Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Долгополова Н.В.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясникова А.А.,
судей Шетогубовой О.П., Луневой С.П.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя комитета градостроительства администрации г. Ставрополя К.И. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 июля 2013 года по гражданскому делу по иску К.В., Б. к комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на недвижимое имущество, встречному исковому заявлению Комитета градостроительства администрации города Ставрополя к К.В., Б. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведении земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
К.В. и Б. обратились в суд с исковыми требованиями к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на недвижимое имущество.
Исковые требования мотивированы тем, что 25 июля 2011 года между ООО "Анжела" и гражданами К.В. и Б. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, в соответствии с которым истцы приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество-незавершенный объект строительства нежилое здание - магазин литер А, инвентарный номер 32876.
На момент приобретения указанный объект недвижимого имущества соответствовал объему строительства, указанному в разрешении на строительство N RU26309000-1/807 от 02.10.2007 года.
За приобретенное имущество в соответствии с пунктом 3 договора Истцы уплатили ООО "Анжела" денежную сумму в размере <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 25.07.2011 года N 210 и N 211. Согласно пункту 5.1. договора после поступления денежных средств от Истцов между сторонами был подписан акт приема-передачи имущества от 25.07.2011 года.
ООО "Анжела" осуществляло строительство спорного недвижимого имущества на основании разрешения на строительство N RU26309000-1/807, выданного 02.10.2007 года, с заявленным объемом строительства 275,87 кв. м, на земельном участке из земель населенных пунктов общей площадью 122,5 кв. м, с кадастровым номером 26:12:012101:213, предоставленном Администрацией города Ставрополя на основании договора аренды от 05.07.2006 года N 5083 и договора аренды N 8902 от 17.03.2011 года сроком до 10.01.2014 года.
С момента приобретения и до ноября 2012 года Истцами был достроен спорный объект недвижимого имущества, однако, по окончанию строительства выяснилось, что Истцы вышли за пределы объемов строительства, установленных в разрешении на строительство N RU26309000-1/807 от 02.10.2007 года, и частично вышли за границы предоставленного в аренду земельного участка. Строительство спорного объекта недвижимого имущества было начато ООО "Анжела" и закончено истцами за счет собственных средств.
Согласно полученному 21.12.2012 года техническому паспорту площадь спорного объекта недвижимого имущества составляет больше разрешенного объема строительства, в связи с чем Истцы не могут зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку он отвечает признакам самовольной постройки.
В то же время Истцами были надлежащим образом получены и выполнены технические условия на подключение к водоснабжению и на поставку электроэнергии. Направлено обращение в Комитет градостроительства г. Ставрополя с просьбой выдать разрешение по узаконению самовольной постройки. Истцы обратились в органы пожарного надзора за выдачей заключения о соблюдении требований норм пожарной безопасности.
Наличие признаков самовольной постройки у законченного строительством спорного объекта недвижимости явилось основанием для обращения в суд о признании права собственности на объект недвижимости магазин литер А, инвентарный номер 32876 в построенном объеме.
До подачи настоящего искового заявления истцы обратились в Администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду (собственность) земельного участка по фактически сложившимся границам под приобретенным объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, <...>. До настоящего времени ответ не получен.
Вышеуказанным недвижимым имуществом истцы открыто и добросовестно владеют и пользуются, несут расходы по его содержанию. Объект не являлся предметом залога, на момент заключения договора купли-продажи N 2 от 25.07.2011 года не был арестован и не обременен правами третьих лиц. Сведения об объекте недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
В настоящее время истцами используется приобретенный объект недвижимого имущества - нежилое здание - магазин литер А инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, <...>.
Ссылаясь на Постановление Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, истцы с учетом выводов строительно-технической экспертизы, содержащихся в заключении эксперта N 2/56 от 03.06.2013 г. ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение "ГлавЭксперт" и уточненных исковых требования, просили: признать право собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин литер А, процент готовности - 74%, площадь застройки 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, (...) за гражданами К.В. - 1/2 доля в праве собственности и Б. - 1/2 доля в праве собственности.
