Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10 марта 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Г.А. Симоновой
судей: Н.В. Алферовой, З.Д. Бац
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Мильгевской Н.А.
при участии:
- от ООО "ЛЕМ": Суботкин Александр Венчикович по доверенности от 30.05.2008 г. со специальными полномочиями сроком на 3 года, паспорт;
- от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: главный специалист-эксперт Атрошко Марина Викторовна по доверенности от 15.12.2009 г. N 29/03-18-13103, удостоверение N 4128 сроком действия до 31.12.2010 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
апелляционное производство N 05АП-929/2010
на решение от 24 декабря 2009 г.
судьи Анисимовой Н.Н.
по делу N А51-8206/2009 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "ЛЕМ"
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
о признании незаконным отказа от 21.01.2009 N 29/8-20-370 в продлении срока действия договора аренды земельного участка площадью 2548 кв. м
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЛЕМ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в предоставлении земельного участка площадью 2548 кв. м в аренду для завершения строительства, выраженного в письме от 26.08.2008 N 29/8-20-5759.
В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил требования и просил признать незаконным отказ Департамента от 21.01.2009 N 29/8-20-370 в продлении срока действия договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 земельного участка площадью 2548 кв. м и обязать Департамент в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить Обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:369 площадью 2548 кв. м
Решением суда от 24.12.2009 г. уточненные требования удовлетворены.
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. Ссылаясь на п. 1 ст. 46 ЗК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ ответчик указывает на то, что письмом от 21.01.2009 сообщил Обществу о том, что возражает против пользования земельным участком на основании договора аренды от 01.07.2003 и просил освободить земельный участок, в связи с использованием его арендатором не по целевому назначению. Правомерность отказа была исследована Арбитражным судом Приморского края в рамках дела N А51-1270/2009 и ему дана надлежащая правовая оценка. В связи с принятием распоряжения от 28.09.2009 N 577 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Калинина, 271 в г. Владивостоке для строительства автомобильной дороги бухта Патрокл - мостовой переход через бухту Золотой Рог, часть спорного земельного участка попадает в зону строительства. В связи с этим, возможность продления договора аренды отсутствует.
Представитель Департамента в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Представитель ООО "ЛЕМ" с жалобой не согласился, считает решение суда законным и обоснованным, представлен письменный отзыв.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене не подлежит по следующим основаниям.
Постановлением администрации г. Владивостока от 22.04.2003 N 856 ООО "ЛЕМ" был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 2674 кв. м, расположенный в районе ул. Калинина, 273 в г. Владивостоке, для строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях.
В соответствии с данным постановлением Общество обязано было оформить разрешение на строительство, и осуществлять его в соответствии с утвержденным проектом, по окончании строительства предъявить объект строительства к приемке инспекции Госархстройнадзора.
На основании данного постановления между администрацией г. Владивостока и Обществом заключен договор аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 земельного участка с кадастровым номером 25:28:03 00 06:0056.000 площадью 2674 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 273, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях, на срок с 01.07.2003 по 30.06.2008. В соответствии с актом приема-передачи от 01.07.2003 участок был передан арендатору, а право аренды зарегистрировано в установленном порядке 11.09.2003.
Соглашением от 31.10.2007 в соответствии с распоряжением Департамента N 128-р от 27.08.2007 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003, уточнив в пункте 1.1 договора площадь земельного участка - 2548 кв. м, в пункте 6.4 договора - в части установления на части земельного участка площадью 834 кв. м ограничений прав арендатора земельного участка в связи с нахождением участка охранной зоны инженерных коммуникаций, на части земельного участка площадью 212 кв. м ограничений прав арендатора земельного участка в связи с нахождением участка в границах охранной зоны ограничения застройки, запретив новое капитальное строительство на части земельного участка площадью 491 кв. м в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги. Данное соглашение было зарегистрировано 26.02.2008.
