Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2014 года В полном объеме постановление изготовлено 24 апреля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
рассмотрев 17 апреля 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года, принятое по делу N А55-19418/2013 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1046300440130)
к 1. Обществу с ограниченной ответственностью "Универсальный рынок" (ОГРН 1076330001241),
2. Мехтиеву Рафет Ислам оглы,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Администрации городского округа Чапаевск,
о взыскании денежной суммы, расторжении договора, обязании освободить земельный участок,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратился Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Мехтиеву Рафет Ислам оглы о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15 февраля 2001 года по 28 апреля 2010 года в размере 37 920 руб. 85 коп., а также пени по состоянию на 28 августа 2013 года в размере 49 275 руб. 88 коп., к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Универсальный рынок" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29 апреля 2010 года по 28 августа 2013 года в размере 43 038 руб. 74 коп., а также пени по состоянию на 28 августа 2013 года в размере 14 290 руб. 16 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 20 декабря 2000 года N 04 и обязании освободить за свой счет и своими силами от построек земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Чапаевск, район ул. Запорожской / ул. Ленина с кадастровым номером 63:10:020319:1133, площадью 210,0 кв. м и передать его истцу.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 03 октября 2013 года Администрация городского округа Чапаевск привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года суд в иске отказал.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку решение суда является незаконным, необоснованным и принятым с нарушением норм материального права.
Представители истца, ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы гор. Чапаевска от 20 декабря 2000 года N 852 между Администрацией городского округа Чапаевск (арендодатель) и Мехтиевым Рафетом Ислам оглы (арендатор) заключен договор N 04 от 20 декабря 2000 года аренды земельного участка площадью 210 кв. м, расположенного по адресу: гор. Чапаевск район ул. Запорожской / ул. Ленина 63:10:020318:0037 для установки одного ряда сборно-разборных палаток сроком до 20 декабря 2025 года. За использование земельного участка предусмотрена плата в размере земельного налога. Договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка в аренду. План земельного участка является приложением к договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09 января 2002 года.
Соглашением от 30 декабря 2009 года об изменении договора аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года стороны изменили размер арендной платы и установили порядок ее внесения - ежеквартально до 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19 апреля 2010 года.
29 апреля 2010 года гражданин Мехтиев Р.И. и ООО "Универсальный рынок" заключили договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым бывший арендатор уступает, а ООО "Универсальный рынок" принимает права и обязанности арендатора по договору аренды N 04 от 20 декабря 2000 года. Земельный участок передан по акту приема-передачи новому арендатору - ответчику по настоящему делу. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23 июня 2010 года.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как указывает истец, 15 февраля 2001 года зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21 марта 2013 года N 10/003/2013-596, в отношении земельного участка существует обременение в виде аренды по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года в пользу ООО "Универсальный рынок".
В соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 29 сентября 2009 года N 278, Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.
Поскольку право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке за Российской Федерацией, истец полагает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года, в силу закона.
Письмом от 07 августа 2013 года N 9247 истец направил ответчикам предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. В частности, указанным письмом Мехтиеву Рафету Ислам оглы истец предложил уплатить арендную плату по договору N 04 от 20 декабря 2000 года в федеральный бюджет за период с 15 февраля 2001 года по 28 апреля 2010 года в размере 37 920 руб. 85 коп., пени в сумме 48 843 руб. 58 коп. Обществу с ограниченной ответственность "Универсальный рынок" истец предложил уплатить арендную плату по договору N 04 от 20 декабря 2000 года в федеральный бюджет за период с 29 апреля 2010 года по 28 августа 2013 года в размере 43 038 руб. 74 коп., пени в сумме 13 799 руб. 50 коп. Кроме того, полагая, что ответчиком существенно нарушаются условия договора аренды в части невнесения арендной платы в федеральный бюджет и в части использования земельного участка, а именно, вместо установки сборно-разборных палаток установлены модульные торговые павильоны, установленные на бетонных основаниях, предложил представить в территориальное управление план-график демонтажа объектов с указанием разумных сроков исполнения и предложил расторгнуть договор N 04 от 20 декабря 2000 года, подписав приложенное к письму соглашение о расторжении в семидневный срок с момента получения настоящего предупреждения.
Получение указанного предупреждения от 07 августа 2013 года N 9247 12 августа 2013 года ответчики не оспаривают.
Неисполнение изложенных требований истца явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности относительно требований к Мехтиеву Рафет Ислам оглы, а также из того, что арендная плата арендаторами оплачивалась своевременно Администрации городского округа Чапаевск.
