Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 01 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Н.А. Скрипки, А.С. Шевченко
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, ЗАО Коммерческий банк "Долинск"
апелляционное производство N 05АП-855/2011, 05АП-856/2011
на решение от 28.12.2010
судьи Т.П. Пустоваловой
по делу N А59-4747/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
к ЗАО Коммерческий банк "Долинск"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользования чужими денежными средствами
встречный иск о взыскании излишне оплаченной арендной платы и процентов за пользования чужими денежными средствами
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН) обратился в суд к закрытому акционерному обществу Коммерческий Банк "Долинск" (далее - Банк) о взыскании неосновательного обогащения.
Определением от 24.11.2010 суд принял к производству встречный иск Банка к ДАГУН о взыскании 154 883 рубля 51 копейку излишне уплаченной арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 543 рубля 24 копейки.
Решением от 28.12.2010 Арбитражный суд Сахалинской области частично удовлетворил первоначальный иск, взыскав с ответчика 164 601 рубль 76 копеек - основного долга, 531 рубль 52 копейки - процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении встречного искового заявления отказал.
Стороны обжаловали указанное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
По мнению Департамента, суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2010 по 07.05.2010 в размере 185 860,21 рублей, поскольку до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, Банк обязан был оплачивать арендные платежи.
ЗАО Коммерческий банк "Долинск" в обоснование жалобы указал, что поскольку изменения в договор аренды в части цели использования земельного участка не вносились, то у Банка отсутствовала обязанность по оплате арендных платежей в иных, чем установлены договором, размерах. Заявитель полагает, что при наличии между сторонами договорных отношений суд необоснованно применил положения статьи 1102 ГК РФ.
В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статей 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 19.10.2005 между ДАГУН и Банком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Южно - Сахалинск, ул. Комсомольская, 145, сроком с 12.08.2005 по 31.08.2007. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем срок действия договора неоднократно продлевался, окончательный срок определен сторонами до 31.07.2010.
В п. 1.2 договора указано, что участок предоставляется под незавершенное строительством административное здание.
В соответствии с разрешением N RU65302000-426 от 24.12.2009 объект, расположенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию.
Право собственности на указанный объект (административное здание) зарегистрировано за Банком 26.01.2010.
В соответствии с постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 23.03.2010 N 488 "О предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прекращении прав аренды и внесении изменений в правоустанавливающие документы на предоставленные земельные участки" 25.03.2010 между Департаментом и Банком заключен договор N 1363 купли-продажи спорного земельного участка.
В пункте 3.3. договора купли-продажи стороны указали, что передаваемый земельный участок принадлежит покупателю на праве аренды.
Согласно п. 7.2. договор считает исполненным с момента поступления на счет продавца полной суммы оплаты цены имущества и оформления акта приема-передачи участка.
Земельный участок передан Банку по акту приема- передачи от 01.04.2010. Согласно пункту 1.2. акта на момент передачи оплата за земельный участок произведена в полном объеме.
Соглашением от 07.04.2010, зарегистрированном в установленном порядке, стороны внесли изменения в договор аренды, установив разрешенное использование земельного участка - административное здание. Также данным соглашением стороны расторгли указанный договор аренды с 01.04.2010. При этом в примечании к п. 1.1. соглашения стороны указали, что право аренды прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи.
На основании выставленных Департаментом расчетов Банк за период с 24.12.2010 по 31.03.2010 уплатил арендную плату за пользование земельным участком под объектом незавершенного строительством в сумме 309 767 рублей 02 копейки исходя из коэффициента 0,1.
ДАГУН считает, что Банк с момента ввода здания в эксплуатацию должен был оплачивать арендную плату исходя из коэффициента 0,15, применяемого при расчете оплаты за пользование землей под административными зданиями банков. С учетом оплаченных 309 767 рублей 02 копеек задолженность Банка за указанный период составляет 164 601 рубль 76 копеек. Также Департамент считает, что в период с 01.04.2010 по 07.05.2010 Банк обязан оплатить неосновательное обогащение в размере 185 860,21 рублей за фактическое пользование земельным участком.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с исковым заявлением.
Банк, полагая, что за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 им произведена переплата в размере 154 883,24 рублей, обратился в суд со встречным иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Удовлетворяя частично исковые требования Департамента, суд первой инстанции пришел к ошибочным выводам о том, что невнесение изменений в договор аренды в части цели использования земельного участка не является основанием для отказа в иске. Суд посчитал, что изменение договора аренды в данной части не направлено на изменение согласованных сторонами условий при его заключении, поскольку изменение объекта (завершение его строительства и введение в эксплуатацию) является объективным и не зависит от воли сторон, следовательно, изменение объекта влечет за собой возникновение у пользователя соответствующих обязательств по внесению арендных платежей в ином размере.
