Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Издательско-полиграфическая фирма "Гофр" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2014 по делу N А07-14382/2014 (судья Юсеева И.Р.).
В заседании приняли участие представители закрытого акционерного общества "Полиэдрон" - Рахматуллин Р.Р. (доверенность от 12.01.2015), Ярмухамедова З.Р. (доверенность от 12.01.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Издательско-полиграфическая фирма "Гофр" (далее - общество "ИПФ "Гофр", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, орган местного самоуправления, ответчик) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 на три года (с учетом уточнения исковых требований и ответчика по делу, л.д. 69-70).
Определением суда от 27.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Полиэдрон" (л.д. 90-92).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2014 (резолютивная часть от 22.12.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "ИПФ "Гофр" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
Податель жалобы ссылается на наличие правовых оснований для продления договора аренды на новый срок в силу наличия у истца в соответствии с п. 3.5. договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Апеллянт указывает на то, что существенным изменением обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора аренды, применительно к норме ст. 451 ГК РФ является то, что строительство объекта в пределах срока действия договора не было завершено по причине необходимости изменения глубины залегания фундамента в силу изменения уровня залегания грунтовых вод, и из договора и обычаев делового оборота не следует, что риск изменения таких обстоятельств возлагается на арендатора.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу, соответствующие требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и ответчика не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "ИПФ "Гофр" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 20-09, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020609:19, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Шафиева, для проектирования и строительства административного здания, общей площадью 844 кв. м (л.д. 10-11).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен с 15.07.2008 по 15.07.2011.
Пунктом 4.1 договора определено, что размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 210 070,87 руб.
Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п. п. 4.2, 4.3 договора).
Договор аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 прошел процедуру государственной регистрации 11.03.2009, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 11 оборот).
Дополнительным соглашением о внесении изменений N 2 от 15.08.2011 срок действия договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 продлен с 15.07.23011 до 15.07.2014 (л.д. 18).
Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.09.2011 (л.д. 18 оборот).
02.06.2014 истец обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009.
Письмом исх. N 13519 от 03.07.2014 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 продлеваться на новый срок не будет, в связи с чем данный договор прекратит свое действие с 15.07.2014 (л.д. 19).
Полагая указанный отказ в продлении срока действия договора аренды незаконным, нарушающим права истца в части завершения строительства административного здания на указанном земельном участке, общество "ИПФ "Гофр" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции не усмотрел предусмотренных ст. ст. 450 - 451 ГК РФ оснований для изменения договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Суд обязан установить предмет заявленных истцом требований, поскольку от предмета исковых требований зависит объем обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих установлению в рамках ее рассмотрения.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, к числу которых относятся требование о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также требование о прекращении или изменении правоотношения.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный способ защиты должен соответствовать нарушению и обеспечивать действительное восстановление нарушенных прав истца.
Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Как видно из материалов настоящего дела, общество "ИПФ "Гофр" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 площадью 844 кв. м в целях проектирования и строительства административного здания по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан сроком с 15.07.2011 до 15.07.2011.
Договор был продлен сторонами дополнительным соглашением от 15.08.2011 (т. 1 л.д. 18) на срок до 15.07.2014.
Пунктами 3.2, 3.3 договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договоров, договоры могут быть продлены по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.
Ссылаясь на то, что в установленные договором сроки строительство объектов не завершено, истец обратился в Администрацию с заявлением от 02.06.2014 о продлении договора аренды (т. 1 л.д. 122), на что Управление в письмах от 03.07.2014 (т. 1 л.д. 19), от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 58) сообщило об отсутствии намерения продления договора аренды на новый срок и прекращении договора по окончании срока его действия с 15.07.2014.
Таким образом, из фактических обстоятельств дела, изложенных обществом в иске, апелляционной жалобе и пояснениях, с учетом представленных в дело доказательств усматривается очевидность цели обращения общества за судебной защитой, а также очевидность преследуемого им материально-правового интереса - намерение продлить договор аренды земельного участка для тех же целей.
