Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Судьи Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ": Козомазова В.Н., представителя по доверенности б/н от 02.04.2014; Мартынович Г.Ф., представителя по доверенности б/н от 17.02.2014;
- от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Быкановой И.П., представителя по доверенности N 7699-01 от 03.07.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2014 по делу N А36-6307/2013, рассмотренному в порядке упрощенного производства, (судья Щедухина Т.М.) по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696, ИНН 4826006839) к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" (ОГРН 1024800829690, ИНН 4823020779) о взыскании 241 276 руб. 62 коп., расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" (далее - ООО "СК ДСК", ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 94-07-СЮ от 26.03.2007 г. в сумме 210 268 руб. 92 коп. за период с 01.01.2011 г. по 31.12.2013 г., неустойки (пени) в сумме 31 007 руб. 70 коп. за период с 26.03.2011 г. по 04.12.2013 г., всего 241 276 руб. 62 коп.; расторжении договора аренды земельного участка от 26.06.2007 г. N 94-07-СЮ; обязании ООО "СК ДСК" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 21 02:0014, площадью 8 045 кв. м, расположенный в Октябрьском округе г. Липецка.
Дело было рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом рекомендаций постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.2012 г. N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства".
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2014 по делу N А36-6307/2013 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "СК ДСК" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить указанное решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "СК ДСК" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просили отменить указанное решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить названное решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав представленные материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта, в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что между Администрацией города Липецка в лице МУ "Земельные ресурсы города Липецка" и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 94-07 СЮ от 26.03.2007 г., по условиям которого ответчик сроком на 3 года (с 26.01.2006 г. по 26.01.2009 г.) принял в аренду земельный участок площадью 8045 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 21 02:0014, относящийся к категории земель населенных пунктов и расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Жуковского, Октябрьский округ, для проведения изыскательских работ, проектирования и строительства многоэтажных жилых домов. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 48-48-01/004/2013-11878 от 14.11.2013 г.).
Названный земельный участок был передан арендатору и принят им 26.01.2006 г. (пункты 3.2. и 4.1 договора).
Соглашением от 08.12.2008 г. о внесении изменений в договор N 94-07-СЮ от 26.03.2007 г., заключенным между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, осуществляющим распоряжение спорным земельным участком в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и ООО "СКДК" были внесены изменения, касающиеся срока договора аренды и условий определения размера арендной платы.
Соглашением от 18.02.2013 г. о внесении изменений в договор N 94-07-СЮ от 26.03.2007 г., заключенным между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ООО "СК ДСК", срок договора аренды продлен до 25.01.2015 г.
В силу пункта 4.1. договора ответчик должен вносить арендную плату равными долями, ежеквартально - не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 1.1.7. соглашения (пункт 4.5. договора) стороны установили, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год, в случаях изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента официального опубликования соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципального правового акта, при этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и от 08.12.2008 г. N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков и расчеты удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков. Названные постановления официально опубликованы в "Липецкой газете" N 245 от 23.12.2008 г. и вступили в силу с 01.01.2009 г.
С 01.01.2009 год удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 21 02:0014 составляет 4 356 руб. 10 коп. Исходя из площади земельного участка в 8 045 кв. м, кадастровая стоимость земельного участка равна 35 044 824 руб. 50 коп.
В соответствии с пунктом 1.1. Положения, принятого Решением Липецкого городского Совета депутатов N 131 от 26.10.2010 г., ставка арендной платы составляла 0,2% от кадастровой стоимости.
За период с 01.01.2011 г. по 31.01.2013 г. ответчику произведено начисление размера арендной платы в сумме 210 268 руб. 92 коп., исходя из 70 089 руб. 64 коп. за каждый год (35 044 824,50х0,2%).
Поскольку ответчик добровольно не исполнил обязательства по оплате, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды и обязании ответчика вернуть спорный земельный участок истцу.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.
