Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8667/2015) департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 (судья Соловьев К.Л.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Коминвест-Тюмень" (ОГРН 1077203010994, ИНН 7203190367) к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным решения об отказе в продлении договоров аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, от 04.02.2013 N 23-21/365, от 24.10.2013 N 23-21/410,
при участии в судебном заседании представителей:
- от департамента имущественных отношений Тюменской области - Петрова Т.А., по доверенности от 27.02.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Коминвест-Тюмень" - Поберский В.И., по доверенности от 22.12.2014;
общество с ограниченной ответственностью "Коминвест-Тюмень" (далее по тексту - заявитель, ООО "Коминвест-Тюмень", Общество) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Тюменской области суд к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - Департамент) о признании недействительным решения об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 23-21/365, изложенного в уведомлении N 22025-23-21/365-1 от 07.11.2014.
Обществом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство об объединении дела N А70-1830/2015 в одно производство с делами N А70-1829/2015, N А70-1675/2015.
Судом первой инстанции установлено, что в производстве Арбитражного суда Тюменской области находятся на рассмотрении указанные дела, возбужденные по заявлению ООО "Коминвест-Тюмень" с требованиями к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными решений об отказе в продлении срока действия договора аренды от 24.10.2013 N 23-21/410, изложенного в уведомлении N 22026-23-21/410-1 от 07.11.2014 и решения об отказе в продлении срока действия договора аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, изложенного в уведомлении N 22116-23-20/590-6 от 07.11.2014.
В связи с тем, что указанные дела связаны между собой по основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам, а также в связи с возникновением риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд первой инстанции, на основании положений статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство Общества об объединении дел в одно производство и определением от 31.03.2015 объединил дела N А70-1830/2015, N А70-1829/2015, N А70-1675/2015 в одно производство для их совместного рассмотрения, новому делу присвоен номер А70-1830/2015.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 требования Общества удовлетворены ввиду незаконности оспариваемых отказов Департамента.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указал, что Обществом не представлены доказательства того, что на спорных земельных участках осуществлялось строительство; период, в течение которого Обществом не использовались земельные участки, превышает три года (с 09.09.2004 по 07.11.2014).
Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом (арендодатель) и Либерманом В.И. (арендатор) был заключен договор аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, в рамках которого арендатору был передан в аренду земельный участок площадью 4769 кв. м с кадастровым номером 72:23:0221003:0254 для строительства центра по оказанию автоуслуг. Срок аренды был определен сторонами в пункте 7.2 договора с 09.09.2004 по 08.09.2007.
На основании договора уступки от 01.03.2007 N 001/1-07/ц, заключенного между Либерманом В.И. и ООО "Коминвест-Тюмень", к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2004 N 23-20/590.
В дальнейшем право аренды неоднократно переуступалось по договору от 26.09.2008 ООО "Уралсибтехкомплект", а ООО "Уралсибтехкомплект" по договору от 19.02.2009 ООО "Золотые узоры".
Соглашениями от 10.04.2007, 05.11.2009, 16.09.2011 и 06.07.2012 срок аренды продлевался по 08.09.2009, 11.11.2011, 11.10.2012 и 31.12.2014 соответственно.
09.10.2014 Общество обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.
Уведомлением от 07.11.2014 N 22116-23-20/590-6 Департамент сообщил Обществу об отказе в заключении договора аренды на новый срок и предложил вернуть арендуемый земельный участок, с подписанием акта приема-передачи.
09.07.2008 между Департаментом и заявителем заключен договор аренды от N 23-21/141, в рамках которого Обществу был передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1044 для организации строительной площадки и проведения строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Срок данного договора был определен периодом с 15.04.2008 по 14.03.2009 и в дальнейшем продлевался на основании подписанных соглашений от 03.11.2009, 02.07.2010, 16.09.2011 и 04.06.2012 по 31.12.2014.
В связи с тем, что права на указанный земельный участок заявителем не были зарегистрированы, он был снят с кадастрового учета.
