Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации городского округа Химки Московской области: Пивоваров Н.Д. по доверенности N 5112-исх от 30.12.14;
- от общества с ограниченной ответственностью "ЗелСпецСтрой": Дубинский С.А. по доверенности б/н от 27.01.13,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗелСпецСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-61266/14, принятое судьей Гриневой А.В., по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЗелСпецСтрой" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ЗелСпецСтрой" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12 в размере 7 849 412 рублей 63 копейки, из которых: 6 160 189 рублей 33 копейки - задолженность по арендной плате, 1 689 223 рубля 30 копеек - пени за просрочку по арендной плате; расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общим сроком 6 лет; и обязании администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 3 - 5).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года с ООО "ЗелСпецСтрой" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 7 849 412 рублей 63 копейки задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12, из которых: 6 160 189 рублей 33 копейки - задолженность по арендной плате, 1 689 223 рубля 30 копейки - пени; договор аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общим сроком 6 лет, был расторгнут; ООО "ЗелСпецСтрой" было обязано вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 115 - 118).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЗелСпецСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на невозможность использования земельного участка по назначению в связи с чинением препятствий со стороны истца (л.д. 121 - 125).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ЗелСпецСтрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации городского округа Химки Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 13.02.12 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "ЗелСпецСтрой" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-26, по условиям которого Арендодатель передал в аренду Арендатору сроком на 6 лет земельный участок общей площадью 54 251 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, для использования в целях жилищного строительства (л.д. 9 - 13).
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен на основании протокола N 2 от 03.02.12 о результатах открытого аукциона и составляет 10 893 581 рубль 70 копеек в год. Задаток в размере 2 135 996 рублей 41 копейка, внесенный Арендатором перед проведением аукциона, засчитывается в счет уплаты арендной платы за участок. Начиная со второго года срока действия договора арендная плата рассчитывается по формуле:
Апл = Апоб x Кдеф, где:
- Апоб - арендная плата, предложенная победителем аукциона;
- Кдеф - коэффициент-дефлятор, соответствующий прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год.
В соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
ООО "ЗелСпецСтрой" ненадлежащим образом выполняло принятые на себя обязательства, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 18 888 391 рубль 44 копейки за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2014 года (л.д. 21 - 22).
04.09.14 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "ЗелСпецСтрой" претензию, в которой указала на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения (л.д. 17 - 18).
ООО "ЗелСпецСтрой" имеющуюся задолженность в добровольном порядке не погасило, в результате чего администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2014 года по делу N А41-14274/14 с ООО "ЗелСпецСтрой" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 12 728 202 рубля 11 копеек задолженности за период с 01.10.12 по 31.12.13, таким образом оставшаяся сумма задолженности составляет 6 160 189 рублей 33 копейки.
Наличие данной задолженности послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора N ЮА-26 от 13.02.12 размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен на основании протокола N 2 от 03.02.12 о результатах открытого аукциона и составляет 10 893 581 рубль 70 копеек в год. Задаток в размере 2 135 996 рублей 41 копейка, внесенный Арендатором перед проведением аукциона, засчитывается в счет уплаты арендной платы за участок. Начиная со второго года срока действия договора арендная плата рассчитывается по формуле:
Апл = Апоб x Кдеф, где:
- Апоб - арендная плата, предложенная победителем аукциона;
- Кдеф - коэффициент-дефлятор, соответствующий прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год.
Из представленного истцом в материалы дела расчета следует, что за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2014 года за ООО "ЗелСпецСтрой" образовалась задолженность в сумме 18 888 391 рубль 44 копейки (л.д. 21 - 22).
Учитывая решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2014 года по делу N А41-14274/14 задолженность ООО "ЗелСпецСтрой" по договору N ЮА-26 от 13.02.12 за 1 - 2 кварталы 2014 года составляет 6 160 189 рублей 33 копейки. Расчет задолженности ответчиком не оспорен.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ЗелСпецСтрой" доказательств погашения спорной задолженности не представлено, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Пунктом 5.2 договора от 13.02.12 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок с Арендатора взимается пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, администрация городского округа Химки Московской области начислила ООО "ЗелСпецСтрой" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 1 689 223 рубля 30 копеек за период с 16.03.14 по 06.08.14 (л.д. 21 - 22).
