Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2015 по делу N А07-2242/2015 (судья Кузнецов Д.П.).
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" Кабиров А.У. (доверенность от 01.07.2015), Шмаков В.П. (доверенность от 09.07.2015).
Закрытое акционерное общество "ТЕХНИП" (далее - акционерное общество "ТЕХНИП", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города, ответчик) об обязании продлить срок действия договора от 18.10.2011 N М-176-11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:266, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 74, для завершения строительства объекта капитального строительства "производственная база и складской терминал, расположенный на пересечении Соединительного шоссе и ул. Юбилейной городского округа город Уфа Республики Башкортостан (общая площадь производственно-складского терминала - 1176,1 кв. м, здания охраны -17,1 кв. м, строительный объем производственно-складского терминала - 14785,2 куб. м, здания охраны - 60 куб. м) (т. 1, л.д. 7-9).
Определением от 12.03.2015 суд первой инстанции привлек к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам) (т. 1, л.д. 47-50).
Решением от 28.04.2015 (резолютивная часть 22.04.2015) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований общества "ТЕХНИП" отказал (т. 1, л.д. 167-175).
С принятым по делу решением не согласилось общество с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" (далее - общество "ТЕХНИП", податель жалобы) и обжаловало его в апелляционном порядке (т. 2, л.д. 3-5). В апелляционной жалобе общество "ТЕХНИП" просит решение суда от 28.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование апелляционной жалобы общество "ТЕХНИП" ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и нарушение судом норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что в силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не осваивался истцом и не является застроенным, податель жалобы считает ошибочным. Настаивает на том, что в действительности на земельном участке имеется капитальный блочный фундамент под административный корпус размером 12х24 кв. м, а также вспомогательный объект (контрольно-пропускной пункт), право собственности истца на который зарегистрировано в установленном законом порядке. По мнению подателя жалобы, отсутствие на земельном участке объектов, для возведения которых он предоставлялся, равно как отсутствие государственной регистрации прав на данные объекты не является безусловным основанием для отказа арендатору в продлении договора аренды для завершения строительства.
Вывод суда первой инстанции о том, что истец являлся недобросовестным застройщиком земельного участка, податель жалобы также считает ошибочным. Настаивает на том, что представленными истцом в материалы дела документами (договорами, связанными с освоением земельного участка, разрешением на строительство) в полной мере подтверждается добросовестное поведение истца как застройщика.
С учетом изложенного, податель жалобы считает решение суда по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска незаконным и необоснованным.
Определением от 04.06.2015 суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу к своему производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 06.07.2015 в 10 час. 10 мин. (т. 2, л.д. 2).
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 06.07.2015 объявлялся перерыв до 13.07.2015 до 16 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" в режиме "он-лайн" 06.07.2015.
Явку представителей в судебное заседание 06-13.07.2015 обеспечило и только общество "ТЕХНИП".
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании общество "ТЕХНИП" заявило ходатайство о замене истца по настоящему делу - акционерного общества "ТЕХНИП" в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с прекращением деятельности акционерного общества "ТЕХНИП" путем реорганизации в юридическое лицо другой организационно-правовой формы (вх. N 25152).
Определением от 20.06.2015 (резолютивная часть объявлена 13.07.2015) суд апелляционной инстанции произвел процессуальную замену истца - акционерного общества "ТЕХНИП" на общество "ТЕХНИП" по настоящему делу.
В судебном заседании представители общества "ТЕХНИП" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивали на отмене суда от 28.04.2015.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
На основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12.07.2011 N 1936 (т. 1, л.д. 92) между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и акционерным обществом "ТЕХНИП" (арендатор) заключен договор аренды от 18.10.2011 N М116-11 (далее - договор от 18.10.2011 N М116-11, т. 1, л.д. 30, 31) в отношении земельного участка общей площадью 12248 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:266 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 74, для строительства производственной базы и складского терминала.
