Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "26" июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" июня 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Астаховой А.И.,
при участии:
- от Первого заместителя прокурора Республики Тыва: Дажымба Б.Б., представитель по доверенности от 01.04.2014, служебное удостоверение N 090876 от 16.09.2011;
- от муниципального казенного учреждения "Департамент Земельных и Имущественных отношений Мэрии города Кызыла": Ондар У.Ш., представитель по доверенности N 2354 от 02.06.2014;
- от муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие": Антонов А.Л., представитель по доверенности от 16.04.2014.
- от индивидуального предпринимателя Баян Валерии Монгушовны: Чомбурук О.М., представитель по доверенности 17АА0082120 от 21.11.2013;
- от муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие": Ситникова Е.А., представитель по доверенности N 02 от 14.02.2014.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла", муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие", индивидуального предпринимателя Баян Валерии Монгушовны
на решение Арбитражного суда Республики Тыва
от 5 февраля 2014 года по делу N А69-2975/2013, принятое судьей Ондар Ч.Ч.,
установил:
Первый заместитель прокурора Республики Тыва обратился в Арбитражный суд Республики Тыва в интересах муниципального образования - городской округ "город Кызыл Республики Тыва", неопределенного круга лиц с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва" (далее МКУ "ДЗИО РТ") (ОГРН 1081719001143, ИНН 1701009765), Муниципальному унитарному предприятию "Кызылское автотранспортное предприятие" (далее МУП "Кызылское АТП") (ОГРН 1071701000623, ИНН 1701045001), индивидуальному предпринимателю Баян Валерии Монгушовне (далее ИП Баян В.М.) (ОГРН 312171931100045, ИНН 170106733894) о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий недействительности.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (далее - Управление), Мэрия города Кызыла (далее - Мэрия).
В судебном заседании представитель прокуратуры, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования и просил признать недействительной (ничтожной):
- 1. Сделку по передаче МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" в хозяйственное ведение МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" объекта муниципальной собственности - нежилого здания общей площадью 87,6 кв. м, инв. N II-593, литер В по ул. Кочетова, 37 г. Кызыла, оформленную распоряжением N 234 от 30.04.2013 г., актом приема-передачи муниципального имущества от 30.04.2013 г.;
- 2. Сделку купли-продажи нежилого здания общей площадью 87,6 кв. м, инв. N II-593, литер В по ул. Кочетова, 37 г. Кызыла, заключенную между МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" и ИП Баян В.М., оформленную договором купли-продажи нежилого здания N 01 от 02.07.2013 г.;
- 3. Сделку купли-продажи земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 17:18:01:05024:10:18, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 Литер В, в целях использования под кафе, заключенную между МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" и ИП Баян В.М., оформленную договором купли-продажи нежилого здания N 3014 от 02.07.2013 г.;
- 4. Сделку по аренде земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 17:18:01:05024:10:18, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 Литер В, в целях использования под кафе, заключенную между МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" и ИП Баян В.М., оформленную соглашением к договору аренды земельного участка N 0006 от 27.06.2013.
Кроме того, истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки приватизации, состоящей из указанных взаимосвязанных сделок путем:
- обязания МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" возвратить ИП Баян В.М. стоимость нежилого здания по договору купли-продажи нежилого здания N 01 от 02.07.2013 г. в сумме 6 300 000 (шесть миллионов триста тысяч рублей);
- обязания ИП Баян В.М. возвратить муниципальному образованию - городской округ "город Кызыл Республики Тыва" в лице МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" стоимость снесенного нежилого здания по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл ул. Кочетова, 37, литер В, в размере 6 300 000 (шесть миллионов триста тысяч рублей);
- обязания ИП Баян В.М. возвратить земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 17:18:01:05024:10:18, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 Литер В, в целях использования под кафе муниципальному образованию - городской округ "город Кызыл Республики Тыва" в лице МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла";
- обязании МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" возвратить ИП Баян В.М. стоимость земельного участка в размере 32830 (тридцать две тысячи восемьсот тридцать рублей).
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 5 февраля 2014 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами.
Ответчик Баян В.М. в апелляционной жалобе указала, что Прокурор не указал, в интересах какого публично-правового образования он действует.
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не распространяется на данные правоотношения.
Решение собственника имущества - муниципального образования в лице его уполномоченных органов, Мэрии г. Кызыла, о закреплении имущества за муниципальным предприятием является актом органа власти, который предусмотрен законом (ст. 299 ГК РФ, ст. 11 Закона N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"), издано в форме постановления, имеет все признаки муниципального правового акта, определенные в статье 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и в соответствии со статьей 63 Устава городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" (Принят решением Хурала представителей г. Кызыла от 5 мая 2005 г. N 50) входит в систему муниципальных правовых актов. Таким образом, по мнению предпринимателя, данное решение сделкой не является.
Закрепление имущества на праве хозяйственного ведения является управленческим решением собственника по формированию уставного фонда муниципального предприятия, иск Прокурора является вмешательством в хозяйственную деятельность. Оспаривание действий по закреплению имущества на праве хозяйственного ведения должно производиться в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд не применил статьи 12, 13 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" при изложении выводов о недостоверности отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд не применил положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не принял во внимание положения пунктов 5, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя.
Спорное имущество в обороте не ограничено. Выбор способа наиболее целесообразного использования имущества принадлежит его собственнику или иному законному владельцу, при этом его добросовестность и осмотрительность в распоряжении имуществом презюмируются (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, пункт 3 статьи 10, статьи 209, 294, пункт 2 статьи 299 ГК Российской Федерации).
На вырученные средства предприятие обновило подвижной состав, увеличило возможность пассажирских перевозок, следовательно, действия по отчуждению спорного имущества совершены в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.
Отчуждение имущества вне рамок публичного, доступного для неопределенного круга лиц размещения информации о продаже имущества не повлекло занижение цены, что подтверждается независимой оценкой рыночной стоимости объекта.
Судом не принято во внимание, что объект находился в аварийном состоянии, поэтому исследование его качественных характеристик в отчете об оценке не могло повлиять на вывод о его рыночной стоимости.
