Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист": Степаненко А.В., дов. от 20.01.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы: Зебелян С.А., дов. от 27.12.2013,
от третьего лица - Правительства г. Москвы: Ланда В.М., дов. от 07.10.2013, Забелян С.А., дов. от 27.12.2013,
рассмотрев 16 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист"
на решение от 3 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 24 июня 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Красновой С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист" (ОГРН 1027700477287)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным,
третье лицо - Правительство г. Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист" (далее - ООО "Торговый мир "Аметист", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным оформленного уведомлением от 16.10.2013 N ДЖ-11-24667/13 расторжения в одностороннем порядке договора аренды от 21.12.1994 N М-02-001499 земельного участка площадью 6 000 кв. м кадастровый номер 77:02:000500:2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 4.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2014 по делу N А40-177094/13-135-1573 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 решение суда оставлено без изменения.
При этом, суды исходили из того, что истец нарушил существенные условия договора аренды, не исполнил обязательства по началу строительства в установленный срок, в связи с чем у ответчика имелись предусмотренные п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Торговый мир "Аметист", в которой заявитель просит отменить решение и постановление полностью, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы ООО "Торговый мир "Аметист" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, наличие непреодолимых препятствий в получении арендатором акта разрешенного использования.
Заявитель полагает, что суды неправильно применили положения п. 5.3. Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП. Согласно п. п. 5.4., 5.4.1. указанного Постановления Правительства Москвы представление на рассмотрение Правительства Москвы правовых актов, об утверждении актов разрешенного использования земельных участков производится заинтересованными органами исполнительной власти города Москвы, а не арендатором земельного участка.
Как указывает заявитель, полученный по обращению истца от 27.07.2009 градостроительный план земельного участка NRU77-103000-000681 исключал дальнейшую возможность освоения земельного участка арендатором и начала строительства без внесения изменений в договор аренды земельного участка, в 2010 - 2011 годах истец неоднократно обращался в Префектуру СВАО г. Москвы с предложением об изменении предусмотренной действующим договором аренды цели предоставления земельного участка в соответствии с одним из указанных в ГПЗУ, однако соответствующие изменения в договор не были внесены.
От Департамента городского имущества г. Москвы отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Торговый мир "Аметист" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
При рассмотрении арбитражные суды установили, что 21.12.1994 между ответчиком (арендодателем) и Акционерной компанией "Махапоша Лтд." (арендатором) заключен договор N М-02-001499 аренды земельного участка площадью 6000 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 4, для строительства и эксплуатации цеха по производству макаронных изделий и других продуктов питания.
Дополнительным соглашением от 03.07.2002 в договор аренды внесены изменения, целевое использование земельного участка определено как "для строительства и эксплуатации торгового офисного-складского помещения".
Дополнительным соглашением от 07.10.2002 уточнено целевое использование земельного участка - для строительства и эксплуатации склада с офисом, а также внесены изменения в раздел 3 "Особые условия договора".
С учетом внесенным дополнительным соглашением изменений на арендатора по договору была возложена обязанность разработать ТЭО на строительство склада с офисом, получить необходимые согласования и представить разработанные ТЭО и ПД в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения с последующим предоставлением в Мосгосэкспертизу, а также начать строительство склада с офисом не позднее 01.01.2004 и до 01.01.2004 представить необходимую документацию о начале строительства.
На основании договора купли-продажи права долгосрочной аренды земли от 13.07.2002 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 07.10.2002 право долгосрочной аренды указанного земельного участка перешло к ООО "Торговый мир "Аметист".
В связи с уступкой права аренды 15.10.2002 между арендодателем, Акционерной компанией "Махапоша Лтд." Япония и истцом заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в договор аренды в части наименования арендатора.
Письмом от 18.07.2012 N 33-И-2631/12-(0)-0 Департамент городского имущества г. Москвы уведомил истца о расторжении договора аренды от 21.12.1994 N М-02-001499 на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в связи с неисполнением обязательств по началу строительства в срок до 01.01.2004, а также неосвоением арендатором земельного участка.
В ответ на указанное уведомление ООО "Торговый мир "Аметист" направило свои возражения.
Рассмотрев возражения арендатора, Департамент городского имущества города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды в уведомлении от 16.10.2013 N ДГИ-И-24667/13.