В связи с указанным, заявленные требования направлены не на изменение условий договора аренды, как указано судом первой инстанции, в порядке ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, а на возникновение (продление) арендных отношений применительно к п. 1 ст. 425 ГК РФ.
Повторно рассмотрев в рамках полномочий, предоставленных ст. 268 АПК РФ, исковые требования общества, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как уже было отмечено, общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 площадью 844 кв. м в целях проектирования и строительства административного здания по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. Условиями договора предусмотрена возможность их продления по соглашению сторон, что не противоречит ст. ст. 421, 450 ГК РФ, а также ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), учитывая, что земельный участок был первоначально предоставлен обществу без проведения торгов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Из акта от 12.03.2014 проверки Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 129) следует, что на земельном участке ведутся арматурные работы (установка каркасов стен), выполнено устройство фундаментной плиты.
Таким образом, доказательств размещения на земельном участке объекта недвижимости в деле не имеется; иными доказательствами по делу обстоятельства, установленные названным актом, не опровергнуты (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Тем же актом проверки установлены нарушения, допущенные истцом при осуществлении строительства запланированного объекта недвижимости, в том числе связанные с изменением технических характеристик объекта (изменены глубина заложения и тип фундамента).
Истцом в дело не представлено доказательств, позволяющих сделать вывод об обоснованности и объективной обусловленности указанных изменений.
Ссылки истца в апелляционной жалобе на то, что изменение глубины залегания фундамента было вызвано изменением уровня залегания грунтовых вод, доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Дополнительно представленным в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ письмом Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан от 25.02.2014 N ОГ/0331 установлено нарушение застройщиком Правил землепользования и застройки в части минимально допустимого значения площади, установленного для территориальной зоны, а также сделан вывод о необоснованности продления истцу разрешения на строительство.
Из представленных в дело доказательств не усматривается, что после приобретения права аренды земельного участка по договору от 29.01.2009 истец предпринимал надлежащие меры для освоения земельного участка.
Разрешение на строительство, как следует из материалов дела, первично было получено истцом не ранее 04.04.2013 (т. 1 л.д. 40), а строительство фактически начато не ранее 26.11.2013 (т. 1 л.д. 40), то есть менее чем за год до истечения срока действия договора.
Наличие положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (т. 1 л.д. 134) не свидетельствует об обратном, учитывая, что заключение было получено 29.01.2014, договор на ее проведение заключен 13.01.2014, то есть за полгода до окончания трехлетнего срока действия договора (в редакции дополнительного соглашения), а сама проектная документация разработана в 2013 году.
Первоначальный срок договора аренды (до 15.07.2011) был продлен дополнительным соглашением до 15.07.2014, то есть еще на три года, что превышает предельно допустимый срок строительства применительно к требованиям ст. 46 ЗК РФ.
Доказательств отсутствия возможности своевременного строительства истцом по независящим от него причинам обществом в дело не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Изложенные выше обстоятельства не позволяют признать истца добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
При изложенных обстоятельствах сам по себе факт наличия у общества выданного разрешения на строительство не является основанием для вывода о добросовестности истца как застройщика, поскольку в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство является ненормативным актом, и его выдача является результатом действий уполномоченного органа местного самоуправления, а не арендатора. Кроме того, из материалов дела следует, что разрешение на строительство выдано 20.11.2014, то есть в период судебного спора по настоящему делу, а также за переделами срока договора аренды (с учетом дополнительного соглашения).
Оплата истцом арендной платы (т. 1 л.д. 23-38) также не имеет правового значения для оценки добросовестности застройщика, принимая во внимание безусловную обязанность арендатора оплачивать пользование находящимся в его владении земельным участком.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2014 по делу N А07-14382/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Издательско-полиграфическая фирма "Гофр" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.03.2015 N 18АП-1649/2015 ПО ДЕЛУ N А07-14382/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. N 18АП-1649/2015
Дело N А07-14382/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Издательско-полиграфическая фирма "Гофр" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2014 по делу N А07-14382/2014 (судья Юсеева И.Р.).