16.05.2007 Обществом было получено разрешение N RU25304000-93/2007 сроком до 16.07.2008 на строительство объекта "автостоянка с торговым центром", в соответствии с которым на вышеназванном земельном участке площадью 2548 кв. м, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 273, возведены следующие объекты:
- - здание общественного туалета, лит. А (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 97% зарегистрировано УФРС по ПК 30.05.2008, свидетельство 25-АБ N 100528);
- - торговый павильон N 1, лит. Б (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 92% зарегистрировано УФРС по ПК 05.02.2009, свидетельство 25-АБ N 133106);
- - торговый павильон N 2, лит. В (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 92% зарегистрировано УФРС по ПК 05.02.2009, свидетельство 25-АБ N 133105);
- - торговый павильон N 3, лит. Д (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 98% зарегистрировано УФРС по ПК 05.02.2009, свидетельство 25-АБ N 133104).
До истечения срока действия договора аренды земельного участка, Общество 03.04.2008 г. обратилось в Департамент с заявлением (вх. N 29-2990) о предоставлении в аренду сроком на 5 лет участка площадью 2548 кв. м по ул. Калинина, 273 для завершения строительства объекта "автостоянка с торговым центром".
На данное обращение заявителя Департамент письмом от 04.05.2008 N 29/8-20-3134 сообщил о необходимости представления копии свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Письмом от 23.06.2008 (входящий номер 29-6487) Общество вновь просило предоставить в аренду сроком на 5 лет спорный земельный участок для завершения строительства объекта "автостоянка с торговым центром", одновременно представив запрошенные департаментом документы.
На обращения общества письмом от 26.08.2008 N 29/8-20-5759 департамент, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих права на объект незавершенного строительства "автостоянка с торговым центром" и расположение части земельного участка в 491 кв. м в границах красных линий перспективного развития автодороги, сообщил о невозможности предоставить земельный участок площадью 2548 кв. м в аренду.
Далее, письмами от 12.09.2008 N 24 (входящий номер 29-9867), от 31.10.2008 N 39 (входящий от 11.11.2008 N 29-12917), от 11.11.2008 N 43 (входящий от 11.11.2008 N 29-12909), от 31.10.2008 N 39 (входящий от 17.11.2008 N 29-13127) Общество обращалось в Департамент с различными заявлениями, в том числе о предоставлении дополнительных документов, о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2057 кв. м и в аренду на 49 лет земельного участка площадью 491 кв. м, а также с отдельным заявлением о даче согласия на продление ранее заключенного договора аренды (об отсутствии возражений арендодателя по факту продолжения пользования обществом земельным участком).
Вступившими в законную силу судебными актами - решениями Арбитражного суда Приморского края от 25.09.2008 по делу N А51-5295/2008 1-208 и от 20.01.2009 по делу N А51-13066/2008 29-342 судом была установлена неправомерность бездействия Департамента, выразившегося в не рассмотрении заявлений Общества, соответственно, от 03.04.2008 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2548 кв. м и от 03.09.2008 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2057 кв. м и в аренду на 49 лет земельного участка площадью 491 кв. м, и на Департамент судом была возложена обязанность рассмотреть обращения Общества.
Департамент, рассмотрев указанные обращения Общества, направил заявителю окончательное письмо от 21.01.2009 N 29/8-20-370, в котором сообщил Обществу, что возражает против продолжения пользования земельным участком на основании договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003, просит освободить земельный участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи и привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению.
Посчитав, что отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка противоречит земельному законодательству и нарушает права Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Изучив доводы жалобы, отзыва на нее и материалы дела, коллегия пришла к следующему.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 4.3.3 договора аренды земельного участка от 01.07.2003, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с нормами статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (статья 401 ГК РФ).
По смыслу изложенного, при отсутствии факта привлечения арендатора (общества) к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды и при отсутствии требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 ООО "ЛЕМ" использует земельный участок площадью 2548 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 273, в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях, на срок с 01.07.2003 по 30.06.2008.
До истечения срока действия договора аренды земельного участка, а именно - 03.04.2008 г., ООО "ЛЕМ" обратилось в Департамент с заявлением (вх. N 29-2990) о предоставлении в аренду сроком на 5 лет участка площадью 2548 кв. м по ул. Калинина, 273, чем выразило свое желание продлить срок действия договора аренды, реализовав тем самым преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок (продление срока действия ранее заключенного договора).
