Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокурор ссылается на неправомерный выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кустарникова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Озерова С.А., Хрулевой Т.Е.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Ш. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года по делу по иску Приозерского городского прокурора, действующего в защиту неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Ш. о признании недействительным постановления главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о передаче земельного участка в собственность; признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, признании права на объект недвижимости (жилой дом) отсутствующим.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Приозерский городской прокурор Ленинградской области обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области в защиту интересов неопределенного круга лиц с иском к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Ш., в котором, с учетом уточнения своих требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать недействительным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от <...> "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, Ш."; признать недействительным заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. <...> договор купли-продажи земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, и применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности Ш. на земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов; возвратить указанный земельный участок в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве Ш. на аренду земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, сроком с <...> по <...>; взыскать с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в пользу Ш. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка <...> руб., уплаченные по договору; признать недействительным зарегистрированное право собственности Ш. на земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов (запись о государственной регистрации права собственности от <...>); признать отсутствующим право собственности Ш. на объект недвижимости - жилой дом, условный N, назначение - жилое, площадь объекта <...> кв. м, (местоположение) объекта: <адрес>.
В обоснование своих требований прокурор указал, что в результате проведенной Приозерской городской прокуратурой проверки установлено, что <...> между муниципальным образованием Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым N. Договор аренды зарегистрирован Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области <...>, номер регистрации N, срок аренды три года. <...> Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N о праве собственности Ш. на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. <...> главой администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление N о предоставлении в собственность за плату Ш. земельного участка по адресу: <адрес>. <...> между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор купли-продажи N указанного земельного участка. Приозерским отделом Росреестра по Ленинградской области зарегистрировано право собственности на данный земельный участок с кадастровым N за Ш. При осмотре указанного земельного участка в ходе выездной проверки <...> установлено, что в его границах отсутствует жилой дом. На осмотренном земельном участке расположено некапитальное строение, незавершенное строительством, без фундамента, без окон и двери. Крыша и пол имеют щели от 1 до 5 см. Приобретение Ш. земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года исковые требования Приозерского городского прокурора удовлетворены частично.
Суд признал недействительным постановление Главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от <...> "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства" Ш.; признал недействительным заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. <...> договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов и жилого дома площадью <...> кв. м, с кадастровым (условным) N, расположенного по адресу: <адрес>; применил последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; взыскал с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение в равных долях (50%) в пользу Ш. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка <...> уплаченные по договору; признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности от <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Ш. права собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N; восстановил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве Ш. на аренду земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N, сроком с <...> по <...>. В остальной части исковых требований Приозерского городского прокурора, действующего в защиту неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Ш. - отказано. Разъяснено, что указанное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности Ш. на следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N; жилой дом площадью <...> кв. м, с кадастровым (условным) N, расположенный по адресу: <адрес>. (л.д. 76 - 99 том 3).
Ш. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, 24 января 2014 года через своего представителя М. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года отменить. Полагает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. Указала, законом определено, что внесение сведений об объекте недвижимого имущества в государственный кадастр недвижимости является единственным подтверждением существования недвижимого объекта, являющегося объектом гражданского оборота. Прокурором в суде первой инстанции оспаривался факт возведения ответчиком жилого строения на арендованном земельном участке. При этом юридически значимым периодом отсутствия на земельном участке жилого строения, подлежащим доказыванию в настоящем судебном заседании является период с момента постановки жилого дома на кадастровый учет, то есть с <...>, до момента заключения договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности на него, то есть до <...>. Результаты выездного судебного заседания показали, что на спорном земельном участке находятся строительные материалы (сбитые гвоздями доски, фрагменты стен и полов), которые ранее составляли элементы жилого дома. Представитель ответчика пояснял, что <...> после регистрации права собственности на земельный участок Ш. ликвидировала свой жилой дом, о чем был составлен соответствующий акт, копия которого представлена суду первой инстанции. Таким образом, представленные прокурором доказательства не подтверждают факт отсутствия в юридически значимый период на земельном участке жилого дома. Ответчиком в качестве доказательств наличия спорного имущества на земельном участке предоставлен кадастровый паспорт строения. Прокурором не оспорено решение о постановке строения на кадастровый учет, то есть его постановка, а соответственно существование на дату постановки, презюмируется как законная. Прокурором не только не доказано наличие нарушенного права неопределенного круга лиц, но и избран неверный способ его защиты. Акты проверок прокуратуры от <...> и <...> не отвечают требованиям достоверности и допустимости. Выводы прокуратуры о том, что возведенное на спорном земельным участке ответчиком строение не является жилым домом, не основаны на законе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Из материалов дела следует, что <...> между муниципальным образованием Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор аренды N земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>.
