Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Перекрестов П.А. (доверенность от 26.12.2014 N 07-02-45/210),
от ответчика: представитель Мирзоев Р.С. (доверенность от 14.08.2014),
от третьего лица Затикян Л.Л.: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
от третьего лица Федеральной кадастровой палаты: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 по делу N А32-25842/2014
по иску администрации муниципального образования город Сочи
к дачному некоммерческому партнерству "Южный берег" (ОГРН 1132366005617)
при участии третьих лиц: Затикян Лусануш Левоновны, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю,
об обязании освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости, расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к дачному некоммерческому партнерству "Южный берег" (далее - ответчик, партнерство) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216, расположенный в Лазаревском районе г. Сочи, путем сноса самовольно возведенного одноэтажного на колоннах объекта недвижимости размерами в плане примерно 10 м х 7 м и привести земельный участок в первоначальное состояние, а также о расторжении договора N 4900771260 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м.
Исковое заявление мотивировано тем, что договор аренды земельного участка, первоначально заключенный Теруправлением Росимущества в Краснодарском крае, в связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок передан на сопровождение в администрацию г. Сочи. Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи было проведено 27.05.2014 обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216, в ходе которого был установлен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, также без согласования изменен вид разрешенного использования на садоводство с сельскохозяйственного использования. На земельном участке возведен одноэтажный объекта капитального строительства, размерами примерно 10 м х 7 м, что является признаком самовольной постройки, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с неустранением допущенных нарушений в адрес ответчика было направлено предложение явиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Затикян Лусануш Левоновна (далее - Затикян Л.Л.), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - палата).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции от 20.04.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что выбор вида разрешенного использования земельного участка с нарушением установленных органами местного самоуправления градостроительных регламентов и последующее внесение в государственный кадастр недвижимости сведений, противоречащих правилам землепользования и застройки, влекут нарушение публичных прав городского округа в лице администрации г. Сочи на развитие территории в соответствии с зонированием. По мнению заявителя жалобы, изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид "дачное хозяйство" привело к несоответствию фактического вида использования разрешенному. Заявитель жалобы указывает на то, что закон не предусматривает использование земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством. Апеллянт ссылается на то, что по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 установлен факт раздела земельного участка на 13 земельных участков без согласования с администрацией, что является нарушением действующего законодательства. Кроме того, на земельном участке возведен одноэтажный объекта капитального строительства, размерами примерно 10 м х 7 м, что является признаком самовольной постройки, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель Затикян Л.Л. в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель палаты в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
В связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; представил для приобщения к материалам дела копию письма Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи от 01.04.2014 N 940/275; копию письма Лазаревского районного суда города Сочи от 09.12.2014 N 2-1888/14.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 29.06.2009 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ЗАО "Сады Кубани" был заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8 934 кв. м, предоставленного для сельскохозяйственного использования (далее - договор, т. 1 л.д. 15-17).
Договор аренды заключен на срок до 26.06.2056.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях: использование участке (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; неиспользование земельного участка (его части) в течение одного года; нарушение арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора, невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 срока платежа; неподписание арендатором дополнительных соглашений к договору; использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики или экологическую обстановку.
В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды споры, не урегулированные методом переговоров, в том числе возникающие при заключении договора, рассматриваются в арбитражном суде по установленной подсудности, при этом предусматривается доарбитражный (претензионный) порядок урегулирования споров путем предъявления претензий, срок рассмотрения которых 30 дней с момента получения.
По договору от 23.01.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 N 7700001260 ЗАО "Сады Кубани" уступило ООО "СБФ Логистик" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м, для сельскохозяйственного использования, со сроком аренды - до 26.06.2056. Договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка от 23.01.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 03.04.2012 (т. 1 л.д. 25-26).
В соответствии с дополнительным соглашением от 22.08.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "СБФ Логистик" в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м договор аренды от 29.06.2009 N 7700001260 стороны решили считать договором от 29.06.2009 N 4900771260, внесли в договору изменения, указав в качестве арендодателя муниципальное образование город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 27-28).
28.06.2013 между ООО "СБФ Логистик" и партнерством заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260, по которому ООО "СБФ Логистик" передало партнерству права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м для сельскохозяйственного использования, на срок до 26.06.2056. Договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка от 28.06.2013 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 10.09.2013 (т. 1 л.д. 30-31).
