Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество ссылалось на то, что нахождение внутри принадлежащего ему земельного участка спорных земельных участков, не принадлежащих обществу, ограничивает его права как собственника и делает невозможным использовать принадлежащий на праве собственности земельный участок в предусмотренных целях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителя:
заявителя - Екатеринина И.И. по доверенности от 16.02.2015 N 008,
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2015 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)
по делу N А55-24053/2014
по заявлению закрытого акционерного общества "Весна", г. Тольятти, Самарская область, к Министерству строительства Самарской области, третьи лица: открытое акционерное общество "Мкапитал", г. Москва, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, о признании незаконным письма и обязании,
установил:
закрытое акционерное общество "Весна" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным письма Министерства строительства Самарской области (далее - Министерство) от 27.08.2014 N 3/6060 об отказе Обществу в заключении договоров купли-продажи земельных участков в количестве двадцати двух и об обязании Министерства заключить договоры купли-продажи с Обществом следующих земельных участков: 1) 63:01:0255002:4 - площадью 21,32 кв. м; 2) 63:01:0255002:11 - площадью 12,0 кв. м; 3) 63:01:0255002:48 - площадью 11,7 кв. м; 4) 63:01:0255002:74 - площадью 8,3 кв. м; 5) 63:01:0255002:61 - площадью 8,0 кв. м; 6) 63:01:0255003:63 - площадью 13,0 кв. м; 7) 63:01:0255003:46 - площадью 8,73 кв. м; 8) 63:01:0255003:109 - площадью 11,2 кв. м; 9) 63:01:0255003:8 - площадью 23,3 кв. м; 10) 63:01:0255003:35 - площадью 48,04 кв. м; 11) 63:01:0255003:141 - площадью 29,9 кв. м; 12) 63:01:0255003:72 - площадью 9 кв. м; 13) 63:01:0255003:41 - площадью 17,2 кв. м; 14) 63:01:0255003:67 - площадью 14,4 кв. м; 15) 63:01:0255003:68 - площадью 5,2 кв. м; 16) 63:01:0255003:13 - площадью 21,0 кв. м; 17) 63:01:0255002:68 - площадью 24,09 кв. м; 18) 63:01:0255002:52 - площадью 61,7 кв. м; 19) 63:01:0255003:143 - площадью 16,8 кв. м; 20) 63:01:0255003:15 - площадью 14,09 кв. м; 21) 63:01:0255003:17 - площадью 43,0 кв. м; 22) 63:01:0255003:26 - площадью 20,71 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Мкапитал" (далее - общество "Мкапитал"), Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Министерство просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований оказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, Обществом в материалы дела не представлено доказательств, предусматривающих наличие у него преимущественного права на приобретение указанных земельных участков в собственность без проведения торгов. То обстоятельство, что один земельный участок предоставлен юридическому лицу для строительства, не возлагает на уполномоченный орган обязанности по предоставлению смежного земельного участка тому же юридическому лицу для строительства. Исполнение решения суда приведет к нарушению норм земельного и градостроительного законодательства, поскольку нарушается процедура предоставления земельных участков для строительства (статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в 2002 году ОАО "Столичные гастрономы" было выбрано место для предполагаемого строительства торгового центра на пересечении улиц Московское шоссе/ул. Алма-Атинская, на котором располагались земельные участки садово-дачного товарищества "ЗИМ" (далее - СДТ), выкупленные ОАО "Столичные гастрономы" в количестве 142 штук у членов СДТ.
Указанные 142 земельных участков были объединены в восемь сводных укрупненных участков с кадастровыми номерами 63:01:0255002:692; 63:01:0255002:688; 63:01:0255002:687; 63:01:0255003:597; 63:01:0255003:598; 63:01:0255002:686; 63:01:0255003:599; 63:01:0255003:600.
Постановлением Главы г. Самары от 16.06.2006 N 2049 ОАО "Столичные гастрономы" был предоставлен в собственность за выкуп еще один земельный участок площадью 11 268 кв. м, не входивший в состав земельных участков членов СДТ и представляющий собой территорию, ранее использовавшуюся под проходы и проезды к садовым участкам внутри садового товарищества и утратившую свои функции после появления единого собственника всех садовых участков в товариществе.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2008 по делу N А55-9498/2008 на Министерство возложена обязанность подготовить и направить в адрес общества "Мкапитал" (зарегистрированное ранее как ОАО "Столичные гастрономы": "Смоленский", "Центральный", Охотный ряд" и другие") договор купли-продажи земельного участка площадью 11 268 кв. м.