В обоснование иска ООО "Торговый мир "Аметист" ссылалось на то, что приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 09.03.2010 N 227 был утвержден градостроительный план земельного участка, в перечне основных видов разрешенного использования земельного участка строительство склада с офисом не было предусмотрено, в связи с чем, по мнению истца, реализация проекта строительства склада с офисом согласно условий ранее заключенного договора аренды Правительством Москвы с выпуском ГПЗУ фактически была прекращена в одностороннем порядке, дальнейшее использование земельного участка в целях указанных в договоре аренды стало для арендатора невозможно помимо его воли, так как выпуск ГПЗУ требовал внесения изменений в существенные условия договора аренды в части цели использования земельного участка и продления в связи с этим срока строительства объекта.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подп. 7 п. 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством
Аналогичные положения содержатся и в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.
Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды исходили из того, что истцом не исполнены обязательства по началу строительства объекта, разрешение на строительство не получено, в связи с чем имеются предусмотренные в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ основания для расторжения договором арендодателем в одностороннем порядке.
Суды указали, что истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылался в обоснование своих требований, не доказал наличие не зависящих от арендатора препятствий получить акт разрешенного использования в установленный договором для строительства крайний срок (до 01.01.2004) либо в соответствующий разумный срок после указанной даты.
В силу п. 2.1. ст. 43 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Кроме того, как правильно отметил суд апелляционной инстанции, п. 5.3. Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП были предусмотрены переходные положения после введения в действия Градостроительного кодекса города Москвы, в силу которых акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, арендатор не был лишен возможности обратиться в переходный период за получением разрешения на строительства на основании акта разрешенного использования без необходимости получения градостроительного плана земельного участка и представить соответствующий акт разрешенного использования на утверждение в установленном порядке.
Однако арендатор после получения акта разрешенного использования за проведением экспертизы проектной документации в срок до 30.09.2009 не обращался.
Какие-либо действия (бездействие) органов государственной власти истец в судебном порядке не обжаловал.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что неосуществление строительства было вызвано бездействием со стороны арендатора, а не обстоятельствами, которые от него не зависели. Оснований для признания недействительным одностороннего отказа Департамента от договора аренды земельного участка суды обеих инстанций не установили.
Обсудив и проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 3 апреля 2014 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2014 года по делу N А40-177094/13-135-1573 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 19.09.2014 N Ф05-10156/2014 ПО ДЕЛУ N А40-177094/13-135-1573
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2014 г. по делу N А40-177094/13-135-1573
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист": Степаненко А.В., дов. от 20.01.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества г. Москвы: Зебелян С.А., дов. от 27.12.2013,
от третьего лица - Правительства г. Москвы: Ланда В.М., дов. от 07.10.2013, Забелян С.А., дов. от 27.12.2013,
рассмотрев 16 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист"
на решение от 3 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Дудкиным В.В.,
на постановление от 24 июня 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Красновой С.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист" (ОГРН 1027700477287)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным,
третье лицо - Правительство г. Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговый мир "Аметист" (далее - ООО "Торговый мир "Аметист", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительным оформленного уведомлением от 16.10.2013 N ДЖ-11-24667/13 расторжения в одностороннем порядке договора аренды от 21.12.1994 N М-02-001499 земельного участка площадью 6 000 кв. м кадастровый номер 77:02:000500:2, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 4.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.04.2014 по делу N А40-177094/13-135-1573 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 решение суда оставлено без изменения.
При этом, суды исходили из того, что истец нарушил существенные условия договора аренды, не исполнил обязательства по началу строительства в установленный срок, в связи с чем у ответчика имелись предусмотренные п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Торговый мир "Аметист", в которой заявитель просит отменить решение и постановление полностью, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование кассационной жалобы ООО "Торговый мир "Аметист" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, наличие непреодолимых препятствий в получении арендатором акта разрешенного использования.
Заявитель полагает, что суды неправильно применили положения п. 5.3. Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП. Согласно п. п. 5.4., 5.4.1. указанного Постановления Правительства Москвы представление на рассмотрение Правительства Москвы правовых актов, об утверждении актов разрешенного использования земельных участков производится заинтересованными органами исполнительной власти города Москвы, а не арендатором земельного участка.
Как указывает заявитель, полученный по обращению истца от 27.07.2009 градостроительный план земельного участка NRU77-103000-000681 исключал дальнейшую возможность освоения земельного участка арендатором и начала строительства без внесения изменений в договор аренды земельного участка, в 2010 - 2011 годах истец неоднократно обращался в Префектуру СВАО г. Москвы с предложением об изменении предусмотренной действующим договором аренды цели предоставления земельного участка в соответствии с одним из указанных в ГПЗУ, однако соответствующие изменения в договор не были внесены.
От Департамента городского имущества г. Москвы отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Торговый мир "Аметист" поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
При рассмотрении арбитражные суды установили, что 21.12.1994 между ответчиком (арендодателем) и Акционерной компанией "Махапоша Лтд." (арендатором) заключен договор N М-02-001499 аренды земельного участка площадью 6000 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Бибиревская, вл. 4, для строительства и эксплуатации цеха по производству макаронных изделий и других продуктов питания.