Оценив расчет арендной платы, представленный истцом, суд первой инстанции установил, что он сделан на основании условий договора, Положения, принятого Решением Липецкого городского Совета депутатов N 131 от 26.10.2010 г. и Постановления администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков". Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом.
Размер арендной платы за 2011-2013 годы. в сумме 210 268 руб. 92 коп. истцом определен верно.
Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за 2011-2013 годы в установленном размере и не оспорил ни факт пользования земельным участком, ни размер предъявленной ко взысканию арендной платы, суд области по праву признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 210 268 руб. 92 коп. законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истцом в соответствии с условиями спорного договора (пункт 6.1.) была начислена неустойка.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Представленный истцом расчет пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 26.03.2011 г. по 04.12.2013 г., является верным. Сумма пени за указанный период составила 31 007 руб. 70 коп.
Указанный расчет пени ответчик не оспорил, доказательств явной несоразмерности данной меры ответственности последствиям неисполнения обязательства ответчик в ходе рассмотрения дела в материалы дела не представил, ходатайства о снижении неустойки не заявил.
При таких обстоятельствах суд области верно признал подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в сумме в сумме 31 007 руб. 70 коп.
То обстоятельство, что арендатор не вносил арендную плату за использование спорного земельного участка более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа послужило основанием для требования о расторжении договора аренды в соответствии со статьей 619 ГК РФ.
В пункте 5.1.1. договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
22.10.2013 года истец направил ответчику претензию о погашении задолженности. В случае не исполнения обязательства по оплате долга, предложил расторгнуть договор.
Как следует из материалов дела, арендатор не оплатил арендную плату за период с января 2011 г. по декабрь 2013 г.
Таким образом, требование истца о досрочном расторжении договора основано на действующем законодательстве, условиях договора и подлежит удовлетворению.
Прекращение обязательств, явившееся следствием расторжения договора аренды, в силу статьи 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на день рассмотрения спора в суде первой инстанции спорный земельный участок истцу не возвращен, суд области по праву признал требование истца об обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок законным и обоснованным.
Обжалуя принятое по делу решение, ответчик, в числе прочего, ссылается на то, что указанное решение было принято о правах и обязанностях лица, которое необоснованно не было привлечено к участию в настоящем деле, а именно - Григорьева Сергея Владимировича, с которым ответчиком был заключен договор субаренды спорного земельного участка.
Данный довод не может быть принят апелляционным судом в силу следующего.
В силу статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, при этом субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, исходя из указанной нормы, нарушения прав субарендатора в данном случае не усматривается.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выраженное в рассмотрении настоящего дела в порядке упрощенного производства в отсутствие к тому предусмотренных законом оснований, апелляционным судом отклоняется.
Так, согласно статьи 227 АПК РФ для рассмотрения дел в порядке упрощенного производства предусмотрены следующие основания: дело относится к перечню дел, подлежащих рассмотрению в порядке упрощенного производства (части 1 и 2); дело не относится к перечню дел, подлежащих рассмотрению в порядке упрощенного производства, но стороны согласились на его рассмотрение в порядке упрощенного производства (часть 3).
В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1.1 Постановления Пленума N 62 от 08.10.2012 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства", если по формальным признакам (например, цена иска, сумма требований, размер штрафа и др.) дело относится к названному перечню, арбитражный суд на основании части 2 статьи 228 Кодекса в определении о принятии искового заявления, заявления к производству указывает на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства. Согласие сторон на рассмотрение этого дела в порядке упрощенного производства не требуется, подготовка такого дела к судебному разбирательству по правилам главы 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не осуществляется.
В силу положений части 7 статьи 227 АПК РФ, в случае, если заявлены два требования, которые вытекают из гражданских правоотношений, при этом одно из которых носит имущественный характер и относится к требованиям, указанным в части 1 или 2 настоящей статьи, а второе требование носит неимущественный характер и суд не выделит это требование в отдельное производство на основании части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, оба требования рассматриваются в порядке упрощенного производства.
