Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смородиной Ю.А.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 05.05.2015 г. N 66 Юсупова О.В.;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Савва": представитель по доверенности от 13.09.2014 г. Давыгора С.Н.,
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;
- от Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Савва" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 г. по делу N А32-25512/2014 по заявлению открытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Жемчужина",
заинтересованное лицо: Администрация города Сочи,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Савва"; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
открытое акционерное общество "Гостиничный комплекс "Жемчужина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просит признать недействительным постановление Администрации города Сочи от 12 марта 2014 года N 373 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием ресторана "1.3.7" по улице Черноморская, д. 3/1 в Хостинском районе города Сочи".
Требование мотивировано тем, что у общества, как арендатора земельного участка, администрация согласие на его раздел не спросила. Кроме того, комплекс "Жемчужина" включен в программу строительства олимпийских объектов.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и общество с ограниченной ответственностью "Савва".
В своих возражениях Администрация и ООО "Савва" указывают о том, что заключенный гостиничным комплексом и администрацией договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, о чем указано во вступивших в законную силу судебных актах.
Наличие на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников дает право каждому из них на выделение участка, необходимого для использования своего имущества. Заявив рассматриваемое в настоящем деле требование, заявитель не просит признать незаконным постановку на кадастровый учет земельного участка под имуществом ООО "Савва". Заявитель не представил доказательства того, что кто-либо, имеющий отношение к олимпийскому строительству, претерпел негативные последствия в связи с изданием оспариваемого постановления. Наличие спора о границах земельных участков заявителя и третьего лица не усматривается.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 г. заявленные требования удовлетворены.
Суд пришел к выводу о том, что земельный участок, необходимый гостиничному комплексу для обслуживания его ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения строения третьего лица и сооружения истца
Не согласившись с указанным судебными актом, общество с ограниченной ответственностью "Савва" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе третье лицо просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что ООО "Савва" имеет на праве собственности ресторанный комплекс ресторана "1.3.7."; в силу статей 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого указанным комплексом; эстакада и ресторан "1.3.7." являются отдельными и самостоятельными объектами недвижимости; обществу утверждена схема расположения земельного участка площадью 2641 кв. м, этот участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 23:49:0302009:1037; земельный участок площадью 6,99 га с кадастровым номером 23:49:0302009:6, занятый зданиями и сооружениями, в том числе эстакадой, и ресторанным комплексом ресторана "1.3.7." является делимым; оспариваемым постановлением N 373 предусмотрено установление сервитута площадью 359 кв. м для обслуживания эстакады.
Кроме того, податель жалобы указал на то, что у ОАО "ГК "Жемчужина" отсутствует обязательственное либо имущественное право на земельный участок площадью 69 900 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302009:6, на котором расположены здания и сооружения заявителя.
Открытое акционерное общество "ГК "Жемчужина" не имеет заинтересованности в оспаривании постановления N 373 в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, на образование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:1037 от ОАО "ГК "Жемчужина" не требовалось его согласия.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Савва" в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требовании апелляционной жалобы отказать.
Заинтересованное лицо, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и установлено судебными актами в рамках дела N А32-10015/2010-73/279 нежилое здание-гостиница литер А общей площадью 34682,3 кв. ми здание ресторана с подъездной эстакадой литер Б, Б1, Б3, Б, нежилые помещения пристройки литер Б2, общей площадью 22563 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3, принадлежат на праве собственности ОАО "ГК "Жемчужина", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.05.2006 серия 23-АА N 724854, от 14.12.2007 серии 23-АД N 503388. Государственная регистрация права собственности ОАО "ГК "Жемчужина" осуществлена на основании распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 13.11.1992 г. N 769-р; учредительного договора о создании акционерного общества "ГК "Жемчужина" от 25.11.1992, акта приемки-передачи имущества от 27.11.1992 г.
Постановлением администрации г. Сочи N 83/3 от 06.02.1998 г. ОАО "ГК "Жемчужина" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 6,99 га по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи.
Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ОАО "ГК "Жемчужина" (арендатор) был заключен договор аренды от 17.02.1998 г. N 436, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 69916 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморская, 3, в Хостинском районе г. Сочи (т. 1 л.д. 13-17). Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к названому договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2. договора).
