Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указывает на то, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регистратор" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847 в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Регистратор" на решение Иркутского областного суда от 27 января 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Регистратор" (далее - ООО "Регистратор", общество) обратилось в Иркутский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847, общей площадью 1992 кв. м, расположенного по адресу город Иркутск, ул. Сергеева, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автотехцентр с магазином, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 7 006 975 руб., и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Заявитель указывает, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
К участию в деле привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление Росреестра по Иркутской области), Правительство Иркутской области и Администрация города Иркутска.
Решением Иркутского областного суда от 27 января 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Регистратор" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Управлением Росреестра по Иркутской области и Правительством Иркутской области представлены возражения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Регистратор" является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847, общей площадью 1 992 кв. м, расположенного по адресу город Иркутск, ул. Сергеева, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автотехцентр с магазином, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 сентября 2012 г. N 38АД 877127.
Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспорте, указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12 мая 2011 г.
Оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Иркутской области на основании государственного контракта от 22 ноября 2009 г. N 88 обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп".
В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 г. N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (с учетом изменений, внесенных в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 г. N 239-пп) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. и составила 16 822 400,16 руб.
В соответствии с отчетом об оценке от 15 сентября 2014 г. N 11 к/14, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная компания "Союз", рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 7 006 975 руб.
Согласно экспертному заключению от 9 октября 2014 г. N 739/10/014, подготовленному некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ", отчет от 15 сентября 2014 г. N 11 к/14 соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области.
Решением указанной комиссии от 4 декабря 2014 г. N 34.12 заявление отклонено, в связи с чем общество обратилось в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденном Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 509.
Согласно пункту 19 ФСО 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 6 марта 2002 г. N 568-р (в редакции Распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 г. N 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Из материалов дела следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847 вышеуказанные требования Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки оценщиком не учтены.
При составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847, принадлежащего ООО "Регистратор", оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.
В приложениях к отчету значатся свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт земельного участка. Данные документы содержатся в отчете в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что, по мнению суда, является нарушением пункта 11 ФСО N 3, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценщика в момент оценки.
Судом установлено, что в ходе оценки оценщиком избирались разные объекты-аналоги, которые совпадали с объектом оценки по одному из параметров (в зависимости от местоположения, наличия на земельных участках зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных и т.д.), что препятствует созданию общего представления о сравниваемых объектах.
Как следует из таблиц, аналог 1 предназначен под торговую базу, аналог 2 - под промышленную базу, аналог 3 - под коммерческое строительство, что подтверждается объявлениями.
Учитывая, что земельный участок заявителя имеет вид разрешенного использования - автотехцентр с магазином, а объекты-аналоги имеют другие виды разрешенного использования, оценщику следовало применить корректировку на вид разрешенного использования с указанием сходных экономических, материальных, технических и других характеристик (пункты 14 и 19 ФСО N 1). Пояснения оценщика по данному вопросу в отчете об оценке отсутствуют.
Представленная в отчете информация об объектах-аналогах также не содержит сведений о датах их представления на рынке, что не соответствует требованиям достаточности, установленным пунктом 19 ФСО N 1.
В таблице на страницах 19 - 20 отчета об оценке оценщик сослался на источник информации об объектах-аналогах в Интернете. При проверке судом первой инстанции данной информации по указанным интернет-адресам установлено отсутствие информации по двум из трех аналогов, поэтому информацию в отчете об оценке, которая была использована для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд признал непроверяемой и недостоверной.
Также судом установлено, что отчет оценщика не отвечает принципам, закрепленным в пункте 4 ФСО N 3, поскольку из отчета неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения.
В представленном экспертном заключении НП СОО "СИБИРЬ" от 9 октября 2014 г. N 739/10/014 не отражены выявленные нарушения требований статьи 11 и статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
С учетом изложенного суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что отчет от 15 сентября 2014 года N 11 к/14 не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Иркутского областного суда от 27 января 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регистратор" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 10.06.2015 N 66-АПГ15-4
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указывает на то, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2015 г. N 66-АПГ15-4
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Гришечкине П.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регистратор" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847 в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Регистратор" на решение Иркутского областного суда от 27 января 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Регистратор" (далее - ООО "Регистратор", общество) обратилось в Иркутский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847, общей площадью 1992 кв. м, расположенного по адресу город Иркутск, ул. Сергеева, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автотехцентр с магазином, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 7 006 975 руб., и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.
