обжалует его в части отказа ему в удовлетворении требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения, по следующим основаниям.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 17 апреля 2013 года заключен договор купли-продажи между истцом А.В.И. и ответчиком С. Предметом договора является земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общей площадью 1200 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв. м, инв. N 098:032-6902, лит. А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113, условный номер: 50-50-21/073/2006-4.
Стоимость имущества составляет 7300000 руб., том числе земельный участок оценен сторонами в 2300000 рублей, дом в 4000000 рублей. По условиям пункта 10 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Право собственности покупателя по договору с момента государственной регистрации договора находится в залоге у АКБ Московский О.Б. в обеспечение обязательств С. по кредитному договору в сумме 12000000 руб. Предмет залога оценивается в 30000000 руб. Пунктом 16 договора ограничено право покупателя С. на регистрацию в жилом доме по месту жительства. Государственная регистрация перехода права собственности по договору произведена по заявлению представителя продавца и покупателя И.Б. от 19.04.2013 г.
Истцом в материалы дела представлена расписка о передаче им 26.04.2013 года денежных средств в сумме 7300000 руб. Д. (л.д. 43).
Согласно договора купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом от 26 мая 2013 года подписанный истцом А.В.И. и ответчиком С. согласно которого С. продает А.В.И. вышеуказанный земельный участок с жилым домом.
30 мая 2013 года между истцом А.В.И. и Т. заключен предварительный договор купли-продажи спорного имущества в срок не позднее 30.06.2013. Стоимость имущества определена 35000000 руб.
12 марта 2014 года между С. и А.М.П. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с домом, который в свою очередь производит отчуждение по договору купли-продажи А.В.П. 14.04.2014. Переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРП за А.В.П.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из того, что цена договора по сделке купли-продажи гораздо ниже действительной стоимости недвижимого имущества, а также учитывая, что ответчиком С. подписан договор этого же имущества от 26.05.2013 года, пришел к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключенный 17 апреля 2013 года между А.В.И. и С. является недействительным, в силу притворности, прикрывающим договор займа.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами.
Оспаривая договор купли-продажи, истец ссылается на положения п. 2 ст. 170 ГК РФ. По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил, предусмотренных ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договор купли-продажи от 17 апреля 2013 года, между А.В.И. и С. заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости; спорная квартира по данному договору передана в собственность Н., ее право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.
Расчет между сторонами произведен полностью, данный факт подтвержден передаточным актом от 17.04.2013 года, и какими-либо допустимыми доказательствами не опровергнут. Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Притворная сделка не может быть заключена под влияние заблуждения, по своей природе, при этом, истцом указывается два противоположных условия.
Так, истец, обращаясь в суд с данным иском, указывает на то, что договор купли-продажи был заключен с целью прикрыть договор займа. При этом истец был введен в заблуждение, что такой заем под залог недвижимости физические лица могут оформить, только заключив одновременно договоры прямого и обратного выкупа недвижимости с целью обеспечения его обязательства по договору займа.
Указанным обстоятельствам суд первой инстанции оценку не дал, и не учел, что при признании сделки недействительной по признакам притворности, должно быть установлено, что стороны достигли других правовых последствий, нежели те, которые подразумевались в данном случае договором купли-продажи.
В материалах дела не представлено доказательств, что договор займа исполнен.
Истец представил в суд договор купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом от 26 мая 2013 года подписанный истцом А.В.И. и ответчиком С. согласно которого С. продает А.В.И. вышеуказанный земельный участок с жилым домом. Указывая на незаконность действий ответчика, истец указывает на то, что данный договор не прошел государственную регистрацию. Вместе с тем, согласно условиям договора стоимость объектов составляет 7520000 руб. В соответствии с п. 9 договора расчет между сторонами производится полностью до государственной регистрации настоящего договора. Достоверных и допустимых доказательств того, что денежные средства, указанные в договоре были переданы покупателем продавцу истцом в суд не представлено.