Довод жалобы о том, что целевое использование земельного участка не соответствует фактическому использованию, поскольку вместо автостоянки с торговым центром на спорном земельном участке расположен продуктовый рынок, во внимание не принимается.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В статье 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Согласно статье 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как установлено судом, на основании договора аренды от 01.07.2003 спорный земельный участок предоставлен ООО "ЛЕМ" для строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях, то есть целью использования спорного земельного участка является завершение строительства объекта.
Как правильно указал суд первой инстанции, в деле отсутствуют доказательства того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, достигнута, поскольку объект строительства в настоящее время не достроен и не сдан в эксплуатацию.
Указывая на нецелевое использование предоставленного земельного участка, Департамент каких-либо доказательств данному доводу не представил.
Установив отсутствие в деле доказательств ненадлежащего исполнения Обществом условий договора аренды от 01.07.2003, в том числе фактов наличия у него задолженности по арендной плате и фактов взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке, либо использования спорного участка не по целевому назначению, либо ухудшением качества участка и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, суд правомерно признал ООО "ЛЕМ" добросовестным арендатором, который надлежащим образом исполнял свои договорные обязательства.
Указание в жалобе на то, что продление арендных отношений невозможно в связи с принятием распоряжения от 28.09.2009 N 577 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Калинина, 271 в г. Владивостоке для строительства автомобильной дороги бухта Патрокл - мостовой переход через бухту Золотой Рог, судом отклоняется в связи со следующим.
Как видно из данного распоряжения, им утверждена лишь схема расположения земельного участка, вопрос о предоставлении указанного земельного участка в аренду Департаменту дорожного хозяйства Приморского края может быть решен одновременно с решением вопроса об изъятии части земельных участков у арендаторов, чьи земельные участки попадают в зону строительства.
Ссылка в жалобе на решение Арбитражного суда Приморского края от 27.05.2009 по делу N А51-1270/2009 судом апелляционной инстанции отклоняется на том основании, что предметом судебного исследования в рамках указанного дела являлся отказ Департамента в предоставлении в собственность земельного участка площадью 2057 кв. м и в аренду земельного участка площадью 491 кв. м, оформленный письмом от 21.01.2009 N 29/8-20-370. При этом основанием для заявленных требований ООО "ЛЕМ" о признании отказа незаконным явились нарушения Департаментом требований ст. ст. 32, 35, 36 Земельного кодекса РФ.
Суд также учитывает, что наличие распоряжения от 28.09.2009 N 577 не было положено в обоснование отказа Департамента в продлении срока договора аренды, оформленного письмом от 21.01.2009.
Кроме того, первоначальный договор аренды содержал ограничение прав арендатора в части земельного участка в связи с нахождением последнего в красных линиях перспективного развития автодороги. Таким образом, возможность предоставления в аренду земельного участка, часть которого вошла в границы земельного участка для строительства мостового перехода, может быть рассмотрена при продлении срока действия договора аренды, учитывая, что согласно приложению N 3 к распоряжению Управления градостроительства архитектуры администрации г. Владивостока участок N 4 с кадастровым номером 25:28:03006:369 площадью 587 кв. м находится в аренде у ООО "ЛЕМ" до 26.02.2013.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Установив, что Департамент необоснованно отказал ООО "ЛЕМ" в продлении срока действия договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 земельного участка площадью 2548 кв. м, нарушив тем самым предусмотренное законом право заявителя завершить строительство объекта, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости в предпринимательских целях, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение о признании его незаконным.
Возложение на Департамент обязанность подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка, соответствует пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.
Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение от 24 декабря 2009 г. по делу N А51-8206/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Г.А.СИМОНОВА
Судьи
Н.В.АЛФЕРОВА
З.Д.БАЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2010 N 05АП-929/2010 ПО ДЕЛУ N А51-8206/2009
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2010 г. N 05АП-929/2010
Дело N А51-8206/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 10 марта 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2010 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Г.А. Симоновой
судей: Н.В. Алферовой, З.Д. Бац
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Мильгевской Н.А.