Судом указано, что ответчиком представлен отчет от 5 июля 2005 года об оценке рыночной стоимости комплекса недвижимости. При ознакомлении с материалами дела отчет указанный судом в судебном решении отсутствует. Представлена оценка N 556-06/13 от 28 июня 2013 года по объекту недвижимости, расположенному по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 (листы 54-57 дела, том 11) в соответствии с содержанием отчета оценке подлежал только объект недвижимости, а не комплекс как указано судом.
В абзаце 2 лист 15 судебного решения судом указано, что представитель ответчика не дал пояснений о том, каким образом используется в настоящее время приобретенный участок. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела, так как в ходе судебного разбирательства данный вопрос судом и другими участниками процесса не ставился и не обсуждался.
В абзацах 11 лист 14, 3 лист 15 судебного решения суд делает вывод, что целью приобретения нежилого здания по договору купли-продажи является не эксплуатация объекта, а приобретение прав на земельный участок. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела. Суд без выяснения обстоятельств делает вывод. Вопрос не исследовался судом, ответчику Баян В.М. не ставились вопросы, пояснения стороны получены не были в судебных заседаниях.
Право на землю возникло не в обход земельного законодательства, а в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса и норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Заключена самостоятельная сделка, договор оплачен в полном объеме. Земельный участок используется в соответствии с его назначением и разрешенным видом пользования. Выводы суда о ведущемся строительстве на земельном участке беспочвенны, не подтверждаются доказательствами.
Муниципальное унитарное предприятие "Кызылское автотранспортное предприятие", муниципальное казенное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва" в своих апелляционных жалобах привели аналогичные доводы. Считают, что притворность сделок и их взаимосвязь не доказаны, выводы суда противоречат материалам дела.
Муниципальное казенное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва" обратило внимание апелляционного суда на то, что в первоначально поданном исковом заявлении истец признавал факт законного закрепления имущества за МУП "Кызылское АТП".
Представитель Муниципального казенного учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" Ондар У.Ш. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: справки N 188 от 24.02.2013, сведений об имуществе, приказа N 62/1, инвентарной карточки, пояснительной записки к балансу, бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытков, пояснительной записки к балансу за 2012 год, бухгалтерской отчетности, письма банка N 0256 от 03.04.2013, от 13.05.2013, копии распоряжения N 483 от 14.11.2012, документы о торгах в отношении здания по ул. Кочетова, 37, распоряжения N 42 от 01.02.2013, приложенных к апелляционной жалобе.
Представителем Баян В.М. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копия заявления о выдаче разрешения на снос здания от 07.10.2013, копии акта обследования от 13.05.2014, копии Постановления Мэрии г. Кызыла N 1410 от 18.10.2013, уведомления о приостановлении государственной регистрации.
Представителем Муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии отчета N 539-06/13 от 27.06.2013, справки о кредиторской задолженности по состоянию на 01.07.2013 N 1 от 26.04.2014, копии приказа N 62/1 от 30.04.2013, копии справки с балансовой стоимости N 118, копии инвентарной карточки учета объектов основных средств N 1 от 30.04.2013, копии справки от 26.04.2014 Агентства недвижимости "Квартирный вопрос", копии кредитной заявки-анкеты, копии ответа на запрос ОАО "Сбербанк России" N 552 от 13.05.2014, копии ответа на запрос ОАО АБ "Народный банк Республики Тыва" N 05-21/1999 от 13.05.2014, копий платежных поручений N 1 от 03.07.2013, N 2 от 03.07.2013, N 1 от 03.07.2013, N 2 от 04.07.2013, N 3 от 05.07.2013, копии информационного сообщения о торгах в отношении спорного здания, копии протокола о несостоявшихся торгах от 11.12.2012, от 04.03.2013.
Указанные документы в целях полного и всестороннего исследования материалов дела приобщены апелляционным судом.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва и Мэрия города Кызыла, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Первый заместитель прокурора Республики Тыва в отзыве указал, что решение Арбитражного суда Республики Тыва от 5 февраля 2014 года по делу N А69-2975/2013 законно и обоснованно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено.
Согласно свидетельствам о регистрации права (л. д. 25, 26 т. 1) здание по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 литер В, и земельный участок под ним 1 189 кв. м принадлежали муниципальному образованию г. Кызыл.
Согласно Прогнозному плану (программы) приватизации муниципального имущества городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" на плановый период 2013-2014 гг., утвержденного решением Хурала представителей г. Кызыла от 22.12.2011 г. N 370 в перечень имущества, планируемого к приватизации 2013-2014 годах" было включено одноэтажное нежилое здание общей площадью 87,6 кв. м, с инв. N 11-593, Литер В, расположенное по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 37.
30 апреля 2013 г. на основании решения Хурала представителей г. Кызыла от N 478 указанное нежилое помещение исключено из Прогнозного плана приватизации.
30 апреля 2013 г. Департаментом вынесено распоряжение N 234 "О передаче имущества на праве хозяйственного ведения МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, дом 37, литер В, общей площадью 87,6 кв. м (далее - нежилое помещение) и передано по акту (л. д. 23, 24 т. 1).
07 июня 2013 г. право хозяйственного ведения на нежилое помещение зарегистрировано за МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" (л. д. 27 т. 1).
25.06.2013 г. МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" обратился в Департамент о даче разрешения на осуществление крупной сделки, в виде продажи нежилого здания по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова,37 (л. д. 35 т. 1).
26 июня 2013 г. между ИП Тас-оол З.К. и МУП "Кызылское АТП" заключен договор на оказание услуг по оценке нежилых зданий (л. д. 52 т. 1).
Из письма ИП Тас-оол З.К. от 27.06.2013 г. следует, что рыночная стоимость нежилого здания по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова,37 составляет 6.300 000 рублей.
27 июня 2013 г. между Департаментом и МУП "Кызылское АТП" заключен договор аренды земельного участка N 0006 по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 37 литер В, под кафе сроком на 11 месяцев с 27.06.2013 г. по 27.05.2014 (л. д. 28 т. 1).
28 июня 2013 г. Департамент на основании распоряжения N 343 дал разрешение на продажу нежилого одноэтажного здания общей площадью 1 189 кв. м, по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37, литер В (л. д. 36 т. 1).
02 июля 2013 г. между МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" и Баян Валерией Монгушовной заключен договор купли продажи нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 87,6 кв. м по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова 37. Сумма договора составляет 6 300 000 рублей (п. 3.1.) (л. д. 37 т. 1).