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.12.2014 N 46/352/2014-318 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи с 10.02.2012, в отношении земельного участка зарегистрировано арендное обременение в пользу партнерства, дата регистрации - 27.08.2009, срок регистрации - с 27.08.2009 по 26.06.2056, основание регистрации - договор аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260. Иные права или обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы (т. 1 л.д. 55).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АИ N 868628 от 13.02.2012, право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м зарегистрировано на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, распоряжения ФАУГИ от 21.09.2011 N 502-р, акта приема-передачи к распоряжению ФАУГИ от 21.09.2011 N 502-р. В отношении участка зарегистрировано арендное обременение (т. 1 л.д. 29).
Отделом земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м, в ходе которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м без согласования с администрацией г. Сочи разделен на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, изменен вид разрешенного использования с сельскохозяйственного использования на садоводство, без разрешения на строительство возведен одноэтажный на колоннах объект недвижимости размером в плане 10 м х 7 м. Земельный участок по периметру не огорожен, строительные и земельные работы не проводятся. Указанные нарушения зафиксированы в акте осмотра от 27.05.2014 (т. 1 л.д. 32-33).
Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес ответчика претензия от 03.06.2014 с требованием в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения, в случае неисполнения претензии администрация указала на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 29.06.2009 N 4900771260.
Претензией от 03.07.2014 департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи предложено расторгнуть договор аренды земельного участка, для чего явиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 29.06.2009 N 4900771260.
В ответе на претензию от 03.06.2014 N 11332/02-05-16 ответчик указал на то, что полностью выполняет обязательства по договору, раздел земельного участка носит временный характер, не является кадастровыми сведениями об образованных земельных участках до регистрации прав на них, вид разрешенного использования - для дачного хозяйства - установлен решением Городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 N 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи", территориальная зона Ж-2 не предусматривает такого вида разрешенного использования как сельскохозяйственное использование, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о виде разрешенного использования - дачное хозяйство, в адрес главы города Сочи направлено письмо о внесении изменений в договор аренды с указанием вида разрешенного использования - дачное хозяйство. Кроме того, обнаруженный на земельном участке объект возведен без разрешения и ответчика, в связи с чем, партнерством принимаются меры по сносу данной постройки.
В ответе на претензию администрации от 03.07.2014 ответчик указал на то, что на имя главы администрации направлено письмо с предложением внести изменения в договор аренды земельного участка с указанием вида разрешенного использования - дачное хозяйство, ответ на указанное письмо не поступил, в связи с чем, ответчик предложил дальнейшее урегулирование договорных отношений осуществить после получения ответа администрации г. Сочи на обращение о внесении изменений в договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 от 29.06.2009 N 7700001260.
Ссылаясь на то, что требования по освобождению земельного участка ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного урегулирования спора.
Рассмотрев заявленное истцом требование о прекращении арендных отношений в связи с возведением на земельном участке объекта самовольной постройки, суд установил, что решением Лазаревского районного суда г. Сочи по делу N 2-1888/14 удовлетворено исковое заявление партнерства к Затикян Л.Л. о сносе самовольной постройки, Затикян Л.Л. обязана своими силами и за свой счет снести одноэтажный объект самовольного строительства, стоящий на колоннах из асбестоцементных труб, с облицованным сайдингом фасадом, металлопрофильной крышей, размером 7 х 10 метров, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216.
Данное решение вступило в законную силу 09.12.2014 (т. 1, л.д. 154-155).
Как следует из мотивировочной части решения, партнерством, как арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216, установлено, что на границе участка, но в его пределах расположено строение - жилой дом, возведенный Затикян Л.Л. Информация об указанном объекте в государственном кадастре недвижимости отсутствует. Строительство объекта осуществлено Затикян Л.Л. без согласия и ведома партнерства и без получения необходимых разрешений. Наличие объекта самовольного строительства на земельном участке ответчика установлено также заключением кадастрового инженера (юго-восточная часть участка). Размеры строения 7 метров на 10 метров. Строение является самовольно возведенным.
Таким образом, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлено, что ответственным за самовольное строительство является Затикян Л.Л., ответчиком приняты все необходимые меры по устранению данного самовольного строительства, обратившись в Лазаревский районный суд г. Сочи с иском о сносе самовольной постройки.