при участии:
- от ООО "ЛЕМ": Суботкин Александр Венчикович по доверенности от 30.05.2008 г. со специальными полномочиями сроком на 3 года, паспорт;
- от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: главный специалист-эксперт Атрошко Марина Викторовна по доверенности от 15.12.2009 г. N 29/03-18-13103, удостоверение N 4128 сроком действия до 31.12.2010 г.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
апелляционное производство N 05АП-929/2010
на решение от 24 декабря 2009 г.
судьи Анисимовой Н.Н.
по делу N А51-8206/2009 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению ООО "ЛЕМ"
к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края
о признании незаконным отказа от 21.01.2009 N 29/8-20-370 в продлении срока действия договора аренды земельного участка площадью 2548 кв. м
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЛЕМ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в предоставлении земельного участка площадью 2548 кв. м в аренду для завершения строительства, выраженного в письме от 26.08.2008 N 29/8-20-5759.
В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил требования и просил признать незаконным отказ Департамента от 21.01.2009 N 29/8-20-370 в продлении срока действия договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 земельного участка площадью 2548 кв. м и обязать Департамент в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить Обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030006:369 площадью 2548 кв. м
Решением суда от 24.12.2009 г. уточненные требования удовлетворены.
Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу и просит судебный акт отменить. Ссылаясь на п. 1 ст. 46 ЗК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ ответчик указывает на то, что письмом от 21.01.2009 сообщил Обществу о том, что возражает против пользования земельным участком на основании договора аренды от 01.07.2003 и просил освободить земельный участок, в связи с использованием его арендатором не по целевому назначению. Правомерность отказа была исследована Арбитражным судом Приморского края в рамках дела N А51-1270/2009 и ему дана надлежащая правовая оценка. В связи с принятием распоряжения от 28.09.2009 N 577 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Калинина, 271 в г. Владивостоке для строительства автомобильной дороги бухта Патрокл - мостовой переход через бухту Золотой Рог, часть спорного земельного участка попадает в зону строительства. В связи с этим, возможность продления договора аренды отсутствует.
Представитель Департамента в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Представитель ООО "ЛЕМ" с жалобой не согласился, считает решение суда законным и обоснованным, представлен письменный отзыв.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение отмене не подлежит по следующим основаниям.
Постановлением администрации г. Владивостока от 22.04.2003 N 856 ООО "ЛЕМ" был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 2674 кв. м, расположенный в районе ул. Калинина, 273 в г. Владивостоке, для строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях.
В соответствии с данным постановлением Общество обязано было оформить разрешение на строительство, и осуществлять его в соответствии с утвержденным проектом, по окончании строительства предъявить объект строительства к приемке инспекции Госархстройнадзора.
На основании данного постановления между администрацией г. Владивостока и Обществом заключен договор аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 земельного участка с кадастровым номером 25:28:03 00 06:0056.000 площадью 2674 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 273, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях, на срок с 01.07.2003 по 30.06.2008. В соответствии с актом приема-передачи от 01.07.2003 участок был передан арендатору, а право аренды зарегистрировано в установленном порядке 11.09.2003.
Соглашением от 31.10.2007 в соответствии с распоряжением Департамента N 128-р от 27.08.2007 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003, уточнив в пункте 1.1 договора площадь земельного участка - 2548 кв. м, в пункте 6.4 договора - в части установления на части земельного участка площадью 834 кв. м ограничений прав арендатора земельного участка в связи с нахождением участка охранной зоны инженерных коммуникаций, на части земельного участка площадью 212 кв. м ограничений прав арендатора земельного участка в связи с нахождением участка в границах охранной зоны ограничения застройки, запретив новое капитальное строительство на части земельного участка площадью 491 кв. м в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги. Данное соглашение было зарегистрировано 26.02.2008.