Договор аренды зарегистрирован Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области <...>, номер регистрации N, срок аренды три года.
<...> Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N о праве собственности Ш. на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.
<...> главой администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление N о передаче в собственность Ш. земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно указанному постановлению, земельный участок передан Ш. за плату, размер которой установлен в соответствии с действующим законодательством.
<...> между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор купли-продажи N указанного земельного участка по цене <...> руб.
Денежные средства перечислены Ш. в доход администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области.
Запись о регистрации права собственности Ш. на земельный участок внесена <...>.
Между тем, согласно представленным в материалы дела техническому паспорту на жилой дом, ответу ОАО "Ленэнерго", акту прокурорской проверки от <...> с участием специалистов, подтверждается отсутствие на данном земельном участке капитального строения - жилого дома, отсутствие подъездов, дорог и электроснабжения.
Данное обстоятельство подтверждается протоколом выездного судебного заседания от <...>, заключением специалиста и объяснениями свидетелей.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цель предоставления земельного участка - строительство индивидуального жилого дома Ш. не была достигнута, поскольку при наличии государственной регистрации права собственности Ш. на жилой дом, строение, пригодное для постоянного проживания, на участке возведено не было.
Ответчики каких-либо относимых и допустимых доказательств, подтверждающих возведение жилого дома для постоянного проживания ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.
Ссылка в жалобе на то, что строение было постановлено на кадастровый учет, при отсутствии иных допустимых доказательств не может служить безусловным доказательством возведения индивидуального жилого дома названного назначения.
Как следует из материалов дела, границы земельного участка на местности обозначены не были, участок не огорожен, межевые знаки отсутствовали; на земельном участке на момент проверки находились строительные материалы, фундамент отсутствует, наличие земляных работ не обнаружено, определить точное назначение, вид использования, этажность строения не представляется возможным; признаков ликвидации жилого строения не обнаружено; кроме того, разрешение на строительство жилого дома Ш. не получала, информация о сносе дома указана со слов заказчика-ответчика, в УФРС сведения о прекращении права собственности на жилое строение не представлялись. Таким образом, доводы жалобы о том, что Ш. возвела жилое строение, а затем произвела его ликвидацию, допустимыми и бесспорными доказательствами не подтверждаются.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал незаконным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от <...> о предоставлении Ш. в собственность за плату земельного участка, как изданное с нарушением вышеуказанных требований Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" и основанное на ненадлежащих документах, содержащих заведомо не соответствующие действительности сведения.
Изданием указанного постановления были нарушены права, как муниципального образования, так и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также проигнорирован принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Гражданского кодекса ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Поскольку доказательствами по делу подтверждается, что законные основания для заключения <...> администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. договора купли-продажи земельного участка по цене <...> руб. отсутствовали, то суд первой инстанции обоснованно признал недействительным указанный договор купли-продажи земельного участка на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащий закону.
Отсюда, является правильным и решение суда о применении последствий недействительности сделки путем возврата спорного земельного участка в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации за Ш. права собственности на спорный земельный участок.
Однако, отказывая в удовлетворении требований прокурора о признании отсутствующим права собственности ответчика на жилой дом, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с положениями Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу п. 52 указанного Постановления признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Запись о государственной регистрации права собственности Ш. на несуществующий объект недвижимости нарушает права муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, обладающего в силу требований п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и в интересах которого и в том числе, в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, прокурор обратился с рассматриваемым заявлением в суд.
Сохранение соответствующей записи в ЕГРП о праве Ш. на объект делает невозможным реализацию правомочия собственника земельного участка по распоряжению им.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления прокурора о признании отсутствующим права собственности Ш. на жилой дом, подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения, об удовлетворении соответствующих требований прокурора.
Также судебная коллегия не соглашается с решением суда первой инстанции и в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств уплаченных по ничтожному договору с администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение.
