Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 (судья Говорун А.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Империя" (ОГРН 1022601958774)
к администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901)
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 102260193448), комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901),
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Империя" Харьковской З.Г. (директор), Михайлова М.Н. (доверенность от 13.05.2013),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Империя" (далее - общество, ООО "Империя") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, общей площадью 409 кв. м под кафе-экспресс местоположение: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20а, выраженного в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов для предоставления земельного участка, находящихся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения от 21.02.2013 N 09/2-06/1-666; об обязании администрацию вынести постановление о выделении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, общей площадью 409 кв. м под кафе-экспресс местоположение: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20а, под вновь возведенным зданием в целях заключения договора аренды данного участка; об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Определением суда от 12.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).
Решением суда от 28.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что заинтересованное лицо, издав распоряжение от 05.10.2011 N 2048-р, согласовало изменения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 путем уточнения его границ, в связи с чем у администрации отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 в уточненных границах, а также суд указал, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы общества, поскольку препятствует вводу законченного строительством объекта в эксплуатацию.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрацией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что принадлежащая обществу часть здания является самовольной постройкой, поскольку выходит за границу предоставленного ему в аренду земельного участка.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы отзыва, по изложенным в нем основаниям, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 подлежит отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу N А63-10412/2011, которым установлены обстоятельства, не подлежащие дополнительному доказыванию в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановлением главы г. Ставрополя от 29.07.1999 N 3447 земельный участок площадью 231 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а закреплен в краткосрочную аренду сроком на 1 год, в том числе 168 кв. м для завершения строительства кафе-экспресс и 63 кв. м под устройство летней площадки кафе, за обществом с ограниченной ответственностью "Ресторан "Кавказ" (далее - ООО "Ресторан "Кавказ"), которое впоследствии изменило свое наименование на ООО "Империя".
На основании вышеуказанного постановления с ООО "Ресторан "Кавказ" заключен договор аренды от 06.09.1999 N 686 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011610:01 площадью 231 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а сроком до 29.07.2000 для завершения строительства кафе-экспресс. Договор зарегистрирован регистрационной палатой Ставропольского края 22.10.1999.
26.10.2000 составлен акт приемки законченного строительством экспресс-кафе по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а, площадью 95 кв. м.
Постановлением главы города Ставрополя от 30.01.2001 N 420 зарегистрирован акт приемки законченного строительство кафе-экспресс ООО "Ресторан "Кавказ" по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
01.03.2001 и 10.05.2001 ООО "Ресторан "Кавказ", ссылаясь на окончание строительства кафе, обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а площадью 135 кв. м
27.09.2001 главой города Ставрополя вынесено постановление N 5609 о закреплении за ООО "Ресторан "Кавказ" в аренду на 10 лет земельного участка площадью 135 кв. м по фактическому пользованию под кафе-экспресс по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
28.09.2001 между администрацией и ООО "Ресторан "Кавказ" подписан договор N 1362 аренды земельного участка площадью 135 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополя, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-А, под кафе-экспресс на срок до 01.10.2011. Одновременно сторонами по соглашению расторгнут договор аренды N 686 от 06.09.1999.
30.11.2001 земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:012101:71.
24.01.2002 договор аренды от 28.09.2001 N 1362 указанного земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Соглашением от 01.11.2002 администрация и ООО "Ресторан "Кавказ" расторгли договор аренды N 1362 от 28.09.2001 с 30.06.2003. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 30.06.2003 N 3853 признано утратившим силу постановление от 27.09.2001 N 5609, земельный участок площадью 296 кв. м предоставлен в аренду на 5 лет ООО "Ресторан "Кавказ" по фактическому пользованию под кафе-экспресс, в том числе 44 кв. м под благоустройство, по улице 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
На основании постановления от 30.06.2003 N 3853 между КУМИ г. Ставрополя и ООО "Ресторан "Кавказ" заключен договор аренды от 02.02.2004 N 3301 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 площадью, увеличенной до 296 кв. м, в т.ч. под кафе-экспресс 252 кв. м и под благоустройство 44 кв. м, на срок по 29.06.2008. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2006.