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что арендатор земельного участка не должен нести ответственность в виде расторжения договора аренды земельного участка, если нарушение режима использования земельного участка в виде самовольного строительства было допущено не арендатором, а явилось следствием самовольной деятельности иного лица. Доказательств того, что ответчик дал Затикян Л.Л. согласие на строительство, в материалах дела не имеется. Обратившись в суд общей юрисдикции с иском о сносе самовольной постройки, ответчик предпринял своевременные и разумные меры по восстановлению нарушенного права аренды земельного участка и опосредованно - права муниципальной собственности г. Сочи.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено письмо Лазаревского районного суда от 09.12.2014 N 2-1888/14 о направлении в Лазаревский районный отдел судебных приставов г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю исполнительного листа серии ВС N 021203795 по делу 2-1888/14 на основании решения суда о сносе самовольно возведенной постройки. Указанное также свидетельствует о принятии мер по исполнению судебного акта.
Таким образом, такое основание для расторжения договора аренды земельного участка как самовольное строительство не может быть вменено ответчику, доказавшему в результате процесса в суде общей юрисдикции возведение самовольной постройки иным лицом и отсутствие своего интереса в самовольном строительстве или сохранении самовольной постройки.
Следовательно, в требовании об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного объекта надлежит отказать. Данное обстоятельство также не может рассматриваться и как основание для расторжения договора аренды земельного участка.
Довод истца о разделе земельного участка на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, а также об изменении разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство суд правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данные обстоятельства не могут быть признаны достаточными для расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент вынесения обжалуемого судебного акта), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, на дату судебного заседания 26.12.2014 права на формируемые из первоначального земельные участки в ЕГРП зарегистрированы не были, сведения об указанных земельных участках являлись временными (т. 1, л.д. 44-70).
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса (в редакции на дату подачи иска и судебного заседания) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 11.3 Земельного кодекса (в редакции на дату обращения с иском и судебного разбирательства) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев, в том числе, раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Таким образом, Земельный кодекс в редакции, действовавшей в период спорного раздела земельного участка, а также на момент обращения администрации с настоящим иском и судебного разбирательства, допускал раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по инициативе дачных некоммерческих объединений граждан и без согласия на такой раздел органов государственной власти или местного самоуправления, в ведении которых находился первоначальный земельный участок.
В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) при разделе земельного участка у его собственника возникало право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществлялся в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохранялся в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, действия арендатора по разделу земельного участка не могут быть признаны незаконными, а также не могут считаться нарушающими права и законные интересы арендодателя. Следовательно, такое обстоятельство как раздел земельного участка не может считаться основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, действия арендатора по изменению вида разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство не свидетельствуют о существенном нарушении договора аренды земельного участка, поскольку направлены на приведение кадастровых сведений о земельном участке в соответствие с тем, кем и в каких целях фактически этот участок используется; такое изменение отражает основной разрешенный вид использования земельного участка, как это указано в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи и в сведениях информационной системы градостроительной деятельности города-курорта Сочи по состоянию на 24.09.2012 (т. 1, л.д. 159-160).
Судом установлено, что ответчик обратился к администрации с иском о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 в части указания вида разрешенного использования - дачное хозяйство.
В соответствии с заключением кадастрового инженера Кузьмина Е.А. от 23.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 огорожен по периметру с помощью арматурных кольев в поворотных точках участка и белой ленты, расчищен от растительности, участок не заболочен, строительных либо подготовительных работ на земельном участке не ведется, строительная либо иная крупногабаритная техника на земельном участке отсутствует, помимо подлежащего сносу согласно решению Лазаревского районного суда объекта самовольного строительства иные постройки (капитальные или некапитальные) на участке отсутствуют.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с выводами суда первой инстанции и основаны на неверном понимании норм материального права.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 по делу N А32-25842/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.07.2015 N 15АП-9666/2015 ПО ДЕЛУ N А32-25842/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2015 г. N 15АП-9666/2015
Дело N А32-25842/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Барановой Ю.И., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
от истца: представитель Перекрестов П.А. (доверенность от 26.12.2014 N 07-02-45/210),
от ответчика: представитель Мирзоев Р.С. (доверенность от 14.08.2014),
от третьего лица Затикян Л.Л.: представитель не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
от третьего лица Федеральной кадастровой палаты: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 по делу N А32-25842/2014
по иску администрации муниципального образования город Сочи
к дачному некоммерческому партнерству "Южный берег" (ОГРН 1132366005617)
при участии третьих лиц: Затикян Лусануш Левоновны, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю,
об обязании освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного объекта недвижимости, расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к дачному некоммерческому партнерству "Южный берег" (далее - ответчик, партнерство) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216, расположенный в Лазаревском районе г. Сочи, путем сноса самовольно возведенного одноэтажного на колоннах объекта недвижимости размерами в плане примерно 10 м х 7 м и привести земельный участок в первоначальное состояние, а также о расторжении договора N 4900771260 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м.