В силу пункта 2.1. договора аренды от 17.02.1998 г. N 436, срок действия договора установлен с 01.01.1998 г. по 01.01.2047 г.
Договор аренды от 17.02.1998 г. N 436 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2004 г., что подтверждается штампом регистрационной службы не последнем листе договора.
В соответствии с кадастровым паспортом от 10.12.2008 г., земельный участок площадью 69900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Черноморская, был поставлен на кадастровый учет 25.01.2002 г. с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:6; разрешенное использование земельного участка: "для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" (л.д. 18-23).
Из материалов дела следует, что помимо объектов гостиничного комплекса "Жемчужина" на спорном земельном участке расположено здание ресторана "1.3.7" литер А, общей площадью 319,3 кв. м с адресным ориентиром: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, которое принадлежит на праве собственности ООО "САВВА" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.08.2001 г. серии 23-АА N 293355. Документами-основаниями государственной регистрации послужили акт приемки законченного строительством объекта от 27.07.2000 г., утвержденный постановлением главы города Сочи от 09.07.2001 г. N 348/2.
На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 926-р от 25.08.2009 г. и акта приема-передачи земельных участков, передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования г. Сочи от 14.09.2009 г. за муниципальным образованием город-курорт Сочи было зарегистрировано право собственности на земельный участок для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" площадью 69900 кв. м с кадастровым номером 23:49:003:002:0009:0006, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 986915.
Постановлением главы города Сочи N 373 от 12.03.2014 г. (с учетом внесенного в него изменения постановлением Администрации г. Сочи от 24.06.2014 г. N 1174) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2641 кв. м из земель не разграниченной государственной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302009, занятого зданием ресторана "1.3.7." по улице Черноморская, д. 3/1, в Хостинском районе г. Сочи, в том числе в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от гостиницы "Жемчужина" до канализационно-насосной станции в районе Морского вокзала" (проектные и изыскательские работы, реконструкция) - 308 кв. м, в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от стадиона до гостиницы "Жемчужина" (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" - 24 кв. м, в границах планируемого сервитута для обслуживания эстакады - 359 кв. м в зоне особой архитектурно-планировочной организации территории, в зоне рекреационно-оздоровительного назначения (санаторий "Черноморье"), в водоохранной зоне Черного моря, в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Верещагинка, в территориальной зоне - "РК", категория земель - земли населенных пунктов. Доступ к формируемому земельному участку осуществляется в установленном порядке посредством части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6/7 (пункт 1 постановления N 373, пункт 1 постановления администрации г. Сочи от 24.06.2014 г. N 1174). Установлен вид разрешенного использования земельного участка - "ресторан" (пункт 2 постановления). Обществу "Савва" предписано обеспечить выполнение кадастровых работ по земельному участку, обратиться в филиал ФГБЮ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (пункты 3.1., 3.2. постановления).
На основании постановления администрации города Сочи от 12.03.2014 г.
N 373 земельный участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. N 3/1, площадью 2641 кв. м поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:1037 (далее - земельный участок с КН 23:49:0302009:1037).
Полагая, что постановление Администрации города Сочи N 373 от 12.03.2014 г. принято с нарушением требований земельного законодательства и препятствует заявителю в эксплуатации объектов недвижимости, ОАО "ГК "Жемчужина" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
Порядок образования земельных участков регламентирован положениями статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решения об образовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (абзац второй пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент спорных правоотношений).
Таким образом, с возникновением права собственности на объект недвижимого имущества ООО "САВВА" в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его эксплуатации.
При этом в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей спорный период) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Здание ресторана "1.3.7", принадлежащее ООО "САВВА" на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6, ранее предоставленном в аренду ОАО "ГК "Жемчужина", что не оспаривается участвующими в деле лицами. Следовательно, при образовании земельного участка, необходимого ООО "САВВА" для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, администрация должна была руководствоваться требованиями статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрена необходимость получения письменного согласия землепользователей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Данные требования Земельного кодекса Российской Федерации администрацией не были соблюдены.