Срок аренды по договору от 18.10.2011 N М116-11 установлен сторонами с 12.07.2011 до 11.07.2014 (пункт 3.1).
В соответствии с пунктом 3.2 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора от 18.10.2011 N М116-11).
В силу пункта 6.3 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
В силу пункта 3.6 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
Договор от 18.10.2011 N М116-11 зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2012, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (л.д. 31).
В соответствии со статьей 25.3 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" в редакции Закона Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з, вступившего в силу 10.05.2014) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, перешли к органам местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Письмом от 05.06.2014 N 18 (т. 1, л.д. 13) акционерное общество "ТЕХНИП" обратилось в Администрацию города с просьбой о продлении договора аренды от 18.10.2011 N М116-11 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030312:266.
Письмом от 25.02.2015 N 14216 (л.д. 70-71) Управление по земельным ресурсам уведомило акционерное общество "ТЕХНИП" о том, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 продлеваться на новый срок не будет, в связи с чем данный договор прекратит свое действие с 11.07.2014.
Полагая указанный отказ в продлении срока действия договора от 18.10.2011 N М116-11 незаконным, нарушающим права истца в части завершения строительства административного здания на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420, акционерное общество "ТЕХНИП" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В качестве доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, истец представил в материалы дела следующие документы: договор на выполнение работ (оказании услуг) от 24.09.2014 N 01-17-1206-1443, договор на создание изыскательской продукции от 18.10.2012 N 01634, договор на ведение строительного контроля от 02.09.2014 N 01-17-1021-1222, договор от 19.06.2014 N 19/06/14, договор на геодезические работы от 30.05.2012 N 040/ГР2012, договор на выполнение проектных работ от 04.07.2012 N 066-2012, договор подряда от 02.10.2012, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14, договор на создание проектной продукции от 17.08.2011 N 395, договор на геодезические работы от 26.06.2014 N 031/РР2014, фотоматериалы, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14 с приложениями, договор на выполнение отделочных работ от 22.07.2014 N 7/7, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, отчеты (т. 1, л.д. 17-23, 26-29, 34, 35, 67, 68, 96-98, 99-105, 111-113,115-155).
Кроме того, истец представил в материалы дела разрешение от 31.01.2014 N RU03308000-1000-П на строительство объекта - производственная база и складской терминал, расположенного на пересечении Соединительного шоссе и ул. Юбилейной городского округа город Уфа Республики Башкортостан, сроком действия до 11.07.2014 (т. 1, л.д. 24, 25).
Также в материалы дела имеются свидетельство о государственной регистрации права от 22.07.2014 серии 04 АЕ N 230658 (т. 1, л.д. 69), согласно которому за акционерным обществом "ТЕХНИП" зарегистрировано право собственности на здание, одноэтажное, общей площадью 16,8 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Соединительное шоссе, д. 3, корп. 5, и акт осмотра и установления фактического использования земельного участка от 08.07.2014 N 1641/0 (т. 1, л.д. 87-91), составленный в порядке муниципального контроля, согласно которому на земельном участке ведутся земляные работы.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, приняв во внимание новую редакцию нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), указал на отсутствие в материалах дела доказательств возведения на земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства. Доводы истца о строительстве на земельном участке здания контрольно-пропускного пункта, право собственности на которое уже зарегистрировано за истцом, как на обстоятельство, свидетельствующее о необходимости продления договора от 18.10.2011 N М116-11, суд первой инстанции отклонил, сославшись на то, что целью договора являлось строительство производственной базы и складского терминала. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, из представленных в дело доказательств не усматривается, что после приобретения права аренды земельного участка по договору от 18.10.2011 N М116-11 истец предпринимал надлежащие меры для освоения земельного участка.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Из материалов дела следует, что правоотношения между сторонами по поводу земельного участка общей площадью 12248 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:266 возникли из договора аренды от 18.10.2011 N М116-11.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).
Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.1 договора от 18.10.2011 N М116-11 срок аренды земельного участка установлен сторонами с 12.07.2011 до 11.07.2014, при этом арендодатель письмом от 25.02.2015 N 14216 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора от 18.10.2011 N М116-11 в связи с истечением срока его действия.
Условиями названного договора предусмотрено использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:266 в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства производственной базы и складского терминала.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к использованию земельного участка в случаях, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей с 09.03.2015), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что на обозначенном земельном участке имеется объект незавершенный строительством - производственная база и складской терминал, в материалах дела не имеется.
Утверждения подателя жалобы об обратном не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание ввиду их неподтвержденности материалами дела.
Так, согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 08.07.2014 N 1641/0, составленному в порядке муниципального контроля, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030312:266, предоставленный акционерному обществу "ТЕХНИП" в аренду по договору от 18.10.2011 N М116-11, огорожен, используется для строительства, на участке ведутся земляные работы. Сведений о том, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект - производственная база и складской терминал, в акте отсутствуют.
Представленные в материалы дела фотографии, на которые ссылается податель жалобы, по мнению суда апелляционной инстанции, не являются допустимыми доказательствами, поскольку отсутствует надлежащим образом заверенная информация о том, кем, где и когда они выполнены. Более того, из фотографий в принципе невозможно определить ни площадь застройки земельного участка, ни иные характеристики отображенного на них сооружения.
Документы, на которые также ссылается податель жалобы (договор на выполнение работ (оказании услуг) от 24.09.2014 N 01-17-1206-1443, договор на создание изыскательской продукции от 18.10.2012 N 01634, договор на ведение строительного контроля от 02.09.2014 N 01-17-1021-1222, договор от 19.06.2014 N 19/06/14, договор на геодезические работы от 30.05.2012 N 040/ГР2012, договор на выполнение проектных работ от 04.07.2012 N 066-2012, договор подряда от 02.10.2012, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14, договор на создание проектной продукции от 17.08.2011 N 395, договор на геодезические работы от 26.06.2014 N 031/РР2014, фотоматериалы, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14 с приложениями, договор на выполнение отделочных работ от 22.07.2014 N 7/7, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, отчеты), также не позволяют суду сделать однозначный вывод о возведении на земельном участке объекта незавершенного строительством - производственной базы и складского терминала.
Факт возведения на земельном участке одноэтажного здания общей площадью 16,8 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за акционерным обществом "ТЕХНИП", не является обстоятельством, дающим арендатору безусловное права на продление договора аренды, заключенного в целях строительства объекта - производственная база и складской терминал. Согласно пояснениям представителей общества "ТЕХНИП", данным суду апелляционной инстанции в судебном заседании (аудиопротокол судебного заседания от 13.07.2015), данное здание является вспомогательным, возведено для обслуживания строителей.
Следует отметить, что истец не лишен права оформить земельный участок, необходимый для эксплуатации данного здания площадью 16,8 кв. м, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Оценивая действия, которые были предприняты истцом в целях освоения земельного участка, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что материалы дела не позволяют признать истца добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Акционерное общество "ТЕХНИП", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 18.10.2011 N М116-11 на срок с 12.07.2011 до 11.07.2014, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка до окончания действия договора аренды, учитывая, что договор УЗ N 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 3 года).
Каких-либо доказательств объективной невозможности завершения строительства производственной базы и складского терминала в пределах первоначального срока аренды земельного участка в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств, свидетельствующих о незаконном воспрепятствовании арендатору в освоении земельного участка.
Разрешение на строительство N RU03308000-1000-П на строительство объекта - производственная база и складской терминал первично было получено истцом 31.01.2014, соответственно, строительство фактически начато не ранее 31.01.2014, то есть менее чем за год до истечения срока действия договора.
Утверждения подателя жалобы о длительном оформлении различными уполномоченными органами и службами документов, необходимых для оформления разрешение на строительство в установленном законом порядке, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание ввиду их бездоказательности.
Следует отметить, что решение суда не может быть основано на предположениях, не подкрепленных объективными доказательствами.