02 июля 2013 года между Департаментом и Баян В.М. заключено соглашение к Договору аренды земельного участка N 0006 от 27.06.2013 г. о внесении изменений в части изменения сторон в договоре. В соответствии с п. 1 установлено внести изменения в договор аренды земельного участка N 0006 от 27 июня 2013 г. в части стороны договора - "Арендатора". Арендатор - Баян В.М. Целевое использование земель - под кафе, вид права на земельный участок - аренда. Срок аренды на земельный участок до 27 мая 2014 г. (п. 2) (л. д. 33 т. 1).
03 июля 2013 г. на основании платежного поручения N 1 произведена оплата по вышеуказанному договору купли продажи нежилого помещения по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 в сумме 6 300 000 рублей (л. д. 40 т. 1).
На основании Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2013 г. следует, что правообладателем нежилого здания по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 на праве собственности является Баян Валерия Монгушовна (л. д. 41 т. 1).
В материалах дела имеется постановление Мэрии города Кызыла от 31.07.2013 г. N 967 "О предоставлении земельного участка в собственность Баян В.М.".
02 августа 2013 г. между физическим и юридическим лицами - Департаментом и ИП Баян В.М был заключен договор купли продажи земельного участка в собственность N 3-14кп., расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 литер В., с кадастровым номером 17:18:0105024:1018. В соответствии п. 2.2. указанного договора сумма платежа за продажу участка составляет 32 830 рублей (л. д. 41 т. 2).
29 сентября 2013 г. на основании платежного поручения N 1 произведена оплата за выкуп земельного участка по договору N 3-14кп в сумме 32 830 рублей.
В материалы дела истец представил письмо Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Тыва от 30.07.2013 г о том, что согласование дачи согласия муниципальной преференции в виде продажи помещений, расположенных по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37, не производилось (л. д. 78 т. 1).
В материалы дела ответчиками представлены доказательства в обоснование довода о действительном использовании переданного в хозяйственное ведение имущества в хозяйственной деятельности МУП "Кызылское АТП", продажи его в связи с невозможностью использования и дальнейшего расходования денежных средств на нужды предприятия (в том числе приобщенные на стадии апелляционного производства, указанные в настоящем постановлении).
Предпринимателем баян В.М. представлены документы в подтверждение сноса спорного имущества - копия заявления о выдаче разрешения на снос здания от 07.10.2013, копии акта обследования от 13.05.2014, копии Постановления Мэрии г. Кызыла N 1410 от 18.10.2013.
Полагая, что совершенные сделки являются ничтожными по причине их притворности, заместитель прокурора Республики Тыва обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Полномочия Прокурора на обращение с рассматриваемым иском в интересах муниципального образования город Кызыл Республики Тыва подтверждаются положениями статей 1, 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации"
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. При этом во внимание принимаются не только содержание договора, но и иные обстоятельства, включая соответствующее поведение сторон (совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора).
Цель - прикрыть истинную сделку - может достигаться как оформлением одного договора, так и путем составления нескольких сделок. Признаком притворности сделки является несовпадение волеизъявления сторон с их внутренней волей при совершении сделки.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В связи этим по требованию о признании сделки недействительной по мотиву ее несоответствия закону суд проверяет законность сделки в полном объеме и не связан доводами истца о несоответствии сделки какому-либо определенному нормативному правовому акту.
Суд первой инстанции правомерно квалифицировал передачу имущества в хозяйственное ведение предприятия как сделку, поскольку данное действие влечет возникновение у предприятия вещного права на здание, в связи с чем доводы о применении в данном случае требований главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклоняются.
Апелляционный суд отклоняет довод о том, что сделка по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия совершена в целях наделения предприятия имуществом, необходимым для осуществления им деятельности, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.
Договор купли-продажи между МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" и Баян В.М. заключен 02.07.2013, то есть спустя менее месяца после регистрации права хозяйственного ведения 07.06.2013, то есть момента, когда предприятие получило законное право распоряжаться этим имуществом, в том числе в целях аренды.
Более того, с заявлением о даче разрешения на продажу жилого дома МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" обратилось 25.06.2013, то есть спустя 12 рабочих дней после регистрации права хозяйственного ведения, что свидетельствует о том, что предприятие не собиралось использовать данное имущество в своей хозяйственной деятельности.
Столь малый промежуток времени между сделками свидетельствует о том, что здание было передано в хозяйственное ведение предприятия с целью дальнейшей его продажи частному лицу в обход закона.
Указанный вывод подтверждает и тот факт, что муниципальному казенному учреждению "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" было известно о промежутках между приобретением права хозяйственного ведения и решением о продаже, однако данная сделка была согласована уполномоченным лицом.
Довод Департамента о том, что МУП "Кызылское АТП" использовало имущество с момента передачи, подлежит отклонению, так как сделать оценку рентабельности использования переданного недвижимого имущества за 12 рабочих дней законного владения невозможно.
Апелляционный суд в связи с этим отклоняет документы, представленные ответчиками в подтверждение постановки имущества на баланс, отражение здания в бухгалтерской отчетности, так как составление данных документов носило, по сути, формальный характер, имущество изначально было закреплено собственником за муниципальным предприятием в целях его последующего отчуждения.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что такой конечной целью явилось приобретение Баян В.М. земельного участка под зданием кафе, которое она использовать не собиралась, поскольку осуществила его снос, однако земельный участок под данным жилым домом в собственность приобрела.
Довод предприятия о том, что оно рассчитывало на получение кредита с помощью имущество, отклоняется апелляционным судом.
В письме ОАО АБ "Народный банк" от 13.05.2014 отсутствует указание на то, что в обеспечение кредита предлагалось спорное здание. Аналогичный вывод справедлив и для ответа Сбербанка России от 13.05.2014. Представленная кредитная заявка не содержит отметки банка о ее получении.
Апелляционный суд считает несостоятельными доводы предприятия о том, что целью передачи имущества предприятию являлось извлечение прибыли от сдачи имущества в аренду, поскольку период ожидания потенциальных арендаторов был ничтожно мал. Кроме того, в дело ответчиком МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" представлена справка агентства недвижимости от 26 апреля 2014, согласно которой Баян В.М. еще до закрепления здания на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием присутствовала на показе объекта, однако не заключила договор аренды. Данное обстоятельство лишний раз подтверждает тот факт, что Баян В.М. не планировала использовать впоследствии снесенный ею объект недвижимости в хозяйственной деятельности.