В рассматриваемом случае истцом заявлено одно требование имущественного характера (на сумму 241 276 руб. 62 коп.), которое отвечает критериям, обозначенным в части 1 статьи 227 АПК РФ, и наряду с неимущественными требованиями подлежит рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Помимо названного требования, истец просит о расторжении спорного договора аренды и возврате ему переданного по договору земельного участка.
Поскольку по правилам упрощенного производства могут рассматриваться и требования неимущественного характера, если они соединены с другими требованиями, названными в частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ и, вытекают из гражданских правоотношений (часть 7 статьи 227 АПК РФ), а требования о расторжении спорного договора аренды и обязании вернуть земельный участок истцу, также как требование о взыскании задолженности, вытекают из гражданских правоотношений и не выделены судом в отдельное производство, дело правомерно рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции и на момент принятия обжалуемого решения ответчиком было исполнено обязательство по внесению арендных платежей, что исключает удовлетворение требования о расторжении договора аренды, также подлежит отклонению в силу следующего.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, исходя из смысла указанных разъяснений, факт уплаты ответчиком на момент принятия решения суммы основного долга не лишает истца права требовать расторжения договора аренды при наличии в данном случае доказательств существенного нарушения арендатором условий спорного договора, поскольку последний не вносил арендную плату за использование спорного земельного участка более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Изложенное выше позволяет суду апелляционной инстанции признать указанный довод ответчика несостоятельным.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11 февраля 2014 по делу N А36-6307/2013, рассмотренному в порядке упрощенного производства, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Судья
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2014 ПО ДЕЛУ N А36-6307/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2014 г. по делу N А36-6307/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Судьи Поротикова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черенковой Е.С.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ": Козомазова В.Н., представителя по доверенности б/н от 02.04.2014; Мартынович Г.Ф., представителя по доверенности б/н от 17.02.2014;
- от Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области: Быкановой И.П., представителя по доверенности N 7699-01 от 03.07.2013;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2014 по делу N А36-6307/2013, рассмотренному в порядке упрощенного производства, (судья Щедухина Т.М.) по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН 1024840853696, ИНН 4826006839) к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" (ОГРН 1024800829690, ИНН 4823020779) о взыскании 241 276 руб. 62 коп., расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ" (далее - ООО "СК ДСК", ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 94-07-СЮ от 26.03.2007 г. в сумме 210 268 руб. 92 коп. за период с 01.01.2011 г. по 31.12.2013 г., неустойки (пени) в сумме 31 007 руб. 70 коп. за период с 26.03.2011 г. по 04.12.2013 г., всего 241 276 руб. 62 коп.; расторжении договора аренды земельного участка от 26.06.2007 г. N 94-07-СЮ; обязании ООО "СК ДСК" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 21 02:0014, площадью 8 045 кв. м, расположенный в Октябрьском округе г. Липецка.
Дело было рассмотрено в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом рекомендаций постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.2012 г. N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства".
Решением Арбитражного суда Липецкой области от 11.02.2014 по делу N А36-6307/2013 требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "СК ДСК" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить указанное решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании апелляционного суда представители ООО "СК ДСК" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просили отменить указанное решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Представитель Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить названное решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично по имеющимся в деле доказательствам.
Исследовав представленные материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта, в связи со следующим.
Из материалов дела усматривается, что между Администрацией города Липецка в лице МУ "Земельные ресурсы города Липецка" и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 94-07 СЮ от 26.03.2007 г., по условиям которого ответчик сроком на 3 года (с 26.01.2006 г. по 26.01.2009 г.) принял в аренду земельный участок площадью 8045 кв. м с кадастровым номером 48:20:04 21 02:0014, относящийся к категории земель населенных пунктов и расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Жуковского, Октябрьский округ, для проведения изыскательских работ, проектирования и строительства многоэтажных жилых домов. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 48-48-01/004/2013-11878 от 14.11.2013 г.).