В ходе судебного разбирательства, представителем ответчика заявлены встречные исковые требования к К.В., Б. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведения земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования. Встречные исковые требования мотивированы следующим. Постановлением главы города Ставрополя от 23.08.2005 N 2784 ООО "Анжела" согласовано место размещения магазина на земельном участке площадью 122,5 кв. м по ул. <...> в г. Ставрополе, указанный земельный участок предоставлен в аренду на 3 года для проектирования и реконструкции существующего торгового павильона. Указанным постановлением на общество была возложена обязанность разработать проектную документацию, получить в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию объекта, а также по окончании реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
На основании данного постановления с ООО "Анжела" заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 5083, сроком действия до 22.08.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке.
На основании представленной заявителем проектной документации комитетом было выдано разрешение на реконструкцию существующего торгового павильона под магазин (общей площадью - 275,87 кв. м, этажностью - 2 единицы) N RU26309000-1/807 от 02.10.2007. Срок действия разрешения на реконструкцию был установлен до 22.08.2008.
После получения указанного разрешения обществом были начаты строительные работы на земельном участке по ул. <...>.
По окончании срока действия договора аренды от 05.07.2006 N 5083 постановлением администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 3 вышеуказанный земельный участок площадью 122,5 кв. м предоставлен ООО "Анжела" в аренду на новый срок 3 года.
20.07.2012 в администрацию города Ставрополя поступило представление заместителя прокурора Промышленного района города Ставрополя об устранении нарушений требований градостроительного законодательства при использовании земельного участка по ул. <...>. Согласно указанному представлению на данном земельном участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный с превышением параметров разрешенного строительства.
Установлено, что по данным фактам в отношении ООО "Анжела" Управлением Росреестра по Ставропольскому краю возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.
Кроме того, обществу выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства. Данное предписание в срок не исполнено, в связи с чем должностными лицами Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края неоднократно составлялись и направлялись в Арбитражный суд Ставропольского края протоколы о совершении правонарушения против порядка управления в соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Также в связи с изложенным, специалистами комитета градостроительства администрации города Ставрополя проведены неоднократные проверки законности выполнения строительных работ.
В ходе последнего осмотра спорного объекта капитального строительства, произведенного 18.02.2013, составлен соответствующий акт N 18/02-2013, согласно которому на земельном участке по ул. <...> в г. Ставрополе расположен завершенный реконструкцией 2-этажный объект недвижимости с техэтажом - магазин, ведется торговая деятельность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Наружные размеры объекта составляют 10,72 м x 20,57 м, а с выступающими входными группами и нависающими конструкциями 2 этажа - 14,31 м x 22,32 м.
Таким образом, площадь застройки земельного участка по ул. <...> в г. Ставрополе составляет 319 кв. м, тогда как площадь предоставленного постановлением администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 3 земельного участка лишь 122,5 кв. м, следовательно, значительно превышены параметры разрешенного строительства и самовольно занят земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Во исполнение п. 1, 2 ст. 72 ЗК РФ, Положения о муниципальном земельном контроле на территории города Ставрополя, утвержденного постановлением главы города Ставрополя от 29.11.2005, в целях контроля за использованием земель муниципального образования города Ставрополя комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя проведено обследование земельного участка по ул. <...>.
В акте обследования земельного участка от 21.02.2013 зафиксировано, что на указанном земельном участке располагается объект завершенного капитального строительства этажностью - 2, примерная площадь застройки 286 кв. м, что превышает площадь предоставленного ООО "Анжела" земельного участка, таким образом, налицо нарушение пользователями земельного участка ст. 25, 26 ЗК РФ.
Кроме того, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), от 17.03.2011 N 8902, не был зарегистрирован в установленном законодательством порядке, что является нарушением требований ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Договорные отношения относительно земельного участка, предоставленного ООО "Анжела", между ним и администрацией города Ставрополя не возникли, право его не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, право аренды на земельный участок по ул. (...) у общества не возникло, а, следовательно, владеть и пользоваться земельным участком и возводить на нем строения оно было не вправе.
Ссылаясь на положения ст. 51, ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" от 17.11.1995 N 169-ФЗ, ст. 42, 60, 62, п. 2 и 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ, ст. 222, 168, 169 ГК РФ, и учитывая, что объект недвижимости, возведенный по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), обладает всеми признаками самовольной постройки: отсутствует разрешение на строительство; объект построен на земельном участке, не предназначенном для строительства в соответствии с разрешенным использованием; срок договора аренды истек и на сегодняшний день право на земельный участок не возникло в силу закона; отсутствует проектная документация; отсутствуют документы, подтверждающие отсутствие нарушения права и охраняемых законом интересов других лиц либо угрозы жизни и здоровью граждан, просят суд признать объект недвижимого имущества нежилое здание - магазин литер "А" общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, <...> самовольной постройкой, обязать К.В. и Б. за свой счет снести самовольное строение - объект недвижимого имущества нежилое здание - магазин литер "А" общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, (...); обязать К.В., Б. восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем приведения земельного участка по ул. <...> в городе Ставрополе площадью 122,5 кв. м в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным видом, и освобождении самовольно занятого земельного участка.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 июля 2013 года исковые требования К.В. и Б. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение удовлетворены.
