Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 (судья Хомутова С.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Галимова Л.И. (доверенность N 5дв от 22.03.2013, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" - Логинов К.А. (доверенность N 777 от 12.11.2013, паспорт), Назиров Р.З. (решение N 1 от 06.04.2007, паспорт).
Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" (далее - ООО "Релакс-плюс", Общество, ответчик) о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемые нежилые помещения NN 5-25, 28-31 общей площадью 140,8 кв. м, литера "А", расположенные в подвале (подземный переход) по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, на остановке общественного транспорта "Универмаг Уфа" - и передать названные помещения истцу по акту приема-передачи (л.д. 5-7).
Решением от 13.11.2013 (резолютивная часть объявлена 07.11.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 58-66).
В апелляционной жалобе ООО "Релакс-плюс" просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать (л.д. 73-79). Приводит следующие доводы.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции фактически выселил ответчика из принадлежащих ему на праве собственности временных сооружений (торговых киосков). Суд не учел, что на арендуемых площадях расположены принадлежащие ответчику временные сооружения - торговые киоски. Право на возведение временных павильонов предоставлено ответчику в 1996 году постановлением Администрации г. Уфы. Кроме того, в 2002 году Главным управлением архитектуры и градостроительства было выдано градостроительное заключение по условиям закрепления земельного участка под строительство. Объекты введены в эксплуатацию.
Обращаясь в суд с требованием о выселении, истец злоупотребил правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Релакс-плюс" является собственником временных сооружений, так как создало соответствующие объекты в результате вступления, как в гражданские, так и в административные (публичные) правоотношения.
Как собственник своего имущества, ответчик вправе требовать защиты принадлежащих ему в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации материальных прав.
В основу иска Управления положено утверждение о прекращении обязательственных правоотношений. Однако в данном случае должен был быть заявлен иск о демонтаже временных торговых павильонов.
Истец не доказал наличия права собственности на объект недвижимого имущества. Согласно уведомлению регистрирующего органа от 17.10.2013 N 02-0-1-02/4002/2013-52286 права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрированы.
Помимо прочего ответчик приводит довод о том, что он не был извещен о рассмотрении настоящего дела.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 22.09.2006 по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" был подготовлен технический паспорт в отношении "подземного перехода" по проспекту Октября в Советском районе г. Уфы, остановка общественного транспорта "Универмаг Уфа" (л.д. 20-23). Инвентарный номер объекта - 338532, общая площадь - 672,8 кв. м, общая торговая площадь - 140,8 кв. м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества "Релакс-плюс" (арендатор), с 09.10.2006 (л.д. 22).
По договору от 17.05.2007 N 21055 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) передал помещения подземного перехода общей площадью 140,8 кв. м обществу "Релакс-плюс" (арендатор) в аренду для целей использования под торговлю (л.д. 43-47). Договор содержит подписи уполномоченных представителей сторон сделки, оттиски печатей юридических лиц (л.д. 47).
Впоследствии торговые помещения (140,8 кв. м) спорного подземного перехода были переданы Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) обществу "Релакс-плюс" (арендатор) по договору от 20.04.2009 N 21055.2 (л.д. 12-17). Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте "подземного перехода" от 22.09.2006), размер арендной платы (приложение к договору - расчет годовой арендной платы - л.д. 17), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).
Помещения площадью 140,8 кв. м переданы ответчику по акту приема-передачи от 13.01.2009 (л.д. 18). Объект аренды принят руководителем общества "Релакс-плюс" без замечаний и (или) возражений. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 22.09.2006 N 338532.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) договор аренды от 20.04.2009 N 21055.2 зарегистрирован не был.
В мае 2012 года Комитет по управлению муниципальной собственностью направил ответчику уведомление (письмо от 04.05.2012 N кс-2002), в котором, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 20.04.2009 N 21055.2 и потребовал в трехмесячный срок освободить помещение (л.д. 10, 11).
Общество "Релакс-плюс" требование не выполнило, помещения не освободило.
15.08.2013 на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, акта приема-передачи от 31.01.2006 N 1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 N 1739, дополнительного соглашения от 20.06.2012 к договору от 31.01.2006 N 1739 в ЕГРП была внесена запись регистрации N 02-04-01/264/2013-861 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный переход на остановке транспорта "Универмаг Уфа", по пр. Октября в Советском районе г. Уфы, общей площадью 672,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29794. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 15.08.2013 (л.д. 41).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что общество "Релакс-плюс" неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, Управление муниципальной собственности обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика установленных законом либо договором правовых оснований владения спорной торговой площадью. Суд пришел к выводу о том, что истцом соблюден порядок одностороннего отказа от дальнейшего исполнения арендной сделки, а также отметил отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.04.2009 N 21055.2.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 20.04.2009 N 21055.2 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абзацы 2, 3, 4 пункта 14 Постановления N 73).