Из доказательств по делу следует, что администрация муниципального образования Красноозерное сельское поселение не являлась стороной в ничтожной сделке и не получала по сделке от другой стороны (Ш.) денежные средства, что исключает возможность взыскания с администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение полностью или какой-либо части, денежных средств уплаченных по договору Ш. и полученных администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение денежных средств подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, о взыскании с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район в пользу Ш. денежных средств, уплаченных по договору <...>
Доводы апелляционной жалобы Ш. не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку судебная коллегия считает, что в остальной части обстоятельства дела определены судом правильно; правоотношения между сторонами разрешены в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства. Доводы поданной апелляционной жалобы направлены на неправильную оценку норм действующего законодательства, иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их.
Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела в остальной части установлены судом верно, представленным доказательствам дана правильная оценка, нормы действующего законодательства применены судом верно. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда в полном объеме, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение денежных средств, а также в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности Ш. на жилой дом отменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Изложить абзац четвертый резолютивной части решения суда в следующей редакции: "Применить последствия недействительности сделки, возвратить земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; взыскать с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в пользу Ш. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка <...>, уплаченные по договору".
Признать отсутствующим право собственности Ш. на жилой дом, площадью <...> кв. м, с кадастровым (условным) N, расположенный по адресу: <адрес>".
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.02.2014 N 33-981/2014
Требование: О признании недействительным постановления о передаче земельного участка в собственность, признании договора купли-продажи участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права на объект недвижимости отсутствующим.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокурор ссылается на неправомерный выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. N 33-981/2014
Судья Кустарникова И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Озерова С.А., Хрулевой Т.Е.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Ш. на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года по делу по иску Приозерского городского прокурора, действующего в защиту неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Ш. о признании недействительным постановления главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о передаче земельного участка в собственность; признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, признании права на объект недвижимости (жилой дом) отсутствующим.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Хрулевой Т.Е., представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Приозерский городской прокурор Ленинградской области обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области в защиту интересов неопределенного круга лиц с иском к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Ш., в котором, с учетом уточнения своих требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать недействительным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от <...> "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, Ш."; признать недействительным заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. <...> договор купли-продажи земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, и применить последствия недействительности сделки; прекратить право собственности Ш. на земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов; возвратить указанный земельный участок в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве Ш. на аренду земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, сроком с <...> по <...>; взыскать с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в пользу Ш. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка <...> руб., уплаченные по договору; признать недействительным зарегистрированное право собственности Ш. на земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов (запись о государственной регистрации права собственности от <...>); признать отсутствующим право собственности Ш. на объект недвижимости - жилой дом, условный N, назначение - жилое, площадь объекта <...> кв. м, (местоположение) объекта: <адрес>.
В обоснование своих требований прокурор указал, что в результате проведенной Приозерской городской прокуратурой проверки установлено, что <...> между муниципальным образованием Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым N. Договор аренды зарегистрирован Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области <...>, номер регистрации N, срок аренды три года. <...> Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N о праве собственности Ш. на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. <...> главой администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление N о предоставлении в собственность за плату Ш. земельного участка по адресу: <адрес>. <...> между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор купли-продажи N указанного земельного участка. Приозерским отделом Росреестра по Ленинградской области зарегистрировано право собственности на данный земельный участок с кадастровым N за Ш. При осмотре указанного земельного участка в ходе выездной проверки <...> установлено, что в его границах отсутствует жилой дом. На осмотренном земельном участке расположено некапитальное строение, незавершенное строительством, без фундамента, без окон и двери. Крыша и пол имеют щели от 1 до 5 см. Приобретение Ш. земельного участка в собственность нарушает нормы земельного законодательства о приватизации земли, не допускающие реализацию исключительного права выкупа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка собственником расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года исковые требования Приозерского городского прокурора удовлетворены частично.
Суд признал недействительным постановление Главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от <...> "О предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства" Ш.; признал недействительным заключенный между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. <...> договор купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов и жилого дома площадью <...> кв. м, с кадастровым (условным) N, расположенного по адресу: <адрес>; применил последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; взыскал с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение в равных долях (50%) в пользу Ш. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка <...> уплаченные по договору; признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности от <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за Ш. права собственности на земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N; восстановил в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве Ш. на аренду земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N, сроком с <...> по <...>. В остальной части исковых требований Приозерского городского прокурора, действующего в защиту неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, Ш. - отказано. Разъяснено, что указанное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности Ш. на следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N; жилой дом площадью <...> кв. м, с кадастровым (условным) N, расположенный по адресу: <адрес>. (л.д. 76 - 99 том 3).
