Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коровина Владимира Андреевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 по делу N А76-25930/2013 (судья Четвертакова Е.С.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Коровина В.А. - Никитин К.В. (доверенность от 30.05.2012).
Индивидуальный предприниматель Коровин Владимир Андреевич (далее - ИП Коровин В.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - ТУ Росимущества, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:69, определив цену земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости, в соответствии с проектом договора, предложенным истцом.
Определением суда от 02.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительной предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДОК 22" (далее - общество "ДОК 22", третье лицо, т. 1 л.д. 1-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 (резолютивная часть от 14.04.2014) в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.
С решением не согласился ИП Коровин В.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции дана неверная оценка письму общества "ДОК 22" от 22.12.2011 N 42, целью которого была приватизация земельного участка общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069. На момент подачи указанного заявления в ТУ Росимущества действовал договор аренды земельного участка от 02.08.2011 N 1925-11, в силу чего приобретение права аренды на этот земельный участок не требовалось. По окончании срока действия договора аренды от 02.08.2011 N 1925-11 дополнительным соглашением срок был продлен. Поскольку на момент изготовления обществом "ДОК 22" письма от 22.12.2011 N 42 продления договора аренды не требовалось, данное письмо следует расценивать как заявление о приватизации спорного земельного участка.
Суд неверно оценил ответ ТУ Росимущества, выраженный в письме от 26.01.2012 N 01098, поскольку им подтверждается обстоятельство подачи обществом "ДОК 22" заявления о приватизации земельного участка. В указанном ответе ТУ Росимущества содержится нормативное обоснование снятие заявки общества с рассмотрения, что также подтверждает вышеназванные обстоятельства. Доводы ответчика о технической ошибке несостоятельны.
Апеллянт считает, что продление договора аренды от 02.08.2011 N 1925-11 на длительный срок не свидетельствует о потере у третьего лица права на выкуп земельного участка.
Судом дана неверная оценка показаниям свидетеля Федориновой Е.Б., которая пояснила, что для выполнения обращения в ТУ Росимущества от 22.12.2011 N 42 ей было дано указание осуществить выкуп земельного участка.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, ИП Коровин В.А. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02.10.2012 (т. 1 л.д. 13-15) приобрел у общества "ДОК 22" нежилое помещение (столярный цех N 2) площадью 810,8 кв. м, инвентарный номер 39396, литер К-Кзк, этажность 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п.
Право собственности ИП Коровина В.А. на данное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД N 167879 от 07.11.2012 (т. 1 л.д. 16).
Согласно представленным в материалы дела документам общество "ДОК 22" приобрело указанное здание столярного цеха N 2 в собственность в процессе приватизации государственного имущества предприятия "Деревообрабатывающий комбинат N 2" (т. 1 л.д. 41-53).
Здание столярного цеха N 2 находится на земельном участке общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069.
Между ТУ Росимущества (арендодатель) и обществом "ДОК 22" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 02.08.2011 N 1925-11, согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Нахимова, для эксплуатации территории предприятия в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. На участке имеются: нежилое здание - цех N 2. Договор заключен сроком на одиннадцать месяцев (т. 1 л.д. 17-24).
Впоследствии между ТУ Росимущества (арендодатель) и обществом "ДОК 22" (арендатор) на основании заявления от 13.07.2012 подписано дополнительное соглашение от 30.07.2012 N 1 к договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 (т. 1 л.д. 27-28).
Согласно пункту 1 указанного соглашения срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 установлен на 49 лет.
Договор аренды от 02.08.2011 N 1925-11 и дополнительное соглашение от 30.07.2012 N 1 к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2012 (т. 1 л.д. 26).
