Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: Лебедева М.Е., доверенность от 05.06.2013,
от ответчика: Лукьянова Т.И., доверенность от 10.01.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23918/2013) ООО "Трансторг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 по делу N А56-34266/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Трансторг"
к ЗАО "Стройкомплекс XXI"
о регистрации договора аренды земельного участка
и по встречному иску ЗАО "Стройкомплекс XXI"
к ООО "Трансторг"
о расторжении договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Трансторг" (адрес: 198097, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 28, пом. 7-Н, ОГРН: 1027802773701; далее - ООО "Трансторг") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс XXI" (адрес: 194044, Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, д. 12, 2, ОГРН: 1027810269178; далее - ЗАО "Стройкомплекс XXI") о принятии решения о регистрации договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.03.2012.
Определением арбитражного суда от 13.08.2013 к производству суда принят встречный иск ЗАО "Стройкомплекс XXI" о расторжении договора от 20.03.2012.
Решением суда от 20.09.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Трансторг" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.03.2012 г. между ООО "Трансторг" и ЗАО "Стройкомплекс XXI". Податель жалобы не согласен с выводом суда о ненадлежащем исполнении сторонами обязательств по договору. По мнению подателя жалобы, ответчик уклонялся от государственной регистрации договора аренды, уведомление об отказе от договора аренды не порождает правовые последствия в виде прекращения договорных отношений, поскольку отсутствовали основания для одностороннего отказа.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Трансторг" поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель ЗАО "Стройкомплекс XXI" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "Трансторг" (арендодатель) и ЗАО "Стройкомплекс XXI" (арендатор) 20.03.2012 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 5 620 кв. м с кадастровым номером 78:15:8434А:9, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 91, корп. 1, лит. А. Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (условно-разрешенный вид пользования) и комплексом нежилых помещений (основной вид использования).
В пункте 1.3 договора указано, что условием реализации инвестиционного проекта является получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной вид (код 10300).
В соответствии с пунктом 10 договора он вступает в силу с момента его заключения и действует в течение 40 месяцев.
Пунктом 7.1.3 договора установлена обязанность арендодателя представить договор, дополнительные соглашения к нему, соглашения о прекращении договора, а также уведомления об изменении, отказе от договора, направленные арендатору по инициативе арендодателя, на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в трехдневный срок после уведомления арендатора о необходимости предоставления таких документов.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ЗАО "Стройкомплекс XXI" уклоняется от предоставления для государственной регистрации необходимых документов, в том числе подлинного экземпляра договора аренды, ООО "Трансторг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о принятии решения о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора аренды, заключенного между сторонами.
ЗАО "Стройкомплекс XXI", заявляя встречный иск о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора, указывает, что договор заключен под условием реализации инвестиционного проекта, для которого необходимо получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной вид. Такое разрешение получено не было, в связи с чем в силу пункта 8.3.1 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора. 08.04.2013 ответчик направил истцу письмо об отказе от договора.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в иске.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно положениям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку согласно пункту 10.1 договора он заключен на 40 месяцев, такой договор подлежал государственной регистрации.
При этом, как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, его положения являются обязательными для обеих сторон.
Как следует из положений раздела 1 договора, договор заключался для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома. Пунктом 1.3 договора прямо установлено, что условием реализации инвестиционного проекта является получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, положительное заключение о переводе условно-разрешенного вида использования в основной арендатором получено не было.
ЗАО "Стройкомплекс XXI" представило в материалы дела копии заявлений в комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и/или объекта капитального строительства с пояснительной запиской (вх. от 26.03.2012, вх. от 23.04.2012).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом пунктом 8.3.1 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в случае неполучения положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной.
08.04.2013 арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора (лист дела 35, доказательства направления уведомления, лист дела 36).
Довод подателя жалобы о том, что обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка лежала на самом арендаторе, который эту обязанность не исполнил, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
Суд правильно указал, что пунктом 7.2.2 договора установлено, что в обязанности арендатора входит проведение мероприятий, направленных на изменение в градостроительном плане земельного участка условно-разрешенного вида использования на основной вид разрешенного использования - многоэтажный жилой дом. Однако пунктом 7.1.4 договора установлена обязанность арендодателя предоставлять арендатору документы, необходимые для изменения разрешенного вида использования земельного участка, поскольку собственником земельного участка является именно арендодатель.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии согласованности сторон по данному вопросу, в связи с чем обращения арендодателя в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка осталось без ответа. Таким образом, обоюдное ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по договору послужило причиной неполучения согласования на изменение разрешенного вида использования земельного участка.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно признал договор аренды прекратившим свое действие в связи с реализацией арендатором права на односторонний отказ от исполнения договора. Следовательно, основания для расторжения договора, равно как и основания для его регистрации, отсутствуют, исковые требования обеих сторон удовлетворению не подлежат.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2014 ПО ДЕЛУ N А56-34266/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2014 г. по делу N А56-34266/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: Лебедева М.Е., доверенность от 05.06.2013,
от ответчика: Лукьянова Т.И., доверенность от 10.01.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23918/2013) ООО "Трансторг" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 по делу N А56-34266/2013 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску ООО "Трансторг"
к ЗАО "Стройкомплекс XXI"
о регистрации договора аренды земельного участка
и по встречному иску ЗАО "Стройкомплекс XXI"
к ООО "Трансторг"
о расторжении договора аренды,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Трансторг" (адрес: 198097, Санкт-Петербург, пр. Стачек, д. 28, пом. 7-Н, ОГРН: 1027802773701; далее - ООО "Трансторг") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Стройкомплекс XXI" (адрес: 194044, Санкт-Петербург, ул. Смолячкова, д. 12, 2, ОГРН: 1027810269178; далее - ЗАО "Стройкомплекс XXI") о принятии решения о регистрации договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.03.2012.
