Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Тихонова А.П., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "МАКСИМ ВВ"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 28 июля 2014 года по делу N А40-70750/2014,
принятое судьей Д.С. Рыбиным,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МАКСИМ ВВ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
- (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423);
- третье лицо: Управление Росреестра по Москве
- (ИНН 7726639745, ОГРН 1097746680822);
- о признании недействительной сделки по отказу от договора краткосрочной аренды
при участии в судебном заседании:
от истца Максимов В.В. ген. директор лично, по паспорту,
- Мельников С.И. по доверенности от 12.05.201;
- от ответчика Исаян А.А. по доверенности от 27.12.2013
от третьего лица не явился, извещен
установил:
ООО "МАКСИМ ВВ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки Департамента городского имущества города Москвы (- ответчик, Департамент) по отказу от договора краткосрочной аренды земельного участка от 30.08.2002 N М-03-504884, выраженному в письменном уведомлении Департамента городского имущества города Москвы от 11.01.2013 N 33-И-158/13-(2).
Третьим лицом, не заявляющим требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Москве.
Решением суда от 28.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "МАКСИМ ВВ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что у Синицына И.А. отсутствуют полномочия на совершение односторонней сделки по отказу от договора аренды. Ссылается на то, что отказом в продлении договора аренды Департамент нарушил исключительное право общества на аренду земельного участка, поскольку истец является собственником расположенного на нем здания.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил позицию, указанную в своей апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы заявителя не согласен, просил в удовлетворении апелляционной жалобы заявителя - отказать, изложил свои доводы.
Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 30.08.2002 между истцом (арендатором) и Московским земельным комитетом (арендодатель, в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-03-504884 (далее по тексту также - договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым N 77:03:0005014:35, площадью около 136 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Первомайская, вл. 74, стр. 3 (далее по тексту также - земельный участок), предоставленный в аренду для эксплуатации магазина.
Договор был заключен до 10.07.2005 и вступил в силу с даты его государственной регистрации (абзац 1 раздел 2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2002.
Согласно представленным в материалы дела свидетельству на право собственности от 08.11.1994 и свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2007 истец является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 74, стр. 3.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ и условиями договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Департамент направил в адрес заявителя уведомление от 11.01.2013 N 33-И-158/13-(2) об отказе от договора, в котором сообщил арендатору о том, что по истечении трехмесячного срока с момента отправления уведомления, указанный договор считается прекращенным, при этом Департамент указал арендатору на необходимость освобождения земельного участка и передачи его представителю Департамента. При этом Департамент сослался на п. 2 ст. 610 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае действия договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Полагая, что отказ Департамента от договора аренды неправомерен, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Вопреки утверждениям в апелляционной жалобе, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований основано на полной и всесторонней оценке представленных сторонами доказательств, правильном определении имеющих значение обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае, судебная коллегия приходит к выводу о том, что односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка совершен в рамках действующего законодательства, представленного арендодателю права на истребование сданного в аренду земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы об обратном.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у Синицына И.А. отсутствуют полномочия на совершение односторонней сделки по отказу от договора аренды были предметом исследования в суде первой инстанции.
Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Действия первого заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Синицина И.А., подписавшего спорное уведомление, фактически одобрены уполномоченными органами города Москвы, что подтверждается позицией ответчика, в которой Департамент указывает на то, что правоотношения сторон по договору прекращены.