Между обществом "ДОК 22" (сторона-1) и Коровиным В.А. (сторона-2) подписан договор от 02.10.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно разделу 1 которого сторона-1 передает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:69, общей площадью 2476,26 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, предоставленного для эксплуатации территории предприятия. Сторона-1 передает стороне-2 права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 в объеме и на условиях, существующих в момент заключения настоящего договора (пункт 1.2 договора уступки). Сторона-2 полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11, а также условия дополнительного соглашения от 30.07.2012 N 1 о внесении изменений к договору аренды земельного участка (пункт 1.3 договора уступки) (т. 1 л.д. 32-34).
Имея намерение выкупить в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:36:0307001:69, истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением (рег. N 102 от 19.11.2012), в ответ на которое получил письмо ТУ Росимущества от 19.12.2012 N 17150 (т. 1 л.д. 54) с приложенными к нему договором купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем в 3-х экз., актом приема-передачи земельного участка в 3-х экз. для подписания и оплаты цены участка (т. 1 л.д. 55-58).
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем цена участка определена в размере 6 262 621 руб. 08 коп.
Не согласившись с данной ценой, предприниматель направил в адрес ТУ Росимущества протокол разногласий от 07.03.2013 к договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем (т. 1 л.д. 59), в котором указал цену выкупа земельного участка в размере 156 565 руб. 53 коп., рассчитанную в соответствии с п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и равную двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Письмом от 25.03.2013 N 04101 ответчик отказал заявителю в заключении договора купли-продажи земельного участка по льготной цене, указав при этом, что в связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ (т. 1 л.д. 60-61).
Полагая, что истец имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец обратился с заявлением о выкупе по истечении, установленного в п. 1 ст. 2 Вводного закона срока, а потому у него отсутствует право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора является выкупная стоимость земельного участка общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Нахимова, на котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности здание столярного цеха N 2.
На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Положениями п. 1 ст. 2 Вводного закона определено, что до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- - юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- - гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
1) двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
2) двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
ИП Коровину В.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение (столярный цех N 2) площадью 810,8 кв. м, инвентарный номер 39396, литер К-Кзк, этажность 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД N 167879 от 07.11.2012 (т. 1 л.д. 16).
Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
В то же время Вводным законом ограничены временные рамки, когда собственник объекта недвижимости может воспользоваться своим правом на льготное определение выкупной цены земельных участков, при приватизации земельных участков, расположенных под данными объектами, - до 01.07.2012 (п. 1 ст. 2).
Как верно указано судом первой инстанции, после 01.07.2012 собственники объектов недвижимости не утрачивают исключительное право на приватизацию земельного участка под данными объектами, предусмотренную статьей 36 ЗК РФ, но лишаются права на приватизацию указанных участков по льготной цене.
В рассматриваемом случае предприниматель обратился в ТУ Росимущества с заявлением о выкупе вышеназванного земельного участка 19.11.2012, то есть по истечении установленного в п. 1 ст. 2 Вводного закона срока.
Таким образом, в силу изложенных выше норм он не вправе претендовать на приватизацию земельного участка по льготной цене.
Доводы истца о наличии у него права на приватизацию по льготной стоимости в силу того, что ранее данная процедура была инициирована до 01.07.2012 прежним правообладателем земельного участка - обществом "ДОК 22", правильно оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.
В письме общества "ДОК 22" от 22.12.2011 N 42 (т. 1 л.д. 35), на которое ссылается апеллянт, указано на передачу в адрес ответчика перечисленных в заявлении документов. Между тем из содержания письма не следует, для каких целей переданы документы, какие правовые последствия общество связывает с фактом их передачи. Из письма не представляется возможным установить, в отношении какого земельного участка и какие права заявлены истцом. Убеждение подателя апелляционной жалобы в ином толковании содержания данного письма является субъективным мнением, которое не может быть положено в оценку данного доказательства судом.
Сам по себе факт изложения в письме намерения общества приобрести права на земельный участок не могут являться достаточным основанием для вывода о его волеизъявлении на приобретение участка в собственность, тем более, что представленные в дело доказательства свидетельствуют об изменении воли данного лица, в силу оформления им впоследствии долгосрочных арендных отношений.