Исковое заявление мотивировано тем, что договор аренды земельного участка, первоначально заключенный Теруправлением Росимущества в Краснодарском крае, в связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок передан на сопровождение в администрацию г. Сочи. Управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи было проведено 27.05.2014 обследование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216, в ходе которого был установлен раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, также без согласования изменен вид разрешенного использования на садоводство с сельскохозяйственного использования. На земельном участке возведен одноэтажный объекта капитального строительства, размерами примерно 10 м х 7 м, что является признаком самовольной постройки, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с неустранением допущенных нарушений в адрес ответчика было направлено предложение явиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Затикян Лусануш Левоновна (далее - Затикян Л.Л.), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - палата).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции от 20.04.2015 отменить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на то, что выбор вида разрешенного использования земельного участка с нарушением установленных органами местного самоуправления градостроительных регламентов и последующее внесение в государственный кадастр недвижимости сведений, противоречащих правилам землепользования и застройки, влекут нарушение публичных прав городского округа в лице администрации г. Сочи на развитие территории в соответствии с зонированием. По мнению заявителя жалобы, изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид "дачное хозяйство" привело к несоответствию фактического вида использования разрешенному. Заявитель жалобы указывает на то, что закон не предусматривает использование земель категории "земли сельскохозяйственного назначения" в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством. Апеллянт ссылается на то, что по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 установлен факт раздела земельного участка на 13 земельных участков без согласования с администрацией, что является нарушением действующего законодательства. Кроме того, на земельном участке возведен одноэтажный объекта капитального строительства, размерами примерно 10 м х 7 м, что является признаком самовольной постройки, установленным статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представитель Затикян Л.Л. в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, считается надлежащим образом извещенным в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель палаты в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
В связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; представил для приобщения к материалам дела копию письма Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации города Сочи от 01.04.2014 N 940/275; копию письма Лазаревского районного суда города Сочи от 09.12.2014 N 2-1888/14.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 29.06.2009 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и ЗАО "Сады Кубани" был заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8 934 кв. м, предоставленного для сельскохозяйственного использования (далее - договор, т. 1 л.д. 15-17).
Договор аренды заключен на срок до 26.06.2056.
Согласно пункту 4.1.5 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях: использование участке (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; неиспользование земельного участка (его части) в течение одного года; нарушение арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора, невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора; невнесение арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 срока платежа; неподписание арендатором дополнительных соглашений к договору; использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики или экологическую обстановку.
В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды споры, не урегулированные методом переговоров, в том числе возникающие при заключении договора, рассматриваются в арбитражном суде по установленной подсудности, при этом предусматривается доарбитражный (претензионный) порядок урегулирования споров путем предъявления претензий, срок рассмотрения которых 30 дней с момента получения.
По договору от 23.01.2012 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 N 7700001260 ЗАО "Сады Кубани" уступило ООО "СБФ Логистик" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м, для сельскохозяйственного использования, со сроком аренды - до 26.06.2056. Договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка от 23.01.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 03.04.2012 (т. 1 л.д. 25-26).
В соответствии с дополнительным соглашением от 22.08.2012 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "СБФ Логистик" в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м договор аренды от 29.06.2009 N 7700001260 стороны решили считать договором от 29.06.2009 N 4900771260, внесли в договору изменения, указав в качестве арендодателя муниципальное образование город-курорт Сочи (т. 1 л.д. 27-28).
28.06.2013 между ООО "СБФ Логистик" и партнерством заключено соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260, по которому ООО "СБФ Логистик" передало партнерству права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м для сельскохозяйственного использования, на срок до 26.06.2056. Договор уступки прав и обязанностей арендатора земельного участка от 28.06.2013 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 10.09.2013 (т. 1 л.д. 30-31).