В заседании приняли участие представители закрытого акционерного общества "Полиэдрон" - Рахматуллин Р.Р. (доверенность от 12.01.2015), Ярмухамедова З.Р. (доверенность от 12.01.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Издательско-полиграфическая фирма "Гофр" (далее - общество "ИПФ "Гофр", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, орган местного самоуправления, ответчик) об обязании продлить срок действия договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 на три года (с учетом уточнения исковых требований и ответчика по делу, л.д. 69-70).
Определением суда от 27.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Полиэдрон" (л.д. 90-92).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2014 (резолютивная часть от 22.12.2014) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "ИПФ "Гофр" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
Податель жалобы ссылается на наличие правовых оснований для продления договора аренды на новый срок в силу наличия у истца в соответствии с п. 3.5. договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Апеллянт указывает на то, что существенным изменением обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора аренды, применительно к норме ст. 451 ГК РФ является то, что строительство объекта в пределах срока действия договора не было завершено по причине необходимости изменения глубины залегания фундамента в силу изменения уровня залегания грунтовых вод, и из договора и обычаев делового оборота не следует, что риск изменения таких обстоятельств возлагается на арендатора.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу, соответствующие требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и ответчика не явились.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представители третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.01.2009 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом "ИПФ "Гофр" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 20-09, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020609:19, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Шафиева, для проектирования и строительства административного здания, общей площадью 844 кв. м (л.д. 10-11).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен с 15.07.2008 по 15.07.2011.
Пунктом 4.1 договора определено, что размер арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 210 070,87 руб.
Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п. п. 4.2, 4.3 договора).
Договор аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 прошел процедуру государственной регистрации 11.03.2009, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 11 оборот).
Дополнительным соглашением о внесении изменений N 2 от 15.08.2011 срок действия договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 продлен с 15.07.23011 до 15.07.2014 (л.д. 18).
Названное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.09.2011 (л.д. 18 оборот).
02.06.2014 истец обратился в Администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009.
Письмом исх. N 13519 от 03.07.2014 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 продлеваться на новый срок не будет, в связи с чем данный договор прекратит свое действие с 15.07.2014 (л.д. 19).
Полагая указанный отказ в продлении срока действия договора аренды незаконным, нарушающим права истца в части завершения строительства административного здания на указанном земельном участке, общество "ИПФ "Гофр" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции не усмотрел предусмотренных ст. ст. 450 - 451 ГК РФ оснований для изменения договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы истца, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
Суд обязан установить предмет заявленных истцом требований, поскольку от предмета исковых требований зависит объем обстоятельств, имеющих значение для дела и подлежащих установлению в рамках ее рассмотрения.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, к числу которых относятся требование о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также требование о прекращении или изменении правоотношения.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный способ защиты должен соответствовать нарушению и обеспечивать действительное восстановление нарушенных прав истца.
Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012, в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
Как видно из материалов настоящего дела, общество "ИПФ "Гофр" являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 площадью 844 кв. м в целях проектирования и строительства административного здания по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан сроком с 15.07.2011 до 15.07.2011.
Договор был продлен сторонами дополнительным соглашением от 15.08.2011 (т. 1 л.д. 18) на срок до 15.07.2014.
Пунктами 3.2, 3.3 договора аренды земельного участка N 20-09 от 23.01.2009 стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договоров, договоры могут быть продлены по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.
Ссылаясь на то, что в установленные договором сроки строительство объектов не завершено, истец обратился в Администрацию с заявлением от 02.06.2014 о продлении договора аренды (т. 1 л.д. 122), на что Управление в письмах от 03.07.2014 (т. 1 л.д. 19), от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 58) сообщило об отсутствии намерения продления договора аренды на новый срок и прекращении договора по окончании срока его действия с 15.07.2014.
Таким образом, из фактических обстоятельств дела, изложенных обществом в иске, апелляционной жалобе и пояснениях, с учетом представленных в дело доказательств усматривается очевидность цели обращения общества за судебной защитой, а также очевидность преследуемого им материально-правового интереса - намерение продлить договор аренды земельного участка для тех же целей.