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, в том числе и сведения о принадлежности спорного земельного участка, являются общедоступными, следовательно, бывший арендодатель (Администрация) и арендаторы должны были знать о смене собственника и оплачивать арендную плату надлежащему лицу.
Рассмотрев доводы жалобы и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом инстанции установлено, что право собственности на спорный земельный участок с 15 февраля 2001 года зарегистрировано в установленном законом порядке за Российской Федерацией, и никем не оспорено.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года перешли к истцу в силу закона в связи с переменой лиц в обязательстве. При таких обстоятельствах, подписания дополнительного соглашения к договору не требовалось.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, и сторонами не оспаривается, что как первоначальный арендатор, так и новый арендатор своевременно и в полном объеме в соответствии с условиями договора вносили арендную плату на счет Администрации городского округа Чапаевск за весь период его действия. Данные обстоятельства также подтверждены третьим лицом. Согласно представленным платежным документам и актам сверки расчетов задолженность Мехтиева Р.И. по состоянию на 28 апреля 2010 года и ООО "Универсальный рынок" по состоянию на 01 августа 2013 года.
Поскольку ТУ Росимущества в Самарской области лишь 07 августа 2013 года письмом исх. N 9247 уведомило ответчиков о том, что является собственником арендуемого ими земельного участка и что права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ТУ Росимущества в Самарской области, при этом учитывая, что ответчики являются добросовестными арендаторами, поскольку до момента получения указанного письма 12 августа 2013 года не знали о том, что Администрация городского округа Чапаевска является неуправомоченным лицом по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года и оплачивали ей арендную плату, право получать арендные платежи по договору и начислять неустойку возникло у истца только после получения ответчиками указанного письма, а именно - с 13 августа 2013 года.
В этой связи взыскание арендной платы и пени с ответчика ООО "Универсальный рынок" за предшествующий указанной дате период является безосновательной.
Ссылка заявителя жалобы на то, что указанная информация является общедоступной и участники договора должны были знать о смене собственника, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку ТУ Росимущества в Самарской области с 15 февраля 2001 года, когда было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, не были предприняты меры к исполнению условий договора, а именно, к взысканию задолженности по арендной плате.
Следовательно, поскольку судами отклоняется довод о неисполнении обязательств по договору, судом первой инстанции также обоснованно отказано в расторжении договора и обязании освободить спорный земельный участок по причине неоплаты арендных платежей.
Относительно довода о расторжении договора и обязании освободить земельный участок, основанного на ненадлежащем, по мнению истца, использовании земельного участка, а именно, вместо установки сборно-разборных палаток установлены модульные торговые павильоны, установленные на бетонных основаниях, необходимо отметить следующее.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
- В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение условий договора арендодатель вправе требовать расторжения договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывает, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как было установлено выше, нарушение со стороны ответчика ООО "Универсальный рынок" условий договора в части внесения арендной платы отсутствуют, в связи с чем не может быть положено в основание требования о расторжении договора.
Как следует из содержания Постановления Администрации г. Чапаевска Самарской области N 852 от 20 декабря 2000 года, на основании которого заключен договор аренды земельного участка N 4 от 20 декабря 2000 года спорный земельный участок площадью 210 кв. м в районе ул. Запорожской - ул. Ленина предоставлен Мехтиеву Р.И. с целью установления одного ряда сборно-разборных палаток с последующей заменой их на торговый павильон размером 6,0 х 35,0 м, в аренду на 25 лет.
Как указывает ответчик, в соответствии с указанным постановлением, ранее установленные сборно-разборные палатки, были заменены на модульные павильоны, установленные на асфальтовое покрытие без фундаментов и без бетонных оснований.
Таким образом, установление модульных павильонов в пределах указанной площади не является нарушением условий договора со стороны арендатора.
Кроме того, согласно представленному ответчиком техническому заключению о принадлежности к временным сооружениям пониженного уровня ответственности модулей торговых павильонов универсального рынка гор. Чапаевск, выполненного ООО "Геотехстрой" (рег. номер СРО-П-081-6315553289-00167-3 от 31 декабря 2010 года) здания модульных павильонов относятся к временным сооружениям. При этом в разделе 2.3 технического заключения имеется описание результатов вскрытия асфальтового покрытия, из которого следует, что фундаменты отсутствуют, выравнивающее основание кирпичное выполнено по асфальтовому покрытию.
В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Кроме того, данные обстоятельства истцом надлежащим образом не оспорены, доказательств обратного не представлено.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года, принятого по делу N А55-19418/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года, принятое по делу N А55-19418/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу.