Данные выводы суда являются ошибочными, противоречат действующим нормам права, поскольку в настоящем случае произошло изменение цели, для которой предоставлялся земельный участок, в связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию. С учетом требований закона о целевом использовании земель в Российской Федерации данные обстоятельства являются основанием для внесения изменений в договор аренды.
Поскольку истцом не представлено доказательств государственной регистрации изменений условий договора о цели использования земельного участка, у ответчика отсутствовали основания для учета при расчете арендной платы иного коэффициента разрешенного вида использования участка.
При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании 164 601 рубль 76 копеек и процентов за пользования чужими денежными средствами в размере 531,52 рублей не подлежат удовлетворению, решение суда в данной части подлежит отмене.
Судебная коллегия полагает, что суд ошибочно применил к спорным отношениям ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящем случае не было изменения разрешенного использования с учетом зонирования территорий в смысле ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены в ч. 1 - 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Требования Департамента о взыскании с ответчика 185 860,21 рублей платы за фактическое пользование земельным участком в период с 01.04.2010 до 07.05.2010 подлежат отклонению, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, последний является законным владельцем этого имущества. То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество не означает продолжение арендных отношений в отношении данного имущества.
Кроме этого, исходя из условий договора купли-продажи (п. 7.2), акта приема-передачи участка от 01.04.2010 (п. 1.2), а также соглашения к договору аренды от 07.04.2010 (п. 1.1) право аренды прекращено, а договор купли-продажи считается исполненным с момента фактической передачи земельного участка и его полной оплаты в соответствии с выкупной стоимостью. Данные условия исполнены сторонами 01.04.2010.
Государственная регистрации перехода права собственности на земельный участок в данном случае имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, считает, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
Законом Сахалинской области от 01.08.2008 года N 78-ЗО утвержден Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории Сахалинской области.
Решением Городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09 декабря 2009 г. N 46/4вн-09-4 установлены коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы.
Коэффициент для аренды земельных участков под строительство банков установлен в размере 0,1, а для аренды участков под зданиями банков 0,15.
Решением Городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 02.06.2010 N 148/11-10-4 в решение от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 внесены изменения в части размера коэффициентов для расчета сумм арендной платы за пользование земельными участками в зависимости от разрешенного вида использования. Коэффициент арендной платы за пользование земельным участком для строительства административного здания банка установлен 0,05, вместо ранее действовавшего 0,1.
При этом в соответствии п. 2 действие указанного решения распространены на отношения, возникшие с 01.01.2010 года.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Поскольку ответчик, руководствуясь при расчете арендной платы коэффициентом 0,1 для аренды земельных участков под строительство банков, оплачивал арендную плату в большем размере, чем предусмотрено договором на аренды, на стороне Департамента образовалось неосновательное обогащение в виде разницы между оплаченной ответчиком арендной платой и арендной платой, подлежащей начислению по условиям договора аренды с учетом Решения Городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 02.06.2010 N 148/11-10-4.
Проверив расчет неосновательного обогащения, апелляционная коллегия признает его верным.
Таким образом, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 154 883 рублей 51 копейки.
Поскольку материалы дела содержат доказательства, достоверно свидетельствующие о неосновательном обогащении Департамента за счет Банка, заявленные требования о взыскании в соответствии со статьей 395 ГК РФ процентов, также подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением встречных исковых требований расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и апелляционной жалобе относятся на Департамент.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28 декабря 2010 года по делу N А59-4747/2010 отменить.
В удовлетворении исковых требований Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска к закрытому акционерном обществу "Коммерческий банк "Долинск" отказать.
Встречное исковое заявление удовлетворить.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования г. Южно-Сахалинск в пользу закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Долинск" 154 883 (сто пятьдесят четыре тысячи восемьсот восемьдесят три) рубля 51 копейку неосновательного обогащения, 4 534 (четыре тысячи пятьсот тридцать четыре) рубля 24 копейки процентов за пользования чужими денежными средствами, 5 782 (пять тысяч семьсот восемьдесят два) рубля 53 копейки расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
А.С.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2011 N 05АП-855/2011 ПО ДЕЛУ N А59-4747/2010
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2011 г. N 05АП-855/2011
Дело N А59-4747/2010
Резолютивная часть постановления оглашена 01 марта 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Н.А. Скрипки, А.С. Шевченко
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии: стороны не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска, ЗАО Коммерческий банк "Долинск"
апелляционное производство N 05АП-855/2011, 05АП-856/2011
на решение от 28.12.2010
судьи Т.П. Пустоваловой
по делу N А59-4747/2010 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску (заявлению) Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска
к ЗАО Коммерческий банк "Долинск"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользования чужими денежными средствами
встречный иск о взыскании излишне оплаченной арендной платы и процентов за пользования чужими денежными средствами
установил:
Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН) обратился в суд к закрытому акционерному обществу Коммерческий Банк "Долинск" (далее - Банк) о взыскании неосновательного обогащения.