При подписании договора от 20.04.2009 N 21055.2 арендодателем и арендатором были согласованы существенные условия арендной сделки, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода (л.д. 12, 20-23), установлены методика расчета размера арендной платы и непосредственно размер этой платы (л.д. 17). Объект аренды передан во владение и пользование общества "Релакс-плюс" до подписания договора (л.д. 18). Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений.
Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, Управление муниципальной собственности (как правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и общество "Релакс-плюс" были связаны определенными обязательствами.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).
Как указано выше, арендодатель реализовал право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, и в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения арендной сделки (л.д. 10, 11). Соответствующие обстоятельства ответчиком оспорены либо опровергнуты не были (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Из материалов настоящего дела не следует, что общество "Релакс-плюс" является обладателем каких-либо вещных прав в отношении спорных помещений. Напротив, согласно свидетельству о государственной регистрации подземный переход общей площадью 672,8 кв. м, частью которого является спорная торговая площадь (140,8 кв. м), находится в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л.д. 41).
Таким образом, требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить торговые помещения площадью 140,8 кв. м является правомерным и подлежащим удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что общество "Релакс-плюс" является собственником "временных сооружений, торговых киосков", во внимание приняты быть не могут в силу следующего.
Подземный переход общей площадью 672,8 кв. м как самостоятельный объект недвижимого имущества находится в муниципальной собственности.
Из дополнительно представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции документов (фотография, договор от 20.05.1997, заключение от 08.07.1997, технический паспорт от 26.01.1998, акт о приемке в эксплуатацию, постановление от 18.11.1996, договор от 26.06.2004, постановление от 18.06.2004) следует, что поименованные в жалобе временные сооружения (торговые павильоны), по сути, представляют собой улучшения объекта недвижимого имущества (подземный переход). Так, установленные пластиковые перегородки и окна позволяют более эффективно использовать торговую площадь перехода, сформировать четко выраженные торговые места, обеспечить сохранность товарно-материальных ценностей, и т.д.
То обстоятельство, что общество "Релакс-плюс" понесло затраты на приобретение и (или) монтаж пластиковых, иных ограждений торговых павильонов не свидетельствует о неправомерности рассматриваемых исковых требований, поскольку не подтверждает факта наличия у ответчика вещного либо обязательственного права в отношении существующего объекта недвижимого имущества.
Постановления органа местного самоуправления от 18.11.1996 и от 18.06.2004 вопреки позиции ответчика также не свидетельствуют о наличии у общества "Релакс-плюс" прав в отношении нежилого помещения. Напротив, данные документы подтверждают, что муниципальным образованием санкционировано временное размещение торговых павильонов в подземном пешеходном переходе, что, в свою очередь, предполагает обязанность владельца павильонов в будущем освободить занимаемую торговую площадь при возникновении предусмотренных договором либо законом оснований.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).
Права общества "Релакс-плюс" как лица, производившего улучшения арендованного недвижимого имущества, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 623 Гражданского кодекса РФ, и не препятствуют исполнению судебного акта об освобождении находящейся в муниципальной собственности торговой площади подземного перехода.
Довод ответчика о том, что он не был извещен о рассмотрении настоящего дела, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 121 АПК РФ).
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица (часть 4 статьи 121 АПК РФ).
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ).
Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд (пункт 2 части 4 статьи 123 АПК РФ).
Арбитражный суд Республики Башкортостан извещал ответчика в соответствии с установленными федеральным законом правилами, однако последний возможность получения копий судебных актов по своему юридическому адресу не обеспечил (л.д. 25, 50, 55).
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица").
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на общество "Релакс-плюс" (податель жалобы).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.01.2014 N 18АП-14064/2013 ПО ДЕЛУ N А07-16604/2013
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 января 2014 г. N 18АП-14064/2013
Дело N А07-16604/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кочетковой Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 (судья Хомутова С.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Галимова Л.И. (доверенность N 5дв от 22.03.2013, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" - Логинов К.А. (доверенность N 777 от 12.11.2013, паспорт), Назиров Р.З. (решение N 1 от 06.04.2007, паспорт).
Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" (далее - ООО "Релакс-плюс", Общество, ответчик) о возложении на ответчика обязанности освободить занимаемые нежилые помещения NN 5-25, 28-31 общей площадью 140,8 кв. м, литера "А", расположенные в подвале (подземный переход) по адресу: г. Уфа, Советский район, пр. Октября, на остановке общественного транспорта "Универмаг Уфа" - и передать названные помещения истцу по акту приема-передачи (л.д. 5-7).