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.12.2014 N 46/352/2014-318 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи с 10.02.2012, в отношении земельного участка зарегистрировано арендное обременение в пользу партнерства, дата регистрации - 27.08.2009, срок регистрации - с 27.08.2009 по 26.06.2056, основание регистрации - договор аренды земельного участка от 29.06.2009 N 7700001260. Иные права или обременения в отношении земельного участка не зарегистрированы (т. 1 л.д. 55).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АИ N 868628 от 13.02.2012, право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м зарегистрировано на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ, распоряжения ФАУГИ от 21.09.2011 N 502-р, акта приема-передачи к распоряжению ФАУГИ от 21.09.2011 N 502-р. В отношении участка зарегистрировано арендное обременение (т. 1 л.д. 29).
Отделом земельного контроля по Лазаревскому району управления муниципального земельного контроля администрации г. Сочи произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м, в ходе которого установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 площадью 8934 кв. м без согласования с администрацией г. Сочи разделен на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, изменен вид разрешенного использования с сельскохозяйственного использования на садоводство, без разрешения на строительство возведен одноэтажный на колоннах объект недвижимости размером в плане 10 м х 7 м. Земельный участок по периметру не огорожен, строительные и земельные работы не проводятся. Указанные нарушения зафиксированы в акте осмотра от 27.05.2014 (т. 1 л.д. 32-33).
Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес ответчика претензия от 03.06.2014 с требованием в 30-дневный срок устранить выявленные нарушения, в случае неисполнения претензии администрация указала на обращение в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 29.06.2009 N 4900771260.
Претензией от 03.07.2014 департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи предложено расторгнуть договор аренды земельного участка, для чего явиться в департамент имущественных отношений администрации г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 29.06.2009 N 4900771260.
В ответе на претензию от 03.06.2014 N 11332/02-05-16 ответчик указал на то, что полностью выполняет обязательства по договору, раздел земельного участка носит временный характер, не является кадастровыми сведениями об образованных земельных участках до регистрации прав на них, вид разрешенного использования - для дачного хозяйства - установлен решением Городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 N 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи", территориальная зона Ж-2 не предусматривает такого вида разрешенного использования как сельскохозяйственное использование, в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о виде разрешенного использования - дачное хозяйство, в адрес главы города Сочи направлено письмо о внесении изменений в договор аренды с указанием вида разрешенного использования - дачное хозяйство. Кроме того, обнаруженный на земельном участке объект возведен без разрешения и ответчика, в связи с чем, партнерством принимаются меры по сносу данной постройки.
В ответе на претензию администрации от 03.07.2014 ответчик указал на то, что на имя главы администрации направлено письмо с предложением внести изменения в договор аренды земельного участка с указанием вида разрешенного использования - дачное хозяйство, ответ на указанное письмо не поступил, в связи с чем, ответчик предложил дальнейшее урегулирование договорных отношений осуществить после получения ответа администрации г. Сочи на обращение о внесении изменений в договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 от 29.06.2009 N 7700001260.
Ссылаясь на то, что требования по освобождению земельного участка ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как указано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено следующее. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Истец обязан принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного урегулирования спора.
Рассмотрев заявленное истцом требование о прекращении арендных отношений в связи с возведением на земельном участке объекта самовольной постройки, суд установил, что решением Лазаревского районного суда г. Сочи по делу N 2-1888/14 удовлетворено исковое заявление партнерства к Затикян Л.Л. о сносе самовольной постройки, Затикян Л.Л. обязана своими силами и за свой счет снести одноэтажный объект самовольного строительства, стоящий на колоннах из асбестоцементных труб, с облицованным сайдингом фасадом, металлопрофильной крышей, размером 7 х 10 метров, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216.
Данное решение вступило в законную силу 09.12.2014 (т. 1, л.д. 154-155).
Как следует из мотивировочной части решения, партнерством, как арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216, установлено, что на границе участка, но в его пределах расположено строение - жилой дом, возведенный Затикян Л.Л. Информация об указанном объекте в государственном кадастре недвижимости отсутствует. Строительство объекта осуществлено Затикян Л.Л. без согласия и ведома партнерства и без получения необходимых разрешений. Наличие объекта самовольного строительства на земельном участке ответчика установлено также заключением кадастрового инженера (юго-восточная часть участка). Размеры строения 7 метров на 10 метров. Строение является самовольно возведенным.
Таким образом, вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлено, что ответственным за самовольное строительство является Затикян Л.Л., ответчиком приняты все необходимые меры по устранению данного самовольного строительства, обратившись в Лазаревский районный суд г. Сочи с иском о сносе самовольной постройки.