Фактические обстоятельства дела позволяют сделать вывод, что между покупателем и продавцом договор займа не заключался. Данные выводы судебной коллегии подтверждаются и пояснениями самого истца о том, что он согласовывал условия договора займа с третьим лицом - Р., при этом доказательства того, что у данного лица имелись соответствующие полномочия на представление интересов С. в материалах дела нет.
Доводы истца о том, что договор купли-продажи и договор обратного выкупа были заключены одновременно, отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела, а именно датами, указанными на договорах.
С учетом вышеуказанного, судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика и считает, что поскольку передача денег в размере 7520000 рублей не произведена, переход права не был зарегистрирован. Доказательств оплаты договора истцом не представлено, при этом п. 9 договора от 26.05.2013 года предусмотрено, что расчет между сторонами производится полностью до государственной регистрации договора.
Учитывая, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры от 17 апреля 2013 года является притворной сделкой, а волеизъявление С. и А.В.И., выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, материалы дела не содержат, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
На основании вышеизложенного исковые требования о применении последствий недействительности сделки также не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.В.И. о признании договора купли-продажи притворной сделкой и применении последствий недействительности сделки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5545/2015
Требование: О признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец считает договор притворной сделкой, совершенной одновременно со сделкой купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом с целью прикрытия другой сделки - договора займа денежных средств.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 марта 2015 г. по делу N 33-5545/2015
Судья Зырянова А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Хугаева А.Г.,
судей Беляева Р.В., Кирщиной И.П.,
при секретаре К.Е.,
рассмотрев в судебном заседании 16 марта 2015 года апелляционную жалобу А.В.И. на решение Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года по делу по иску А.В.И. к С., А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский О.Б.", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки
заслушав доклад судьи Хугаева А.Г., объяснения представителя А.В.И. - К.И., А.В.П., А.М.П.,
установила:
Истец обратился с иском к ответчикам С., ОАО "АКБ Московский О.Б.", А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский О.Б.", А.М.П., А.В.П., ОАО "АКБ Московский О.Б.", Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки. Уточнив заявленные требования, просил признать договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1200 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, и жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113, заключенный между С. и А.В.И. притворной сделкой, совершенной одновременно со сделкой купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 26.05.2013 года с целью прикрытия другой сделки - договора займа денежных средств, в связи с чем недействительной.
Истец просил применить последствия недействительности, признав недействительными сделки, заключенные на основании недействительного договора купли-продажи: договор залога спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между С. и Акционерным коммерческим Б. "МОСКОВСКИЙ.О.Б." в рамках оспариваемого договора купли-продажи, договор купли-продажи спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между С. с А.М.П., договор купли-продажи спорного земельного участка с находящимся на нем жилым домом, заключенный между А.М.П. и А.В.П.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) исключить регистрационную запись о праве собственности А.В.П. на спорный земельного участка с находящимся на нем жилым домом.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (Росреестр) восстановить регистрационную запись о праве собственности А.В.И. на вышеуказанный земельный участок и жилой дом.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что истец А.В.И. являлся собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общей площадью 1200 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв. м, инв. N 098:032-6902, лит. А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113. В марте - апреле 2013 года возникли серьезные финансовые проблемы в бизнесе и необходимо было занять на один месяц денежные средства в размере 7 300 000 руб. Представитель ответчика по имени Руслан предложил ему заключить договор займа под залог недвижимости. При этом, истца ввели в заблуждение, что такой заем под залог недвижимости физические лица могут оформить, только заключив одновременно договоры прямого и обратного выкупа недвижимости, с целью обеспечения его обязательства по договору займа. В качестве покупателя Русланом была предложена С., а в качестве представителя для оформления сделки купли-продажи истцу был предложен И.