Определением от 24.11.2010 суд принял к производству встречный иск Банка к ДАГУН о взыскании 154 883 рубля 51 копейку излишне уплаченной арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 543 рубля 24 копейки.
Решением от 28.12.2010 Арбитражный суд Сахалинской области частично удовлетворил первоначальный иск, взыскав с ответчика 164 601 рубль 76 копеек - основного долга, 531 рубль 52 копейки - процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении встречного искового заявления отказал.
Стороны обжаловали указанное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела.
По мнению Департамента, суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2010 по 07.05.2010 в размере 185 860,21 рублей, поскольку до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, Банк обязан был оплачивать арендные платежи.
ЗАО Коммерческий банк "Долинск" в обоснование жалобы указал, что поскольку изменения в договор аренды в части цели использования земельного участка не вносились, то у Банка отсутствовала обязанность по оплате арендных платежей в иных, чем установлены договором, размерах. Заявитель полагает, что при наличии между сторонами договорных отношений суд необоснованно применил положения статьи 1102 ГК РФ.
В судебное заседание представители сторон не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статей 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 19.10.2005 между ДАГУН и Банком заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Южно - Сахалинск, ул. Комсомольская, 145, сроком с 12.08.2005 по 31.08.2007. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем срок действия договора неоднократно продлевался, окончательный срок определен сторонами до 31.07.2010.
В п. 1.2 договора указано, что участок предоставляется под незавершенное строительством административное здание.
В соответствии с разрешением N RU65302000-426 от 24.12.2009 объект, расположенный на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию.
Право собственности на указанный объект (административное здание) зарегистрировано за Банком 26.01.2010.
В соответствии с постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 23.03.2010 N 488 "О предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прекращении прав аренды и внесении изменений в правоустанавливающие документы на предоставленные земельные участки" 25.03.2010 между Департаментом и Банком заключен договор N 1363 купли-продажи спорного земельного участка.
В пункте 3.3. договора купли-продажи стороны указали, что передаваемый земельный участок принадлежит покупателю на праве аренды.
Согласно п. 7.2. договор считает исполненным с момента поступления на счет продавца полной суммы оплаты цены имущества и оформления акта приема-передачи участка.
Земельный участок передан Банку по акту приема- передачи от 01.04.2010. Согласно пункту 1.2. акта на момент передачи оплата за земельный участок произведена в полном объеме.
Соглашением от 07.04.2010, зарегистрированном в установленном порядке, стороны внесли изменения в договор аренды, установив разрешенное использование земельного участка - административное здание. Также данным соглашением стороны расторгли указанный договор аренды с 01.04.2010. При этом в примечании к п. 1.1. соглашения стороны указали, что право аренды прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи.
На основании выставленных Департаментом расчетов Банк за период с 24.12.2010 по 31.03.2010 уплатил арендную плату за пользование земельным участком под объектом незавершенного строительством в сумме 309 767 рублей 02 копейки исходя из коэффициента 0,1.
ДАГУН считает, что Банк с момента ввода здания в эксплуатацию должен был оплачивать арендную плату исходя из коэффициента 0,15, применяемого при расчете оплаты за пользование землей под административными зданиями банков. С учетом оплаченных 309 767 рублей 02 копеек задолженность Банка за указанный период составляет 164 601 рубль 76 копеек. Также Департамент считает, что в период с 01.04.2010 по 07.05.2010 Банк обязан оплатить неосновательное обогащение в размере 185 860,21 рублей за фактическое пользование земельным участком.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в суд с исковым заявлением.
Банк, полагая, что за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 им произведена переплата в размере 154 883,24 рублей, обратился в суд со встречным иском.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Удовлетворяя частично исковые требования Департамента, суд первой инстанции пришел к ошибочным выводам о том, что невнесение изменений в договор аренды в части цели использования земельного участка не является основанием для отказа в иске. Суд посчитал, что изменение договора аренды в данной части не направлено на изменение согласованных сторонами условий при его заключении, поскольку изменение объекта (завершение его строительства и введение в эксплуатацию) является объективным и не зависит от воли сторон, следовательно, изменение объекта влечет за собой возникновение у пользователя соответствующих обязательств по внесению арендных платежей в ином размере.