Между тем, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, гарантирующие исключительное право собственника зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не отменяют действие иных норм земельного законодательства, в том числе статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
По этому же основанию не может быть принято во внимание довод апелляционной жалобы о том, что ранее судебным актом договор аренды земельного участка между администрацией и заявителем признан недействительным.
Споры об образовании земельных участков, в том числе при отсутствии указанного в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласия землепользователя, рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
По смыслу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации образование земельного участка может быть произведено в судебном порядке в случае препятствия заинтересованному лицу в формировании земельного участка.
В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г., разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.
Как указывалось ранее ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" на праве собственности наряду с другим недвижимым имуществом принадлежит здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенное на спорном земельном участке по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-Ак 501521, копия которого представлена в дело.
Из представленных в дело фотографий следует, что эстакада представляет собой плоскую арочную конструкцию с опиранием на поверхность земли двумя своими концами и служит для подхода людей и подъезда транспортных средств к входу в ресторан истца, который расположен на определенной высоте от поверхности земли.
Эстакада изготовлена из железобетонных конструкций.
Непосредственно под эстакадой на этом же спорном земельном участке расположен ресторан "1.3.7", принадлежащий ООО "САВВА".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2012 г. по делу N А-32-19727/2010-36/538, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции от 10.09.2012 г. и от 20.12.2012 г. по спору между гостиничным комплексом и обществом установлено следующее.
В соответствии с выводами, сделанными в заключении судебного эксперта N 1451/16.1 от 08.06.2004 г., помещения ресторана "1.3.7." являются встроенными помещениями в пространстве под эстакадой к ресторану гостиницы "Жемчужина".
Железобетонные опоры эстакады (в виде стоек и поперечных балок), а также продольные балки эстакады являются системой перекрытия ресторана, а покрытие эстакады является кровлей помещений ресторана.
В соответствии с заключением N 5051/16.1 от 03.02.2005 г. в помещениях ресторана расположены три опоры, выполненные в виде Т-образных элементов, сечение опор в плане 120x200 см (без отделки). Высота опор над уровнем пола в помещениях составляет 2,8-3,1 м. Указанные опоры и опирающиеся на них продольные железобетонные балки сечением 40x80 см (Н) и 40x40 (Н) являются несущими конструктивными элементами подъездной эстакады.
Из изложенного следует, что эстакада является недвижимым имуществом.
Указанные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию в силу положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по существу лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Кроме того, в этом решении указано, что здание ресторана третьего лица является встроенным помещением и полностью располагается под эстакадой.
Это обстоятельство подтверждается представленными в настоящее дело фотоматериалами и пояснениями представителей заявителя и третьего лица - ООО "Савва".
Под эстакадой также расположены склады, которые имеют общую стену с задней стеной ресторана третьего лица.
Оспариваемым в настоящем деле постановлением утверждена схема расположения земельного участка под рестораном третьего лица.
Доказательства того, что на этом земельном участке согласно утвержденной схемы располагается какое-либо недвижимое имущество третьего лица вне проекции на него эстакады заявителя, лица участвующие в деле ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.
В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Как верно отметил суд первой инстанции в настоящем случае, заявитель и ООО "Савва" имеют равные права землепользователя на часть земельного участка, для обслуживания своих объектов недвижимости.
Третье лицо полагает, что для использования под ресторан необходим земельный участок, площадью 2 641 кв. м, а гостиничному комплексу иной, возможно большей площадью и другой конфигурации для использования под эстакаду и его ресторан (ресторан истца), как имущественный комплекс. При этом заявителю земельный участок необходим, в том числе и в части участка, сформированного оспариваемым постановлением для третьего лица.
Действующее законодательство не предусматривает формирование земельного участка под частью единого объекта недвижимого имущества.
Пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации неделимым является земельный участок, который не может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образовала бы самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Таким образом, гражданско-правовые отношения сторон по предоставлению заявителем части земельного участка в аренду ООО "САВВА" для эксплуатации здания ресторана не исключают необходимость получения письменного согласия ОАО "ГК "Жемчужина" (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации) в рамках публичных правоотношений по образованию органом местного самоуправления новых земельных участков, посредством разделения земельного участка, находящегося в аренде у заявителя.