Ш. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного решения, 24 января 2014 года через своего представителя М. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года отменить. Полагает, что судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. Указала, законом определено, что внесение сведений об объекте недвижимого имущества в государственный кадастр недвижимости является единственным подтверждением существования недвижимого объекта, являющегося объектом гражданского оборота. Прокурором в суде первой инстанции оспаривался факт возведения ответчиком жилого строения на арендованном земельном участке. При этом юридически значимым периодом отсутствия на земельном участке жилого строения, подлежащим доказыванию в настоящем судебном заседании является период с момента постановки жилого дома на кадастровый учет, то есть с <...>, до момента заключения договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности на него, то есть до <...>. Результаты выездного судебного заседания показали, что на спорном земельном участке находятся строительные материалы (сбитые гвоздями доски, фрагменты стен и полов), которые ранее составляли элементы жилого дома. Представитель ответчика пояснял, что <...> после регистрации права собственности на земельный участок Ш. ликвидировала свой жилой дом, о чем был составлен соответствующий акт, копия которого представлена суду первой инстанции. Таким образом, представленные прокурором доказательства не подтверждают факт отсутствия в юридически значимый период на земельном участке жилого дома. Ответчиком в качестве доказательств наличия спорного имущества на земельном участке предоставлен кадастровый паспорт строения. Прокурором не оспорено решение о постановке строения на кадастровый учет, то есть его постановка, а соответственно существование на дату постановки, презюмируется как законная. Прокурором не только не доказано наличие нарушенного права неопределенного круга лиц, но и избран неверный способ его защиты. Акты проверок прокуратуры от <...> и <...> не отвечают требованиям достоверности и допустимости. Выводы прокуратуры о том, что возведенное на спорном земельным участке ответчиком строение не является жилым домом, не основаны на законе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Из материалов дела следует, что <...> между муниципальным образованием Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор аренды N земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>.
Договор аренды зарегистрирован Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области <...>, номер регистрации N, срок аренды три года.
<...> Приозерским отделом Управления Росреестра Ленинградской области в Единый государственный реестр прав недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N о праве собственности Ш. на жилой дом, расположенный на указанном земельном участке.
<...> главой администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области вынесено постановление N о передаче в собственность Ш. земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно указанному постановлению, земельный участок передан Ш. за плату, размер которой установлен в соответствии с действующим законодательством.
<...> между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. заключен договор купли-продажи N указанного земельного участка по цене <...> руб.
Денежные средства перечислены Ш. в доход администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области.
Запись о регистрации права собственности Ш. на земельный участок внесена <...>.
Между тем, согласно представленным в материалы дела техническому паспорту на жилой дом, ответу ОАО "Ленэнерго", акту прокурорской проверки от <...> с участием специалистов, подтверждается отсутствие на данном земельном участке капитального строения - жилого дома, отсутствие подъездов, дорог и электроснабжения.
Данное обстоятельство подтверждается протоколом выездного судебного заседания от <...>, заключением специалиста и объяснениями свидетелей.
При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цель предоставления земельного участка - строительство индивидуального жилого дома Ш. не была достигнута, поскольку при наличии государственной регистрации права собственности Ш. на жилой дом, строение, пригодное для постоянного проживания, на участке возведено не было.
Ответчики каких-либо относимых и допустимых доказательств, подтверждающих возведение жилого дома для постоянного проживания ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представили.
Ссылка в жалобе на то, что строение было постановлено на кадастровый учет, при отсутствии иных допустимых доказательств не может служить безусловным доказательством возведения индивидуального жилого дома названного назначения.