Названный земельный участок был передан арендатору и принят им 26.01.2006 г. (пункты 3.2. и 4.1 договора).
Соглашением от 08.12.2008 г. о внесении изменений в договор N 94-07-СЮ от 26.03.2007 г., заключенным между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области, осуществляющим распоряжение спорным земельным участком в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, и ООО "СКДК" были внесены изменения, касающиеся срока договора аренды и условий определения размера арендной платы.
Соглашением от 18.02.2013 г. о внесении изменений в договор N 94-07-СЮ от 26.03.2007 г., заключенным между Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области и ООО "СК ДСК", срок договора аренды продлен до 25.01.2015 г.
В силу пункта 4.1. договора ответчик должен вносить арендную плату равными долями, ежеквартально - не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года.
В пункте 1.1.7. соглашения (пункт 4.5. договора) стороны установили, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены Арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год, в случаях изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента официального опубликования соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципального правового акта, при этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. N 277 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и от 08.12.2008 г. N 317 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков и расчеты удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков. Названные постановления официально опубликованы в "Липецкой газете" N 245 от 23.12.2008 г. и вступили в силу с 01.01.2009 г.
С 01.01.2009 год удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 21 02:0014 составляет 4 356 руб. 10 коп. Исходя из площади земельного участка в 8 045 кв. м, кадастровая стоимость земельного участка равна 35 044 824 руб. 50 коп.
В соответствии с пунктом 1.1. Положения, принятого Решением Липецкого городского Совета депутатов N 131 от 26.10.2010 г., ставка арендной платы составляла 0,2% от кадастровой стоимости.
За период с 01.01.2011 г. по 31.01.2013 г. ответчику произведено начисление размера арендной платы в сумме 210 268 руб. 92 коп., исходя из 70 089 руб. 64 коп. за каждый год (35 044 824,50х0,2%).
Поскольку ответчик добровольно не исполнил обязательства по оплате, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора аренды и обязании ответчика вернуть спорный земельный участок истцу.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области об удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.
Оценив расчет арендной платы, представленный истцом, суд первой инстанции установил, что он сделан на основании условий договора, Положения, принятого Решением Липецкого городского Совета депутатов N 131 от 26.10.2010 г. и Постановления администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков". Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом.
Размер арендной платы за 2011-2013 годы. в сумме 210 268 руб. 92 коп. истцом определен верно.
Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за 2011-2013 годы в установленном размере и не оспорил ни факт пользования земельным участком, ни размер предъявленной ко взысканию арендной платы, суд области по праву признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 210 268 руб. 92 коп. законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истцом в соответствии с условиями спорного договора (пункт 6.1.) была начислена неустойка.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Представленный истцом расчет пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 26.03.2011 г. по 04.12.2013 г., является верным. Сумма пени за указанный период составила 31 007 руб. 70 коп.
Указанный расчет пени ответчик не оспорил, доказательств явной несоразмерности данной меры ответственности последствиям неисполнения обязательства ответчик в ходе рассмотрения дела в материалы дела не представил, ходатайства о снижении неустойки не заявил.
При таких обстоятельствах суд области верно признал подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в сумме в сумме 31 007 руб. 70 коп.
То обстоятельство, что арендатор не вносил арендную плату за использование спорного земельного участка более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа послужило основанием для требования о расторжении договора аренды в соответствии со статьей 619 ГК РФ.
В пункте 5.1.1. договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
22.10.2013 года истец направил ответчику претензию о погашении задолженности. В случае не исполнения обязательства по оплате долга, предложил расторгнуть договор.
Как следует из материалов дела, арендатор не оплатил арендную плату за период с января 2011 г. по декабрь 2013 г.
Таким образом, требование истца о досрочном расторжении договора основано на действующем законодательстве, условиях договора и подлежит удовлетворению.