Учитывая изложенное, на основании решения Департамента от 28.09.2012 N 2989-3 "О предоставлении ООО "Коминвест-Тюмень" в аренду земельного участка при проведении строительно-монтажных работ (без права капитального строительства) в г. Тюмени, ул. Харьковская" был образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:9830 и заключен договор аренды от 04.02.2013 N 23-21/365.
Согласно пункту 1 названного решения, а также пункта 7.2 договора от 04.02.2013 N 23-21/365 срок аренды земельного участка определен по 31.12.2014.
09.10.2014 Общество обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.
Уведомлением от 07.11.2014 N 22025-23-21/365-1 Департамент сообщил арендатору об отказе в заключении договора аренды на новый срок и предложил вернуть арендуемый земельный участок, с подписанием акта приема-передачи земельного участка.
09.07.2008 между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от N 23-21/140, в рамках которого Обществу был передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1045 для организации строительной площадки и проведения строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Срок данного договора был определен периодом с 15.04.2008 по 14.03.2009 и в дальнейшем продлевался на основании соглашений от 03.11.2009, 23.07.2010, 16.09.2011 и от 04.06.2012 по 31.12.2014.
В связи с тем, что права на указанный земельный участок не были зарегистрированы, он был снят с кадастрового учета.
На основании решения Департамента от 28.09.2012 N 2996-3 "О предоставлении ООО "Коминвест-Тюмень" в аренду земельного участка при проведении строительно-монтажных работ (без права капитального строительства) в г. Тюмени, ул. Харьковская" был образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:12217 и заключен договор аренды от 24.10.2013 N 23-21/410.
Согласно пункту 1 названного решения, а также пункта 7.2 договора от 24.10.2013 N 23-21/410 срок аренды земельного участка определен по 31.12.2014.
09.10.2014 Общество обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.
Уведомлением от 07.11.2014 N 22026-23-21/410-1 Департамент сообщил Обществу об отказе в заключении договора аренды на новый срок и предложил вернуть арендуемый земельный участок, с подписанием акта приема-передачи земельного участка.
Основанием для принятия указанных решений об отказе в заключении договоров аренды на новый срок явилось истечение срока действия договоров аренды, а также вывод Департамента о неиспользовании Обществом предоставленных в аренду земельных участков в целях строительства в течение длительного периода времени.
Не согласившись с указанными решениями, Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 требования Общества удовлетворены.
Означенное решение обжалуется Департаментом в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя помимо общих оснований, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном случае Общество оспаривает решения Департамента об отказе в заключении договоров аренды на новый срок.
Как было указано ранее, уведомлениями от 07.11.2014 N 22116-23-20/590-6, от 07.11.2014 г. N 22025-23-21/365-1, от 07.11.2014 N 22026-23-21/410-1 Департамент сообщил Обществу об отказе в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок и предложил вернуть арендуемые земельные участки, с указанием на то, что земельные участки не используются арендатором в предусмотренных договорами целях.
Следовательно, исходя из процитированных выше норм Земельного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае Департамент должен доказать, что Общество в течение срока действия не осуществляло строительство на предоставленных ему в аренду земельных участках.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что Департамент незаконно отказал Обществу в заключении договоров аренды на новый срок. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (подпункт 13).
Подпунктом 16 указанной нормы права определено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Приказ Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624 содержит Перечень видов работ, которые относятся к строительству, реконструкции и капитальному ремонту.
Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту - только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Согласно разделу III "Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту" к подготовительным работам относятся, в частности, геодезические разбивочные работы, выполняемые на строительных площадках; разборка (демонтаж) зданий, сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей; строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений и т.д.
Таким образом, строительство объекта капитального строительства является комплексом мероприятий, направленных на его возведение. Перечень данных мероприятий в каждом конкретном случае устанавливается из целевого назначения объекта, места его расположения, интересов третьих лиц, чьи права и интересы затрагиваются (или могут быть затронуты) возводимым объектом.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 11.07.2008 заявителю выдано разрешение на строительство N RU72304000-1061-рс на арендованном земельном участке по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, сроком действия до 11.11.2011.
По заявлению Общества срок действия разрешения на строительство был продлен до 31.12.2014. На основании данного разрешения на строительство заявитель начал подготовительные работы, с учетом требований проектной документации.