М. Между Истцом и Ответчиком С. были одновременно заключены договоры купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 17.04.2013 года и от 26.05.2013 года обратного выкупа. По условиям данных договоров истец продавал земельный участок с находящимся на нем жилым домом за 7 300 000 руб. и, как он полагал, затем выкупал его за 7 520000 руб. то есть уплатив проценты 220000 руб. Истец полагал, что обе сделки являются способом обеспечения сделки путем залога земельного участка и дома, которые будут возвращены ему в собственность после исполнения обязательств по возврату займа. После заключения договора купли-продажи земельный участок во владение С. не поступил, истец продолжал проживать в доме. Регистрации сделок занимался И.М., который вторую сделку купли-продажи не зарегистрировал, о чем истец не знал. Сделка купли-продажи в действительности была договором займа, стоимость имущества составляла не менее 30 миллионов рублей. Истец собирался продать его за 35 миллионов рублей, о чем был заключен предварительный договор купли-продажи с Т. Под угрозой силы истец был вынужден покинуть дом и обратиться в правоохранительные органы и суд. В дальнейшем спорное имущество было отчуждено А.М.П., а потом А.В.П., которые действовали не добросовестно. Исковые требования обосновал положениями статей 167 ГК РФ, ст. 170 ГК РФ.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что истец был обманут по спланированной схеме. Сделка купли-продажи является притворной, фактически между истцом и ответчиком С. был заключен договор займа. Истец полученные деньги возвратил, но обратный договор, подписанный С. не был зарегистрирован, участок продан А.М.П.
Ответчик А.М.П. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что приобрел земельный участок по сделке купли-продажи с С., у него в собственности уже находился земельный участок, расположенный по соседству. Приобретенный участок и дом продал своему брату А.В.П. Обязательства по сделкам исполнены.
Ответчик А.В.П. в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель ответчика С. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что поскольку истцу были нужны денежные средства, как указано в иске, он продал свой земельный участок с домом. С. приобретала земельный участок у истца, поскольку ее устроила цена, и она понимала, что всегда сможет продать участок дороже. Был заключен договор купли-продажи, по которому истец получил 6300000 рублей, хотя в нем прописано общая сумма 7300000 рублей. О договоре займа речи не было, второй договор подписан позже, поскольку истец желал выкупить это имущество, но сделка не состоялась. Просил в иске отказать.
Представитель ОАО "АКБ Московский О.Б." в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии.
Решением Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года исковые требования удовлетворены в части, судом признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключенный 17 апреля 2013 года между А.В.И. и С., в удовлетворении остальных требований отказано.
Не согласившись с постановленным решением суда, истец обжалует его в части отказа ему в удовлетворении требований, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение явившихся лиц, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения, по следующим основаниям.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 17 апреля 2013 года заключен договор купли-продажи между истцом А.В.И. и ответчиком С. Предметом договора является земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общей площадью 1200 кв. м, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 439,50 кв. м, инв. N 098:032-6902, лит. А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: Московская область, Ленинский район, дер. Лопатино, дом 113, условный номер: 50-50-21/073/2006-4.
Стоимость имущества составляет 7300000 руб., том числе земельный участок оценен сторонами в 2300000 рублей, дом в 4000000 рублей. По условиям пункта 10 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Право собственности покупателя по договору с момента государственной регистрации договора находится в залоге у АКБ Московский О.Б. в обеспечение обязательств С. по кредитному договору в сумме 12000000 руб. Предмет залога оценивается в 30000000 руб. Пунктом 16 договора ограничено право покупателя С. на регистрацию в жилом доме по месту жительства. Государственная регистрация перехода права собственности по договору произведена по заявлению представителя продавца и покупателя И.Б. от 19.04.2013 г.
Истцом в материалы дела представлена расписка о передаче им 26.04.2013 года денежных средств в сумме 7300000 руб. Д. (л.д. 43).
Согласно договора купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом от 26 мая 2013 года подписанный истцом А.В.И. и ответчиком С. согласно которого С. продает А.В.И. вышеуказанный земельный участок с жилым домом.
30 мая 2013 года между истцом А.В.И. и Т. заключен предварительный договор купли-продажи спорного имущества в срок не позднее 30.06.2013. Стоимость имущества определена 35000000 руб.