Направление ТУ Росимущества в адрес общества "ДОК 22" письма от 26.01.2012 N 01098 (т. 1 л.д. 36), из которого усматривается, что заявление общества было рассмотрено как обращение о предоставлении земельного участка в собственность, не устраняет неопределенности в понимании воли общества "ДОК 22", изложенной в заявления от 22.12.2011.
Суд первой инстанции при оценке данного доказательства обоснованно указал, что при оценке формальных оснований для предоставления земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, правовое значение имеет направленность воли лица, испрашивающего земельный участок, поскольку только он как законный землепользователь (в силу нахождения на земельном участке объектов недвижимости) применительно к п. 1 ст. 209 ГК РФ вправе определять судьбу своего землепользования. В силу этого то, каким образом было понято заявление общества уполномоченным органом, правового значения для определения юридической судьбы земельного участка не имеет.
При изложенной совокупности обстоятельств показания свидетеля Федориновой Е.Б. не могут являться достаточным доказательством, подтверждающим тот факт, что направляя в ТУ Росимущества письмо N 42 от 22.12.2011, общество намеревалось приватизировать земельный участок, ввиду чего ссылки подателя апелляционной жалобы на неправильную их оценку судом первой инстанции признаются необоснованными.
Иных доказательств, определяющих волю общества "ДОК 22" относительно приобретаемого им права на земельный участок истцом не представлено (ч. 1 ст. 65 АП РФ).
При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованными доводы истца о наличии у него права на приватизацию по льготной цене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 по делу N А76-25930/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коровина Владимира Андреевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2014 N 18АП-6440/2014 ПО ДЕЛУ N А76-25930/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2014 г. N 18АП-6440/2014
Дело N А76-25930/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коровина Владимира Андреевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 по делу N А76-25930/2013 (судья Четвертакова Е.С.).
В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Коровина В.А. - Никитин К.В. (доверенность от 30.05.2012).
Индивидуальный предприниматель Коровин Владимир Андреевич (далее - ИП Коровин В.А., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - ТУ Росимущества, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:69, определив цену земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости, в соответствии с проектом договора, предложенным истцом.
Определением суда от 02.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительной предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ДОК 22" (далее - общество "ДОК 22", третье лицо, т. 1 л.д. 1-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 (резолютивная часть от 14.04.2014) в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказано.
С решением не согласился ИП Коровин В.А. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции дана неверная оценка письму общества "ДОК 22" от 22.12.2011 N 42, целью которого была приватизация земельного участка общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069. На момент подачи указанного заявления в ТУ Росимущества действовал договор аренды земельного участка от 02.08.2011 N 1925-11, в силу чего приобретение права аренды на этот земельный участок не требовалось. По окончании срока действия договора аренды от 02.08.2011 N 1925-11 дополнительным соглашением срок был продлен. Поскольку на момент изготовления обществом "ДОК 22" письма от 22.12.2011 N 42 продления договора аренды не требовалось, данное письмо следует расценивать как заявление о приватизации спорного земельного участка.
Суд неверно оценил ответ ТУ Росимущества, выраженный в письме от 26.01.2012 N 01098, поскольку им подтверждается обстоятельство подачи обществом "ДОК 22" заявления о приватизации земельного участка. В указанном ответе ТУ Росимущества содержится нормативное обоснование снятие заявки общества с рассмотрения, что также подтверждает вышеназванные обстоятельства. Доводы ответчика о технической ошибке несостоятельны.
Апеллянт считает, что продление договора аренды от 02.08.2011 N 1925-11 на длительный срок не свидетельствует о потере у третьего лица права на выкуп земельного участка.
Судом дана неверная оценка показаниям свидетеля Федориновой Е.Б., которая пояснила, что для выполнения обращения в ТУ Росимущества от 22.12.2011 N 42 ей было дано указание осуществить выкуп земельного участка.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, ИП Коровин В.А. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 02.10.2012 (т. 1 л.д. 13-15) приобрел у общества "ДОК 22" нежилое помещение (столярный цех N 2) площадью 810,8 кв. м, инвентарный номер 39396, литер К-Кзк, этажность 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п.