При этом, проектной документацией, разделом 4 Проекта организации строительства, шифр: 3731-ПОС Том 8 по объекту "Центр Автоуслуг по ул. Харьковская в г. Тюмени" арх. N 19184, предписано, что работы по строительству объекта выполняются в основной и подготовительный периоды строительства.
В подготовительный период выполняются следующие работы: создание геодезической разбивочной основы строительства, первоочередные работы по планировке территории, установка временного ограждения территории строительной площадки, строительство постоянных сетей электроснабжения, завоз материалов, необходимых для развертывания строительства, установка временных зданий и сооружений, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, средствами связи и сигнализации. Производство основных строительно-монтажных работ начинается только после завершения в необходимом объеме организации подготовительных мероприятий, внеплощадочных и внутриплощадочных работ. Завершение подготовительных работ оформляется записями в общем журнале.
Как правильно установлено судом первой инстанции, до обращения к Департаменту с заявлениями о продлении договоров аренды, заявителем проведены работы по строительству, выполняемые в подготовительный период строительства.
В частности, Обществом проведены следующие мероприятия:
- оформлены в аренду и поставлены на кадастровый учет земельные участки, носящий вспомогательный характер и арендованные для строительной площадки и проведения строительно-монтажных работ, что подтверждается заключенными договорами N 23-21/140 (в последующем N 23-21/410 от 24.10.2013) и N 23-21/141 (в последующем N 23-21/365 от 04.02.2013), арендная плата по которым внесена заявителем (арендатором) в полном объеме;
- произведена разборка (демонтаж) находившегося на земельном участке жилого дома с пристроями по адресу: Тюмень, ул. Тульская 66; приобретен другой жилой дом по адресу: Тюменская обл., Тюменский р-н., с. Онохино, ул. Центральная, д. 35 для расселения собственников демонтированного жилого дома;
- получены все необходимые технические условия для строящегося объекта (техусловия на водоснабжение и канализацию, выданные ООО "Тюмень Водоканал" N 984-т от 21.06.2007; техусловия на теплоснабжение, выданные ОАО "ТГК N 10" N 01-07-73 от 06.03.2007, техусловия об отпуске электрической мощности, выданные ОАО "ТГК N 10" N 092/3918 от 04.09.2007; техусловия на электроснабжение, выданные ЗАО "Тюменский приборостроительный завод" N 03/208 от 23.08.2007; технические условия на телефонизацию, выданные ТГУЭС N 373.07 от 14.09.2007; технические условия на отвод дождевых и талых вод, выданные Администрацией г. Тюмени N 1858 от 14.06.2007;
- проектными организациями подготовлена проектная документация, получены к ней согласования и заключения, проведена ее экспертиза, по результатам которой получено положительное заключение государственной экспертизы N 72-1-2-0606-07;
- подрядной организацией произведена расчистка земельного участка и вывоз мусора после демонтажа жилого дома; произведена расчистка земельного участка - срезка растительного слоя и вывоз мусора;
- подрядными организациями осуществлен монтаж временного ограждения территории стройплощадки по периметру длиной 395 метров из профнастила;
- подрядной организацией произведена горизонтальная планировка земельного участка;
- установлен информационный щит на строительной площадке;
- заключены договоры с инвесторами строительства;
- подрядной организацией осуществлена геодезическая разбивочная основа строительства;
- произведена установка временных зданий и сооружений (контора прораба);
- определены подрядные организации для поставки строительных материалов и осуществления строительства;
- произведена закупка и частичный завоз материалов, необходимых для развертывания строительства.
Дополнительно на основании заявления Общества ООО "БНЭ "Артель" проведено обследование строительной площадки под объектом "Центра автоуслуг по ул. Харьковская, в г. Тюмени" (заключение N 198/Тюм/10 от 29.10.2014 г.), согласно которому выполненные заявителем работы на арендованных им земельных участках отнесены к строительным работам по подготовке территории (площадки) строительства.
Доказательств, оспаривающих выводы данного заключения, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, в данном случае судом первой инстанции было установлено и материалами дела подтверждается, что Обществом в период действия договоров аренды земельных участков осуществлен комплекс подготовительных мероприятий для создания нового объекта, понесены затраты, связанные с освоением земельного участка, что указывает на начало строительства объекта.