25.04.2006 ООО "Ресторан "Кавказ" обратилось в комитет градостроительства с заявлением, в котором просило выдать разрешение на строительство здания со сносом существующего здания кафе "Экспресс", расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а. К заявлению наряду с иными документами прилагался кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 с площадью 296 кв. м и договор аренды N 3301 от 02.02.2004, а также проект реконструкции кафе "Экспресс" 007-00-05 2005 года, предусматривающий площадь застройки реконструированного объекта 337,6 кв. м и площадь участка 430 кв. м
05.06.2006 ООО "Ресторан "Кавказ" выдано разрешение N 1/415 на реконструкцию кафе "Экспресс" по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а, со сроком действия до 29.06.2008.
Согласно техническому паспорту от 21.06.2007 полезная площадь реконструированного здания кафе-экспресс составляет 993,9 кв. м, площадь застройки - 408,5 кв. м
10.07.2008 по завершении работ по реконструкции обществу выдано разрешение N RU26309000-1/695 на ввод кафе "Экспресс" по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а в эксплуатацию.
Управлением Ставропольского края по жилищному контролю и строительному надзору распоряжением от 10.07.2008 N 84 утверждено заключение о соответствии реконструированного кафе "Экспресс" проектной документации 007-00-05/к.
12.08.2009 комитет градостроительства исх. письмом N 09/02-01/1-1972, уведомив общество о нарушении границ выделенного земельного участка, допущенном при реконструкции кафе "Экспресс", указал на необходимость считать разрешение на ввод в эксплуатацию недействительным.
Также решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу N А63-10412/2011 установлено, что на основании постановления главы города Ставрополя от 20.09.2005 N 3372 КУМИ г. Ставрополя с ООО "Стар Гэлакси-СК" заключен договор N 4878 от 19.12.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:12 площадью 301 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б, сроком по 19.09.2008 для строительства магазина. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.04.2006.
22.02.2008 ООО "Стар Гэлакси-СК" выдано разрешение N RU26309000-1/628 на ввод к эксплуатации магазина по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б.
20.03.2008 в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU26309000-1/628 от 22.02.2008 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Стар Гэлакси-СК" на магазин литер "А", расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б.
Согласно техническому паспорту магазина по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б от 11.01.2008 площадь застройки составляет 392 кв. м.
В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:12 по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б образован земельный участок 26:12:012101:542 площадью 461 кв. м, который занят ООО "Стар Гэлакси-СК" на основании договора аренды, зарегистрированного 27.02.2012.
По результатам муниципального земельного контроля, проведенного КУМИ г. Ставрополя в сентябре 2009 года выявлено, что земельный участок по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а объединен с соседним земельным участком по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б. На объединенном участке расположено трехэтажное торгово-офисное здание, общая площадь застройки которого составляет около 831 кв. м, из которых часть здания N 20-а составляет 462 кв. м, N 20-б - 369 кв. м. Занимаемая площадь превышает предоставленную ООО "Ресторан "Кавказ" примерно на 166 кв. м, предоставленную ООО "Стар Гэлакси-СК" примерно на 68 кв. м (акт проверки от 07.09.2009 N 242, письмо КУМИ г. Ставрополя от 24.09.2009 исх. N 06-3949-15).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2009 по делу N А63-4819/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.03.2010 и постановлением кассационной инстанции от 17.06.2010, отказано в удовлетворении иска ООО "Ресторан "Кавказ" о признании права собственности на торгово-офисное здание площадью 993,9 кв. м лит. "А", расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
Суды пришли к выводу, что спорное здание является самовольной постройкой, а истец не обладает вещным правом на земельный участок, занятый этим зданием.