При наличии между ООО "САВВА" и ОАО "ГК "Жемчужина" спора о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 и отсутствии письменного согласия заявителя, администрация была не вправе производить раздел спорного земельного участка в административном порядке на основании оспариваемого постановления.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок, необходимый гостиничному комплексу для обслуживания его ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения строения третьего лица и сооружения истца, а также в силу приведенных выше положений статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Утверждение схемы границ спорного земельного участка для третьего лица нарушает права заявителя, как собственника имущества большей площади, находящегося, в том числе на этом земельном участке и за его пределами и противоречит статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ходатайства ООО "Савва" о назначении по делу судебной экспертизы и приобщении к материалам дела заключения экспертизы, проведенной по заказу третьего лица, рассмотрено судебной коллегией и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний или в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.
По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы.
Представленные в дело доказательства являлись достаточными для разрешения настоящего спора, в связи с чем, необходимость в проведении экспертизы отсутствовала. К тому же заявитель не обосновал возможность проведения по делу экспертизы при установленных фактических обстоятельствах.
Кроме того, представленная экспертиза судом не признается допустимым и относимым доказательством. Эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 г. по делу N А32-25512/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2015 N 15АП-5315/2015 ПО ДЕЛУ N А32-25512/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2015 г. N 15АП-5315/2015
Дело N А32-25512/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2015 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Соловьевой М.В., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смородиной Ю.А.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 05.05.2015 г. N 66 Юсупова О.В.;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Савва": представитель по доверенности от 13.09.2014 г. Давыгора С.Н.,
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;
- от Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта: представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Савва" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 г. по делу N А32-25512/2014 по заявлению открытого акционерного общества "Гостиничный комплекс "Жемчужина",
заинтересованное лицо: Администрация города Сочи,
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Савва"; Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта,
принятое в составе судьи Данько М.М.,
установил:
открытое акционерное общество "Гостиничный комплекс "Жемчужина" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просит признать недействительным постановление Администрации города Сочи от 12 марта 2014 года N 373 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, занятого зданием ресторана "1.3.7" по улице Черноморская, д. 3/1 в Хостинском районе города Сочи".
Требование мотивировано тем, что у общества, как арендатора земельного участка, администрация согласие на его раздел не спросила. Кроме того, комплекс "Жемчужина" включен в программу строительства олимпийских объектов.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта и общество с ограниченной ответственностью "Савва".
В своих возражениях Администрация и ООО "Савва" указывают о том, что заключенный гостиничным комплексом и администрацией договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, о чем указано во вступивших в законную силу судебных актах.
Наличие на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников дает право каждому из них на выделение участка, необходимого для использования своего имущества. Заявив рассматриваемое в настоящем деле требование, заявитель не просит признать незаконным постановку на кадастровый учет земельного участка под имуществом ООО "Савва". Заявитель не представил доказательства того, что кто-либо, имеющий отношение к олимпийскому строительству, претерпел негативные последствия в связи с изданием оспариваемого постановления. Наличие спора о границах земельных участков заявителя и третьего лица не усматривается.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 г. заявленные требования удовлетворены.
Суд пришел к выводу о том, что земельный участок, необходимый гостиничному комплексу для обслуживания его ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения строения третьего лица и сооружения истца
Не согласившись с указанным судебными актом, общество с ограниченной ответственностью "Савва" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе третье лицо просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что ООО "Савва" имеет на праве собственности ресторанный комплекс ресторана "1.3.7."; в силу статей 1, 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого указанным комплексом; эстакада и ресторан "1.3.7." являются отдельными и самостоятельными объектами недвижимости; обществу утверждена схема расположения земельного участка площадью 2641 кв. м, этот участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 23:49:0302009:1037; земельный участок площадью 6,99 га с кадастровым номером 23:49:0302009:6, занятый зданиями и сооружениями, в том числе эстакадой, и ресторанным комплексом ресторана "1.3.7." является делимым; оспариваемым постановлением N 373 предусмотрено установление сервитута площадью 359 кв. м для обслуживания эстакады.