Также апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается факт, свидетельствующий о невозможности использования земельных участков, вследствие неправомерных действий бывшего руководителя ООО "Коминвест-Тюмень", что установлено приговором Калининского районного суда г. Тюмени от 28.12.2009 (право аренды на земельный участок в результате уступки прав по договору от 26.09.2008 незаконно перешло к ООО "Уралсибтехкомплект"). В дальнейшем договор о перемене лиц в обязательстве и переуступке права аренды от 26.09.2008, заключенный между ООО "Коминвест-Тюмень" и ООО "Уралсибтехкомплект", Обществом и его участником, был оспорен в суде (дела N А70-3498/09, А70-7479/09, А70-3315/09).
Суд первой инстанции обоснованно признал совокупность указанных обстоятельств в качестве иных обстоятельств, исключающих использование земельного участка, предоставленного Обществу в аренду по договору аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, по целевому назначению (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что заявителем представлены доказательства, подтверждающие, что в остальной период аренды земельных участков заявителем предпринимались необходимые действия, целью которых являлось обеспечение возможности осуществления строительства на арендованных земельных участках.
Следовательно, у Департамента отсутствовали основания для отказа Обществу в продлении договоров аренды земельных участков на том основании, что Общество не осуществляло строительство на данных участках в течение трех лет.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, так как Департамент, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2015 N 08АП-8667/2015 ПО ДЕЛУ N А70-1830/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2015 г. N 08АП-8667/2015
Дело N А70-1830/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.
судей Сидоренко О.А., Шиндлер Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8667/2015) департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 (судья Соловьев К.Л.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Коминвест-Тюмень" (ОГРН 1077203010994, ИНН 7203190367) к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным решения об отказе в продлении договоров аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, от 04.02.2013 N 23-21/365, от 24.10.2013 N 23-21/410,
при участии в судебном заседании представителей:
- от департамента имущественных отношений Тюменской области - Петрова Т.А., по доверенности от 27.02.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "Коминвест-Тюмень" - Поберский В.И., по доверенности от 22.12.2014;
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Коминвест-Тюмень" (далее по тексту - заявитель, ООО "Коминвест-Тюмень", Общество) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Тюменской области суд к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту - Департамент) о признании недействительным решения об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 23-21/365, изложенного в уведомлении N 22025-23-21/365-1 от 07.11.2014.
Обществом в ходе судебного разбирательства заявлено ходатайство об объединении дела N А70-1830/2015 в одно производство с делами N А70-1829/2015, N А70-1675/2015.
Судом первой инстанции установлено, что в производстве Арбитражного суда Тюменской области находятся на рассмотрении указанные дела, возбужденные по заявлению ООО "Коминвест-Тюмень" с требованиями к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительными решений об отказе в продлении срока действия договора аренды от 24.10.2013 N 23-21/410, изложенного в уведомлении N 22026-23-21/410-1 от 07.11.2014 и решения об отказе в продлении срока действия договора аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, изложенного в уведомлении N 22116-23-20/590-6 от 07.11.2014.
В связи с тем, что указанные дела связаны между собой по основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам, а также в связи с возникновением риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд первой инстанции, на основании положений статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство Общества об объединении дел в одно производство и определением от 31.03.2015 объединил дела N А70-1830/2015, N А70-1829/2015, N А70-1675/2015 в одно производство для их совместного рассмотрения, новому делу присвоен номер А70-1830/2015.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 требования Общества удовлетворены ввиду незаконности оспариваемых отказов Департамента.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества.
В обоснование апелляционной жалобы Департамент указал, что Обществом не представлены доказательства того, что на спорных земельных участках осуществлялось строительство; период, в течение которого Обществом не использовались земельные участки, превышает три года (с 09.09.2004 по 07.11.2014).
Общество в письменном отзыве на апелляционную жалобу решение суда первой инстанции просит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, установил следующие обстоятельства.