Письмом от 05.02.2010 N 09/01-05/1-349, комитет градостроительства уведомил общество о том, что при выдаче разрешения на строительство им согласована реконструкция существующего кафе-экспресс с учетом обеспечения пожарной безопасности объектов путем примыкания конструкции реконструируемого кафе к стене строящегося здания ООО "Стар Гэлакси-СК". При этом из представленного генплана не было видно, что земельные участки по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а и 20-б не имеют общей границы, вследствие чего произошло занятие ООО "Ресторан "Кавказ" земельного участка, расположенного между вышеуказанными участками. В целях закрепления земельного участка по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а по фактическому использованию под кафе-экспресс комитет градостроительства рекомендовал обществу обратиться в межующую организацию для подготовки межевого плана и приведения в соответствие границ земельного участка, фактически занятого с последующей постановкой его на государственный кадастровый учет.
27.06.2011 руководитель управления архитектуры утвердил градостроительное заключение N 2693, которым признано возможным предоставление земельного участка под кафе-экспресс по адресу: улица 50 лет ВЛКСМ, 20-а, площадью 409 кв. м.
Распоряжением заместителя главы администрации - руководителя комитета градостроительства N 2048-р от 05.10.2011 утверждена схема расположения земельного участка по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а на кадастром плане территории, согласно которой площадь земельного участка указана в размере 409 кв. м
11.11.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об увеличении площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 до 409 кв. м (кадастровый паспорт 26/501/11-217920 от 11.11.2011).
В то же время, на момент реконструкции и до настоящего времени договор аренды земельного участка площадью 409 кв. м с обществом не заключен.
В период с 09.04.2009 по 21.02.2012 общество неоднократно обращалось в администрацию по вопросу заключения договора аренды земельного участка площадью 409 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
Последнее обращение общества по вопросу о предоставлении указанного земельного участка имело место 22.01.2013, рассмотрев которое администрация отказала, мотивируя это тем, что образование земельного участка путем уточнения площади и определением границ статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. В этой связи, увеличение площади испрашиваемого земельного участка выполнено с нарушением норм действующего законодательства.
Общество, не согласившись с отказом в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратилось с заявлением в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные обществом требования, пришел к выводу, что заинтересованное лицо, издав распоряжение от 05.10.2011 N 2048-р, согласовало изменения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 путем уточнения его границ, в связи с чем у администрации отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 в уточненных границах.
Между тем, судом не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что эти действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, создают препятствия для ее осуществления.
В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие этих действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
По смыслу приведенных статей процессуального закона отказ в предоставлении земельного участка не может быть обоснован произвольными мотивами, наличие законных оснований подлежит доказыванию органом, принявшим соответствующий акт, решение или совершившим определенное действие.
Как следует из материалов дела, в результате выполненных обществом работ по реконструкции здания кафе "Экспресс" произошло занятие земельного участка, не предоставленного для этих целей на каком-либо виде права, что признано незаконным решением арбитражного суда от 31.08.2012 по делу N А63-10412/2011.
Вместе с тем в рамках указанного дела суд первой инстанции установил, что при реконструкции кафе обществом самовольно занята площадь между земельным участком, предоставленным непосредственно заявителю, и участком, переданным в пользование ООО "Стар Гэлакси-СК" для строительства магазина.
В результате выполненных работ по реконструкции кафе и строительству магазина фактически возведено единое здание, учитывая, что оба объекта недвижимости связаны общей кровлей, продольной стеной, выполняющей также функцию опоры для плит-перекрытий, в которой при этом расположены все коммуникации (воздуховоды, вытяжки). Кроме того, следует отметить, что котельные обоих зданий также объединены.
Из представленной обществом схемы расположения реконструированного здания кафе "Экспресс" относительно земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012101:71 и 26:12:012101:542, выполненной кадастровым инженером следует, что принадлежащая обществу часть здания выходит за границу предоставленного ему в аренду земельного участка только со стороны участка 26:12:012101:542, не являющегося смежным по отношению к участку 26:12:012101:71. Со стороны фасада здание за границы земельного участка 26:12:012101:71 не выходит.