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2014 N 11АП-3303/2014 ПО ДЕЛУ N А55-19418/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. по делу N А55-19418/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 17 апреля 2014 года В полном объеме постановление изготовлено 24 апреля 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,
рассмотрев 17 апреля 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года, принятое по делу N А55-19418/2013 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (ОГРН 1046300440130)
к 1. Обществу с ограниченной ответственностью "Универсальный рынок" (ОГРН 1076330001241),
2. Мехтиеву Рафет Ислам оглы,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, Администрации городского округа Чапаевск,
о взыскании денежной суммы, расторжении договора, обязании освободить земельный участок,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчиков - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратился Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Мехтиеву Рафет Ислам оглы о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15 февраля 2001 года по 28 апреля 2010 года в размере 37 920 руб. 85 коп., а также пени по состоянию на 28 августа 2013 года в размере 49 275 руб. 88 коп., к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Универсальный рынок" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 29 апреля 2010 года по 28 августа 2013 года в размере 43 038 руб. 74 коп., а также пени по состоянию на 28 августа 2013 года в размере 14 290 руб. 16 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 20 декабря 2000 года N 04 и обязании освободить за свой счет и своими силами от построек земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, гор. Чапаевск, район ул. Запорожской / ул. Ленина с кадастровым номером 63:10:020319:1133, площадью 210,0 кв. м и передать его истцу.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 03 октября 2013 года Администрация городского округа Чапаевск привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года суд в иске отказал.
Заявитель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку решение суда является незаконным, необоснованным и принятым с нарушением норм материального права.
Представители истца, ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы гор. Чапаевска от 20 декабря 2000 года N 852 между Администрацией городского округа Чапаевск (арендодатель) и Мехтиевым Рафетом Ислам оглы (арендатор) заключен договор N 04 от 20 декабря 2000 года аренды земельного участка площадью 210 кв. м, расположенного по адресу: гор. Чапаевск район ул. Запорожской / ул. Ленина 63:10:020318:0037 для установки одного ряда сборно-разборных палаток сроком до 20 декабря 2025 года. За использование земельного участка предусмотрена плата в размере земельного налога. Договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка в аренду. План земельного участка является приложением к договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09 января 2002 года.
Соглашением от 30 декабря 2009 года об изменении договора аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года стороны изменили размер арендной платы и установили порядок ее внесения - ежеквартально до 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19 апреля 2010 года.
29 апреля 2010 года гражданин Мехтиев Р.И. и ООО "Универсальный рынок" заключили договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым бывший арендатор уступает, а ООО "Универсальный рынок" принимает права и обязанности арендатора по договору аренды N 04 от 20 декабря 2000 года. Земельный участок передан по акту приема-передачи новому арендатору - ответчику по настоящему делу. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23 июня 2010 года.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Как указывает истец, 15 февраля 2001 года зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21 марта 2013 года N 10/003/2013-596, в отношении земельного участка существует обременение в виде аренды по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года в пользу ООО "Универсальный рынок".
В соответствии с Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 29 сентября 2009 года N 278, Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам.
Поскольку право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке за Российской Федерацией, истец полагает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года, в силу закона.
Письмом от 07 августа 2013 года N 9247 истец направил ответчикам предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. В частности, указанным письмом Мехтиеву Рафету Ислам оглы истец предложил уплатить арендную плату по договору N 04 от 20 декабря 2000 года в федеральный бюджет за период с 15 февраля 2001 года по 28 апреля 2010 года в размере 37 920 руб. 85 коп., пени в сумме 48 843 руб. 58 коп. Обществу с ограниченной ответственность "Универсальный рынок" истец предложил уплатить арендную плату по договору N 04 от 20 декабря 2000 года в федеральный бюджет за период с 29 апреля 2010 года по 28 августа 2013 года в размере 43 038 руб. 74 коп., пени в сумме 13 799 руб. 50 коп. Кроме того, полагая, что ответчиком существенно нарушаются условия договора аренды в части невнесения арендной платы в федеральный бюджет и в части использования земельного участка, а именно, вместо установки сборно-разборных палаток установлены модульные торговые павильоны, установленные на бетонных основаниях, предложил представить в территориальное управление план-график демонтажа объектов с указанием разумных сроков исполнения и предложил расторгнуть договор N 04 от 20 декабря 2000 года, подписав приложенное к письму соглашение о расторжении в семидневный срок с момента получения настоящего предупреждения.
Получение указанного предупреждения от 07 августа 2013 года N 9247 12 августа 2013 года ответчики не оспаривают.
Неисполнение изложенных требований истца явились поводом для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности относительно требований к Мехтиеву Рафет Ислам оглы, а также из того, что арендная плата арендаторами оплачивалась своевременно Администрации городского округа Чапаевск.