Отклоняется довод о том, что отказом в продлении договора аренды Департамент нарушил исключительное право общества на аренду земельного участка, поскольку истец является собственником расположенного на нем здания.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя является законным и обоснованным. Что касается иных доводов, изложенных в апелляционной жалобе, то они на правильность решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя не влияют.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269 и 271 АПК РФ суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2014 года по делу N А40-70750/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2014 N 09АП-40395/2014 ПО ДЕЛУ N А40-70750/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2014 г. по делу N А40-70750/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Тихонова А.П., Савенкова О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "МАКСИМ ВВ"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 28 июля 2014 года по делу N А40-70750/2014,
принятое судьей Д.С. Рыбиным,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "МАКСИМ ВВ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
- (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423);
- третье лицо: Управление Росреестра по Москве
- (ИНН 7726639745, ОГРН 1097746680822);
- о признании недействительной сделки по отказу от договора краткосрочной аренды
при участии в судебном заседании:
от истца Максимов В.В. ген. директор лично, по паспорту,
- Мельников С.И. по доверенности от 12.05.201;
- от ответчика Исаян А.А. по доверенности от 27.12.2013
от третьего лица не явился, извещен
установил:
ООО "МАКСИМ ВВ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки Департамента городского имущества города Москвы (- ответчик, Департамент) по отказу от договора краткосрочной аренды земельного участка от 30.08.2002 N М-03-504884, выраженному в письменном уведомлении Департамента городского имущества города Москвы от 11.01.2013 N 33-И-158/13-(2).
Третьим лицом, не заявляющим требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Москве.
Решением суда от 28.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "МАКСИМ ВВ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что у Синицына И.А. отсутствуют полномочия на совершение односторонней сделки по отказу от договора аренды. Ссылается на то, что отказом в продлении договора аренды Департамент нарушил исключительное право общества на аренду земельного участка, поскольку истец является собственником расположенного на нем здания.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил позицию, указанную в своей апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы заявителя не согласен, просил в удовлетворении апелляционной жалобы заявителя - отказать, изложил свои доводы.
Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд не явилось.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 30.08.2002 между истцом (арендатором) и Московским земельным комитетом (арендодатель, в настоящее время - Департамент городского имущества города Москвы) заключен договор краткосрочной аренды земельного участка N М-03-504884 (далее по тексту также - договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым N 77:03:0005014:35, площадью около 136 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Первомайская, вл. 74, стр. 3 (далее по тексту также - земельный участок), предоставленный в аренду для эксплуатации магазина.
Договор был заключен до 10.07.2005 и вступил в силу с даты его государственной регистрации (абзац 1 раздел 2 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2002.
Согласно представленным в материалы дела свидетельству на право собственности от 08.11.1994 и свидетельству о государственной регистрации права от 30.10.2007 истец является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 74, стр. 3.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ и условиями договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Департамент направил в адрес заявителя уведомление от 11.01.2013 N 33-И-158/13-(2) об отказе от договора, в котором сообщил арендатору о том, что по истечении трехмесячного срока с момента отправления уведомления, указанный договор считается прекращенным, при этом Департамент указал арендатору на необходимость освобождения земельного участка и передачи его представителю Департамента. При этом Департамент сослался на п. 2 ст. 610 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае действия договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.
Полагая, что отказ Департамента от договора аренды неправомерен, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Вопреки утверждениям в апелляционной жалобе, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований основано на полной и всесторонней оценке представленных сторонами доказательств, правильном определении имеющих значение обстоятельств дела и правильном применении норм материального права.
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Кроме того, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Данное положение, как указано в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет. Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действующее законодательство не устанавливает.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае, судебная коллегия приходит к выводу о том, что односторонний отказ Департамента от договора аренды земельного участка совершен в рамках действующего законодательства, представленного арендодателю права на истребование сданного в аренду земельного участка, вопреки доводам апелляционной жалобы об обратном.
Доводы апелляционной жалобы о том, что у Синицына И.А. отсутствуют полномочия на совершение односторонней сделки по отказу от договора аренды были предметом исследования в суде первой инстанции.
Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Действия первого заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Синицина И.А., подписавшего спорное уведомление, фактически одобрены уполномоченными органами города Москвы, что подтверждается позицией ответчика, в которой Департамент указывает на то, что правоотношения сторон по договору прекращены.
Отклоняется довод о том, что отказом в продлении договора аренды Департамент нарушил исключительное право общества на аренду земельного участка, поскольку истец является собственником расположенного на нем здания.
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя является законным и обоснованным. Что касается иных доводов, изложенных в апелляционной жалобе, то они на правильность решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований заявителя не влияют.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269 и 271 АПК РФ суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 июля 2014 года по делу N А40-70750/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)