Как видно из материалов дела, наличие в здании кафе "Экспресс" признаков самовольности было обусловлено расположением части объекта за пределами границ участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, на участке промежуточном по отношению к ранее арендованному обществом и участком с кадастровым номером 26:12:012101:542, используемым ООО "Стар Гэлакси-СК".
В соответствии с пунктом 1 статьи 130, пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, в ином случае самовольная постройка подлежит сносу (пункты 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2009 по делу N А63-4819/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.03.2010 и постановлением кассационной инстанции от 17.06.2010, отказано в удовлетворении иска ООО "Ресторан "Кавказ" о признании права собственности на торгово-офисное здание площадью 993,9 кв. м лит. "А", расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
Суд первой инстанции установив, что часть здания, принадлежащего обществу, является самовольной постройкой, выходит за пределы предоставленного ему в аренду земельного участка, указал на возможность предоставления соответствующей части земельного участка обществу в аренду.
Между тем, данный вывод противоречит основополагающему принципу легализации самовольной постройки, что подтверждается отказом законодателя от позиции о возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при последующем предоставлении данного участка в установленном порядке этому лицу под возведенную постройку (абзац 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий данную возможность утратил силу с 01.09.2006).
Порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает образование земельного участка путем уточнения площади и определением его границ. Следовательно, увеличение площади испрашиваемого земельного участка выполнено с нарушением норм земельного законодательства.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о согласовании изменения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 путем уточнения его границ и возможности получения обществом в аренду части земельного участка, занятого частью здания, выходящего за пределы земельного участка предоставленного обществу в аренду, в силу прямого запрета закона является не обоснованным и не может служить основанием для признания незаконным отказа администрации в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, общей площадью 409 кв. м.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2014 ПО ДЕЛУ N А63-2526/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2014 г. по делу N А63-2526/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 (судья Говорун А.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Империя" (ОГРН 1022601958774)
к администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901)
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 102260193448), комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901),
при участии в судебном заседании представителей общества с ограниченной ответственностью "Империя" Харьковской З.Г. (директор), Михайлова М.Н. (доверенность от 13.05.2013),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Империя" (далее - общество, ООО "Империя") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, общей площадью 409 кв. м под кафе-экспресс местоположение: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20а, выраженного в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов для предоставления земельного участка, находящихся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения от 21.02.2013 N 09/2-06/1-666; об обязании администрацию вынести постановление о выделении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, общей площадью 409 кв. м под кафе-экспресс местоположение: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20а, под вновь возведенным зданием в целях заключения договора аренды данного участка; об обязании комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка.
Определением суда от 12.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - КУМИ), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства).
Решением суда от 28.03.2014 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что заинтересованное лицо, издав распоряжение от 05.10.2011 N 2048-р, согласовало изменения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 путем уточнения его границ, в связи с чем у администрации отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 в уточненных границах, а также суд указал, что оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы общества, поскольку препятствует вводу законченного строительством объекта в эксплуатацию.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрацией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, указывая, что принадлежащая обществу часть здания является самовольной постройкой, поскольку выходит за границу предоставленного ему в аренду земельного участка.
В судебном заседании представители общества поддержали доводы отзыва, по изложенным в нем основаниям, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 подлежит отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу N А63-10412/2011, которым установлены обстоятельства, не подлежащие дополнительному доказыванию в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановлением главы г. Ставрополя от 29.07.1999 N 3447 земельный участок площадью 231 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а закреплен в краткосрочную аренду сроком на 1 год, в том числе 168 кв. м для завершения строительства кафе-экспресс и 63 кв. м под устройство летней площадки кафе, за обществом с ограниченной ответственностью "Ресторан "Кавказ" (далее - ООО "Ресторан "Кавказ"), которое впоследствии изменило свое наименование на ООО "Империя".
На основании вышеуказанного постановления с ООО "Ресторан "Кавказ" заключен договор аренды от 06.09.1999 N 686 земельного участка с кадастровым номером 26:12:011610:01 площадью 231 кв. м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а сроком до 29.07.2000 для завершения строительства кафе-экспресс. Договор зарегистрирован регистрационной палатой Ставропольского края 22.10.1999.