Между Департаментом (арендодатель) и Либерманом В.И. (арендатор) был заключен договор аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, в рамках которого арендатору был передан в аренду земельный участок площадью 4769 кв. м с кадастровым номером 72:23:0221003:0254 для строительства центра по оказанию автоуслуг. Срок аренды был определен сторонами в пункте 7.2 договора с 09.09.2004 по 08.09.2007.
На основании договора уступки от 01.03.2007 N 001/1-07/ц, заключенного между Либерманом В.И. и ООО "Коминвест-Тюмень", к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.09.2004 N 23-20/590.
В дальнейшем право аренды неоднократно переуступалось по договору от 26.09.2008 ООО "Уралсибтехкомплект", а ООО "Уралсибтехкомплект" по договору от 19.02.2009 ООО "Золотые узоры".
Соглашениями от 10.04.2007, 05.11.2009, 16.09.2011 и 06.07.2012 срок аренды продлевался по 08.09.2009, 11.11.2011, 11.10.2012 и 31.12.2014 соответственно.
09.10.2014 Общество обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.
Уведомлением от 07.11.2014 N 22116-23-20/590-6 Департамент сообщил Обществу об отказе в заключении договора аренды на новый срок и предложил вернуть арендуемый земельный участок, с подписанием акта приема-передачи.
09.07.2008 между Департаментом и заявителем заключен договор аренды от N 23-21/141, в рамках которого Обществу был передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1044 для организации строительной площадки и проведения строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Срок данного договора был определен периодом с 15.04.2008 по 14.03.2009 и в дальнейшем продлевался на основании подписанных соглашений от 03.11.2009, 02.07.2010, 16.09.2011 и 04.06.2012 по 31.12.2014.
В связи с тем, что права на указанный земельный участок заявителем не были зарегистрированы, он был снят с кадастрового учета.
Учитывая изложенное, на основании решения Департамента от 28.09.2012 N 2989-3 "О предоставлении ООО "Коминвест-Тюмень" в аренду земельного участка при проведении строительно-монтажных работ (без права капитального строительства) в г. Тюмени, ул. Харьковская" был образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:9830 и заключен договор аренды от 04.02.2013 N 23-21/365.
Согласно пункту 1 названного решения, а также пункта 7.2 договора от 04.02.2013 N 23-21/365 срок аренды земельного участка определен по 31.12.2014.
09.10.2014 Общество обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.
Уведомлением от 07.11.2014 N 22025-23-21/365-1 Департамент сообщил арендатору об отказе в заключении договора аренды на новый срок и предложил вернуть арендуемый земельный участок, с подписанием акта приема-передачи земельного участка.
09.07.2008 между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от N 23-21/140, в рамках которого Обществу был передан земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:1045 для организации строительной площадки и проведения строительно-монтажных работ (без права капитального строительства). Срок данного договора был определен периодом с 15.04.2008 по 14.03.2009 и в дальнейшем продлевался на основании соглашений от 03.11.2009, 23.07.2010, 16.09.2011 и от 04.06.2012 по 31.12.2014.
В связи с тем, что права на указанный земельный участок не были зарегистрированы, он был снят с кадастрового учета.
На основании решения Департамента от 28.09.2012 N 2996-3 "О предоставлении ООО "Коминвест-Тюмень" в аренду земельного участка при проведении строительно-монтажных работ (без права капитального строительства) в г. Тюмени, ул. Харьковская" был образован земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221003:12217 и заключен договор аренды от 24.10.2013 N 23-21/410.
Согласно пункту 1 названного решения, а также пункта 7.2 договора от 24.10.2013 N 23-21/410 срок аренды земельного участка определен по 31.12.2014.
09.10.2014 Общество обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора аренды на новый срок.
Уведомлением от 07.11.2014 N 22026-23-21/410-1 Департамент сообщил Обществу об отказе в заключении договора аренды на новый срок и предложил вернуть арендуемый земельный участок, с подписанием акта приема-передачи земельного участка.
Основанием для принятия указанных решений об отказе в заключении договоров аренды на новый срок явилось истечение срока действия договоров аренды, а также вывод Департамента о неиспользовании Обществом предоставленных в аренду земельных участков в целях строительства в течение длительного периода времени.