По этим же причинам отклоняется довод о добросовестности Баян при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Противоречат материалам дела и сведения в данной справке о том, что имущество снято с аренды в июле 2013 года, так как решение о продаже дома принято в июне 2013 года (25.06.2013 - обращение в департамент, 28.06.2013 - согласие о продаже).
Доводы ответчиков о том, что реальность сделок подтверждается также тем, обстоятельством, что по результатам неоднократных извещений о проведении торгов торги не состоялись в отношении спорного имущества в связи с отсутствием заявок, отклоняются. В результате торгов денежные средства получило бы муниципальное образование, а не автотранспортное предприятие в результате исследуемых взаимосвязанных сделок.
В силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.
По общему правилу, сформулированному в пункте 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Сделки по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия, а затем в частную собственность предпринимателя - заключены в целях обхода императивных правил, определяющих порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства (пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса российской Федерации).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, в том числе, с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами власти, в арбитражный суд может обратиться прокурор (пункт 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия пришла к выводу, что при заключении муниципальным образованием и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка от 31.07.2013 было допущено нарушение статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, что является достаточным основанием для вывода о ничтожности данной сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации
При изложенных обстоятельствах, довод ответчика трудном финансовом положении предприятия и о том, что предприятие использовало денежные средства от продажи имущества на уставные цели, не имеет правового значения.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив действия сторон сделок в совокупности, суд пришел к выводу о том, что совершенные ими действия, связанные с передачей имущества в хозяйственное ведение предприятия, заключением и исполнением договора купли-продажи нежилого помещения от 02.07.2013 г., по аренде земельного участка от 27.06.2013 г., купли продажи земельного участка от 31.07.2013 г., носят притворный характер и прикрывают собой сделку по отчуждению муниципального имущества в собственность физического лица в нарушение действующего законодательства.
В результате заключения договора купли-продажи нежилого помещения Баян В.М. приобрела не недвижимое имущество, а земельный участок в обход закона. Довод о том, что она могла его приобрести по более низкой цене, участвуя в торгах, отклоняется, поскольку суд апелляционной инстанции полагает, что одной из целей сделки могла быть передача денежных средств именно автотранспортному предприятию, которое от своего имени земельным участком распоряжаться не могло. Кроме того, материалами дела не подтверждена достоверность начальной цены имущества, указанной в извещении о проведении торгов. Таким образом, продажа по завышенной цене могла нарушать интересы неопределенного круга лиц, так как указанное в извещении имущество могло не соответствовать объявленной цене, а продажа по низкой цене не компенсировала с точки зрения заинтересованных лиц ценность земельного участка, расположенного под объектом недвижимости. В любом случае ввиду снесения объекта недвижимости проверить указанные предположения возможным не представляется, однако пояснений относительно того, почему предпринимателем имущество не было приобретено на торгах, в материалы дела не представлено.
На момент рассмотрения дела нежилое помещение было снесено, что подтверждается материалами дела. В связи с этим, суд сделал обоснованный вывод о том, что целью заключения договора купли-продажи являлось приобретение прав на земельный участок для его дальнейшей застройки, т.е. в обход установленного порядка предоставления земельных участков для строительства.
При оценке установленных по делу обстоятельств судом учтено также то обстоятельство, что согласно письму Мэрии г. Кызыла от 17.12.2013 N 240 ИП Баян В.М. обращалась с заявлением на выдачу разрешения на строительство магазина по адресу г. Кызыл ул. Кочетова 37 литер В, по результатам рассмотрения которого Управлением архитектуры был дан ответ о необходимости представления предпринимателем полного пакета документов (л. д. 120 т. 2).
Таким образом, действия для осуществления строительства Баян В.М. были предприняты непосредственно после заключения оспариваемых договоров и приобретения прав на земельный участок. Оспариваемые договоры купли-продажи имеющихся на участке объектов недвижимости в действительности были направлены не на дальнейшую эксплуатацию указанных объектов, а на приобретение права землепользования с целью последующей застройки в обход предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 30, 30.1, 30.2) процедуры торгов.
По вышеуказанным основаниям, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости, ответчик преследовал цель - приобретение прав на земельный участок.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о притворном характере всех заключенных с этой конечной целью договоров купли-продажи, промежуточного договора аренды земельного участка, поскольку при их заключении преследовалась цель приобретения прав на земельный участок, который планировался использоваться для строительства.
При изложенных обстоятельствах исковые требования о признании взаимосвязанных сделок одной недействительной сделкой по отчуждению земельного участка в обход закона правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционных жалоб о том, что сделки совершены без формального нарушения действующего законодательства, отклоняются апелляционным судом, поскольку совокупность формально соответствующих закону действий привела к противоправному результату.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. Реституция в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена в этом случае только тогда, когда сделка, которую прикрывает притворная, также недействительна.
Удовлетворяя заявленные требования и применяя последствия предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации по возврату земельного участка муниципальному образованию, денежных средств, уплаченных за землю - Баян В.М., оплаты за здание - Баян В.М., и компенсации снесенного здания - муниципальному образованию, суд исходил из того, что сделка по отчуждению земельного участка совершена с нарушением законодательства о торгах, а здание, которое находилось в собственности муниципального образования снесено Баян В.М. Апелляционный суд при этом учитывает, что иных документов, подтверждающих рыночную стоимость снесенного здания, кроме отчета об оценке, в деле нет. Стороны ничтожной сделки по купле-продаже здания указали в нем его стоимость в размере 6 300 000 рублей, поэтому именно такая стоимость здания правомерно взыскана с ответчика в пользу муниципального образования как последствие недействительной сделки.
Исходя из изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей, при этом в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" освобождено от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Тыва от 5 февраля 2014 года по делу N А69-2975/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2014 ПО ДЕЛУ N А69-2975/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2014 г. по делу N А69-2975/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "26" июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен "27" июня 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Астаховой А.И.,
при участии:
- от Первого заместителя прокурора Республики Тыва: Дажымба Б.Б., представитель по доверенности от 01.04.2014, служебное удостоверение N 090876 от 16.09.2011;
- от муниципального казенного учреждения "Департамент Земельных и Имущественных отношений Мэрии города Кызыла": Ондар У.Ш., представитель по доверенности N 2354 от 02.06.2014;
- от муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие": Антонов А.Л., представитель по доверенности от 16.04.2014.