Кроме того, податель жалобы указал на то, что у ОАО "ГК "Жемчужина" отсутствует обязательственное либо имущественное право на земельный участок площадью 69 900 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302009:6, на котором расположены здания и сооружения заявителя.
Открытое акционерное общество "ГК "Жемчужина" не имеет заинтересованности в оспаривании постановления N 373 в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, на образование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:1037 от ОАО "ГК "Жемчужина" не требовалось его согласия.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Савва" в судебном заседании пояснил доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
Представитель заявителя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении требовании апелляционной жалобы отказать.
Заинтересованное лицо, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю, Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, и установлено судебными актами в рамках дела N А32-10015/2010-73/279 нежилое здание-гостиница литер А общей площадью 34682,3 кв. ми здание ресторана с подъездной эстакадой литер Б, Б1, Б3, Б, нежилые помещения пристройки литер Б2, общей площадью 22563 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3, принадлежат на праве собственности ОАО "ГК "Жемчужина", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.05.2006 серия 23-АА N 724854, от 14.12.2007 серии 23-АД N 503388. Государственная регистрация права собственности ОАО "ГК "Жемчужина" осуществлена на основании распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 13.11.1992 г. N 769-р; учредительного договора о создании акционерного общества "ГК "Жемчужина" от 25.11.1992, акта приемки-передачи имущества от 27.11.1992 г.
Постановлением администрации г. Сочи N 83/3 от 06.02.1998 г. ОАО "ГК "Жемчужина" был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 6,99 га по ул. Черноморской в Хостинском районе г. Сочи.
Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ОАО "ГК "Жемчужина" (арендатор) был заключен договор аренды от 17.02.1998 г. N 436, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 69916 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморская, 3, в Хостинском районе г. Сочи (т. 1 л.д. 13-17). Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к названому договору плане земельного участка поворотными точками (пункт 1.2. договора).
В силу пункта 2.1. договора аренды от 17.02.1998 г. N 436, срок действия договора установлен с 01.01.1998 г. по 01.01.2047 г.
Договор аренды от 17.02.1998 г. N 436 зарегистрирован в установленном законом порядке 04.06.2004 г., что подтверждается штампом регистрационной службы не последнем листе договора.
В соответствии с кадастровым паспортом от 10.12.2008 г., земельный участок площадью 69900 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Черноморская, был поставлен на кадастровый учет 25.01.2002 г. с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:6; разрешенное использование земельного участка: "для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" (л.д. 18-23).
Из материалов дела следует, что помимо объектов гостиничного комплекса "Жемчужина" на спорном земельном участке расположено здание ресторана "1.3.7" литер А, общей площадью 319,3 кв. м с адресным ориентиром: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1, которое принадлежит на праве собственности ООО "САВВА" (свидетельство о государственной регистрации права от 28.08.2001 г. серии 23-АА N 293355. Документами-основаниями государственной регистрации послужили акт приемки законченного строительством объекта от 27.07.2000 г., утвержденный постановлением главы города Сочи от 09.07.2001 г. N 348/2.
На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 926-р от 25.08.2009 г. и акта приема-передачи земельных участков, передаваемых из федеральной собственности в собственность муниципального образования г. Сочи от 14.09.2009 г. за муниципальным образованием город-курорт Сочи было зарегистрировано право собственности на земельный участок для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса "Жемчужина" площадью 69900 кв. м с кадастровым номером 23:49:003:002:0009:0006, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 986915.