Право собственности ИП Коровина В.А. на данное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД N 167879 от 07.11.2012 (т. 1 л.д. 16).
Согласно представленным в материалы дела документам общество "ДОК 22" приобрело указанное здание столярного цеха N 2 в собственность в процессе приватизации государственного имущества предприятия "Деревообрабатывающий комбинат N 2" (т. 1 л.д. 41-53).
Здание столярного цеха N 2 находится на земельном участке общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069.
Между ТУ Росимущества (арендодатель) и обществом "ДОК 22" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 02.08.2011 N 1925-11, согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Нахимова, для эксплуатации территории предприятия в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью. На участке имеются: нежилое здание - цех N 2. Договор заключен сроком на одиннадцать месяцев (т. 1 л.д. 17-24).
Впоследствии между ТУ Росимущества (арендодатель) и обществом "ДОК 22" (арендатор) на основании заявления от 13.07.2012 подписано дополнительное соглашение от 30.07.2012 N 1 к договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 (т. 1 л.д. 27-28).
Согласно пункту 1 указанного соглашения срок аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 установлен на 49 лет.
Договор аренды от 02.08.2011 N 1925-11 и дополнительное соглашение от 30.07.2012 N 1 к нему зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2012 (т. 1 л.д. 26).
Между обществом "ДОК 22" (сторона-1) и Коровиным В.А. (сторона-2) подписан договор от 02.10.2012 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно разделу 1 которого сторона-1 передает, а сторона-2 принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0307001:69, общей площадью 2476,26 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, предоставленного для эксплуатации территории предприятия. Сторона-1 передает стороне-2 права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11 в объеме и на условиях, существующих в момент заключения настоящего договора (пункт 1.2 договора уступки). Сторона-2 полностью принимает на себя права и обязанности по договору аренды от 02.08.2011 N 1925-11, а также условия дополнительного соглашения от 30.07.2012 N 1 о внесении изменений к договору аренды земельного участка (пункт 1.3 договора уступки) (т. 1 л.д. 32-34).
Имея намерение выкупить в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:36:0307001:69, истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением (рег. N 102 от 19.11.2012), в ответ на которое получил письмо ТУ Росимущества от 19.12.2012 N 17150 (т. 1 л.д. 54) с приложенными к нему договором купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем в 3-х экз., актом приема-передачи земельного участка в 3-х экз. для подписания и оплаты цены участка (т. 1 л.д. 55-58).
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем цена участка определена в размере 6 262 621 руб. 08 коп.
Не согласившись с данной ценой, предприниматель направил в адрес ТУ Росимущества протокол разногласий от 07.03.2013 к договору купли-продажи земельного участка от 20.12.2012 N 198-зем (т. 1 л.д. 59), в котором указал цену выкупа земельного участка в размере 156 565 руб. 53 коп., рассчитанную в соответствии с п. п. 1.1, 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и равную двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Письмом от 25.03.2013 N 04101 ответчик отказал заявителю в заключении договора купли-продажи земельного участка по льготной цене, указав при этом, что в связи с окончанием 01.07.2012 срока выкупа земельных участков по льготной цене расчет выкупной цены после 01.07.2012 осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ (т. 1 л.д. 60-61).
Полагая, что истец имеет право на выкуп земельного участка по льготной цене, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец обратился с заявлением о выкупе по истечении, установленного в п. 1 ст. 2 Вводного закона срока, а потому у него отсутствует право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Из материалов дела усматривается, что предметом настоящего спора является выкупная стоимость земельного участка общей площадью 2476,26 кв. м с кадастровым номером 74:36:0307001:0069 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Нахимова, на котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности здание столярного цеха N 2.