- от индивидуального предпринимателя Баян Валерии Монгушовны: Чомбурук О.М., представитель по доверенности 17АА0082120 от 21.11.2013;
- от муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие": Ситникова Е.А., представитель по доверенности N 02 от 14.02.2014.
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы муниципального казенного учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла", муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие", индивидуального предпринимателя Баян Валерии Монгушовны
на решение Арбитражного суда Республики Тыва
от 5 февраля 2014 года по делу N А69-2975/2013, принятое судьей Ондар Ч.Ч.,
установил:
Первый заместитель прокурора Республики Тыва обратился в Арбитражный суд Республики Тыва в интересах муниципального образования - городской округ "город Кызыл Республики Тыва", неопределенного круга лиц с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва" (далее МКУ "ДЗИО РТ") (ОГРН 1081719001143, ИНН 1701009765), Муниципальному унитарному предприятию "Кызылское автотранспортное предприятие" (далее МУП "Кызылское АТП") (ОГРН 1071701000623, ИНН 1701045001), индивидуальному предпринимателю Баян Валерии Монгушовне (далее ИП Баян В.М.) (ОГРН 312171931100045, ИНН 170106733894) о признании недействительной (ничтожной) сделки и применении последствий недействительности.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (далее - Управление), Мэрия города Кызыла (далее - Мэрия).
В судебном заседании представитель прокуратуры, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил исковые требования и просил признать недействительной (ничтожной):
- 1. Сделку по передаче МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" в хозяйственное ведение МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" объекта муниципальной собственности - нежилого здания общей площадью 87,6 кв. м, инв. N II-593, литер В по ул. Кочетова, 37 г. Кызыла, оформленную распоряжением N 234 от 30.04.2013 г., актом приема-передачи муниципального имущества от 30.04.2013 г.;
- 2. Сделку купли-продажи нежилого здания общей площадью 87,6 кв. м, инв. N II-593, литер В по ул. Кочетова, 37 г. Кызыла, заключенную между МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" и ИП Баян В.М., оформленную договором купли-продажи нежилого здания N 01 от 02.07.2013 г.;
- 3. Сделку купли-продажи земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 17:18:01:05024:10:18, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 Литер В, в целях использования под кафе, заключенную между МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" и ИП Баян В.М., оформленную договором купли-продажи нежилого здания N 3014 от 02.07.2013 г.;
- 4. Сделку по аренде земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 17:18:01:05024:10:18, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 Литер В, в целях использования под кафе, заключенную между МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" и ИП Баян В.М., оформленную соглашением к договору аренды земельного участка N 0006 от 27.06.2013.
Кроме того, истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки приватизации, состоящей из указанных взаимосвязанных сделок путем:
- обязания МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" возвратить ИП Баян В.М. стоимость нежилого здания по договору купли-продажи нежилого здания N 01 от 02.07.2013 г. в сумме 6 300 000 (шесть миллионов триста тысяч рублей);
- обязания ИП Баян В.М. возвратить муниципальному образованию - городской округ "город Кызыл Республики Тыва" в лице МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" стоимость снесенного нежилого здания по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл ул. Кочетова, 37, литер В, в размере 6 300 000 (шесть миллионов триста тысяч рублей);
- обязания ИП Баян В.М. возвратить земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 17:18:01:05024:10:18, расположенный по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 Литер В, в целях использования под кафе муниципальному образованию - городской округ "город Кызыл Республики Тыва" в лице МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла";
- обязании МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла" возвратить ИП Баян В.М. стоимость земельного участка в размере 32830 (тридцать две тысячи восемьсот тридцать рублей).
Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 5 февраля 2014 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным решением, ответчики обратились с апелляционными жалобами.
Ответчик Баян В.М. в апелляционной жалобе указала, что Прокурор не указал, в интересах какого публично-правового образования он действует.
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не распространяется на данные правоотношения.
Решение собственника имущества - муниципального образования в лице его уполномоченных органов, Мэрии г. Кызыла, о закреплении имущества за муниципальным предприятием является актом органа власти, который предусмотрен законом (ст. 299 ГК РФ, ст. 11 Закона N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"), издано в форме постановления, имеет все признаки муниципального правового акта, определенные в статье 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и в соответствии со статьей 63 Устава городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" (Принят решением Хурала представителей г. Кызыла от 5 мая 2005 г. N 50) входит в систему муниципальных правовых актов. Таким образом, по мнению предпринимателя, данное решение сделкой не является.
Закрепление имущества на праве хозяйственного ведения является управленческим решением собственника по формированию уставного фонда муниципального предприятия, иск Прокурора является вмешательством в хозяйственную деятельность. Оспаривание действий по закреплению имущества на праве хозяйственного ведения должно производиться в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд не применил статьи 12, 13 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" при изложении выводов о недостоверности отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Суд не применил положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не принял во внимание положения пунктов 5, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя.
Спорное имущество в обороте не ограничено. Выбор способа наиболее целесообразного использования имущества принадлежит его собственнику или иному законному владельцу, при этом его добросовестность и осмотрительность в распоряжении имуществом презюмируются (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 9, пункт 3 статьи 10, статьи 209, 294, пункт 2 статьи 299 ГК Российской Федерации).
На вырученные средства предприятие обновило подвижной состав, увеличило возможность пассажирских перевозок, следовательно, действия по отчуждению спорного имущества совершены в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия.
Отчуждение имущества вне рамок публичного, доступного для неопределенного круга лиц размещения информации о продаже имущества не повлекло занижение цены, что подтверждается независимой оценкой рыночной стоимости объекта.
Судом не принято во внимание, что объект находился в аварийном состоянии, поэтому исследование его качественных характеристик в отчете об оценке не могло повлиять на вывод о его рыночной стоимости.
Судом указано, что ответчиком представлен отчет от 5 июля 2005 года об оценке рыночной стоимости комплекса недвижимости. При ознакомлении с материалами дела отчет указанный судом в судебном решении отсутствует. Представлена оценка N 556-06/13 от 28 июня 2013 года по объекту недвижимости, расположенному по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 (листы 54-57 дела, том 11) в соответствии с содержанием отчета оценке подлежал только объект недвижимости, а не комплекс как указано судом.