Прекращение обязательств, явившееся следствием расторжения договора аренды, в силу статьи 622 ГК РФ влечет обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на день рассмотрения спора в суде первой инстанции спорный земельный участок истцу не возвращен, суд области по праву признал требование истца об обязании ответчика возвратить арендованный земельный участок законным и обоснованным.
Обжалуя принятое по делу решение, ответчик, в числе прочего, ссылается на то, что указанное решение было принято о правах и обязанностях лица, которое необоснованно не было привлечено к участию в настоящем деле, а именно - Григорьева Сергея Владимировича, с которым ответчиком был заключен договор субаренды спорного земельного участка.
Данный довод не может быть принят апелляционным судом в силу следующего.
В силу статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, при этом субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, исходя из указанной нормы, нарушения прав субарендатора в данном случае не усматривается.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выраженное в рассмотрении настоящего дела в порядке упрощенного производства в отсутствие к тому предусмотренных законом оснований, апелляционным судом отклоняется.
Так, согласно статьи 227 АПК РФ для рассмотрения дел в порядке упрощенного производства предусмотрены следующие основания: дело относится к перечню дел, подлежащих рассмотрению в порядке упрощенного производства (части 1 и 2); дело не относится к перечню дел, подлежащих рассмотрению в порядке упрощенного производства, но стороны согласились на его рассмотрение в порядке упрощенного производства (часть 3).
В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1.1 Постановления Пленума N 62 от 08.10.2012 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства", если по формальным признакам (например, цена иска, сумма требований, размер штрафа и др.) дело относится к названному перечню, арбитражный суд на основании части 2 статьи 228 Кодекса в определении о принятии искового заявления, заявления к производству указывает на рассмотрение дела в порядке упрощенного производства. Согласие сторон на рассмотрение этого дела в порядке упрощенного производства не требуется, подготовка такого дела к судебному разбирательству по правилам главы 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не осуществляется.
В силу положений части 7 статьи 227 АПК РФ, в случае, если заявлены два требования, которые вытекают из гражданских правоотношений, при этом одно из которых носит имущественный характер и относится к требованиям, указанным в части 1 или 2 настоящей статьи, а второе требование носит неимущественный характер и суд не выделит это требование в отдельное производство на основании части 3 статьи 130 настоящего Кодекса, оба требования рассматриваются в порядке упрощенного производства.
В рассматриваемом случае истцом заявлено одно требование имущественного характера (на сумму 241 276 руб. 62 коп.), которое отвечает критериям, обозначенным в части 1 статьи 227 АПК РФ, и наряду с неимущественными требованиями подлежит рассмотрению в порядке упрощенного производства.
Помимо названного требования, истец просит о расторжении спорного договора аренды и возврате ему переданного по договору земельного участка.
Поскольку по правилам упрощенного производства могут рассматриваться и требования неимущественного характера, если они соединены с другими требованиями, названными в частях 1 и 2 статьи 227 АПК РФ и, вытекают из гражданских правоотношений (часть 7 статьи 227 АПК РФ), а требования о расторжении спорного договора аренды и обязании вернуть земельный участок истцу, также как требование о взыскании задолженности, вытекают из гражданских правоотношений и не выделены судом в отдельное производство, дело правомерно рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции и на момент принятия обжалуемого решения ответчиком было исполнено обязательство по внесению арендных платежей, что исключает удовлетворение требования о расторжении договора аренды, также подлежит отклонению в силу следующего.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, исходя из смысла указанных разъяснений, факт уплаты ответчиком на момент принятия решения суммы основного долга не лишает истца права требовать расторжения договора аренды при наличии в данном случае доказательств существенного нарушения арендатором условий спорного договора, поскольку последний не вносил арендную плату за использование спорного земельного участка более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Изложенное выше позволяет суду апелляционной инстанции признать указанный довод ответчика несостоятельным.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.
Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Липецкой области от 11 февраля 2014 по делу N А36-6307/2013, рассмотренному в порядке упрощенного производства, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Судья
А.И.ПОРОТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)