Ссылку подателя жалобы на недостаточность денежных средств для быстрого освоения земельного участка в установленный договором от 18.10.2011 N М116-11 срок, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку указанное не является обстоятельством, дающим арендатору безусловное права на продление данного договора.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что избранный истцом способ защиты путем заявления требований о понуждении Администрации города к продлению договора аренды, не является надлежащим.
В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, выраженной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, такой спор должен рассматриваться в исковом производстве при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.
На основании абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, действовавшей на дату истечения действия спорного договора аренды) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и статьей 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В соответствии с пунктом 3.6 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом "ТЕХНИП", в аренду иным лицам.
С учетом изложенного, поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно взятым на себя обязательством обязанность муниципального образования по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке после истечения срока действия договора от 18.10.2011 N М116-11 не предусмотрена, принимая во внимание, что объект незавершенный строительством - производственная база и складской терминал на земельном участке отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
С учетом изложенного, обстоятельства, на которых общество "ТЕХНИП" основывает свою правовую позицию, не являются препятствиями для реализации арендодателем права на отказ от арендных отношений после истечения действия договора аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче апелляционной жалобы общество "ТЕХНИП" уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. по платежному поручению от 20.05.2015 N 32 (т. 2, л.д. 9).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2015 по делу N А07-2242/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2015 N 18АП-6978/2015 ПО ДЕЛУ N А07-2242/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2015 г. N 18АП-6978/2015
Дело N А07-2242/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2015 по делу N А07-2242/2015 (судья Кузнецов Д.П.).
В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" Кабиров А.У. (доверенность от 01.07.2015), Шмаков В.П. (доверенность от 09.07.2015).
Закрытое акционерное общество "ТЕХНИП" (далее - акционерное общество "ТЕХНИП", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города, ответчик) об обязании продлить срок действия договора от 18.10.2011 N М-176-11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:266, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 74, для завершения строительства объекта капитального строительства "производственная база и складской терминал, расположенный на пересечении Соединительного шоссе и ул. Юбилейной городского округа город Уфа Республики Башкортостан (общая площадь производственно-складского терминала - 1176,1 кв. м, здания охраны -17,1 кв. м, строительный объем производственно-складского терминала - 14785,2 куб. м, здания охраны - 60 куб. м) (т. 1, л.д. 7-9).
Определением от 12.03.2015 суд первой инстанции привлек к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам) (т. 1, л.д. 47-50).
Решением от 28.04.2015 (резолютивная часть 22.04.2015) суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований общества "ТЕХНИП" отказал (т. 1, л.д. 167-175).
С принятым по делу решением не согласилось общество с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" (далее - общество "ТЕХНИП", податель жалобы) и обжаловало его в апелляционном порядке (т. 2, л.д. 3-5). В апелляционной жалобе общество "ТЕХНИП" просит решение суда от 28.04.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование апелляционной жалобы общество "ТЕХНИП" ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и нарушение судом норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что в силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не осваивался истцом и не является застроенным, податель жалобы считает ошибочным. Настаивает на том, что в действительности на земельном участке имеется капитальный блочный фундамент под административный корпус размером 12х24 кв. м, а также вспомогательный объект (контрольно-пропускной пункт), право собственности истца на который зарегистрировано в установленном законом порядке. По мнению подателя жалобы, отсутствие на земельном участке объектов, для возведения которых он предоставлялся, равно как отсутствие государственной регистрации прав на данные объекты не является безусловным основанием для отказа арендатору в продлении договора аренды для завершения строительства.
Вывод суда первой инстанции о том, что истец являлся недобросовестным застройщиком земельного участка, податель жалобы также считает ошибочным. Настаивает на том, что представленными истцом в материалы дела документами (договорами, связанными с освоением земельного участка, разрешением на строительство) в полной мере подтверждается добросовестное поведение истца как застройщика.
С учетом изложенного, податель жалобы считает решение суда по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска незаконным и необоснованным.
