Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы - Борисова О.В., доверенность от 30.12.2013 г.,
от ответчика ООО "СКС Лимитед" - Славущев В.Б., доверенность от 19.12.2014 г.,
рассмотрев 15 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 22 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 29 августа 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "СКС Лимитед" (ОГРН 1027739063110) о расторжении договора,
установил:
Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о расторжении заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "СКС Лимитед" (далее - общество) договора аренды земельного участка от 27.02.2009 г. N М-07-034115.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 615, 619, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы том, что признание в судебном порядке отсутствующим правом собственности ответчика на объект, расположенный на спорном земельном участке, как на объект недвижимого имущества, является существенным изменением обстоятельств, так как при наличии указанного обстоятельства договор аренды считается не заключенным, поскольку в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ ответчик не обладал исключительным правом на предоставление ему спорного участка в аренду сроком на 25 лет.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением от 29.08.2014 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований по заявленным истцом основаниям. Вместе с тем, апелляционный суд указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о недействительности сделки, поскольку выводы суда, изложенные в решении от 22.04.2014, сделаны с превышением полномочий суда и нарушают нормы ст. 49 АПК РФ. Поскольку данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения по существу, судебная коллегия, не отменяя решения, в постановлении указала на иную мотивировочную часть в обоснование вывода.
Не согласившись с мотивировочной частью постановления апелляционного суда, Департамент городского имущества г. Москвы просит оставить в силе решение суда от 22.04.2014. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-107335/11 находит правильным вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора аренды земельного участка, на котором, как установлено судом, находится объект некапитального строительства, в части срока аренды относительно периода после 08.10.2014.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамент поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в решении суда первой инстанции.
Представленный через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" отзыв на кассационную жалобу с приложенной доверенностью (всего на трех листах) подлежит возврату ОАО "СКС Лимитед", как не соответствующий требованиям, предъявленным к установленному статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядку направления документов.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.
Суды установили, что по заключенному сторонами на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2007 по делу А40-60263/06 договору аренды от 27.02.2009 N М-07-034115 обществу Департаментом предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 77:07:0001002:109 площадью 554 кв. м по адресу Москва, Осенний бульвар, вл. 3 для эксплуатации здания, право собственность на которое зарегистрировано за ООО "СКС Лимитед". Суд признал за истцом исключительное право на долгосрочную аренду участка, на котором расположено здание, являющемся объектом недвижимости, и который необходим для его эксплуатации.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2011 года по делу А40-107335/11 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на расположенный на спорном участке объект площадью 292,9 кв. м как на объект недвижимого имущества. В ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности.
Считая указанное обстоятельство существенным изменением обстоятельств, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении заключенного на основании решения суда, принятого в отношении капитального строения (до его признания в судебном порядке не относящимся к объектам недвижимого имущества) договора аренды земельного участка. Истец также ссылался на несоблюдение целевого использования земельного участка (п. 6.1 договора), как на основание расторжения договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Отказывая в иске о расторжении договора аренды, суд первой инстанции, а с ним согласился апелляционный суд, исходил из того, что признание в судебном порядке отсутствующим зарегистрированное право на спорный объект как на объект недвижимого имущества не относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, соответственно, не является основанием для изменения или расторжения договора. Данное обстоятельство не предусмотрено ни договором и не вытекает из его существа. В связи с чем суд обоснованно отклонил как не соответствующий буквальному толкованию вышеназванным нормам права довод истца о том, что названное решение суда по делу N А40-107335/11 является существенным изменением обстоятельств, влекущим возникновение у арендодателя права требовать расторжения договора. Судами также не принят довод об использовании участка не в соответствии с целевым его назначением, как не основанный на материалах дела, поскольку изменение использования земельного участка под строением, принадлежащим ответчику, не произошло.
Выводы судебных инстанций в части отсутствия оснований для расторжения договора аренды земельного участка по основаниям, указанным в иске, судебная коллегия кассационного суда находит правильными.
Вместе с тем, кассационная инстанция находит ошибочным вывод апелляционного суда о том, что в рамках заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка при определении предмета доказывания у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о ничтожности названной сделки, поскольку требования о недействительности договора не заявлялись, соответственно, не могли быть предметом рассмотрения в данном процессе.
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На момент заключения договора и рассмотрения спора действовала норма части 2 статьи 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", согласно которой земельные участки для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.
В силу п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Учитывая вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено обстоятельство нахождения на спорном земельном участке некапитального объекта, неправомерной его регистрации в качестве объекта недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленный спорным договором срок аренды (25 лет), ничтожен (недействителен) в части установления срока аренды, превышающего 5 лет с даты регистрации договора, то есть в части периода после 08.10.2014.
При разъяснении по вопросам судебной практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств, Высший Арбитражный суд РФ в Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 указал следующее: "При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора (п. 2).
Аналогичное требование относится и к спорам о расторжении договоров.
При таких обстоятельствах рассмотрение судом первой инстанции вопроса о действительности сделки в процессе по иску о расторжении договора не является судебной ошибкой и не свидетельствует о том, что суд, указав на основания недействительности (ничтожности) сделки, вышел за пределы предмета заявленных требований.
В связи с чем решение суда первой инстанции, принятое при правильном применении норм процессуального и материального права, подлежит оставлению в силе, постановление апелляционного суда с иной мотивировочной его частью - отмене.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление от 29 августа 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-146015/13 отменить.