В 2014 году все девять участков, принадлежащих обществу "Мкапитал", были объединены в единый земельный участок с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 площадью 93 735 кв. м с разрешенным использованием - под размещение торгового развлекательного комплекса.
Обществом "Мкапитал" был получен градостроительный план земельного участка под проектирование торгово-развлекательного центра в Кировском районе г. Самары, 17 км Московского шоссе/ул. Алма-Атинская, согласно которому на данных земельных участках предполагалось размещать торгово-развлекательный центр.
Вновь образованный земельный участок был приобретен Обществом у общества "Мкапитал" по договору купли-продажи от 20.06.2014 N Дог-МКАП-2014/06/20-1.
Переход права собственности Общества на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, 17 км Московского шоссе/ул. Алма-Атинской, кадастровый номер 63:01:0000000:27785 с разрешенным использованием - для строительства торгово-развлекательного центра, площадью 93 735 кв. м, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2014.
Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 30.09.2014 N ОД-1259 Обществу была разрешена подготовка документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) в границах Московского шоссе, Ракитовского шоссе, улицы Алма-Атинской в Кировском районе г.о. Самара. Приложением N 1 к данному Распоряжению Департамента утверждена Схема границ территории для подготовки документации по планировке территории в границах Московского шоссе, Ракитовского шоссе, улицы Алма-Атинской в Кировском районе г.о. Самара. Приложением N 2 к данному Распоряжению утверждено соответствующее техническое задание. Общая площадь объекта проектирования составляет 29,5 га. Данная территория включает в себя и принадлежащий заявителю на праве собственности земельный участок. Пунктом 3 Распоряжения установлен 6-месячный срок для представления в Департамент для утверждения разработанной документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания).
В пределах границ указанного земельного участка Общества с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 площадью 93735 кв. м находятся спорные 22 земельных участка, которые не вошли ни в состав земельных участков, предоставлявшихся в собственность членов СДТ, ни в составе проходов и проездов внутри территории СДТ, находящиеся в государственной собственности.
На заявление Общества от 17.04.2014 о заключении договоров купли-продажи указанных земельных участков с целью последующего строительства торгово-развлекательного центра, Министерство письмом от 27.08.2014 N 3/6060 отказало заявителю в заключении договоров купли-продажи, указав, что испрашиваемые земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет, в связи с чем их предоставление в собственность для строительства осуществляется исключительно на торгах.
Общество, ссылаясь на то, что нахождение внутри земельного участка площадью 29,5 га спорных земельных участков в количестве 22 штук, не принадлежащих Обществу, ограничивает его права как собственника и делает невозможным использовать принадлежащий на праве собственности земельный участок в предусмотренных целях, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что указанные 22 земельных участка не могут быть выставлены на торги, так как учитывая их размер (от 5.2 кв. м до 61,7 кв. м), ни каждый из них по отдельности, ни они все вместе не могут использоваться для строительства торгово-развлекательного центра без использования для этих целей земельного участка, находящегося в собственности Общества. Исходя из фактического расположения 22 земельных участков на местности, их отдельное предоставление по результатам торгов повлечет невозможность использования земельного участка Общества по своему назначению для строительства объекта недвижимости и невозможность подготовки документации по планировке территории, предусмотренной распоряжением от 30.09.2014 N ОД-1259.
В связи с этим суды пришли к выводу о том, что 22 земельных участка могут быть предоставлены для строительства только лицу, имеющему на праве собственности земельный участок площадью 93 735 кв. м, в связи с чем признали отказ Министерства в предоставлении Обществу спорных земельных участков нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности.
Между тем, судами учтено следующее.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок предоставления земельных участков для строительства закреплен в статьях 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.
Правила пункта 1.1 статьи 30 ЗК РФ предусматривают компетенцию органов государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Реализуя предоставленное право Правительством Самарской области, принято постановление от 09.11.2012 N 639 "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах", в соответствии с которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара осуществляется исключительно на торгах, в частности, в случаях строительства развлекательных комплексов (центров), объектов торговли.
В силу пункта 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами.
Действующее законодательство не содержит положений о том, что земельный участок небольшого размера не может быть предметом торгов, и подлежит предоставлению любому заинтересованному лицу, минуя установленный порядок предоставления земельных участков для строительства.