Постановлением главы города Сочи N 373 от 12.03.2014 г. (с учетом внесенного в него изменения постановлением Администрации г. Сочи от 24.06.2014 г. N 1174) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 2641 кв. м из земель не разграниченной государственной собственности в границах кадастрового квартала 23:49:0302009, занятого зданием ресторана "1.3.7." по улице Черноморская, д. 3/1, в Хостинском районе г. Сочи, в том числе в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от гостиницы "Жемчужина" до канализационно-насосной станции в районе Морского вокзала" (проектные и изыскательские работы, реконструкция) - 308 кв. м, в границах объекта Программы олимпийского строительства - "Канализационный коллектор от стадиона до гостиницы "Жемчужина" (проектные и изыскательские работы, реконструкция, строительство)" - 24 кв. м, в границах планируемого сервитута для обслуживания эстакады - 359 кв. м в зоне особой архитектурно-планировочной организации территории, в зоне рекреационно-оздоровительного назначения (санаторий "Черноморье"), в водоохранной зоне Черного моря, в водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе реки Верещагинка, в территориальной зоне - "РК", категория земель - земли населенных пунктов. Доступ к формируемому земельному участку осуществляется в установленном порядке посредством части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6/7 (пункт 1 постановления N 373, пункт 1 постановления администрации г. Сочи от 24.06.2014 г. N 1174). Установлен вид разрешенного использования земельного участка - "ресторан" (пункт 2 постановления). Обществу "Савва" предписано обеспечить выполнение кадастровых работ по земельному участку, обратиться в филиал ФГБЮ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет (пункты 3.1., 3.2. постановления).
На основании постановления администрации города Сочи от 12.03.2014 г.
N 373 земельный участок, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. N 3/1, площадью 2641 кв. м поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0302009:1037 (далее - земельный участок с КН 23:49:0302009:1037).
Полагая, что постановление Администрации города Сочи N 373 от 12.03.2014 г. принято с нарушением требований земельного законодательства и препятствует заявителю в эксплуатации объектов недвижимости, ОАО "ГК "Жемчужина" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.
Порядок образования земельных участков регламентирован положениями статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решения об образовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (абзац второй пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент спорных правоотношений).
Таким образом, с возникновением права собственности на объект недвижимого имущества ООО "САВВА" в силу закона приобрело право на предоставление в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его эксплуатации.
При этом в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей спорный период) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Здание ресторана "1.3.7", принадлежащее ООО "САВВА" на праве собственности, расположено на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302009:6, ранее предоставленном в аренду ОАО "ГК "Жемчужина", что не оспаривается участвующими в деле лицами. Следовательно, при образовании земельного участка, необходимого ООО "САВВА" для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, администрация должна была руководствоваться требованиями статей 11.2 - 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрена необходимость получения письменного согласия землепользователей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Данные требования Земельного кодекса Российской Федерации администрацией не были соблюдены.
Между тем, положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, гарантирующие исключительное право собственника зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, не отменяют действие иных норм земельного законодательства, в том числе статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
По этому же основанию не может быть принято во внимание довод апелляционной жалобы о том, что ранее судебным актом договор аренды земельного участка между администрацией и заявителем признан недействительным.
Споры об образовании земельных участков, в том числе при отсутствии указанного в пункте 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласия землепользователя, рассматриваются в судебном порядке (пункт 8 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
По смыслу статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации образование земельного участка может быть произведено в судебном порядке в случае препятствия заинтересованному лицу в формировании земельного участка.
В пунктах 14.1 и 14.4 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г., разъяснено, что определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, и оформляются актом согласования границ объекта землеустройства, который подписывается всеми участниками процедуры согласования границ.
Как указывалось ранее ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" на праве собственности наряду с другим недвижимым имуществом принадлежит здание ресторана с подъездной эстакадой общей площадью 21 830,3 кв. м, расположенное на спорном земельном участке по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-Ак 501521, копия которого представлена в дело.
Из представленных в дело фотографий следует, что эстакада представляет собой плоскую арочную конструкцию с опиранием на поверхность земли двумя своими концами и служит для подхода людей и подъезда транспортных средств к входу в ресторан истца, который расположен на определенной высоте от поверхности земли.
Эстакада изготовлена из железобетонных конструкций.
Непосредственно под эстакадой на этом же спорном земельном участке расположен ресторан "1.3.7", принадлежащий ООО "САВВА".
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2012 г. по делу N А-32-19727/2010-36/538, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции от 10.09.2012 г. и от 20.12.2012 г. по спору между гостиничным комплексом и обществом установлено следующее.