В удовлетворении встречных исковых требований Комитета градостроительства администрации города Ставрополя - отказано.
Суд также указал, что настоящее решение является основанием для регистрации за К.В. и Б. права собственности по 1/2 доли за каждым на незавершенный строительством объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин литер А, процент готовности - 74%, площадь застройки 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, <...>.
Не согласившись с вынесенным решением, представитель комитета градостроительства администрации г. Ставрополя К.И. подала апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Представитель ответчика полагает, что спорный объект недвижимости обладает всеми признаками самовольной постройки, и право на спорный объект не может быть признано в судебном порядке. При строительстве объекта были значительно превышены параметры разрешенного строительства и самовольно занят земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Полагает, что при вынесении решения имело место неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.В. и Б. и об удовлетворении встречных исковых требований комитета градостроительства.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К.В. и Б. - по доверенности М. считает доводы жалобы необоснованными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.В. и Б. и об удовлетворении встречных исковых требований комитета градостроительства администрации г. Ставрополя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
25 июля 2011 года между ООО "Анжела" и гражданами К.В. и Б. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, согласно которому истцы приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество-незавершенный строительством объект нежилое здание - магазин литер А, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, <...> в квартале 524 за <...> рублей на условиях, предусмотренных договором (т. 1 л.д. 8 - 10). Факт исполнения условий договора подтверждается актом - приема передачи недвижимого имущества от 25.07.2011 года (т. 1 л.д. 11) и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 25.07.2011 года N 210 и 211 (т. 1 л.д. 67 - 68).
После приобретения указанного незавершенного строительством объекта, К.В. и Б. продолжили его строительство, в подтверждение чего истцы представили договор подряда от 01 августа 2011 года, заключенным между К.В. и А. на выполнение строительно-отделочных работ в помещениях здания по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, и товарную накладную N 120 от 21.09.2011 года на приобретение профнастила и цемента (т. 1 л.д. 120 - 122).
В суде первой инстанции нашел свое подтверждение тот факт, что истцы вышли за пределы объемов строительства, установленных в разрешении на строительство N RU6309000-1/807 от 02.10.2007 года, и частично вышли за границы, предоставленного в аренду земельного участка.
Однако суд, ссылаясь на заключение эксперта N 2/56 от 03 июня 2013 года и разъяснения, изложенные в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о возможности признания за К.В. и Б. права собственности на спорный незавершенный строительством объект, и, соответственно, об отказе в удовлетворении встречного иска комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о признании спорного объекта самовольной постройкой и ее сносе.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, считает их ошибочными, противоречащими нормам действующего законодательства по следующим основаниям.
На основании постановления главы города Ставрополя от 23.08.2005 N 2784 ООО "Анжела" был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 122,5 кв. м по ул. <...> в г. Ставрополе для проектирования и реконструкции существующего торгового павильона. Указанным постановлением на общество была возложена обязанность разработать проектную документацию, получить в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию объекта, а также по окончании реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 65 - 66).
На основании данного постановления с ООО "Анжела" заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 5083 сроком действия до 22.08.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 57 - 64).
На основании представленной проектной документации 02.10.2007 г. комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя было выдано ООО "Анжела" разрешение N RU26309000-1/807 на реконструкцию существующего торгового павильона под магазин (общей площадью - 275,87 кв. м, площадь земельного участка - 122,5 кв. м, этажностью - 2 единицы, стр. объеме - 1052,96 кв. м) Срок действия разрешения на реконструкцию был установлен до 22.08.2008.
На основании постановления администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 3 между КУМИ г. Ставрополя и ООО "Анжела" был заключен новый договор аренды земельного участка N 8902 от 17.03.2011 г., согласно которому вышеуказанный земельный участок площадью 122,5 кв. м предоставлен ООО "Анжела" в аренду на новый срок до 10.01.2014 г. для продолжения реконструкции существующего торгового павильона под магазин (т. 1 л.д. 39 - 43).