В связи с указанным, заявленные требования направлены не на изменение условий договора аренды, как указано судом первой инстанции, в порядке ст. ст. 450 - 451 ГК РФ, а на возникновение (продление) арендных отношений применительно к п. 1 ст. 425 ГК РФ.
Повторно рассмотрев в рамках полномочий, предоставленных ст. 268 АПК РФ, исковые требования общества, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Как уже было отмечено, общество являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:020609:19 площадью 844 кв. м в целях проектирования и строительства административного здания по ул. Шафиева в Октябрьском районе городского округа город Уфы Республики Башкортостан. Условиями договора предусмотрена возможность их продления по соглашению сторон, что не противоречит ст. ст. 421, 450 ГК РФ, а также ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), учитывая, что земельный участок был первоначально предоставлен обществу без проведения торгов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Из акта от 12.03.2014 проверки Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан (т. 1 л.д. 129) следует, что на земельном участке ведутся арматурные работы (установка каркасов стен), выполнено устройство фундаментной плиты.
Таким образом, доказательств размещения на земельном участке объекта недвижимости в деле не имеется; иными доказательствами по делу обстоятельства, установленные названным актом, не опровергнуты (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Тем же актом проверки установлены нарушения, допущенные истцом при осуществлении строительства запланированного объекта недвижимости, в том числе связанные с изменением технических характеристик объекта (изменены глубина заложения и тип фундамента).
Истцом в дело не представлено доказательств, позволяющих сделать вывод об обоснованности и объективной обусловленности указанных изменений.
Ссылки истца в апелляционной жалобе на то, что изменение глубины залегания фундамента было вызвано изменением уровня залегания грунтовых вод, доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Дополнительно представленным в порядке абз. 2 ч. 2 ст. 268 АПК РФ письмом Инспекции государственного строительного надзора Республики Башкортостан от 25.02.2014 N ОГ/0331 установлено нарушение застройщиком Правил землепользования и застройки в части минимально допустимого значения площади, установленного для территориальной зоны, а также сделан вывод о необоснованности продления истцу разрешения на строительство.
Из представленных в дело доказательств не усматривается, что после приобретения права аренды земельного участка по договору от 29.01.2009 истец предпринимал надлежащие меры для освоения земельного участка.
Разрешение на строительство, как следует из материалов дела, первично было получено истцом не ранее 04.04.2013 (т. 1 л.д. 40), а строительство фактически начато не ранее 26.11.2013 (т. 1 л.д. 40), то есть менее чем за год до истечения срока действия договора.
Наличие положительного заключения негосударственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (т. 1 л.д. 134) не свидетельствует об обратном, учитывая, что заключение было получено 29.01.2014, договор на ее проведение заключен 13.01.2014, то есть за полгода до окончания трехлетнего срока действия договора (в редакции дополнительного соглашения), а сама проектная документация разработана в 2013 году.
Первоначальный срок договора аренды (до 15.07.2011) был продлен дополнительным соглашением до 15.07.2014, то есть еще на три года, что превышает предельно допустимый срок строительства применительно к требованиям ст. 46 ЗК РФ.
Доказательств отсутствия возможности своевременного строительства истцом по независящим от него причинам обществом в дело не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Изложенные выше обстоятельства не позволяют признать истца добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
При изложенных обстоятельствах сам по себе факт наличия у общества выданного разрешения на строительство не является основанием для вывода о добросовестности истца как застройщика, поскольку в силу ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство является ненормативным актом, и его выдача является результатом действий уполномоченного органа местного самоуправления, а не арендатора. Кроме того, из материалов дела следует, что разрешение на строительство выдано 20.11.2014, то есть в период судебного спора по настоящему делу, а также за переделами срока договора аренды (с учетом дополнительного соглашения).
Оплата истцом арендной платы (т. 1 л.д. 23-38) также не имеет правового значения для оценки добросовестности застройщика, принимая во внимание безусловную обязанность арендатора оплачивать пользование находящимся в его владении земельным участком.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2014 по делу N А07-14382/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Издательско-полиграфическая фирма "Гофр" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)