Определением от 04.06.2015 суд апелляционной инстанции принял апелляционную жалобу к своему производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 06.07.2015 в 10 час. 10 мин. (т. 2, л.д. 2).
На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 06.07.2015 объявлялся перерыв до 13.07.2015 до 16 час. 00 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" в режиме "он-лайн" 06.07.2015.
Явку представителей в судебное заседание 06-13.07.2015 обеспечило и только общество "ТЕХНИП".
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании общество "ТЕХНИП" заявило ходатайство о замене истца по настоящему делу - акционерного общества "ТЕХНИП" в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с прекращением деятельности акционерного общества "ТЕХНИП" путем реорганизации в юридическое лицо другой организационно-правовой формы (вх. N 25152).
Определением от 20.06.2015 (резолютивная часть объявлена 13.07.2015) суд апелляционной инстанции произвел процессуальную замену истца - акционерного общества "ТЕХНИП" на общество "ТЕХНИП" по настоящему делу.
В судебном заседании представители общества "ТЕХНИП" поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивали на отмене суда от 28.04.2015.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
На основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 12.07.2011 N 1936 (т. 1, л.д. 92) между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (арендодатель) и акционерным обществом "ТЕХНИП" (арендатор) заключен договор аренды от 18.10.2011 N М116-11 (далее - договор от 18.10.2011 N М116-11, т. 1, л.д. 30, 31) в отношении земельного участка общей площадью 12248 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:266 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 74, для строительства производственной базы и складского терминала.
Срок аренды по договору от 18.10.2011 N М116-11 установлен сторонами с 12.07.2011 до 11.07.2014 (пункт 3.1).
В соответствии с пунктом 3.2 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
Арендатору при намерении продлить договор необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (пункт 3.3 договора от 18.10.2011 N М116-11).
В силу пункта 6.3 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
В силу пункта 3.6 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
Договор от 18.10.2011 N М116-11 зарегистрирован в установленном порядке 19.01.2012, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан на договоре (л.д. 31).
В соответствии со статьей 25.3 Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" в редакции Закона Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з, вступившего в силу 10.05.2014) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Уфы, перешли к органам местного самоуправления городского округа город Уфа, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.
Письмом от 05.06.2014 N 18 (т. 1, л.д. 13) акционерное общество "ТЕХНИП" обратилось в Администрацию города с просьбой о продлении договора аренды от 18.10.2011 N М116-11 на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030312:266.
Письмом от 25.02.2015 N 14216 (л.д. 70-71) Управление по земельным ресурсам уведомило акционерное общество "ТЕХНИП" о том, что указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 продлеваться на новый срок не будет, в связи с чем данный договор прекратит свое действие с 11.07.2014.
Полагая указанный отказ в продлении срока действия договора от 18.10.2011 N М116-11 незаконным, нарушающим права истца в части завершения строительства административного здания на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020603:420, акционерное общество "ТЕХНИП" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В качестве доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420, истец представил в материалы дела следующие документы: договор на выполнение работ (оказании услуг) от 24.09.2014 N 01-17-1206-1443, договор на создание изыскательской продукции от 18.10.2012 N 01634, договор на ведение строительного контроля от 02.09.2014 N 01-17-1021-1222, договор от 19.06.2014 N 19/06/14, договор на геодезические работы от 30.05.2012 N 040/ГР2012, договор на выполнение проектных работ от 04.07.2012 N 066-2012, договор подряда от 02.10.2012, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14, договор на создание проектной продукции от 17.08.2011 N 395, договор на геодезические работы от 26.06.2014 N 031/РР2014, фотоматериалы, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14 с приложениями, договор на выполнение отделочных работ от 22.07.2014 N 7/7, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, отчеты (т. 1, л.д. 17-23, 26-29, 34, 35, 67, 68, 96-98, 99-105, 111-113,115-155).