Не согласившись с указанными решениями, Общество обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим заявлением.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 требования Общества удовлетворены.
Означенное решение обжалуется Департаментом в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания для прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя помимо общих оснований, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи.
Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном случае Общество оспаривает решения Департамента об отказе в заключении договоров аренды на новый срок.
Как было указано ранее, уведомлениями от 07.11.2014 N 22116-23-20/590-6, от 07.11.2014 г. N 22025-23-21/365-1, от 07.11.2014 N 22026-23-21/410-1 Департамент сообщил Обществу об отказе в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок и предложил вернуть арендуемые земельные участки, с указанием на то, что земельные участки не используются арендатором в предусмотренных договорами целях.
Следовательно, исходя из процитированных выше норм Земельного кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае Департамент должен доказать, что Общество в течение срока действия не осуществляло строительство на предоставленных ему в аренду земельных участках.
Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что Департамент незаконно отказал Обществу в заключении договоров аренды на новый срок. При этом, апелляционный суд исходит из следующего.
Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (подпункт 13).
Подпунктом 16 указанной нормы права определено, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Приказ Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624 содержит Перечень видов работ, которые относятся к строительству, реконструкции и капитальному ремонту.
Виды работ по подготовке проектной документации, содержащиеся в Перечне, могут выполняться индивидуальным предпринимателем самостоятельно (лично), а виды работ по инженерным изысканиям, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту - только с привлечением работников в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Согласно разделу III "Виды работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту" к подготовительным работам относятся, в частности, геодезические разбивочные работы, выполняемые на строительных площадках; разборка (демонтаж) зданий, сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей; строительство временных дорог, площадок, инженерных сетей и сооружений и т.д.
Таким образом, строительство объекта капитального строительства является комплексом мероприятий, направленных на его возведение. Перечень данных мероприятий в каждом конкретном случае устанавливается из целевого назначения объекта, места его расположения, интересов третьих лиц, чьи права и интересы затрагиваются (или могут быть затронуты) возводимым объектом.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 11.07.2008 заявителю выдано разрешение на строительство N RU72304000-1061-рс на арендованном земельном участке по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, сроком действия до 11.11.2011.
По заявлению Общества срок действия разрешения на строительство был продлен до 31.12.2014. На основании данного разрешения на строительство заявитель начал подготовительные работы, с учетом требований проектной документации.
При этом, проектной документацией, разделом 4 Проекта организации строительства, шифр: 3731-ПОС Том 8 по объекту "Центр Автоуслуг по ул. Харьковская в г. Тюмени" арх. N 19184, предписано, что работы по строительству объекта выполняются в основной и подготовительный периоды строительства.
В подготовительный период выполняются следующие работы: создание геодезической разбивочной основы строительства, первоочередные работы по планировке территории, установка временного ограждения территории строительной площадки, строительство постоянных сетей электроснабжения, завоз материалов, необходимых для развертывания строительства, установка временных зданий и сооружений, обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, средствами связи и сигнализации. Производство основных строительно-монтажных работ начинается только после завершения в необходимом объеме организации подготовительных мероприятий, внеплощадочных и внутриплощадочных работ. Завершение подготовительных работ оформляется записями в общем журнале.
Как правильно установлено судом первой инстанции, до обращения к Департаменту с заявлениями о продлении договоров аренды, заявителем проведены работы по строительству, выполняемые в подготовительный период строительства.