12 марта 2014 года между С. и А.М.П. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с домом, который в свою очередь производит отчуждение по договору купли-продажи А.В.П. 14.04.2014. Переход права собственности по договору зарегистрирован в ЕГРП за А.В.П.
Разрешая спор, суд первой инстанции, исходя из того, что цена договора по сделке купли-продажи гораздо ниже действительной стоимости недвижимого имущества, а также учитывая, что ответчиком С. подписан договор этого же имущества от 26.05.2013 года, пришел к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом заключенный 17 апреля 2013 года между А.В.И. и С. является недействительным, в силу притворности, прикрывающим договор займа.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами.
Оспаривая договор купли-продажи, истец ссылается на положения п. 2 ст. 170 ГК РФ. По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил, предусмотренных ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договор купли-продажи от 17 апреля 2013 года, между А.В.И. и С. заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости; спорная квартира по данному договору передана в собственность Н., ее право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.
Расчет между сторонами произведен полностью, данный факт подтвержден передаточным актом от 17.04.2013 года, и какими-либо допустимыми доказательствами не опровергнут. Таким образом, все соответствующие сделке купли-продажи правовые последствия наступили. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Притворная сделка не может быть заключена под влияние заблуждения, по своей природе, при этом, истцом указывается два противоположных условия.
Так, истец, обращаясь в суд с данным иском, указывает на то, что договор купли-продажи был заключен с целью прикрыть договор займа. При этом истец был введен в заблуждение, что такой заем под залог недвижимости физические лица могут оформить, только заключив одновременно договоры прямого и обратного выкупа недвижимости с целью обеспечения его обязательства по договору займа.
Указанным обстоятельствам суд первой инстанции оценку не дал, и не учел, что при признании сделки недействительной по признакам притворности, должно быть установлено, что стороны достигли других правовых последствий, нежели те, которые подразумевались в данном случае договором купли-продажи.
В материалах дела не представлено доказательств, что договор займа исполнен.
Истец представил в суд договор купли-продажи спорного земельного участка с жилым домом от 26 мая 2013 года подписанный истцом А.В.И. и ответчиком С. согласно которого С. продает А.В.И. вышеуказанный земельный участок с жилым домом. Указывая на незаконность действий ответчика, истец указывает на то, что данный договор не прошел государственную регистрацию. Вместе с тем, согласно условиям договора стоимость объектов составляет 7520000 руб. В соответствии с п. 9 договора расчет между сторонами производится полностью до государственной регистрации настоящего договора. Достоверных и допустимых доказательств того, что денежные средства, указанные в договоре были переданы покупателем продавцу истцом в суд не представлено.
Фактические обстоятельства дела позволяют сделать вывод, что между покупателем и продавцом договор займа не заключался. Данные выводы судебной коллегии подтверждаются и пояснениями самого истца о том, что он согласовывал условия договора займа с третьим лицом - Р., при этом доказательства того, что у данного лица имелись соответствующие полномочия на представление интересов С. в материалах дела нет.
Доводы истца о том, что договор купли-продажи и договор обратного выкупа были заключены одновременно, отклоняются, поскольку опровергаются материалами дела, а именно датами, указанными на договорах.
С учетом вышеуказанного, судебная коллегия соглашается с возражениями ответчика и считает, что поскольку передача денег в размере 7520000 рублей не произведена, переход права не был зарегистрирован. Доказательств оплаты договора истцом не представлено, при этом п. 9 договора от 26.05.2013 года предусмотрено, что расчет между сторонами производится полностью до государственной регистрации договора.
Учитывая, что допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что договор купли-продажи квартиры от 17 апреля 2013 года является притворной сделкой, а волеизъявление С. и А.В.И., выраженное в договоре купли-продажи, не соответствовало их действительным намерениям, материалы дела не содержат, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска.
На основании вышеизложенного исковые требования о применении последствий недействительности сделки также не могут быть удовлетворены.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Видновского городского суда Московской области от 29 октября 2014 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований А.В.И. о признании договора купли-продажи притворной сделкой и применении последствий недействительности сделки отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)