Дополнительным соглашением от 03.07.2002 в договор аренды внесены изменения, целевое использование земельного участка определено как "для строительства и эксплуатации торгового офисного-складского помещения".
Дополнительным соглашением от 07.10.2002 уточнено целевое использование земельного участка - для строительства и эксплуатации склада с офисом, а также внесены изменения в раздел 3 "Особые условия договора".
С учетом внесенным дополнительным соглашением изменений на арендатора по договору была возложена обязанность разработать ТЭО на строительство склада с офисом, получить необходимые согласования и представить разработанные ТЭО и ПД в Москомархитектуру для согласования архитектурно-градостроительного решения с последующим предоставлением в Мосгосэкспертизу, а также начать строительство склада с офисом не позднее 01.01.2004 и до 01.01.2004 представить необходимую документацию о начале строительства.
На основании договора купли-продажи права долгосрочной аренды земли от 13.07.2002 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 07.10.2002 право долгосрочной аренды указанного земельного участка перешло к ООО "Торговый мир "Аметист".
В связи с уступкой права аренды 15.10.2002 между арендодателем, Акционерной компанией "Махапоша Лтд." Япония и истцом заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в договор аренды в части наименования арендатора.
Письмом от 18.07.2012 N 33-И-2631/12-(0)-0 Департамент городского имущества г. Москвы уведомил истца о расторжении договора аренды от 21.12.1994 N М-02-001499 на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в связи с неисполнением обязательств по началу строительства в срок до 01.01.2004, а также неосвоением арендатором земельного участка.
В ответ на указанное уведомление ООО "Торговый мир "Аметист" направило свои возражения.
Рассмотрев возражения арендатора, Департамент городского имущества города Москвы подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды в уведомлении от 16.10.2013 N ДГИ-И-24667/13.
В обоснование иска ООО "Торговый мир "Аметист" ссылалось на то, что приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 09.03.2010 N 227 был утвержден градостроительный план земельного участка, в перечне основных видов разрешенного использования земельного участка строительство склада с офисом не было предусмотрено, в связи с чем, по мнению истца, реализация проекта строительства склада с офисом согласно условий ранее заключенного договора аренды Правительством Москвы с выпуском ГПЗУ фактически была прекращена в одностороннем порядке, дальнейшее использование земельного участка в целях указанных в договоре аренды стало для арендатора невозможно помимо его воли, так как выпуск ГПЗУ требовал внесения изменений в существенные условия договора аренды в части цели использования земельного участка и продления в связи с этим срока строительства объекта.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
В силу ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренном этой статьей.
В свою очередь, подп. 7 п. 2 данной статьи допускает возможность прекращения аренды земельного участка также и в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством
Аналогичные положения содержатся и в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя.
Данная норма носит диспозитивный характер, в связи с чем не исключает правомерности досрочного прекращения таких договоров на основании правил, содержащихся в иных федеральных законах, в частности в Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражные суды исходили из того, что истцом не исполнены обязательства по началу строительства объекта, разрешение на строительство не получено, в связи с чем имеются предусмотренные в п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ основания для расторжения договором арендодателем в одностороннем порядке.
Суды указали, что истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылался в обоснование своих требований, не доказал наличие не зависящих от арендатора препятствий получить акт разрешенного использования в установленный договором для строительства крайний срок (до 01.01.2004) либо в соответствующий разумный срок после указанной даты.
В силу п. 2.1. ст. 43 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Кроме того, как правильно отметил суд апелляционной инстанции, п. 5.3. Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП были предусмотрены переходные положения после введения в действия Градостроительного кодекса города Москвы, в силу которых акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, арендатор не был лишен возможности обратиться в переходный период за получением разрешения на строительства на основании акта разрешенного использования без необходимости получения градостроительного плана земельного участка и представить соответствующий акт разрешенного использования на утверждение в установленном порядке.
Однако арендатор после получения акта разрешенного использования за проведением экспертизы проектной документации в срок до 30.09.2009 не обращался.
Какие-либо действия (бездействие) органов государственной власти истец в судебном порядке не обжаловал.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу о том, что неосуществление строительства было вызвано бездействием со стороны арендатора, а не обстоятельствами, которые от него не зависели. Оснований для признания недействительным одностороннего отказа Департамента от договора аренды земельного участка суды обеих инстанций не установили.
Обсудив и проверив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 3 апреля 2014 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2014 года по делу N А40-177094/13-135-1573 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)