В соответствии с выводами, сделанными в заключении судебного эксперта N 1451/16.1 от 08.06.2004 г., помещения ресторана "1.3.7." являются встроенными помещениями в пространстве под эстакадой к ресторану гостиницы "Жемчужина".
Железобетонные опоры эстакады (в виде стоек и поперечных балок), а также продольные балки эстакады являются системой перекрытия ресторана, а покрытие эстакады является кровлей помещений ресторана.
В соответствии с заключением N 5051/16.1 от 03.02.2005 г. в помещениях ресторана расположены три опоры, выполненные в виде Т-образных элементов, сечение опор в плане 120x200 см (без отделки). Высота опор над уровнем пола в помещениях составляет 2,8-3,1 м. Указанные опоры и опирающиеся на них продольные железобетонные балки сечением 40x80 см (Н) и 40x40 (Н) являются несущими конструктивными элементами подъездной эстакады.
Из изложенного следует, что эстакада является недвижимым имуществом.
Указанные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию в силу положений пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по существу лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Кроме того, в этом решении указано, что здание ресторана третьего лица является встроенным помещением и полностью располагается под эстакадой.
Это обстоятельство подтверждается представленными в настоящее дело фотоматериалами и пояснениями представителей заявителя и третьего лица - ООО "Савва".
Под эстакадой также расположены склады, которые имеют общую стену с задней стеной ресторана третьего лица.
Оспариваемым в настоящем деле постановлением утверждена схема расположения земельного участка под рестораном третьего лица.
Доказательства того, что на этом земельном участке согласно утвержденной схемы располагается какое-либо недвижимое имущество третьего лица вне проекции на него эстакады заявителя, лица участвующие в деле ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.
В соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.
Как верно отметил суд первой инстанции в настоящем случае, заявитель и ООО "Савва" имеют равные права землепользователя на часть земельного участка, для обслуживания своих объектов недвижимости.
Третье лицо полагает, что для использования под ресторан необходим земельный участок, площадью 2 641 кв. м, а гостиничному комплексу иной, возможно большей площадью и другой конфигурации для использования под эстакаду и его ресторан (ресторан истца), как имущественный комплекс. При этом заявителю земельный участок необходим, в том числе и в части участка, сформированного оспариваемым постановлением для третьего лица.
Действующее законодательство не предусматривает формирование земельного участка под частью единого объекта недвижимого имущества.
Пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса установлено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации неделимым является земельный участок, который не может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образовала бы самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.
Таким образом, гражданско-правовые отношения сторон по предоставлению заявителем части земельного участка в аренду ООО "САВВА" для эксплуатации здания ресторана не исключают необходимость получения письменного согласия ОАО "ГК "Жемчужина" (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации) в рамках публичных правоотношений по образованию органом местного самоуправления новых земельных участков, посредством разделения земельного участка, находящегося в аренде у заявителя.
При наличии между ООО "САВВА" и ОАО "ГК "Жемчужина" спора о правах на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:6 и отсутствии письменного согласия заявителя, администрация была не вправе производить раздел спорного земельного участка в административном порядке на основании оспариваемого постановления.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок, необходимый гостиничному комплексу для обслуживания его ресторана и эстакады является неделимым, его часть не может быть сформирована и поставлена на кадастровый учет для имущества третьего лица в силу специфики взаимного расположения строения третьего лица и сооружения истца, а также в силу приведенных выше положений статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Утверждение схемы границ спорного земельного участка для третьего лица нарушает права заявителя, как собственника имущества большей площади, находящегося, в том числе на этом земельном участке и за его пределами и противоречит статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ходатайства ООО "Савва" о назначении по делу судебной экспертизы и приобщении к материалам дела заключения экспертизы, проведенной по заказу третьего лица, рассмотрено судебной коллегией и отклонено по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний или в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.
По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы.
Представленные в дело доказательства являлись достаточными для разрешения настоящего спора, в связи с чем, необходимость в проведении экспертизы отсутствовала. К тому же заявитель не обосновал возможность проведения по делу экспертизы при установленных фактических обстоятельствах.
Кроме того, представленная экспертиза судом не признается допустимым и относимым доказательством. Эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2015 г. по делу N А32-25512/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)