26.10.2000 составлен акт приемки законченного строительством экспресс-кафе по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а, площадью 95 кв. м.
Постановлением главы города Ставрополя от 30.01.2001 N 420 зарегистрирован акт приемки законченного строительство кафе-экспресс ООО "Ресторан "Кавказ" по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
01.03.2001 и 10.05.2001 ООО "Ресторан "Кавказ", ссылаясь на окончание строительства кафе, обратилось в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а площадью 135 кв. м
27.09.2001 главой города Ставрополя вынесено постановление N 5609 о закреплении за ООО "Ресторан "Кавказ" в аренду на 10 лет земельного участка площадью 135 кв. м по фактическому пользованию под кафе-экспресс по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
28.09.2001 между администрацией и ООО "Ресторан "Кавказ" подписан договор N 1362 аренды земельного участка площадью 135 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополя, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-А, под кафе-экспресс на срок до 01.10.2011. Одновременно сторонами по соглашению расторгнут договор аренды N 686 от 06.09.1999.
30.11.2001 земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:012101:71.
24.01.2002 договор аренды от 28.09.2001 N 1362 указанного земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Соглашением от 01.11.2002 администрация и ООО "Ресторан "Кавказ" расторгли договор аренды N 1362 от 28.09.2001 с 30.06.2003. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 30.06.2003 N 3853 признано утратившим силу постановление от 27.09.2001 N 5609, земельный участок площадью 296 кв. м предоставлен в аренду на 5 лет ООО "Ресторан "Кавказ" по фактическому пользованию под кафе-экспресс, в том числе 44 кв. м под благоустройство, по улице 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
На основании постановления от 30.06.2003 N 3853 между КУМИ г. Ставрополя и ООО "Ресторан "Кавказ" заключен договор аренды от 02.02.2004 N 3301 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 площадью, увеличенной до 296 кв. м, в т.ч. под кафе-экспресс 252 кв. м и под благоустройство 44 кв. м, на срок по 29.06.2008. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2006.
25.04.2006 ООО "Ресторан "Кавказ" обратилось в комитет градостроительства с заявлением, в котором просило выдать разрешение на строительство здания со сносом существующего здания кафе "Экспресс", расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а. К заявлению наряду с иными документами прилагался кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 с площадью 296 кв. м и договор аренды N 3301 от 02.02.2004, а также проект реконструкции кафе "Экспресс" 007-00-05 2005 года, предусматривающий площадь застройки реконструированного объекта 337,6 кв. м и площадь участка 430 кв. м
05.06.2006 ООО "Ресторан "Кавказ" выдано разрешение N 1/415 на реконструкцию кафе "Экспресс" по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а, со сроком действия до 29.06.2008.
Согласно техническому паспорту от 21.06.2007 полезная площадь реконструированного здания кафе-экспресс составляет 993,9 кв. м, площадь застройки - 408,5 кв. м
10.07.2008 по завершении работ по реконструкции обществу выдано разрешение N RU26309000-1/695 на ввод кафе "Экспресс" по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а в эксплуатацию.
Управлением Ставропольского края по жилищному контролю и строительному надзору распоряжением от 10.07.2008 N 84 утверждено заключение о соответствии реконструированного кафе "Экспресс" проектной документации 007-00-05/к.
12.08.2009 комитет градостроительства исх. письмом N 09/02-01/1-1972, уведомив общество о нарушении границ выделенного земельного участка, допущенном при реконструкции кафе "Экспресс", указал на необходимость считать разрешение на ввод в эксплуатацию недействительным.
Также решением Арбитражного суда Ставропольского края от 31.08.2012 по делу N А63-10412/2011 установлено, что на основании постановления главы города Ставрополя от 20.09.2005 N 3372 КУМИ г. Ставрополя с ООО "Стар Гэлакси-СК" заключен договор N 4878 от 19.12.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:12 площадью 301 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б, сроком по 19.09.2008 для строительства магазина. Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.04.2006.