Решение от 22 апреля 2014 года Арбитражного суда города Москвы по настоящему делу оставить в силе.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.01.2015 N Ф05-14565/2014 ПО ДЕЛУ N А40-146015/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N А40-146015/13
Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Русаковой О.И.,
судей Дербенева А.А., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца Департамента городского имущества города Москвы - Борисова О.В., доверенность от 30.12.2013 г.,
от ответчика ООО "СКС Лимитед" - Славущев В.Б., доверенность от 19.12.2014 г.,
рассмотрев 15 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 22 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 29 августа 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы
к ООО "СКС Лимитед" (ОГРН 1027739063110) о расторжении договора,
установил:
Департамент городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о расторжении заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "СКС Лимитед" (далее - общество) договора аренды земельного участка от 27.02.2009 г. N М-07-034115.
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 615, 619, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы том, что признание в судебном порядке отсутствующим правом собственности ответчика на объект, расположенный на спорном земельном участке, как на объект недвижимого имущества, является существенным изменением обстоятельств, так как при наличии указанного обстоятельства договор аренды считается не заключенным, поскольку в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ ответчик не обладал исключительным правом на предоставление ему спорного участка в аренду сроком на 25 лет.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением от 29.08.2014 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований по заявленным истцом основаниям. Вместе с тем, апелляционный суд указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о недействительности сделки, поскольку выводы суда, изложенные в решении от 22.04.2014, сделаны с превышением полномочий суда и нарушают нормы ст. 49 АПК РФ. Поскольку данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения по существу, судебная коллегия, не отменяя решения, в постановлении указала на иную мотивировочную часть в обоснование вывода.
Не согласившись с мотивировочной частью постановления апелляционного суда, Департамент городского имущества г. Москвы просит оставить в силе решение суда от 22.04.2014. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-107335/11 находит правильным вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора аренды земельного участка, на котором, как установлено судом, находится объект некапитального строительства, в части срока аренды относительно периода после 08.10.2014.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамент поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель общества возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в решении суда первой инстанции.
Представленный через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" отзыв на кассационную жалобу с приложенной доверенностью (всего на трех листах) подлежит возврату ОАО "СКС Лимитед", как не соответствующий требованиям, предъявленным к установленному статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядку направления документов.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене в связи со следующим.
Суды установили, что по заключенному сторонами на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2007 по делу А40-60263/06 договору аренды от 27.02.2009 N М-07-034115 обществу Департаментом предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 77:07:0001002:109 площадью 554 кв. м по адресу Москва, Осенний бульвар, вл. 3 для эксплуатации здания, право собственность на которое зарегистрировано за ООО "СКС Лимитед". Суд признал за истцом исключительное право на долгосрочную аренду участка, на котором расположено здание, являющемся объектом недвижимости, и который необходим для его эксплуатации.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.09.2011 года по делу А40-107335/11 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на расположенный на спорном участке объект площадью 292,9 кв. м как на объект недвижимого имущества. В ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности.
Считая указанное обстоятельство существенным изменением обстоятельств, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении заключенного на основании решения суда, принятого в отношении капитального строения (до его признания в судебном порядке не относящимся к объектам недвижимого имущества) договора аренды земельного участка. Истец также ссылался на несоблюдение целевого использования земельного участка (п. 6.1 договора), как на основание расторжения договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Отказывая в иске о расторжении договора аренды, суд первой инстанции, а с ним согласился апелляционный суд, исходил из того, что признание в судебном порядке отсутствующим зарегистрированное право на спорный объект как на объект недвижимого имущества не относится к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, соответственно, не является основанием для изменения или расторжения договора. Данное обстоятельство не предусмотрено ни договором и не вытекает из его существа. В связи с чем суд обоснованно отклонил как не соответствующий буквальному толкованию вышеназванным нормам права довод истца о том, что названное решение суда по делу N А40-107335/11 является существенным изменением обстоятельств, влекущим возникновение у арендодателя права требовать расторжения договора. Судами также не принят довод об использовании участка не в соответствии с целевым его назначением, как не основанный на материалах дела, поскольку изменение использования земельного участка под строением, принадлежащим ответчику, не произошло.
Выводы судебных инстанций в части отсутствия оснований для расторжения договора аренды земельного участка по основаниям, указанным в иске, судебная коллегия кассационного суда находит правильными.
Вместе с тем, кассационная инстанция находит ошибочным вывод апелляционного суда о том, что в рамках заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка при определении предмета доказывания у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о ничтожности названной сделки, поскольку требования о недействительности договора не заявлялись, соответственно, не могли быть предметом рассмотрения в данном процессе.
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На момент заключения договора и рассмотрения спора действовала норма части 2 статьи 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", согласно которой земельные участки для размещения строений и сооружений, не являющихся объектами капитального строительства, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.
В силу п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Учитывая вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено обстоятельство нахождения на спорном земельном участке некапитального объекта, неправомерной его регистрации в качестве объекта недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что установленный спорным договором срок аренды (25 лет), ничтожен (недействителен) в части установления срока аренды, превышающего 5 лет с даты регистрации договора, то есть в части периода после 08.10.2014.
При разъяснении по вопросам судебной практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств, Высший Арбитражный суд РФ в Постановлении Пленума от 23.07.2009 N 57 указал следующее: "При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора (п. 2).
Аналогичное требование относится и к спорам о расторжении договоров.
При таких обстоятельствах рассмотрение судом первой инстанции вопроса о действительности сделки в процессе по иску о расторжении договора не является судебной ошибкой и не свидетельствует о том, что суд, указав на основания недействительности (ничтожности) сделки, вышел за пределы предмета заявленных требований.
В связи с чем решение суда первой инстанции, принятое при правильном применении норм процессуального и материального права, подлежит оставлению в силе, постановление апелляционного суда с иной мотивировочной его частью - отмене.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление от 29 августа 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-146015/13 отменить.
Решение от 22 апреля 2014 года Арбитражного суда города Москвы по настоящему делу оставить в силе.
Председательствующий судья
О.И.РУСАКОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)