Проверив указанный расчет, суд первой инстанции признал его правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, а также соглашению сторон.
Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в части взыскания пени.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу пункта 4.1.1 договора от 13.02.12 Арендодатель имеет право расторгнуть досрочно настоящий договор в случае невнесения арендной платы два раза подряд или внесения ее не в полном объеме, а также использования земельного участка не по целевому назначению.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "ЗелСпецСтрой" с 1 квартала 2013 года арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Кроме того, доказательств использования земельного участка по его целевому назначению, то есть возведения на нем многофункционально жилого комплекса не представлено.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось выше, 04.09.14 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "ЗелСпецСтрой" претензию с указанием на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также на расторжение договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 17 - 18).
Названная претензия была направлена ООО "ЗелСпецСтрой" по юридическому адресу: 119415, Москва, проспект Вернадского, д. 60, к. 1, указанному в выписке из ЕГРЮЛ и апелляционной жалобе (л.д. 19 - 20, 32).
По информации ЗАО "ДХЛ Интернешнл" указанное письмо доставлено не было по причине отсутствия адресата (л.д. 19).
Между тем, учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в октябре 2014 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ЗелСпецСтрой" возвратить спорный земельный участок истцу.
Довод заявителя апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка по целевому назначению и, как следствие, отсутствие обязанности по внесению арендных платежей подлежит отклонению.
Обязанность Арендатора по внесению арендных платежей возникла с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (п. п. 2.3, 3.4 договора).
При этом факт использования или неиспользования арендуемого имущества, в том числе по причине невозможности его освоения из-за виновных действий арендодателя, не влияет на необходимость внесения ответчиком арендных платежей.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-61266/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2015 N 10АП-18268/2014 ПО ДЕЛУ N А41-61266/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2015 г. по делу N А41-61266/14
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Коротковой Е.Н., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от администрации городского округа Химки Московской области: Пивоваров Н.Д. по доверенности N 5112-исх от 30.12.14;
- от общества с ограниченной ответственностью "ЗелСпецСтрой": Дубинский С.А. по доверенности б/н от 27.01.13,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗелСпецСтрой" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-61266/14, принятое судьей Гриневой А.В., по иску администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ЗелСпецСтрой" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ЗелСпецСтрой" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12 в размере 7 849 412 рублей 63 копейки, из которых: 6 160 189 рублей 33 копейки - задолженность по арендной плате, 1 689 223 рубля 30 копеек - пени за просрочку по арендной плате; расторжении договора аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общим сроком 6 лет; и обязании администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 3 - 5).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года с ООО "ЗелСпецСтрой" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 7 849 412 рублей 63 копейки задолженности по договору аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12, из которых: 6 160 189 рублей 33 копейки - задолженность по арендной плате, 1 689 223 рубля 30 копейки - пени; договор аренды земельного участка N ЮА-26 от 13.02.12, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общим сроком 6 лет, был расторгнут; ООО "ЗелСпецСтрой" было обязано вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, общей площадью 54 251 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, свободным от прав и имущества третьих лиц (л.д. 115 - 118).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ЗелСпецСтрой" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на невозможность использования земельного участка по назначению в связи с чинением препятствий со стороны истца (л.д. 121 - 125).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "ЗелСпецСтрой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель администрации городского округа Химки Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 13.02.12 между администрацией городского округа Химки Московской области (Арендодатель) и ООО "ЗелСпецСтрой" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N ЮА-26, по условиям которого Арендодатель передал в аренду Арендатору сроком на 6 лет земельный участок общей площадью 54 251 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:09:0060607:139, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, для использования в целях жилищного строительства (л.д. 9 - 13).
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен на основании протокола N 2 от 03.02.12 о результатах открытого аукциона и составляет 10 893 581 рубль 70 копеек в год. Задаток в размере 2 135 996 рублей 41 копейка, внесенный Арендатором перед проведением аукциона, засчитывается в счет уплаты арендной платы за участок. Начиная со второго года срока действия договора арендная плата рассчитывается по формуле:
Апл = Апоб x Кдеф, где:
- Апоб - арендная плата, предложенная победителем аукциона;
- Кдеф - коэффициент-дефлятор, соответствующий прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год.
В соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
ООО "ЗелСпецСтрой" ненадлежащим образом выполняло принятые на себя обязательства, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 18 888 391 рубль 44 копейки за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2014 года (л.д. 21 - 22).
04.09.14 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "ЗелСпецСтрой" претензию, в которой указала на наличие названной задолженности и необходимость ее погашения (л.д. 17 - 18).
ООО "ЗелСпецСтрой" имеющуюся задолженность в добровольном порядке не погасило, в результате чего администрация городского округа Химки Московской области обратилась в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2014 года по делу N А41-14274/14 с ООО "ЗелСпецСтрой" в пользу администрации городского округа Химки Московской области было взыскано 12 728 202 рубля 11 копеек задолженности за период с 01.10.12 по 31.12.13, таким образом оставшаяся сумма задолженности составляет 6 160 189 рублей 33 копейки.
Наличие данной задолженности послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора N ЮА-26 от 13.02.12 размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен на основании протокола N 2 от 03.02.12 о результатах открытого аукциона и составляет 10 893 581 рубль 70 копеек в год. Задаток в размере 2 135 996 рублей 41 копейка, внесенный Арендатором перед проведением аукциона, засчитывается в счет уплаты арендной платы за участок. Начиная со второго года срока действия договора арендная плата рассчитывается по формуле:
Апл = Апоб x Кдеф, где:
- Апоб - арендная плата, предложенная победителем аукциона;
- Кдеф - коэффициент-дефлятор, соответствующий прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год.
Из представленного истцом в материалы дела расчета следует, что за период с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2014 года за ООО "ЗелСпецСтрой" образовалась задолженность в сумме 18 888 391 рубль 44 копейки (л.д. 21 - 22).
Учитывая решение Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2014 года по делу N А41-14274/14 задолженность ООО "ЗелСпецСтрой" по договору N ЮА-26 от 13.02.12 за 1 - 2 кварталы 2014 года составляет 6 160 189 рублей 33 копейки. Расчет задолженности ответчиком не оспорен.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ЗелСпецСтрой" доказательств погашения спорной задолженности не представлено, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
Пунктом 5.2 договора от 13.02.12 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок с Арендатора взимается пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Руководствуясь указанным положением, администрация городского округа Химки Московской области начислила ООО "ЗелСпецСтрой" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 1 689 223 рубля 30 копеек за период с 16.03.14 по 06.08.14 (л.д. 21 - 22).
Проверив указанный расчет, суд первой инстанции признал его правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, а также соглашению сторон.
Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования в части взыскания пени.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В силу пункта 4.1.1 договора от 13.02.12 Арендодатель имеет право расторгнуть досрочно настоящий договор в случае невнесения арендной платы два раза подряд или внесения ее не в полном объеме, а также использования земельного участка не по целевому назначению.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО "ЗелСпецСтрой" с 1 квартала 2013 года арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
Кроме того, доказательств использования земельного участка по его целевому назначению, то есть возведения на нем многофункционально жилого комплекса не представлено.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось выше, 04.09.14 администрация городского округа Химки Московской области направила в адрес ООО "ЗелСпецСтрой" претензию с указанием на наличие задолженности и необходимость ее погашения, а также на расторжение договора аренды в случае непогашения задолженности (л.д. 17 - 18).
Названная претензия была направлена ООО "ЗелСпецСтрой" по юридическому адресу: 119415, Москва, проспект Вернадского, д. 60, к. 1, указанному в выписке из ЕГРЮЛ и апелляционной жалобе (л.д. 19 - 20, 32).
По информации ЗАО "ДХЛ Интернешнл" указанное письмо доставлено не было по причине отсутствия адресата (л.д. 19).
Между тем, учитывая факт направления претензии по юридическому адресу ответчика, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в октябре 2014 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ЗелСпецСтрой" возвратить спорный земельный участок истцу.
Довод заявителя апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка по целевому назначению и, как следствие, отсутствие обязанности по внесению арендных платежей подлежит отклонению.
Обязанность Арендатора по внесению арендных платежей возникла с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (п. п. 2.3, 3.4 договора).
При этом факт использования или неиспользования арендуемого имущества, в том числе по причине невозможности его освоения из-за виновных действий арендодателя, не влияет на необходимость внесения ответчиком арендных платежей.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-61266/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
Е.Н.КОРОТКОВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)