В абзаце 2 лист 15 судебного решения судом указано, что представитель ответчика не дал пояснений о том, каким образом используется в настоящее время приобретенный участок. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела, так как в ходе судебного разбирательства данный вопрос судом и другими участниками процесса не ставился и не обсуждался.
В абзацах 11 лист 14, 3 лист 15 судебного решения суд делает вывод, что целью приобретения нежилого здания по договору купли-продажи является не эксплуатация объекта, а приобретение прав на земельный участок. Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела. Суд без выяснения обстоятельств делает вывод. Вопрос не исследовался судом, ответчику Баян В.М. не ставились вопросы, пояснения стороны получены не были в судебных заседаниях.
Право на землю возникло не в обход земельного законодательства, а в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса и норм Жилищного кодекса Российской Федерации. Заключена самостоятельная сделка, договор оплачен в полном объеме. Земельный участок используется в соответствии с его назначением и разрешенным видом пользования. Выводы суда о ведущемся строительстве на земельном участке беспочвенны, не подтверждаются доказательствами.
Муниципальное унитарное предприятие "Кызылское автотранспортное предприятие", муниципальное казенное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва" в своих апелляционных жалобах привели аналогичные доводы. Считают, что притворность сделок и их взаимосвязь не доказаны, выводы суда противоречат материалам дела.
Муниципальное казенное учреждение "Департамент земельных и имущественных отношений Республики Тыва" обратило внимание апелляционного суда на то, что в первоначально поданном исковом заявлении истец признавал факт законного закрепления имущества за МУП "Кызылское АТП".
Представитель Муниципального казенного учреждения "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" Ондар У.Ш. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: справки N 188 от 24.02.2013, сведений об имуществе, приказа N 62/1, инвентарной карточки, пояснительной записки к балансу, бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытков, пояснительной записки к балансу за 2012 год, бухгалтерской отчетности, письма банка N 0256 от 03.04.2013, от 13.05.2013, копии распоряжения N 483 от 14.11.2012, документы о торгах в отношении здания по ул. Кочетова, 37, распоряжения N 42 от 01.02.2013, приложенных к апелляционной жалобе.
Представителем Баян В.М. заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копия заявления о выдаче разрешения на снос здания от 07.10.2013, копии акта обследования от 13.05.2014, копии Постановления Мэрии г. Кызыла N 1410 от 18.10.2013, уведомления о приостановлении государственной регистрации.
Представителем Муниципального унитарного предприятия "Кызылское автотранспортное предприятие" заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копии отчета N 539-06/13 от 27.06.2013, справки о кредиторской задолженности по состоянию на 01.07.2013 N 1 от 26.04.2014, копии приказа N 62/1 от 30.04.2013, копии справки с балансовой стоимости N 118, копии инвентарной карточки учета объектов основных средств N 1 от 30.04.2013, копии справки от 26.04.2014 Агентства недвижимости "Квартирный вопрос", копии кредитной заявки-анкеты, копии ответа на запрос ОАО "Сбербанк России" N 552 от 13.05.2014, копии ответа на запрос ОАО АБ "Народный банк Республики Тыва" N 05-21/1999 от 13.05.2014, копий платежных поручений N 1 от 03.07.2013, N 2 от 03.07.2013, N 1 от 03.07.2013, N 2 от 04.07.2013, N 3 от 05.07.2013, копии информационного сообщения о торгах в отношении спорного здания, копии протокола о несостоявшихся торгах от 11.12.2012, от 04.03.2013.
Указанные документы в целях полного и всестороннего исследования материалов дела приобщены апелляционным судом.
Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва и Мэрия города Кызыла, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.
Первый заместитель прокурора Республики Тыва в отзыве указал, что решение Арбитражного суда Республики Тыва от 5 февраля 2014 года по делу N А69-2975/2013 законно и обоснованно, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено.
Согласно свидетельствам о регистрации права (л. д. 25, 26 т. 1) здание по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 литер В, и земельный участок под ним 1 189 кв. м принадлежали муниципальному образованию г. Кызыл.
Согласно Прогнозному плану (программы) приватизации муниципального имущества городского округа "Город Кызыл Республики Тыва" на плановый период 2013-2014 гг., утвержденного решением Хурала представителей г. Кызыла от 22.12.2011 г. N 370 в перечень имущества, планируемого к приватизации 2013-2014 годах" было включено одноэтажное нежилое здание общей площадью 87,6 кв. м, с инв. N 11-593, Литер В, расположенное по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 37.
30 апреля 2013 г. на основании решения Хурала представителей г. Кызыла от N 478 указанное нежилое помещение исключено из Прогнозного плана приватизации.
30 апреля 2013 г. Департаментом вынесено распоряжение N 234 "О передаче имущества на праве хозяйственного ведения МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, дом 37, литер В, общей площадью 87,6 кв. м (далее - нежилое помещение) и передано по акту (л. д. 23, 24 т. 1).
07 июня 2013 г. право хозяйственного ведения на нежилое помещение зарегистрировано за МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" (л. д. 27 т. 1).
25.06.2013 г. МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" обратился в Департамент о даче разрешения на осуществление крупной сделки, в виде продажи нежилого здания по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова,37 (л. д. 35 т. 1).
26 июня 2013 г. между ИП Тас-оол З.К. и МУП "Кызылское АТП" заключен договор на оказание услуг по оценке нежилых зданий (л. д. 52 т. 1).
Из письма ИП Тас-оол З.К. от 27.06.2013 г. следует, что рыночная стоимость нежилого здания по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова,37 составляет 6.300 000 рублей.
27 июня 2013 г. между Департаментом и МУП "Кызылское АТП" заключен договор аренды земельного участка N 0006 по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 37 литер В, под кафе сроком на 11 месяцев с 27.06.2013 г. по 27.05.2014 (л. д. 28 т. 1).
28 июня 2013 г. Департамент на основании распоряжения N 343 дал разрешение на продажу нежилого одноэтажного здания общей площадью 1 189 кв. м, по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37, литер В (л. д. 36 т. 1).
02 июля 2013 г. между МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" и Баян Валерией Монгушовной заключен договор купли продажи нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 87,6 кв. м по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова 37. Сумма договора составляет 6 300 000 рублей (п. 3.1.) (л. д. 37 т. 1).