22.02.2008 ООО "Стар Гэлакси-СК" выдано разрешение N RU26309000-1/628 на ввод к эксплуатации магазина по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б.
20.03.2008 в ЕГРП на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU26309000-1/628 от 22.02.2008 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "Стар Гэлакси-СК" на магазин литер "А", расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б.
Согласно техническому паспорту магазина по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б от 11.01.2008 площадь застройки составляет 392 кв. м.
В дальнейшем из земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:12 по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б образован земельный участок 26:12:012101:542 площадью 461 кв. м, который занят ООО "Стар Гэлакси-СК" на основании договора аренды, зарегистрированного 27.02.2012.
По результатам муниципального земельного контроля, проведенного КУМИ г. Ставрополя в сентябре 2009 года выявлено, что земельный участок по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а объединен с соседним земельным участком по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-б. На объединенном участке расположено трехэтажное торгово-офисное здание, общая площадь застройки которого составляет около 831 кв. м, из которых часть здания N 20-а составляет 462 кв. м, N 20-б - 369 кв. м. Занимаемая площадь превышает предоставленную ООО "Ресторан "Кавказ" примерно на 166 кв. м, предоставленную ООО "Стар Гэлакси-СК" примерно на 68 кв. м (акт проверки от 07.09.2009 N 242, письмо КУМИ г. Ставрополя от 24.09.2009 исх. N 06-3949-15).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2009 по делу N А63-4819/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.03.2010 и постановлением кассационной инстанции от 17.06.2010, отказано в удовлетворении иска ООО "Ресторан "Кавказ" о признании права собственности на торгово-офисное здание площадью 993,9 кв. м лит. "А", расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
Суды пришли к выводу, что спорное здание является самовольной постройкой, а истец не обладает вещным правом на земельный участок, занятый этим зданием.
Письмом от 05.02.2010 N 09/01-05/1-349, комитет градостроительства уведомил общество о том, что при выдаче разрешения на строительство им согласована реконструкция существующего кафе-экспресс с учетом обеспечения пожарной безопасности объектов путем примыкания конструкции реконструируемого кафе к стене строящегося здания ООО "Стар Гэлакси-СК". При этом из представленного генплана не было видно, что земельные участки по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а и 20-б не имеют общей границы, вследствие чего произошло занятие ООО "Ресторан "Кавказ" земельного участка, расположенного между вышеуказанными участками. В целях закрепления земельного участка по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а по фактическому использованию под кафе-экспресс комитет градостроительства рекомендовал обществу обратиться в межующую организацию для подготовки межевого плана и приведения в соответствие границ земельного участка, фактически занятого с последующей постановкой его на государственный кадастровый учет.
27.06.2011 руководитель управления архитектуры утвердил градостроительное заключение N 2693, которым признано возможным предоставление земельного участка под кафе-экспресс по адресу: улица 50 лет ВЛКСМ, 20-а, площадью 409 кв. м.
Распоряжением заместителя главы администрации - руководителя комитета градостроительства N 2048-р от 05.10.2011 утверждена схема расположения земельного участка по ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а на кадастром плане территории, согласно которой площадь земельного участка указана в размере 409 кв. м
11.11.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об увеличении площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 до 409 кв. м (кадастровый паспорт 26/501/11-217920 от 11.11.2011).
В то же время, на момент реконструкции и до настоящего времени договор аренды земельного участка площадью 409 кв. м с обществом не заключен.
В период с 09.04.2009 по 21.02.2012 общество неоднократно обращалось в администрацию по вопросу заключения договора аренды земельного участка площадью 409 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
Последнее обращение общества по вопросу о предоставлении указанного земельного участка имело место 22.01.2013, рассмотрев которое администрация отказала, мотивируя это тем, что образование земельного участка путем уточнения площади и определением границ статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено. В этой связи, увеличение площади испрашиваемого земельного участка выполнено с нарушением норм действующего законодательства.