16.05.2007 Обществом было получено разрешение N RU25304000-93/2007 сроком до 16.07.2008 на строительство объекта "автостоянка с торговым центром", в соответствии с которым на вышеназванном земельном участке площадью 2548 кв. м, расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 273, возведены следующие объекты:
- - здание общественного туалета, лит. А (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 97% зарегистрировано УФРС по ПК 30.05.2008, свидетельство 25-АБ N 100528);
- - торговый павильон N 1, лит. Б (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 92% зарегистрировано УФРС по ПК 05.02.2009, свидетельство 25-АБ N 133106);
- - торговый павильон N 2, лит. В (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 92% зарегистрировано УФРС по ПК 05.02.2009, свидетельство 25-АБ N 133105);
- - торговый павильон N 3, лит. Д (право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности объекта 98% зарегистрировано УФРС по ПК 05.02.2009, свидетельство 25-АБ N 133104).
До истечения срока действия договора аренды земельного участка, Общество 03.04.2008 г. обратилось в Департамент с заявлением (вх. N 29-2990) о предоставлении в аренду сроком на 5 лет участка площадью 2548 кв. м по ул. Калинина, 273 для завершения строительства объекта "автостоянка с торговым центром".
На данное обращение заявителя Департамент письмом от 04.05.2008 N 29/8-20-3134 сообщил о необходимости представления копии свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Письмом от 23.06.2008 (входящий номер 29-6487) Общество вновь просило предоставить в аренду сроком на 5 лет спорный земельный участок для завершения строительства объекта "автостоянка с торговым центром", одновременно представив запрошенные департаментом документы.
На обращения общества письмом от 26.08.2008 N 29/8-20-5759 департамент, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих права на объект незавершенного строительства "автостоянка с торговым центром" и расположение части земельного участка в 491 кв. м в границах красных линий перспективного развития автодороги, сообщил о невозможности предоставить земельный участок площадью 2548 кв. м в аренду.
Далее, письмами от 12.09.2008 N 24 (входящий номер 29-9867), от 31.10.2008 N 39 (входящий от 11.11.2008 N 29-12917), от 11.11.2008 N 43 (входящий от 11.11.2008 N 29-12909), от 31.10.2008 N 39 (входящий от 17.11.2008 N 29-13127) Общество обращалось в Департамент с различными заявлениями, в том числе о предоставлении дополнительных документов, о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2057 кв. м и в аренду на 49 лет земельного участка площадью 491 кв. м, а также с отдельным заявлением о даче согласия на продление ранее заключенного договора аренды (об отсутствии возражений арендодателя по факту продолжения пользования обществом земельным участком).
Вступившими в законную силу судебными актами - решениями Арбитражного суда Приморского края от 25.09.2008 по делу N А51-5295/2008 1-208 и от 20.01.2009 по делу N А51-13066/2008 29-342 судом была установлена неправомерность бездействия Департамента, выразившегося в не рассмотрении заявлений Общества, соответственно, от 03.04.2008 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2548 кв. м и от 03.09.2008 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 2057 кв. м и в аренду на 49 лет земельного участка площадью 491 кв. м, и на Департамент судом была возложена обязанность рассмотреть обращения Общества.
Департамент, рассмотрев указанные обращения Общества, направил заявителю окончательное письмо от 21.01.2009 N 29/8-20-370, в котором сообщил Обществу, что возражает против продолжения пользования земельным участком на основании договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003, просит освободить земельный участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи и привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования по целевому назначению.
Посчитав, что отказ Департамента в продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка противоречит земельному законодательству и нарушает права Общества в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Изучив доводы жалобы, отзыва на нее и материалы дела, коллегия пришла к следующему.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно пункту 4.3.3 договора аренды земельного участка от 01.07.2003, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
В соответствии с нормами статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (статья 401 ГК РФ).
По смыслу изложенного, при отсутствии факта привлечения арендатора (общества) к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды и при отсутствии требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 ООО "ЛЕМ" использует земельный участок площадью 2548 кв. м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Калинина, 273, в целях строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях, на срок с 01.07.2003 по 30.06.2008.
До истечения срока действия договора аренды земельного участка, а именно - 03.04.2008 г., ООО "ЛЕМ" обратилось в Департамент с заявлением (вх. N 29-2990) о предоставлении в аренду сроком на 5 лет участка площадью 2548 кв. м по ул. Калинина, 273, чем выразило свое желание продлить срок действия договора аренды, реализовав тем самым преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок (продление срока действия ранее заключенного договора).