02 июля 2013 года между Департаментом и Баян В.М. заключено соглашение к Договору аренды земельного участка N 0006 от 27.06.2013 г. о внесении изменений в части изменения сторон в договоре. В соответствии с п. 1 установлено внести изменения в договор аренды земельного участка N 0006 от 27 июня 2013 г. в части стороны договора - "Арендатора". Арендатор - Баян В.М. Целевое использование земель - под кафе, вид права на земельный участок - аренда. Срок аренды на земельный участок до 27 мая 2014 г. (п. 2) (л. д. 33 т. 1).
03 июля 2013 г. на основании платежного поручения N 1 произведена оплата по вышеуказанному договору купли продажи нежилого помещения по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 в сумме 6 300 000 рублей (л. д. 40 т. 1).
На основании Выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2013 г. следует, что правообладателем нежилого здания по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 на праве собственности является Баян Валерия Монгушовна (л. д. 41 т. 1).
В материалах дела имеется постановление Мэрии города Кызыла от 31.07.2013 г. N 967 "О предоставлении земельного участка в собственность Баян В.М.".
02 августа 2013 г. между физическим и юридическим лицами - Департаментом и ИП Баян В.М был заключен договор купли продажи земельного участка в собственность N 3-14кп., расположенный по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова, 37 литер В., с кадастровым номером 17:18:0105024:1018. В соответствии п. 2.2. указанного договора сумма платежа за продажу участка составляет 32 830 рублей (л. д. 41 т. 2).
29 сентября 2013 г. на основании платежного поручения N 1 произведена оплата за выкуп земельного участка по договору N 3-14кп в сумме 32 830 рублей.
В материалы дела истец представил письмо Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Тыва от 30.07.2013 г о том, что согласование дачи согласия муниципальной преференции в виде продажи помещений, расположенных по адресу г. Кызыл, ул. Кочетова, 37, не производилось (л. д. 78 т. 1).
В материалы дела ответчиками представлены доказательства в обоснование довода о действительном использовании переданного в хозяйственное ведение имущества в хозяйственной деятельности МУП "Кызылское АТП", продажи его в связи с невозможностью использования и дальнейшего расходования денежных средств на нужды предприятия (в том числе приобщенные на стадии апелляционного производства, указанные в настоящем постановлении).
Предпринимателем баян В.М. представлены документы в подтверждение сноса спорного имущества - копия заявления о выдаче разрешения на снос здания от 07.10.2013, копии акта обследования от 13.05.2014, копии Постановления Мэрии г. Кызыла N 1410 от 18.10.2013.
Полагая, что совершенные сделки являются ничтожными по причине их притворности, заместитель прокурора Республики Тыва обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Полномочия Прокурора на обращение с рассматриваемым иском в интересах муниципального образования город Кызыл Республики Тыва подтверждаются положениями статей 1, 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 3 статьи 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации"
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. При этом во внимание принимаются не только содержание договора, но и иные обстоятельства, включая соответствующее поведение сторон (совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора).
Цель - прикрыть истинную сделку - может достигаться как оформлением одного договора, так и путем составления нескольких сделок. Признаком притворности сделки является несовпадение волеизъявления сторон с их внутренней волей при совершении сделки.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В связи этим по требованию о признании сделки недействительной по мотиву ее несоответствия закону суд проверяет законность сделки в полном объеме и не связан доводами истца о несоответствии сделки какому-либо определенному нормативному правовому акту.
Суд первой инстанции правомерно квалифицировал передачу имущества в хозяйственное ведение предприятия как сделку, поскольку данное действие влечет возникновение у предприятия вещного права на здание, в связи с чем доводы о применении в данном случае требований главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклоняются.
Апелляционный суд отклоняет довод о том, что сделка по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия совершена в целях наделения предприятия имуществом, необходимым для осуществления им деятельности, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.
Договор купли-продажи между МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" и Баян В.М. заключен 02.07.2013, то есть спустя менее месяца после регистрации права хозяйственного ведения 07.06.2013, то есть момента, когда предприятие получило законное право распоряжаться этим имуществом, в том числе в целях аренды.
Более того, с заявлением о даче разрешения на продажу жилого дома МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" обратилось 25.06.2013, то есть спустя 12 рабочих дней после регистрации права хозяйственного ведения, что свидетельствует о том, что предприятие не собиралось использовать данное имущество в своей хозяйственной деятельности.
Столь малый промежуток времени между сделками свидетельствует о том, что здание было передано в хозяйственное ведение предприятия с целью дальнейшей его продажи частному лицу в обход закона.
Указанный вывод подтверждает и тот факт, что муниципальному казенному учреждению "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" было известно о промежутках между приобретением права хозяйственного ведения и решением о продаже, однако данная сделка была согласована уполномоченным лицом.
Довод Департамента о том, что МУП "Кызылское АТП" использовало имущество с момента передачи, подлежит отклонению, так как сделать оценку рентабельности использования переданного недвижимого имущества за 12 рабочих дней законного владения невозможно.
Апелляционный суд в связи с этим отклоняет документы, представленные ответчиками в подтверждение постановки имущества на баланс, отражение здания в бухгалтерской отчетности, так как составление данных документов носило, по сути, формальный характер, имущество изначально было закреплено собственником за муниципальным предприятием в целях его последующего отчуждения.
Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что такой конечной целью явилось приобретение Баян В.М. земельного участка под зданием кафе, которое она использовать не собиралась, поскольку осуществила его снос, однако земельный участок под данным жилым домом в собственность приобрела.
Довод предприятия о том, что оно рассчитывало на получение кредита с помощью имущество, отклоняется апелляционным судом.
В письме ОАО АБ "Народный банк" от 13.05.2014 отсутствует указание на то, что в обеспечение кредита предлагалось спорное здание. Аналогичный вывод справедлив и для ответа Сбербанка России от 13.05.2014. Представленная кредитная заявка не содержит отметки банка о ее получении.
Апелляционный суд считает несостоятельными доводы предприятия о том, что целью передачи имущества предприятию являлось извлечение прибыли от сдачи имущества в аренду, поскольку период ожидания потенциальных арендаторов был ничтожно мал. Кроме того, в дело ответчиком МУП "Кызылское автотранспортное предприятие" представлена справка агентства недвижимости от 26 апреля 2014, согласно которой Баян В.М. еще до закрепления здания на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием присутствовала на показе объекта, однако не заключила договор аренды. Данное обстоятельство лишний раз подтверждает тот факт, что Баян В.М. не планировала использовать впоследствии снесенный ею объект недвижимости в хозяйственной деятельности.