Общество, не согласившись с отказом в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обратилось с заявлением в суд.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные обществом требования, пришел к выводу, что заинтересованное лицо, издав распоряжение от 05.10.2011 N 2048-р, согласовало изменения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 путем уточнения его границ, в связи с чем у администрации отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 в уточненных границах.
Между тем, судом не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что эти действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, создают препятствия для ее осуществления.
В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие этих действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
По смыслу приведенных статей процессуального закона отказ в предоставлении земельного участка не может быть обоснован произвольными мотивами, наличие законных оснований подлежит доказыванию органом, принявшим соответствующий акт, решение или совершившим определенное действие.
Как следует из материалов дела, в результате выполненных обществом работ по реконструкции здания кафе "Экспресс" произошло занятие земельного участка, не предоставленного для этих целей на каком-либо виде права, что признано незаконным решением арбитражного суда от 31.08.2012 по делу N А63-10412/2011.
Вместе с тем в рамках указанного дела суд первой инстанции установил, что при реконструкции кафе обществом самовольно занята площадь между земельным участком, предоставленным непосредственно заявителю, и участком, переданным в пользование ООО "Стар Гэлакси-СК" для строительства магазина.
В результате выполненных работ по реконструкции кафе и строительству магазина фактически возведено единое здание, учитывая, что оба объекта недвижимости связаны общей кровлей, продольной стеной, выполняющей также функцию опоры для плит-перекрытий, в которой при этом расположены все коммуникации (воздуховоды, вытяжки). Кроме того, следует отметить, что котельные обоих зданий также объединены.
Из представленной обществом схемы расположения реконструированного здания кафе "Экспресс" относительно земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:012101:71 и 26:12:012101:542, выполненной кадастровым инженером следует, что принадлежащая обществу часть здания выходит за границу предоставленного ему в аренду земельного участка только со стороны участка 26:12:012101:542, не являющегося смежным по отношению к участку 26:12:012101:71. Со стороны фасада здание за границы земельного участка 26:12:012101:71 не выходит.
Как видно из материалов дела, наличие в здании кафе "Экспресс" признаков самовольности было обусловлено расположением части объекта за пределами границ участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, на участке промежуточном по отношению к ранее арендованному обществом и участком с кадастровым номером 26:12:012101:542, используемым ООО "Стар Гэлакси-СК".
В соответствии с пунктом 1 статьи 130, пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" объект незавершенного строительства как недвижимое имущество, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, в ином случае самовольная постройка подлежит сносу (пункты 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.11.2009 по делу N А63-4819/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.03.2010 и постановлением кассационной инстанции от 17.06.2010, отказано в удовлетворении иска ООО "Ресторан "Кавказ" о признании права собственности на торгово-офисное здание площадью 993,9 кв. м лит. "А", расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 20-а.
Суд первой инстанции установив, что часть здания, принадлежащего обществу, является самовольной постройкой, выходит за пределы предоставленного ему в аренду земельного участка, указал на возможность предоставления соответствующей части земельного участка обществу в аренду.
Между тем, данный вывод противоречит основополагающему принципу легализации самовольной постройки, что подтверждается отказом законодателя от позиции о возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при последующем предоставлении данного участка в установленном порядке этому лицу под возведенную постройку (абзац 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий данную возможность утратил силу с 01.09.2006).
Порядок образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, которая не предусматривает образование земельного участка путем уточнения площади и определением его границ. Следовательно, увеличение площади испрашиваемого земельного участка выполнено с нарушением норм земельного законодательства.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о согласовании изменения площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71 путем уточнения его границ и возможности получения обществом в аренду части земельного участка, занятого частью здания, выходящего за пределы земельного участка предоставленного обществу в аренду, в силу прямого запрета закона является не обоснованным и не может служить основанием для признания незаконным отказа администрации в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012101:71, общей площадью 409 кв. м.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 подлежит отмене в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2014 по делу N А63-2526/2013 отменить, принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)