Решением от 13.11.2013 (резолютивная часть объявлена 07.11.2013) исковые требования удовлетворены (л.д. 58-66).
В апелляционной жалобе ООО "Релакс-плюс" просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать (л.д. 73-79). Приводит следующие доводы.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции фактически выселил ответчика из принадлежащих ему на праве собственности временных сооружений (торговых киосков). Суд не учел, что на арендуемых площадях расположены принадлежащие ответчику временные сооружения - торговые киоски. Право на возведение временных павильонов предоставлено ответчику в 1996 году постановлением Администрации г. Уфы. Кроме того, в 2002 году Главным управлением архитектуры и градостроительства было выдано градостроительное заключение по условиям закрепления земельного участка под строительство. Объекты введены в эксплуатацию.
Обращаясь в суд с требованием о выселении, истец злоупотребил правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО "Релакс-плюс" является собственником временных сооружений, так как создало соответствующие объекты в результате вступления, как в гражданские, так и в административные (публичные) правоотношения.
Как собственник своего имущества, ответчик вправе требовать защиты принадлежащих ему в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации материальных прав.
В основу иска Управления положено утверждение о прекращении обязательственных правоотношений. Однако в данном случае должен был быть заявлен иск о демонтаже временных торговых павильонов.
Истец не доказал наличия права собственности на объект недвижимого имущества. Согласно уведомлению регистрирующего органа от 17.10.2013 N 02-0-1-02/4002/2013-52286 права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрированы.
Помимо прочего ответчик приводит довод о том, что он не был извещен о рассмотрении настоящего дела.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 22.09.2006 по результатам технической инвентаризации Уфимским городским филиалом государственного унитарного предприятия "Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан" был подготовлен технический паспорт в отношении "подземного перехода" по проспекту Октября в Советском районе г. Уфы, остановка общественного транспорта "Универмаг Уфа" (л.д. 20-23). Инвентарный номер объекта - 338532, общая площадь - 672,8 кв. м, общая торговая площадь - 140,8 кв. м. В техническом паспорте также содержатся сведения об аренде площадей в пользу общества "Релакс-плюс" (арендатор), с 09.10.2006 (л.д. 22).
По договору от 17.05.2007 N 21055 Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) передал помещения подземного перехода общей площадью 140,8 кв. м обществу "Релакс-плюс" (арендатор) в аренду для целей использования под торговлю (л.д. 43-47). Договор содержит подписи уполномоченных представителей сторон сделки, оттиски печатей юридических лиц (л.д. 47).
Впоследствии торговые помещения (140,8 кв. м) спорного подземного перехода были переданы Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодатель) обществу "Релакс-плюс" (арендатор) по договору от 20.04.2009 N 21055.2 (л.д. 12-17). Сторонами согласованы объект аренды (помещения, поименованные в техническом паспорте "подземного перехода" от 22.09.2006), размер арендной платы (приложение к договору - расчет годовой арендной платы - л.д. 17), а также срок аренды (с 13.01.2009 по 30.06.2010).
Помещения площадью 140,8 кв. м переданы ответчику по акту приема-передачи от 13.01.2009 (л.д. 18). Объект аренды принят руководителем общества "Релакс-плюс" без замечаний и (или) возражений. В акте дополнительно указано, что технические характеристики объекта приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 22.09.2006 N 338532.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) договор аренды от 20.04.2009 N 21055.2 зарегистрирован не был.
В мае 2012 года Комитет по управлению муниципальной собственностью направил ответчику уведомление (письмо от 04.05.2012 N кс-2002), в котором, ссылаясь на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщил об одностороннем отказе от ранее возобновленного на неопределенный срок договора аренды от 20.04.2009 N 21055.2 и потребовал в трехмесячный срок освободить помещение (л.д. 10, 11).
Общество "Релакс-плюс" требование не выполнило, помещения не освободило.
15.08.2013 на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2005 N 312, акта приема-передачи от 31.01.2006 N 1739, договора передачи государственного имущества Республики Башкортостан в муниципальную собственность муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан от 31.01.2006 N 1739, дополнительного соглашения от 20.06.2012 к договору от 31.01.2006 N 1739 в ЕГРП была внесена запись регистрации N 02-04-01/264/2013-861 о праве муниципальной собственности на следующее недвижимое имущество: подземный переход на остановке транспорта "Универмаг Уфа", по пр. Октября в Советском районе г. Уфы, общей площадью 672,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 02:55:000000:29794. Правообладателю выдано свидетельство о регистрации права собственности от 15.08.2013 (л.д. 41).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что общество "Релакс-плюс" неправомерно занимает не принадлежащее ему недвижимое имущество, Управление муниципальной собственности обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика установленных законом либо договором правовых оснований владения спорной торговой площадью. Суд пришел к выводу о том, что истцом соблюден порядок одностороннего отказа от дальнейшего исполнения арендной сделки, а также отметил отсутствие государственной регистрации договора аренды от 20.04.2009 N 21055.2.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 20.04.2009 N 21055.2 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника (абзацы 2, 3, 4 пункта 14 Постановления N 73).