В частности, Обществом проведены следующие мероприятия:
- оформлены в аренду и поставлены на кадастровый учет земельные участки, носящий вспомогательный характер и арендованные для строительной площадки и проведения строительно-монтажных работ, что подтверждается заключенными договорами N 23-21/140 (в последующем N 23-21/410 от 24.10.2013) и N 23-21/141 (в последующем N 23-21/365 от 04.02.2013), арендная плата по которым внесена заявителем (арендатором) в полном объеме;
- произведена разборка (демонтаж) находившегося на земельном участке жилого дома с пристроями по адресу: Тюмень, ул. Тульская 66; приобретен другой жилой дом по адресу: Тюменская обл., Тюменский р-н., с. Онохино, ул. Центральная, д. 35 для расселения собственников демонтированного жилого дома;
- получены все необходимые технические условия для строящегося объекта (техусловия на водоснабжение и канализацию, выданные ООО "Тюмень Водоканал" N 984-т от 21.06.2007; техусловия на теплоснабжение, выданные ОАО "ТГК N 10" N 01-07-73 от 06.03.2007, техусловия об отпуске электрической мощности, выданные ОАО "ТГК N 10" N 092/3918 от 04.09.2007; техусловия на электроснабжение, выданные ЗАО "Тюменский приборостроительный завод" N 03/208 от 23.08.2007; технические условия на телефонизацию, выданные ТГУЭС N 373.07 от 14.09.2007; технические условия на отвод дождевых и талых вод, выданные Администрацией г. Тюмени N 1858 от 14.06.2007;
- проектными организациями подготовлена проектная документация, получены к ней согласования и заключения, проведена ее экспертиза, по результатам которой получено положительное заключение государственной экспертизы N 72-1-2-0606-07;
- подрядной организацией произведена расчистка земельного участка и вывоз мусора после демонтажа жилого дома; произведена расчистка земельного участка - срезка растительного слоя и вывоз мусора;
- подрядными организациями осуществлен монтаж временного ограждения территории стройплощадки по периметру длиной 395 метров из профнастила;
- подрядной организацией произведена горизонтальная планировка земельного участка;
- установлен информационный щит на строительной площадке;
- заключены договоры с инвесторами строительства;
- подрядной организацией осуществлена геодезическая разбивочная основа строительства;
- произведена установка временных зданий и сооружений (контора прораба);
- определены подрядные организации для поставки строительных материалов и осуществления строительства;
- произведена закупка и частичный завоз материалов, необходимых для развертывания строительства.
Дополнительно на основании заявления Общества ООО "БНЭ "Артель" проведено обследование строительной площадки под объектом "Центра автоуслуг по ул. Харьковская, в г. Тюмени" (заключение N 198/Тюм/10 от 29.10.2014 г.), согласно которому выполненные заявителем работы на арендованных им земельных участках отнесены к строительным работам по подготовке территории (площадки) строительства.
Доказательств, оспаривающих выводы данного заключения, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, в данном случае судом первой инстанции было установлено и материалами дела подтверждается, что Обществом в период действия договоров аренды земельных участков осуществлен комплекс подготовительных мероприятий для создания нового объекта, понесены затраты, связанные с освоением земельного участка, что указывает на начало строительства объекта.
Также апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела подтверждается факт, свидетельствующий о невозможности использования земельных участков, вследствие неправомерных действий бывшего руководителя ООО "Коминвест-Тюмень", что установлено приговором Калининского районного суда г. Тюмени от 28.12.2009 (право аренды на земельный участок в результате уступки прав по договору от 26.09.2008 незаконно перешло к ООО "Уралсибтехкомплект"). В дальнейшем договор о перемене лиц в обязательстве и переуступке права аренды от 26.09.2008, заключенный между ООО "Коминвест-Тюмень" и ООО "Уралсибтехкомплект", Обществом и его участником, был оспорен в суде (дела N А70-3498/09, А70-7479/09, А70-3315/09).
Суд первой инстанции обоснованно признал совокупность указанных обстоятельств в качестве иных обстоятельств, исключающих использование земельного участка, предоставленного Обществу в аренду по договору аренды от 30.09.2004 N 23-20/590, по целевому назначению (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что заявителем представлены доказательства, подтверждающие, что в остальной период аренды земельных участков заявителем предпринимались необходимые действия, целью которых являлось обеспечение возможности осуществления строительства на арендованных земельных участках.
Следовательно, у Департамента отсутствовали основания для отказа Обществу в продлении договоров аренды земельных участков на том основании, что Общество не осуществляло строительство на данных участках в течение трех лет.
Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы судов первой и апелляционной инстанций.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривается, так как Департамент, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 09.06.2015 по делу N А70-1830/2015 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.Н.ЛОТОВ
А.Н.ЛОТОВ
Судьи
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
О.А.СИДОРЕНКО
Н.А.ШИНДЛЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)