Как следует из материалов дела, границы земельного участка на местности обозначены не были, участок не огорожен, межевые знаки отсутствовали; на земельном участке на момент проверки находились строительные материалы, фундамент отсутствует, наличие земляных работ не обнаружено, определить точное назначение, вид использования, этажность строения не представляется возможным; признаков ликвидации жилого строения не обнаружено; кроме того, разрешение на строительство жилого дома Ш. не получала, информация о сносе дома указана со слов заказчика-ответчика, в УФРС сведения о прекращении права собственности на жилое строение не представлялись. Таким образом, доводы жалобы о том, что Ш. возвела жилое строение, а затем произвела его ликвидацию, допустимыми и бесспорными доказательствами не подтверждаются.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал незаконным постановление главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от <...> о предоставлении Ш. в собственность за плату земельного участка, как изданное с нарушением вышеуказанных требований Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Ленинградской области от 11 декабря 2007 года N 310 "О регулировании отдельных вопросов приобретения прав на земельные участки, находящиеся в собственности Ленинградской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области" и основанное на ненадлежащих документах, содержащих заведомо не соответствующие действительности сведения.
Изданием указанного постановления были нарушены права, как муниципального образования, так и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также проигнорирован принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Гражданского кодекса ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Поскольку доказательствами по делу подтверждается, что законные основания для заключения <...> администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и Ш. договора купли-продажи земельного участка по цене <...> руб. отсутствовали, то суд первой инстанции обоснованно признал недействительным указанный договор купли-продажи земельного участка на основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащий закону.
Отсюда, является правильным и решение суда о применении последствий недействительности сделки путем возврата спорного земельного участка в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район, а также о признании недействительной записи о государственной регистрации за Ш. права собственности на спорный земельный участок.
Однако, отказывая в удовлетворении требований прокурора о признании отсутствующим права собственности ответчика на жилой дом, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с положениями Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" именно невозможность отнесения конкретного объекта к категории недвижимого имущества следует рассматривать в качестве одного из обстоятельств, при которых иск о признании права отсутствующим подлежит удовлетворению. Некапитальный характер спорного строения, являясь условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки, вместе с тем в силу п. 52 указанного Постановления признается основанием для удовлетворения иска о признании права отсутствующим.
Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.
Запись о государственной регистрации права собственности Ш. на несуществующий объект недвижимости нарушает права муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, обладающего в силу требований п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и в интересах которого и в том числе, в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации, прокурор обратился с рассматриваемым заявлением в суд.
Сохранение соответствующей записи в ЕГРП о праве Ш. на объект делает невозможным реализацию правомочия собственника земельного участка по распоряжению им.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления прокурора о признании отсутствующим права собственности Ш. на жилой дом, подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения, об удовлетворении соответствующих требований прокурора.
Также судебная коллегия не соглашается с решением суда первой инстанции и в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств уплаченных по ничтожному договору с администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение.
Из доказательств по делу следует, что администрация муниципального образования Красноозерное сельское поселение не являлась стороной в ничтожной сделке и не получала по сделке от другой стороны (Ш.) денежные средства, что исключает возможность взыскания с администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение полностью или какой-либо части, денежных средств уплаченных по договору Ш. и полученных администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение денежных средств подлежит отмене, с принятием по делу нового решения, о взыскании с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район в пользу Ш. денежных средств, уплаченных по договору <...>
Доводы апелляционной жалобы Ш. не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку судебная коллегия считает, что в остальной части обстоятельства дела определены судом правильно; правоотношения между сторонами разрешены в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства. Доводы поданной апелляционной жалобы направлены на неправильную оценку норм действующего законодательства, иную оценку представленных доказательств, выводов суда, но не опровергают их.
Судебная коллегия считает, что обстоятельства дела в остальной части установлены судом верно, представленным доказательствам дана правильная оценка, нормы действующего законодательства применены судом верно. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда в полном объеме, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
Решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года в части применения последствий недействительности сделки в виде взыскания с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и администрации муниципального образования Красноозерное сельское поселение денежных средств, а также в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности Ш. на жилой дом отменить и принять по делу в указанной части новое решение.
Изложить абзац четвертый резолютивной части решения суда в следующей редакции: "Применить последствия недействительности сделки, возвратить земельный участок, площадью <...> кв. м, с кадастровым N по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, в публичную собственность в ведение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области; взыскать с администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области в пользу Ш. денежные средства в размере выкупной цены земельного участка <...>, уплаченные по договору".
Признать отсутствующим право собственности Ш. на жилой дом, площадью <...> кв. м, с кадастровым (условным) N, расположенный по адресу: <адрес>".
В остальной части решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 13 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)