В связи с этим, вывод судов о том, что спорные земельные участки не могут быть предметом торгов, не соответствуют нормам действующего законодательства.
Также судами не принято во внимание следующее.
Порядок образования земельных участков как объектов права предусмотрен статьей 11.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 данной статьи земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
По смыслу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.
Из представленного в материалы дела сводного плана границ земельных участков следует, что спорных 22 земельных участка находится внутри земельного участка, принадлежащего Обществу на праве собственности.
Спорные 22 земельных участка были поставлены на государственный кадастровый учет в 2003 - 2006 годах, что подтверждается выписками из кадастровых паспортов земельных участков.
Согласно же выписки из кадастрового паспорта земельного участка, принадлежащего Обществу на праве собственности с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 площадью 93735 кв. м, указанный земельный участок внесен в государственный кадастр недвижимости 04.06.2014.
Судами не дана оценка правомерности постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 с учетом положений пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ.
При нарушении органом кадастрового учета действующего законодательства при формировании земельного участка и внесении его в государственный кадастр недвижимости, лицо, имеющее в собственности земельный участок, внутри которого оказались земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не может ставиться в преимущественное положение на приобретение спорных участков в собственность.
Фактически суды предоставили Обществу преференцию в приобретении им земельных участков исходя из того, что спорные земельные участки находятся внутри земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:27785, в связи с чем они не могут выставлены на торги, поскольку не могут самостоятельно использоваться, не дав оценки порядку формирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 в соответствии с вышеназванными нормами права.
При этом суды не указали, в соответствии с какими нормами права спорные земельные участки не могут быть выставлены на торги.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об обоснованности требований Общества являются преждевременными, не подтверждены материалами дела и сделаны без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора и с учетом установленного принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу N А55-24053/2014 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 12.08.2015 N Ф06-26388/2015 ПО ДЕЛУ N А55-24053/2014
Требование: Об отказе уполномоченного органа в заключении договоров купли-продажи земельных участков и об обязании заключить данные договоры.Разделы:
Предоставление земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество ссылалось на то, что нахождение внутри принадлежащего ему земельного участка спорных земельных участков, не принадлежащих обществу, ограничивает его права как собственника и делает невозможным использовать принадлежащий на праве собственности земельный участок в предусмотренных целях.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2015 г. N Ф06-26388/2015
Дело N А55-24053/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителя:
заявителя - Екатеринина И.И. по доверенности от 16.02.2015 N 008,
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2015 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Кузнецов В.В., Холодная С.Т.)
по делу N А55-24053/2014
по заявлению закрытого акционерного общества "Весна", г. Тольятти, Самарская область, к Министерству строительства Самарской области, третьи лица: открытое акционерное общество "Мкапитал", г. Москва, Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, о признании незаконным письма и обязании,
установил:
закрытое акционерное общество "Весна" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным письма Министерства строительства Самарской области (далее - Министерство) от 27.08.2014 N 3/6060 об отказе Обществу в заключении договоров купли-продажи земельных участков в количестве двадцати двух и об обязании Министерства заключить договоры купли-продажи с Обществом следующих земельных участков: 1) 63:01:0255002:4 - площадью 21,32 кв. м; 2) 63:01:0255002:11 - площадью 12,0 кв. м; 3) 63:01:0255002:48 - площадью 11,7 кв. м; 4) 63:01:0255002:74 - площадью 8,3 кв. м; 5) 63:01:0255002:61 - площадью 8,0 кв. м; 6) 63:01:0255003:63 - площадью 13,0 кв. м; 7) 63:01:0255003:46 - площадью 8,73 кв. м; 8) 63:01:0255003:109 - площадью 11,2 кв. м; 9) 63:01:0255003:8 - площадью 23,3 кв. м; 10) 63:01:0255003:35 - площадью 48,04 кв. м; 11) 63:01:0255003:141 - площадью 29,9 кв. м; 12) 63:01:0255003:72 - площадью 9 кв. м; 13) 63:01:0255003:41 - площадью 17,2 кв. м; 14) 63:01:0255003:67 - площадью 14,4 кв. м; 15) 63:01:0255003:68 - площадью 5,2 кв. м; 16) 63:01:0255003:13 - площадью 21,0 кв. м; 17) 63:01:0255002:68 - площадью 24,09 кв. м; 18) 63:01:0255002:52 - площадью 61,7 кв. м; 19) 63:01:0255003:143 - площадью 16,8 кв. м; 20) 63:01:0255003:15 - площадью 14,09 кв. м; 21) 63:01:0255003:17 - площадью 43,0 кв. м; 22) 63:01:0255003:26 - площадью 20,71 кв. м.