Заявитель указывает, что установленная кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права как налогоплательщика земельного налога.
К участию в деле привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (далее - Управление Росреестра по Иркутской области), Правительство Иркутской области и Администрация города Иркутска.
Решением Иркутского областного суда от 27 января 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Регистратор" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Управлением Росреестра по Иркутской области и Правительством Иркутской области представлены возражения.
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Регистратор" является собственником земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847, общей площадью 1 992 кв. м, расположенного по адресу город Иркутск, ул. Сергеева, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под автотехцентр с магазином, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28 сентября 2012 г. N 38АД 877127.
Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспорте, указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 12 мая 2011 г.
Оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Иркутской области на основании государственного контракта от 22 ноября 2009 г. N 88 обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп".
В соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 г. N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (с учетом изменений, внесенных в соответствии с постановлением Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 г. N 239-пп) утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. и составила 16 822 400,16 руб.
В соответствии с отчетом об оценке от 15 сентября 2014 г. N 11 к/14, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Межрегиональная компания "Союз", рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. в размере 7 006 975 руб.
Согласно экспертному заключению от 9 октября 2014 г. N 739/10/014, подготовленному некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "СИБИРЬ", отчет от 15 сентября 2014 г. N 11 к/14 соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Иркутской области.
Решением указанной комиссии от 4 декабря 2014 г. N 34.12 заявление отклонено, в связи с чем общество обратилось в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденном Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 509.
Согласно пункту 19 ФСО 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Согласно пункту 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации 6 марта 2002 г. N 568-р (в редакции Распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 31 июля 2002 г. N 2314-р), рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Из материалов дела следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847 вышеуказанные требования Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки оценщиком не учтены.
При составлении отчета о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1847, принадлежащего ООО "Регистратор", оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.
В приложениях к отчету значатся свидетельство о государственной регистрации права собственности, кадастровый паспорт земельного участка. Данные документы содержатся в отчете в виде ксерокопий, которые не заверены в установленном законом порядке, что, по мнению суда, является нарушением пункта 11 ФСО N 3, поэтому информация не могла считаться достоверной для оценщика в момент оценки.
Судом установлено, что в ходе оценки оценщиком избирались разные объекты-аналоги, которые совпадали с объектом оценки по одному из параметров (в зависимости от местоположения, наличия на земельных участках зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных и т.д.), что препятствует созданию общего представления о сравниваемых объектах.
Как следует из таблиц, аналог 1 предназначен под торговую базу, аналог 2 - под промышленную базу, аналог 3 - под коммерческое строительство, что подтверждается объявлениями.
Учитывая, что земельный участок заявителя имеет вид разрешенного использования - автотехцентр с магазином, а объекты-аналоги имеют другие виды разрешенного использования, оценщику следовало применить корректировку на вид разрешенного использования с указанием сходных экономических, материальных, технических и других характеристик (пункты 14 и 19 ФСО N 1). Пояснения оценщика по данному вопросу в отчете об оценке отсутствуют.
Представленная в отчете информация об объектах-аналогах также не содержит сведений о датах их представления на рынке, что не соответствует требованиям достаточности, установленным пунктом 19 ФСО N 1.
В таблице на страницах 19 - 20 отчета об оценке оценщик сослался на источник информации об объектах-аналогах в Интернете. При проверке судом первой инстанции данной информации по указанным интернет-адресам установлено отсутствие информации по двум из трех аналогов, поэтому информацию в отчете об оценке, которая была использована для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд признал непроверяемой и недостоверной.
Также судом установлено, что отчет оценщика не отвечает принципам, закрепленным в пункте 4 ФСО N 3, поскольку из отчета неясно, каким образом рассчитаны ценообразующие факторы для каждого объекта сравнения.
В представленном экспертном заключении НП СОО "СИБИРЬ" от 9 октября 2014 г. N 739/10/014 не отражены выявленные нарушения требований статьи 11 и статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, поэтому оно не может рассматриваться в качестве положительного экспертного заключения.
С учетом изложенного суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что отчет от 15 сентября 2014 года N 11 к/14 не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Иркутского областного суда от 27 января 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регистратор" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)