Данные выводы суда являются ошибочными, противоречат действующим нормам права, поскольку в настоящем случае произошло изменение цели, для которой предоставлялся земельный участок, в связи с окончанием строительства и вводом объекта в эксплуатацию. С учетом требований закона о целевом использовании земель в Российской Федерации данные обстоятельства являются основанием для внесения изменений в договор аренды.
Поскольку истцом не представлено доказательств государственной регистрации изменений условий договора о цели использования земельного участка, у ответчика отсутствовали основания для учета при расчете арендной платы иного коэффициента разрешенного вида использования участка.
При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании 164 601 рубль 76 копеек и процентов за пользования чужими денежными средствами в размере 531,52 рублей не подлежат удовлетворению, решение суда в данной части подлежит отмене.
Судебная коллегия полагает, что суд ошибочно применил к спорным отношениям ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящем случае не было изменения разрешенного использования с учетом зонирования территорий в смысле ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены в ч. 1 - 5 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Требования Департамента о взыскании с ответчика 185 860,21 рублей платы за фактическое пользование земельным участком в период с 01.04.2010 до 07.05.2010 подлежат отклонению, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, последний является законным владельцем этого имущества. То, что за продавцом сохраняется право собственности на имущество не означает продолжение арендных отношений в отношении данного имущества.
Кроме этого, исходя из условий договора купли-продажи (п. 7.2), акта приема-передачи участка от 01.04.2010 (п. 1.2), а также соглашения к договору аренды от 07.04.2010 (п. 1.1) право аренды прекращено, а договор купли-продажи считается исполненным с момента фактической передачи земельного участка и его полной оплаты в соответствии с выкупной стоимостью. Данные условия исполнены сторонами 01.04.2010.
Государственная регистрации перехода права собственности на земельный участок в данном случае имеет правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, считает, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.
Законом Сахалинской области от 01.08.2008 года N 78-ЗО утвержден Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории Сахалинской области.
Решением Городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09 декабря 2009 г. N 46/4вн-09-4 установлены коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы.
Коэффициент для аренды земельных участков под строительство банков установлен в размере 0,1, а для аренды участков под зданиями банков 0,15.
Решением Городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 02.06.2010 N 148/11-10-4 в решение от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 внесены изменения в части размера коэффициентов для расчета сумм арендной платы за пользование земельными участками в зависимости от разрешенного вида использования. Коэффициент арендной платы за пользование земельным участком для строительства административного здания банка установлен 0,05, вместо ранее действовавшего 0,1.
При этом в соответствии п. 2 действие указанного решения распространены на отношения, возникшие с 01.01.2010 года.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Поскольку ответчик, руководствуясь при расчете арендной платы коэффициентом 0,1 для аренды земельных участков под строительство банков, оплачивал арендную плату в большем размере, чем предусмотрено договором на аренды, на стороне Департамента образовалось неосновательное обогащение в виде разницы между оплаченной ответчиком арендной платой и арендной платой, подлежащей начислению по условиям договора аренды с учетом Решения Городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 02.06.2010 N 148/11-10-4.
Проверив расчет неосновательного обогащения, апелляционная коллегия признает его верным.
Таким образом, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение в сумме 154 883 рублей 51 копейки.
Поскольку материалы дела содержат доказательства, достоверно свидетельствующие о неосновательном обогащении Департамента за счет Банка, заявленные требования о взыскании в соответствии со статьей 395 ГК РФ процентов, также подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением встречных исковых требований расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и апелляционной жалобе относятся на Департамент.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28 декабря 2010 года по делу N А59-4747/2010 отменить.
В удовлетворении исковых требований Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска к закрытому акционерном обществу "Коммерческий банк "Долинск" отказать.
Встречное исковое заявление удовлетворить.
Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования г. Южно-Сахалинск в пользу закрытого акционерного общества "Коммерческий банк "Долинск" 154 883 (сто пятьдесят четыре тысячи восемьсот восемьдесят три) рубля 51 копейку неосновательного обогащения, 4 534 (четыре тысячи пятьсот тридцать четыре) рубля 24 копейки процентов за пользования чужими денежными средствами, 5 782 (пять тысяч семьсот восемьдесят два) рубля 53 копейки расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска, 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
А.С.ШЕВЧЕНКО
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)