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Мкапитал" (далее - общество "Мкапитал"), Департамент управления имуществом городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Министерство просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований оказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы указывает, Обществом в материалы дела не представлено доказательств, предусматривающих наличие у него преимущественного права на приобретение указанных земельных участков в собственность без проведения торгов. То обстоятельство, что один земельный участок предоставлен юридическому лицу для строительства, не возлагает на уполномоченный орган обязанности по предоставлению смежного земельного участка тому же юридическому лицу для строительства. Исполнение решения суда приведет к нарушению норм земельного и градостроительного законодательства, поскольку нарушается процедура предоставления земельных участков для строительства (статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в 2002 году ОАО "Столичные гастрономы" было выбрано место для предполагаемого строительства торгового центра на пересечении улиц Московское шоссе/ул. Алма-Атинская, на котором располагались земельные участки садово-дачного товарищества "ЗИМ" (далее - СДТ), выкупленные ОАО "Столичные гастрономы" в количестве 142 штук у членов СДТ.
Указанные 142 земельных участков были объединены в восемь сводных укрупненных участков с кадастровыми номерами 63:01:0255002:692; 63:01:0255002:688; 63:01:0255002:687; 63:01:0255003:597; 63:01:0255003:598; 63:01:0255002:686; 63:01:0255003:599; 63:01:0255003:600.
Постановлением Главы г. Самары от 16.06.2006 N 2049 ОАО "Столичные гастрономы" был предоставлен в собственность за выкуп еще один земельный участок площадью 11 268 кв. м, не входивший в состав земельных участков членов СДТ и представляющий собой территорию, ранее использовавшуюся под проходы и проезды к садовым участкам внутри садового товарищества и утратившую свои функции после появления единого собственника всех садовых участков в товариществе.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.09.2008 по делу N А55-9498/2008 на Министерство возложена обязанность подготовить и направить в адрес общества "Мкапитал" (зарегистрированное ранее как ОАО "Столичные гастрономы": "Смоленский", "Центральный", Охотный ряд" и другие") договор купли-продажи земельного участка площадью 11 268 кв. м.
В 2014 году все девять участков, принадлежащих обществу "Мкапитал", были объединены в единый земельный участок с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 площадью 93 735 кв. м с разрешенным использованием - под размещение торгового развлекательного комплекса.
Обществом "Мкапитал" был получен градостроительный план земельного участка под проектирование торгово-развлекательного центра в Кировском районе г. Самары, 17 км Московского шоссе/ул. Алма-Атинская, согласно которому на данных земельных участках предполагалось размещать торгово-развлекательный центр.
Вновь образованный земельный участок был приобретен Обществом у общества "Мкапитал" по договору купли-продажи от 20.06.2014 N Дог-МКАП-2014/06/20-1.
Переход права собственности Общества на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, 17 км Московского шоссе/ул. Алма-Атинской, кадастровый номер 63:01:0000000:27785 с разрешенным использованием - для строительства торгово-развлекательного центра, площадью 93 735 кв. м, зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.07.2014.
Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от 30.09.2014 N ОД-1259 Обществу была разрешена подготовка документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) в границах Московского шоссе, Ракитовского шоссе, улицы Алма-Атинской в Кировском районе г.о. Самара. Приложением N 1 к данному Распоряжению Департамента утверждена Схема границ территории для подготовки документации по планировке территории в границах Московского шоссе, Ракитовского шоссе, улицы Алма-Атинской в Кировском районе г.о. Самара. Приложением N 2 к данному Распоряжению утверждено соответствующее техническое задание. Общая площадь объекта проектирования составляет 29,5 га. Данная территория включает в себя и принадлежащий заявителю на праве собственности земельный участок. Пунктом 3 Распоряжения установлен 6-месячный срок для представления в Департамент для утверждения разработанной документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания).
В пределах границ указанного земельного участка Общества с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 площадью 93735 кв. м находятся спорные 22 земельных участка, которые не вошли ни в состав земельных участков, предоставлявшихся в собственность членов СДТ, ни в составе проходов и проездов внутри территории СДТ, находящиеся в государственной собственности.