Суд первой инстанции правомерно указал на то, что арендатор земельного участка не должен нести ответственность в виде расторжения договора аренды земельного участка, если нарушение режима использования земельного участка в виде самовольного строительства было допущено не арендатором, а явилось следствием самовольной деятельности иного лица. Доказательств того, что ответчик дал Затикян Л.Л. согласие на строительство, в материалах дела не имеется. Обратившись в суд общей юрисдикции с иском о сносе самовольной постройки, ответчик предпринял своевременные и разумные меры по восстановлению нарушенного права аренды земельного участка и опосредованно - права муниципальной собственности г. Сочи.
Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено письмо Лазаревского районного суда от 09.12.2014 N 2-1888/14 о направлении в Лазаревский районный отдел судебных приставов г. Сочи УФССП по Краснодарскому краю исполнительного листа серии ВС N 021203795 по делу 2-1888/14 на основании решения суда о сносе самовольно возведенной постройки. Указанное также свидетельствует о принятии мер по исполнению судебного акта.
Таким образом, такое основание для расторжения договора аренды земельного участка как самовольное строительство не может быть вменено ответчику, доказавшему в результате процесса в суде общей юрисдикции возведение самовольной постройки иным лицом и отсутствие своего интереса в самовольном строительстве или сохранении самовольной постройки.
Следовательно, в требовании об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса самовольно возведенного объекта надлежит отказать. Данное обстоятельство также не может рассматриваться и как основание для расторжения договора аренды земельного участка.
Довод истца о разделе земельного участка на 13 земельных участков с условными кадастровыми номерами, а также об изменении разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство суд правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данные обстоятельства не могут быть признаны достаточными для расторжения договора долгосрочной аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент вынесения обжалуемого судебного акта), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела, на дату судебного заседания 26.12.2014 права на формируемые из первоначального земельные участки в ЕГРП зарегистрированы не были, сведения об указанных земельных участках являлись временными (т. 1, л.д. 44-70).
В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса (в редакции на дату подачи иска и судебного заседания) земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 11.3 Земельного кодекса (в редакции на дату обращения с иском и судебного разбирательства) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случаев, в том числе, раздела земельных участков, предоставленных садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан, а также земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы: кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Таким образом, Земельный кодекс в редакции, действовавшей в период спорного раздела земельного участка, а также на момент обращения администрации с настоящим иском и судебного разбирательства, допускал раздел земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по инициативе дачных некоммерческих объединений граждан и без согласия на такой раздел органов государственной власти или местного самоуправления, в ведении которых находился первоначальный земельный участок.
В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) при разделе земельного участка у его собственника возникало право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществлялся в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохранялся в измененных границах (измененный земельный участок). Таким образом, действия арендатора по разделу земельного участка не могут быть признаны незаконными, а также не могут считаться нарушающими права и законные интересы арендодателя. Следовательно, такое обстоятельство как раздел земельного участка не может считаться основанием для расторжения договора аренды.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, действия арендатора по изменению вида разрешенного использования земельного участка с сельскохозяйственного производства на дачное хозяйство не свидетельствуют о существенном нарушении договора аренды земельного участка, поскольку направлены на приведение кадастровых сведений о земельном участке в соответствие с тем, кем и в каких целях фактически этот участок используется; такое изменение отражает основной разрешенный вид использования земельного участка, как это указано в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи и в сведениях информационной системы градостроительной деятельности города-курорта Сочи по состоянию на 24.09.2012 (т. 1, л.д. 159-160).
Судом установлено, что ответчик обратился к администрации с иском о внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121003:216 в части указания вида разрешенного использования - дачное хозяйство.
В соответствии с заключением кадастрового инженера Кузьмина Е.А. от 23.12.2014 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0121003:216 огорожен по периметру с помощью арматурных кольев в поворотных точках участка и белой ленты, расчищен от растительности, участок не заболочен, строительных либо подготовительных работ на земельном участке не ведется, строительная либо иная крупногабаритная техника на земельном участке отсутствует, помимо подлежащего сносу согласно решению Лазаревского районного суда объекта самовольного строительства иные постройки (капитальные или некапитальные) на участке отсутствуют.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие с выводами суда первой инстанции и основаны на неверном понимании норм материального права.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.2015 по делу N А32-25842/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
Н.В.КОВАЛЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)