По этим же причинам отклоняется довод о добросовестности Баян при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Противоречат материалам дела и сведения в данной справке о том, что имущество снято с аренды в июле 2013 года, так как решение о продаже дома принято в июне 2013 года (25.06.2013 - обращение в департамент, 28.06.2013 - согласие о продаже).
Доводы ответчиков о том, что реальность сделок подтверждается также тем, обстоятельством, что по результатам неоднократных извещений о проведении торгов торги не состоялись в отношении спорного имущества в связи с отсутствием заявок, отклоняются. В результате торгов денежные средства получило бы муниципальное образование, а не автотранспортное предприятие в результате исследуемых взаимосвязанных сделок.
В силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.
По общему правилу, сформулированному в пункте 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Сделки по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия, а затем в частную собственность предпринимателя - заключены в целях обхода императивных правил, определяющих порядок предоставления земельного участка для жилищного строительства (пункт 2 статьи 30.1 Земельного кодекса российской Федерации).
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. При этом закон не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица, в том числе, с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами власти, в арбитражный суд может обратиться прокурор (пункт 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия пришла к выводу, что при заключении муниципальным образованием и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка от 31.07.2013 было допущено нарушение статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, что является достаточным основанием для вывода о ничтожности данной сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации
При изложенных обстоятельствах, довод ответчика трудном финансовом положении предприятия и о том, что предприятие использовало денежные средства от продажи имущества на уставные цели, не имеет правового значения.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства и оценив действия сторон сделок в совокупности, суд пришел к выводу о том, что совершенные ими действия, связанные с передачей имущества в хозяйственное ведение предприятия, заключением и исполнением договора купли-продажи нежилого помещения от 02.07.2013 г., по аренде земельного участка от 27.06.2013 г., купли продажи земельного участка от 31.07.2013 г., носят притворный характер и прикрывают собой сделку по отчуждению муниципального имущества в собственность физического лица в нарушение действующего законодательства.
В результате заключения договора купли-продажи нежилого помещения Баян В.М. приобрела не недвижимое имущество, а земельный участок в обход закона. Довод о том, что она могла его приобрести по более низкой цене, участвуя в торгах, отклоняется, поскольку суд апелляционной инстанции полагает, что одной из целей сделки могла быть передача денежных средств именно автотранспортному предприятию, которое от своего имени земельным участком распоряжаться не могло. Кроме того, материалами дела не подтверждена достоверность начальной цены имущества, указанной в извещении о проведении торгов. Таким образом, продажа по завышенной цене могла нарушать интересы неопределенного круга лиц, так как указанное в извещении имущество могло не соответствовать объявленной цене, а продажа по низкой цене не компенсировала с точки зрения заинтересованных лиц ценность земельного участка, расположенного под объектом недвижимости. В любом случае ввиду снесения объекта недвижимости проверить указанные предположения возможным не представляется, однако пояснений относительно того, почему предпринимателем имущество не было приобретено на торгах, в материалы дела не представлено.
На момент рассмотрения дела нежилое помещение было снесено, что подтверждается материалами дела. В связи с этим, суд сделал обоснованный вывод о том, что целью заключения договора купли-продажи являлось приобретение прав на земельный участок для его дальнейшей застройки, т.е. в обход установленного порядка предоставления земельных участков для строительства.
При оценке установленных по делу обстоятельств судом учтено также то обстоятельство, что согласно письму Мэрии г. Кызыла от 17.12.2013 N 240 ИП Баян В.М. обращалась с заявлением на выдачу разрешения на строительство магазина по адресу г. Кызыл ул. Кочетова 37 литер В, по результатам рассмотрения которого Управлением архитектуры был дан ответ о необходимости представления предпринимателем полного пакета документов (л. д. 120 т. 2).
Таким образом, действия для осуществления строительства Баян В.М. были предприняты непосредственно после заключения оспариваемых договоров и приобретения прав на земельный участок. Оспариваемые договоры купли-продажи имеющихся на участке объектов недвижимости в действительности были направлены не на дальнейшую эксплуатацию указанных объектов, а на приобретение права землепользования с целью последующей застройки в обход предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 30, 30.1, 30.2) процедуры торгов.
По вышеуказанным основаниям, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости, ответчик преследовал цель - приобретение прав на земельный участок.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о притворном характере всех заключенных с этой конечной целью договоров купли-продажи, промежуточного договора аренды земельного участка, поскольку при их заключении преследовалась цель приобретения прав на земельный участок, который планировался использоваться для строительства.
При изложенных обстоятельствах исковые требования о признании взаимосвязанных сделок одной недействительной сделкой по отчуждению земельного участка в обход закона правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Доводы апелляционных жалоб о том, что сделки совершены без формального нарушения действующего законодательства, отклоняются апелляционным судом, поскольку совокупность формально соответствующих закону действий привела к противоправному результату.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Последствием недействительности притворной сделки является применение к отношениям сторон не правил о реституции, а правил той сделки, которую они имели в виду. Реституция в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть применена в этом случае только тогда, когда сделка, которую прикрывает притворная, также недействительна.
Удовлетворяя заявленные требования и применяя последствия предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации по возврату земельного участка муниципальному образованию, денежных средств, уплаченных за землю - Баян В.М., оплаты за здание - Баян В.М., и компенсации снесенного здания - муниципальному образованию, суд исходил из того, что сделка по отчуждению земельного участка совершена с нарушением законодательства о торгах, а здание, которое находилось в собственности муниципального образования снесено Баян В.М. Апелляционный суд при этом учитывает, что иных документов, подтверждающих рыночную стоимость снесенного здания, кроме отчета об оценке, в деле нет. Стороны ничтожной сделки по купле-продаже здания указали в нем его стоимость в размере 6 300 000 рублей, поэтому именно такая стоимость здания правомерно взыскана с ответчика в пользу муниципального образования как последствие недействительной сделки.
Исходя из изложенного решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей, при этом в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации МКУ "Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Кызыла" освобождено от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Тыва от 5 февраля 2014 года по делу N А69-2975/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)