При подписании договора от 20.04.2009 N 21055.2 арендодателем и арендатором были согласованы существенные условия арендной сделки, определены подлежащие передаче в аренду торговые площади подземного перехода (л.д. 12, 20-23), установлены методика расчета размера арендной платы и непосредственно размер этой платы (л.д. 17). Объект аренды передан во владение и пользование общества "Релакс-плюс" до подписания договора (л.д. 18). Ответчик принял муниципальное имущество в аренду без замечаний и (или) возражений.
Тем самым, вне зависимости от государственной регистрации арендной сделки, необходимой, прежде всего, в целях соблюдения установленного публичного порядка, прав и охраняемых законом интересов третьих лиц во взаимоотношениях последних с участниками незарегистрированных договоров по поводу соответствующего недвижимого имущества, Управление муниципальной собственности (как правопреемник Комитета по управлению муниципальной собственностью) и общество "Релакс-плюс" были связаны определенными обязательствами.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).
Как указано выше, арендодатель реализовал право, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, и в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения арендной сделки (л.д. 10, 11). Соответствующие обстоятельства ответчиком оспорены либо опровергнуты не были (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Из материалов настоящего дела не следует, что общество "Релакс-плюс" является обладателем каких-либо вещных прав в отношении спорных помещений. Напротив, согласно свидетельству о государственной регистрации подземный переход общей площадью 672,8 кв. м, частью которого является спорная торговая площадь (140,8 кв. м), находится в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан (л.д. 41).
Таким образом, требование истца о возложении на ответчика обязанности возвратить торговые помещения площадью 140,8 кв. м является правомерным и подлежащим удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что общество "Релакс-плюс" является собственником "временных сооружений, торговых киосков", во внимание приняты быть не могут в силу следующего.
Подземный переход общей площадью 672,8 кв. м как самостоятельный объект недвижимого имущества находится в муниципальной собственности.
Из дополнительно представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции документов (фотография, договор от 20.05.1997, заключение от 08.07.1997, технический паспорт от 26.01.1998, акт о приемке в эксплуатацию, постановление от 18.11.1996, договор от 26.06.2004, постановление от 18.06.2004) следует, что поименованные в жалобе временные сооружения (торговые павильоны), по сути, представляют собой улучшения объекта недвижимого имущества (подземный переход). Так, установленные пластиковые перегородки и окна позволяют более эффективно использовать торговую площадь перехода, сформировать четко выраженные торговые места, обеспечить сохранность товарно-материальных ценностей, и т.д.
То обстоятельство, что общество "Релакс-плюс" понесло затраты на приобретение и (или) монтаж пластиковых, иных ограждений торговых павильонов не свидетельствует о неправомерности рассматриваемых исковых требований, поскольку не подтверждает факта наличия у ответчика вещного либо обязательственного права в отношении существующего объекта недвижимого имущества.
Постановления органа местного самоуправления от 18.11.1996 и от 18.06.2004 вопреки позиции ответчика также не свидетельствуют о наличии у общества "Релакс-плюс" прав в отношении нежилого помещения. Напротив, данные документы подтверждают, что муниципальным образованием санкционировано временное размещение торговых павильонов в подземном пешеходном переходе, что, в свою очередь, предполагает обязанность владельца павильонов в будущем освободить занимаемую торговую площадь при возникновении предусмотренных договором либо законом оснований.
Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).
Права общества "Релакс-плюс" как лица, производившего улучшения арендованного недвижимого имущества, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 623 Гражданского кодекса РФ, и не препятствуют исполнению судебного акта об освобождении находящейся в муниципальной собственности торговой площади подземного перехода.
Довод ответчика о том, что он не был извещен о рассмотрении настоящего дела, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.
Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 121 АПК РФ).
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица (часть 4 статьи 121 АПК РФ).
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации (пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ).
Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд (пункт 2 части 4 статьи 123 АПК РФ).
Арбитражный суд Республики Башкортостан извещал ответчика в соответствии с установленными федеральным законом правилами, однако последний возможность получения копий судебных актов по своему юридическому адресу не обеспечил (л.д. 25, 50, 55).
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ), а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица").
С учетом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на общество "Релакс-плюс" (податель жалобы).
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2013 по делу N А07-16604/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью торговый дом "Релакс-плюс" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)