На заявление Общества от 17.04.2014 о заключении договоров купли-продажи указанных земельных участков с целью последующего строительства торгово-развлекательного центра, Министерство письмом от 27.08.2014 N 3/6060 отказало заявителю в заключении договоров купли-продажи, указав, что испрашиваемые земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет, в связи с чем их предоставление в собственность для строительства осуществляется исключительно на торгах.
Общество, ссылаясь на то, что нахождение внутри земельного участка площадью 29,5 га спорных земельных участков в количестве 22 штук, не принадлежащих Обществу, ограничивает его права как собственника и делает невозможным использовать принадлежащий на праве собственности земельный участок в предусмотренных целях, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что указанные 22 земельных участка не могут быть выставлены на торги, так как учитывая их размер (от 5.2 кв. м до 61,7 кв. м), ни каждый из них по отдельности, ни они все вместе не могут использоваться для строительства торгово-развлекательного центра без использования для этих целей земельного участка, находящегося в собственности Общества. Исходя из фактического расположения 22 земельных участков на местности, их отдельное предоставление по результатам торгов повлечет невозможность использования земельного участка Общества по своему назначению для строительства объекта недвижимости и невозможность подготовки документации по планировке территории, предусмотренной распоряжением от 30.09.2014 N ОД-1259.
В связи с этим суды пришли к выводу о том, что 22 земельных участка могут быть предоставлены для строительства только лицу, имеющему на праве собственности земельный участок площадью 93 735 кв. м, в связи с чем признали отказ Министерства в предоставлении Обществу спорных земельных участков нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности.
Между тем, судами учтено следующее.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Порядок предоставления земельных участков для строительства закреплен в статьях 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Согласно пункту 6 статьи 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.
Правила пункта 1.1 статьи 30 ЗК РФ предусматривают компетенцию органов государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Реализуя предоставленное право Правительством Самарской области, принято постановление от 09.11.2012 N 639 "Об установлении перечня случаев предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства исключительно на торгах", в соответствии с которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара осуществляется исключительно на торгах, в частности, в случаях строительства развлекательных комплексов (центров), объектов торговли.
В силу пункта 1 статьи 38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами.
Действующее законодательство не содержит положений о том, что земельный участок небольшого размера не может быть предметом торгов, и подлежит предоставлению любому заинтересованному лицу, минуя установленный порядок предоставления земельных участков для строительства.
В связи с этим, вывод судов о том, что спорные земельные участки не могут быть предметом торгов, не соответствуют нормам действующего законодательства.
Также судами не принято во внимание следующее.
Порядок образования земельных участков как объектов права предусмотрен статьей 11.2 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 данной статьи земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В пункте 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
По смыслу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.
Из представленного в материалы дела сводного плана границ земельных участков следует, что спорных 22 земельных участка находится внутри земельного участка, принадлежащего Обществу на праве собственности.
Спорные 22 земельных участка были поставлены на государственный кадастровый учет в 2003 - 2006 годах, что подтверждается выписками из кадастровых паспортов земельных участков.
Согласно же выписки из кадастрового паспорта земельного участка, принадлежащего Обществу на праве собственности с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 площадью 93735 кв. м, указанный земельный участок внесен в государственный кадастр недвижимости 04.06.2014.
Судами не дана оценка правомерности постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 с учетом положений пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ.
При нарушении органом кадастрового учета действующего законодательства при формировании земельного участка и внесении его в государственный кадастр недвижимости, лицо, имеющее в собственности земельный участок, внутри которого оказались земельные участки, находящиеся в государственной собственности, не может ставиться в преимущественное положение на приобретение спорных участков в собственность.
Фактически суды предоставили Обществу преференцию в приобретении им земельных участков исходя из того, что спорные земельные участки находятся внутри земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:27785, в связи с чем они не могут выставлены на торги, поскольку не могут самостоятельно использоваться, не дав оценки порядку формирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:27785 в соответствии с вышеназванными нормами права.
При этом суды не указали, в соответствии с какими нормами права спорные земельные участки не могут быть выставлены на торги.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об обоснованности требований Общества являются преждевременными, не подтверждены материалами дела и сделаны без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.
Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора и с учетом установленного принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 12.01.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2015 по делу N А55-24053/2014 отменить, данное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)