Довод жалобы о том, что целевое использование земельного участка не соответствует фактическому использованию, поскольку вместо автостоянки с торговым центром на спорном земельном участке расположен продуктовый рынок, во внимание не принимается.
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В статье 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Согласно статье 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как установлено судом, на основании договора аренды от 01.07.2003 спорный земельный участок предоставлен ООО "ЛЕМ" для строительства и дальнейшей эксплуатации автостоянки с торговым центром в сборно-разборных конструкциях, то есть целью использования спорного земельного участка является завершение строительства объекта.
Как правильно указал суд первой инстанции, в деле отсутствуют доказательства того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, достигнута, поскольку объект строительства в настоящее время не достроен и не сдан в эксплуатацию.
Указывая на нецелевое использование предоставленного земельного участка, Департамент каких-либо доказательств данному доводу не представил.
Установив отсутствие в деле доказательств ненадлежащего исполнения Обществом условий договора аренды от 01.07.2003, в том числе фактов наличия у него задолженности по арендной плате и фактов взыскания арендных платежей и пени в принудительном порядке, либо использования спорного участка не по целевому назначению, либо ухудшением качества участка и экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, суд правомерно признал ООО "ЛЕМ" добросовестным арендатором, который надлежащим образом исполнял свои договорные обязательства.
Указание в жалобе на то, что продление арендных отношений невозможно в связи с принятием распоряжения от 28.09.2009 N 577 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Калинина, 271 в г. Владивостоке для строительства автомобильной дороги бухта Патрокл - мостовой переход через бухту Золотой Рог, судом отклоняется в связи со следующим.
Как видно из данного распоряжения, им утверждена лишь схема расположения земельного участка, вопрос о предоставлении указанного земельного участка в аренду Департаменту дорожного хозяйства Приморского края может быть решен одновременно с решением вопроса об изъятии части земельных участков у арендаторов, чьи земельные участки попадают в зону строительства.
Ссылка в жалобе на решение Арбитражного суда Приморского края от 27.05.2009 по делу N А51-1270/2009 судом апелляционной инстанции отклоняется на том основании, что предметом судебного исследования в рамках указанного дела являлся отказ Департамента в предоставлении в собственность земельного участка площадью 2057 кв. м и в аренду земельного участка площадью 491 кв. м, оформленный письмом от 21.01.2009 N 29/8-20-370. При этом основанием для заявленных требований ООО "ЛЕМ" о признании отказа незаконным явились нарушения Департаментом требований ст. ст. 32, 35, 36 Земельного кодекса РФ.
Суд также учитывает, что наличие распоряжения от 28.09.2009 N 577 не было положено в обоснование отказа Департамента в продлении срока договора аренды, оформленного письмом от 21.01.2009.
Кроме того, первоначальный договор аренды содержал ограничение прав арендатора в части земельного участка в связи с нахождением последнего в красных линиях перспективного развития автодороги. Таким образом, возможность предоставления в аренду земельного участка, часть которого вошла в границы земельного участка для строительства мостового перехода, может быть рассмотрена при продлении срока действия договора аренды, учитывая, что согласно приложению N 3 к распоряжению Управления градостроительства архитектуры администрации г. Владивостока участок N 4 с кадастровым номером 25:28:03006:369 площадью 587 кв. м находится в аренде у ООО "ЛЕМ" до 26.02.2013.
В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Установив, что Департамент необоснованно отказал ООО "ЛЕМ" в продлении срока действия договора аренды N 03-00424-Ю-Д-0103 от 01.07.2003 земельного участка площадью 2548 кв. м, нарушив тем самым предусмотренное законом право заявителя завершить строительство объекта, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости в предпринимательских целях, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение о признании его незаконным.
Возложение на Департамент обязанность подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка, соответствует пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.
Выводы суда сделаны на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение от 24 декабря 2009 г. по делу N А51-8206/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Г.А.СИМОНОВА
Судьи
Н.В.АЛФЕРОВА
З.Д.БАЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)