Обжалуя решение, заявитель ссылается на то, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, в том числе и сведения о принадлежности спорного земельного участка, являются общедоступными, следовательно, бывший арендодатель (Администрация) и арендаторы должны были знать о смене собственника и оплачивать арендную плату надлежащему лицу.
Рассмотрев доводы жалобы и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Судом инстанции установлено, что право собственности на спорный земельный участок с 15 февраля 2001 года зарегистрировано в установленном законом порядке за Российской Федерацией, и никем не оспорено.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года перешли к истцу в силу закона в связи с переменой лиц в обязательстве. При таких обстоятельствах, подписания дополнительного соглашения к договору не требовалось.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, и сторонами не оспаривается, что как первоначальный арендатор, так и новый арендатор своевременно и в полном объеме в соответствии с условиями договора вносили арендную плату на счет Администрации городского округа Чапаевск за весь период его действия. Данные обстоятельства также подтверждены третьим лицом. Согласно представленным платежным документам и актам сверки расчетов задолженность Мехтиева Р.И. по состоянию на 28 апреля 2010 года и ООО "Универсальный рынок" по состоянию на 01 августа 2013 года.
Поскольку ТУ Росимущества в Самарской области лишь 07 августа 2013 года письмом исх. N 9247 уведомило ответчиков о том, что является собственником арендуемого ими земельного участка и что права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к ТУ Росимущества в Самарской области, при этом учитывая, что ответчики являются добросовестными арендаторами, поскольку до момента получения указанного письма 12 августа 2013 года не знали о том, что Администрация городского округа Чапаевска является неуправомоченным лицом по договору аренды земельного участка N 04 от 20 декабря 2000 года и оплачивали ей арендную плату, право получать арендные платежи по договору и начислять неустойку возникло у истца только после получения ответчиками указанного письма, а именно - с 13 августа 2013 года.
В этой связи взыскание арендной платы и пени с ответчика ООО "Универсальный рынок" за предшествующий указанной дате период является безосновательной.
Ссылка заявителя жалобы на то, что указанная информация является общедоступной и участники договора должны были знать о смене собственника, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку ТУ Росимущества в Самарской области с 15 февраля 2001 года, когда было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, не были предприняты меры к исполнению условий договора, а именно, к взысканию задолженности по арендной плате.
Следовательно, поскольку судами отклоняется довод о неисполнении обязательств по договору, судом первой инстанции также обоснованно отказано в расторжении договора и обязании освободить спорный земельный участок по причине неоплаты арендных платежей.
Относительно довода о расторжении договора и обязании освободить земельный участок, основанного на ненадлежащем, по мнению истца, использовании земельного участка, а именно, вместо установки сборно-разборных палаток установлены модульные торговые павильоны, установленные на бетонных основаниях, необходимо отметить следующее.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
- В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение условий договора арендодатель вправе требовать расторжения договора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указывает, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Как было установлено выше, нарушение со стороны ответчика ООО "Универсальный рынок" условий договора в части внесения арендной платы отсутствуют, в связи с чем не может быть положено в основание требования о расторжении договора.
Как следует из содержания Постановления Администрации г. Чапаевска Самарской области N 852 от 20 декабря 2000 года, на основании которого заключен договор аренды земельного участка N 4 от 20 декабря 2000 года спорный земельный участок площадью 210 кв. м в районе ул. Запорожской - ул. Ленина предоставлен Мехтиеву Р.И. с целью установления одного ряда сборно-разборных палаток с последующей заменой их на торговый павильон размером 6,0 х 35,0 м, в аренду на 25 лет.
Как указывает ответчик, в соответствии с указанным постановлением, ранее установленные сборно-разборные палатки, были заменены на модульные павильоны, установленные на асфальтовое покрытие без фундаментов и без бетонных оснований.
Таким образом, установление модульных павильонов в пределах указанной площади не является нарушением условий договора со стороны арендатора.
Кроме того, согласно представленному ответчиком техническому заключению о принадлежности к временным сооружениям пониженного уровня ответственности модулей торговых павильонов универсального рынка гор. Чапаевск, выполненного ООО "Геотехстрой" (рег. номер СРО-П-081-6315553289-00167-3 от 31 декабря 2010 года) здания модульных павильонов относятся к временным сооружениям. При этом в разделе 2.3 технического заключения имеется описание результатов вскрытия асфальтового покрытия, из которого следует, что фундаменты отсутствуют, выравнивающее основание кирпичное выполнено по асфальтовому покрытию.
В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Кроме того, данные обстоятельства истцом надлежащим образом не оспорены, доказательств обратного не представлено.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года, принятого по делу N А55-19418/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 18 января 2014 года, принятое по делу N А55-19418/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу.
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)