Кроме того, истец представил в материалы дела разрешение от 31.01.2014 N RU03308000-1000-П на строительство объекта - производственная база и складской терминал, расположенного на пересечении Соединительного шоссе и ул. Юбилейной городского округа город Уфа Республики Башкортостан, сроком действия до 11.07.2014 (т. 1, л.д. 24, 25).
Также в материалы дела имеются свидетельство о государственной регистрации права от 22.07.2014 серии 04 АЕ N 230658 (т. 1, л.д. 69), согласно которому за акционерным обществом "ТЕХНИП" зарегистрировано право собственности на здание, одноэтажное, общей площадью 16,8 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Соединительное шоссе, д. 3, корп. 5, и акт осмотра и установления фактического использования земельного участка от 08.07.2014 N 1641/0 (т. 1, л.д. 87-91), составленный в порядке муниципального контроля, согласно которому на земельном участке ведутся земляные работы.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, приняв во внимание новую редакцию нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), указал на отсутствие в материалах дела доказательств возведения на земельном участке объекта, отвечающего признакам объекта незавершенного строительства. Доводы истца о строительстве на земельном участке здания контрольно-пропускного пункта, право собственности на которое уже зарегистрировано за истцом, как на обстоятельство, свидетельствующее о необходимости продления договора от 18.10.2011 N М116-11, суд первой инстанции отклонил, сославшись на то, что целью договора являлось строительство производственной базы и складского терминала. Кроме того, по мнению суда первой инстанции, из представленных в дело доказательств не усматривается, что после приобретения права аренды земельного участка по договору от 18.10.2011 N М116-11 истец предпринимал надлежащие меры для освоения земельного участка.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
Из материалов дела следует, что правоотношения между сторонами по поводу земельного участка общей площадью 12248 кв. м с кадастровым номером 02:55:030312:266 возникли из договора аренды от 18.10.2011 N М116-11.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статьи 610 Кодекса).
Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.1 договора от 18.10.2011 N М116-11 срок аренды земельного участка установлен сторонами с 12.07.2011 до 11.07.2014, при этом арендодатель письмом от 25.02.2015 N 14216 уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о прекращении договора от 18.10.2011 N М116-11 в связи с истечением срока его действия.
Условиями названного договора предусмотрено использование земельного участка с кадастровым номером 02:55:030312:266 в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для строительства производственной базы и складского терминала.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к использованию земельного участка в случаях, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 45, пунктом 2 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Следует также отметить, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей с 09.03.2015), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что на обозначенном земельном участке имеется объект незавершенный строительством - производственная база и складской терминал, в материалах дела не имеется.
Утверждения подателя жалобы об обратном не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание ввиду их неподтвержденности материалами дела.
Так, согласно акту осмотра и установления фактического использования земельного участка от 08.07.2014 N 1641/0, составленному в порядке муниципального контроля, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030312:266, предоставленный акционерному обществу "ТЕХНИП" в аренду по договору от 18.10.2011 N М116-11, огорожен, используется для строительства, на участке ведутся земляные работы. Сведений о том, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект - производственная база и складской терминал, в акте отсутствуют.
Представленные в материалы дела фотографии, на которые ссылается податель жалобы, по мнению суда апелляционной инстанции, не являются допустимыми доказательствами, поскольку отсутствует надлежащим образом заверенная информация о том, кем, где и когда они выполнены. Более того, из фотографий в принципе невозможно определить ни площадь застройки земельного участка, ни иные характеристики отображенного на них сооружения.
Документы, на которые также ссылается податель жалобы (договор на выполнение работ (оказании услуг) от 24.09.2014 N 01-17-1206-1443, договор на создание изыскательской продукции от 18.10.2012 N 01634, договор на ведение строительного контроля от 02.09.2014 N 01-17-1021-1222, договор от 19.06.2014 N 19/06/14, договор на геодезические работы от 30.05.2012 N 040/ГР2012, договор на выполнение проектных работ от 04.07.2012 N 066-2012, договор подряда от 02.10.2012, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14, договор на создание проектной продукции от 17.08.2011 N 395, договор на геодезические работы от 26.06.2014 N 031/РР2014, фотоматериалы, договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ от 18.04.2014 N 1-14 с приложениями, договор на выполнение отделочных работ от 22.07.2014 N 7/7, акты о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат, отчеты), также не позволяют суду сделать однозначный вывод о возведении на земельном участке объекта незавершенного строительством - производственной базы и складского терминала.