На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Положениями п. 1 ст. 2 Вводного закона определено, что до 01.07.2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
- - коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
- - юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
- - гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
1) двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
2) двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
ИП Коровину В.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение (столярный цех N 2) площадью 810,8 кв. м, инвентарный номер 39396, литер К-Кзк, этажность 1, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Нахимова, д. 20-п, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АД N 167879 от 07.11.2012 (т. 1 л.д. 16).
Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
В то же время Вводным законом ограничены временные рамки, когда собственник объекта недвижимости может воспользоваться своим правом на льготное определение выкупной цены земельных участков, при приватизации земельных участков, расположенных под данными объектами, - до 01.07.2012 (п. 1 ст. 2).
Как верно указано судом первой инстанции, после 01.07.2012 собственники объектов недвижимости не утрачивают исключительное право на приватизацию земельного участка под данными объектами, предусмотренную статьей 36 ЗК РФ, но лишаются права на приватизацию указанных участков по льготной цене.
В рассматриваемом случае предприниматель обратился в ТУ Росимущества с заявлением о выкупе вышеназванного земельного участка 19.11.2012, то есть по истечении установленного в п. 1 ст. 2 Вводного закона срока.
Таким образом, в силу изложенных выше норм он не вправе претендовать на приватизацию земельного участка по льготной цене.
Доводы истца о наличии у него права на приватизацию по льготной стоимости в силу того, что ранее данная процедура была инициирована до 01.07.2012 прежним правообладателем земельного участка - обществом "ДОК 22", правильно оценены судом первой инстанции и обоснованно отклонены.
В письме общества "ДОК 22" от 22.12.2011 N 42 (т. 1 л.д. 35), на которое ссылается апеллянт, указано на передачу в адрес ответчика перечисленных в заявлении документов. Между тем из содержания письма не следует, для каких целей переданы документы, какие правовые последствия общество связывает с фактом их передачи. Из письма не представляется возможным установить, в отношении какого земельного участка и какие права заявлены истцом. Убеждение подателя апелляционной жалобы в ином толковании содержания данного письма является субъективным мнением, которое не может быть положено в оценку данного доказательства судом.
Сам по себе факт изложения в письме намерения общества приобрести права на земельный участок не могут являться достаточным основанием для вывода о его волеизъявлении на приобретение участка в собственность, тем более, что представленные в дело доказательства свидетельствуют об изменении воли данного лица, в силу оформления им впоследствии долгосрочных арендных отношений.
Направление ТУ Росимущества в адрес общества "ДОК 22" письма от 26.01.2012 N 01098 (т. 1 л.д. 36), из которого усматривается, что заявление общества было рассмотрено как обращение о предоставлении земельного участка в собственность, не устраняет неопределенности в понимании воли общества "ДОК 22", изложенной в заявления от 22.12.2011.
Суд первой инстанции при оценке данного доказательства обоснованно указал, что при оценке формальных оснований для предоставления земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством, правовое значение имеет направленность воли лица, испрашивающего земельный участок, поскольку только он как законный землепользователь (в силу нахождения на земельном участке объектов недвижимости) применительно к п. 1 ст. 209 ГК РФ вправе определять судьбу своего землепользования. В силу этого то, каким образом было понято заявление общества уполномоченным органом, правового значения для определения юридической судьбы земельного участка не имеет.
При изложенной совокупности обстоятельств показания свидетеля Федориновой Е.Б. не могут являться достаточным доказательством, подтверждающим тот факт, что направляя в ТУ Росимущества письмо N 42 от 22.12.2011, общество намеревалось приватизировать земельный участок, ввиду чего ссылки подателя апелляционной жалобы на неправильную их оценку судом первой инстанции признаются необоснованными.
Иных доказательств, определяющих волю общества "ДОК 22" относительно приобретаемого им права на земельный участок истцом не представлено (ч. 1 ст. 65 АП РФ).
При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованными доводы истца о наличии у него права на приватизацию по льготной цене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.04.2014 по делу N А76-25930/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Коровина Владимира Андреевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)