Определением арбитражного суда от 13.08.2013 к производству суда принят встречный иск ЗАО "Стройкомплекс XXI" о расторжении договора от 20.03.2012.
Решением суда от 20.09.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Трансторг" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 20.03.2012 г. между ООО "Трансторг" и ЗАО "Стройкомплекс XXI". Податель жалобы не согласен с выводом суда о ненадлежащем исполнении сторонами обязательств по договору. По мнению подателя жалобы, ответчик уклонялся от государственной регистрации договора аренды, уведомление об отказе от договора аренды не порождает правовые последствия в виде прекращения договорных отношений, поскольку отсутствовали основания для одностороннего отказа.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Трансторг" поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель ЗАО "Стройкомплекс XXI" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "Трансторг" (арендодатель) и ЗАО "Стройкомплекс XXI" (арендатор) 20.03.2012 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 5 620 кв. м с кадастровым номером 78:15:8434А:9, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, д. 91, корп. 1, лит. А. Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (условно-разрешенный вид пользования) и комплексом нежилых помещений (основной вид использования).
В пункте 1.3 договора указано, что условием реализации инвестиционного проекта является получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной вид (код 10300).
В соответствии с пунктом 10 договора он вступает в силу с момента его заключения и действует в течение 40 месяцев.
Пунктом 7.1.3 договора установлена обязанность арендодателя представить договор, дополнительные соглашения к нему, соглашения о прекращении договора, а также уведомления об изменении, отказе от договора, направленные арендатору по инициативе арендодателя, на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в трехдневный срок после уведомления арендатора о необходимости предоставления таких документов.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ЗАО "Стройкомплекс XXI" уклоняется от предоставления для государственной регистрации необходимых документов, в том числе подлинного экземпляра договора аренды, ООО "Трансторг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о принятии решения о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу договора аренды, заключенного между сторонами.
ЗАО "Стройкомплекс XXI", заявляя встречный иск о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора, указывает, что договор заключен под условием реализации инвестиционного проекта, для которого необходимо получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной вид. Такое разрешение получено не было, в связи с чем в силу пункта 8.3.1 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора. 08.04.2013 ответчик направил истцу письмо об отказе от договора.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в иске.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно положениям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку согласно пункту 10.1 договора он заключен на 40 месяцев, такой договор подлежал государственной регистрации.
При этом, как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, его положения являются обязательными для обеих сторон.
Как следует из положений раздела 1 договора, договор заключался для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного жилого дома. Пунктом 1.3 договора прямо установлено, что условием реализации инвестиционного проекта является получение положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, положительное заключение о переводе условно-разрешенного вида использования в основной арендатором получено не было.
ЗАО "Стройкомплекс XXI" представило в материалы дела копии заявлений в комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и/или объекта капитального строительства с пояснительной запиской (вх. от 26.03.2012, вх. от 23.04.2012).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом пунктом 8.3.1 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в случае неполучения положительного заключения комиссии по землепользованию о переводе условно-разрешенного вида использования в основной.
08.04.2013 арендатор направил арендодателю уведомление об отказе от исполнения договора (лист дела 35, доказательства направления уведомления, лист дела 36).
Довод подателя жалобы о том, что обязанность по изменению вида разрешенного использования земельного участка лежала на самом арендаторе, который эту обязанность не исполнил, был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
Суд правильно указал, что пунктом 7.2.2 договора установлено, что в обязанности арендатора входит проведение мероприятий, направленных на изменение в градостроительном плане земельного участка условно-разрешенного вида использования на основной вид разрешенного использования - многоэтажный жилой дом. Однако пунктом 7.1.4 договора установлена обязанность арендодателя предоставлять арендатору документы, необходимые для изменения разрешенного вида использования земельного участка, поскольку собственником земельного участка является именно арендодатель.
С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии согласованности сторон по данному вопросу, в связи с чем обращения арендодателя в уполномоченный орган с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка осталось без ответа. Таким образом, обоюдное ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по договору послужило причиной неполучения согласования на изменение разрешенного вида использования земельного участка.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно признал договор аренды прекратившим свое действие в связи с реализацией арендатором права на односторонний отказ от исполнения договора. Следовательно, основания для расторжения договора, равно как и основания для его регистрации, отсутствуют, исковые требования обеих сторон удовлетворению не подлежат.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.09.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
И.А.СЕРИКОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)