Факт возведения на земельном участке одноэтажного здания общей площадью 16,8 кв. м, право собственности на которое зарегистрировано за акционерным обществом "ТЕХНИП", не является обстоятельством, дающим арендатору безусловное права на продление договора аренды, заключенного в целях строительства объекта - производственная база и складской терминал. Согласно пояснениям представителей общества "ТЕХНИП", данным суду апелляционной инстанции в судебном заседании (аудиопротокол судебного заседания от 13.07.2015), данное здание является вспомогательным, возведено для обслуживания строителей.
Следует отметить, что истец не лишен права оформить земельный участок, необходимый для эксплуатации данного здания площадью 16,8 кв. м, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Оценивая действия, которые были предприняты истцом в целях освоения земельного участка, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что материалы дела не позволяют признать истца добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
При этом, суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
Акционерное общество "ТЕХНИП", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 18.10.2011 N М116-11 на срок с 12.07.2011 до 11.07.2014, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка до окончания действия договора аренды, учитывая, что договор УЗ N 010662-К-2012 являлся краткосрочным (заключался на срок 3 года).
Каких-либо доказательств объективной невозможности завершения строительства производственной базы и складского терминала в пределах первоначального срока аренды земельного участка в материалах дела не имеется, равно как не имеется доказательств, свидетельствующих о незаконном воспрепятствовании арендатору в освоении земельного участка.
Разрешение на строительство N RU03308000-1000-П на строительство объекта - производственная база и складской терминал первично было получено истцом 31.01.2014, соответственно, строительство фактически начато не ранее 31.01.2014, то есть менее чем за год до истечения срока действия договора.
Утверждения подателя жалобы о длительном оформлении различными уполномоченными органами и службами документов, необходимых для оформления разрешение на строительство в установленном законом порядке, не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание ввиду их бездоказательности.
Следует отметить, что решение суда не может быть основано на предположениях, не подкрепленных объективными доказательствами.
Ссылку подателя жалобы на недостаточность денежных средств для быстрого освоения земельного участка в установленный договором от 18.10.2011 N М116-11 срок, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку указанное не является обстоятельством, дающим арендатору безусловное права на продление данного договора.
Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что избранный истцом способ защиты путем заявления требований о понуждении Администрации города к продлению договора аренды, не является надлежащим.
В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позицией, выраженной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, такой спор должен рассматриваться в исковом производстве при рассмотрении требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.
На основании абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015, действовавшей на дату истечения действия спорного договора аренды) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и статьей 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В соответствии с пунктом 3.6 договора от 18.10.2011 N М116-11 по истечении срока его действия арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом "ТЕХНИП", в аренду иным лицам.
С учетом изложенного, поскольку ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни иными нормативными правовыми актами, ни добровольно взятым на себя обязательством обязанность муниципального образования по заключению договора аренды на новый срок в обязательном порядке после истечения срока действия договора от 18.10.2011 N М116-11 не предусмотрена, принимая во внимание, что объект незавершенный строительством - производственная база и складской терминал на земельном участке отсутствуют, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
С учетом изложенного, обстоятельства, на которых общество "ТЕХНИП" основывает свою правовую позицию, не являются препятствиями для реализации арендодателем права на отказ от арендных отношений после истечения действия договора аренды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
При подаче апелляционной жалобы общество "ТЕХНИП" уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. по платежному поручению от 20.05.2015 N 32 (т. 2, л.д. 9).
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.04.2015 по делу N А07-2242/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНИП" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)