Однако, данный договор аренды от 17.03.2011 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что до настоящего времени разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию не выдавалось, с заявлением о выдаче данного разрешения ООО "Анжела" в орган местного самоуправления не обращалось, при этом спорный объект эксплуатируется как магазин.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что при строительстве спорного объекта ООО "Анжела" значительно превысило параметры разрешенного строительства и самовольно заняло земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Так, согласно межевому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 26-12-012101-213, расположенного: г. Ставрополь, улица <...>, по состоянию на 31.01.2013 года площадь земельного участка составила 296 кв., что значительно превышает размер предоставленного ООО "Анжела" по договорам аренды от 05.07.2006 г. и 17.03.2011 г. земельного участка в 122,5 кв. м, оценка расхождения 173,5 кв. м (т. 1 л.д. 123 - 128).
Согласно техническому паспорту на нежилое здание по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, выданного ГУП СК "Крайтехинвентаризация" от 21.12.2012 г., общая площадь здания составляет 800,4 кв. м, вместо 275,87 кв. м, установленным разрешением N RU26309000-1/807.
Факт наличия вышеуказанных нарушений ООО "Анжела" при реконструкции спорного объекта подтверждается и другими доказательствами.
Так, 26.07.2012 в администрацию города Ставрополя поступило представление заместителя прокурора Промышленного района города Ставрополя об устранении нарушений требований градостроительного законодательства при использовании земельного участка по ул. <...>, из которого следует, что на данном земельном участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный с превышением параметров разрешенного строительства. По данным фактам в отношении ООО "Анжела" Управлением Росреестра по Ставропольскому краю возбуждено дело об административном правонарушении, усмотренном ст. 7.1 КоАП РФ. В связи с этим ООО "Анжела" было выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства, однако, данное предписание в срок не исполнено, в связи с чем должностными лицами Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края неоднократно составлялись и направлялись в Арбитражный суд Ставропольского края протоколы о совершении правонарушения против порядка управления в соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 185 - 187).
Помимо этого специалистами комитета градостроительства неоднократно проводились проверки законности выполнения строительных работ, в результате которых было зафиксировано наличие на земельном участке по ул. <...> в г. Ставрополе незавершенного реконструкцией 2-этажного объекта недвижимости с техэтажом - магазина, значительно превышающего параметры разрешенного строительства и с самовольно занятым земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, где ведется торговая деятельность.
В акте обследования гл. специалиста отдела муниципального земельного контроля земельного участка от 21.02.2013 г. зафиксировано, что на указанном земельном участке располагается объект незавершенного капитального строительства, превышающий площадь предоставленного в аренду земельного участка (т. 1 л.д. 180).
В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ставропольского края находится дело по иску комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к ООО "Анжела" о признании объекта недвижимости - магазина, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, самовольной постройкой и его сносе. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2013 производство по делу N А63-17906/2012 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему спору.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N 2/56 от 03 июня 2013 года, сохранение объекта недвижимого имущества нежилое здание- магазин литер А, общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящийся по адресу: г. Ставрополь, <...> в существующем на сегодняшний день виде не создает нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе не имеется угрозы обрушения объекта, все выявленные в ходе проведения осмотра дефекты устранимы в ходе дальнейшего производства строительно-монтажных работ.
Учитывая обстоятельства дела, судебная коллегия считает, что поскольку договор аренды земельного участка от 17.03.2011 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то в силу ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ, ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, договорные отношения относительно земельного участка, предоставленного ООО "Анжела", между ним и администрацией города Ставрополя не возникли, как и право аренды на земельный участок.
Кроме того, судебной коллегией установлено, что реконструированный ООО "Анжела" спорный объект значительно превысил параметры разрешенного строительства, и при этом ООО "Анжела" самовольно заняло земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Принимая во внимание данные обстоятельства с учетом требований ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 60, п. 2 ст. 62, п. п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 12 ГК РФ, судебная коллегия считает, что спорный объект является самовольной постройкой.
Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее и такая постройка подлежит сносу. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной стройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК РФ. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.В. и Б. и об удовлетворении встречных исковых требований комитета градостроительства администрации г. Ставрополя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 июля 2013 года - отменить, вынести по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.В., Б. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение - незавершенный строительством объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин литер А, процент готовности - 74%, площадь застройки 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, <...> - отказать.
Встречные исковые требования Комитета градостроительства администрации города Ставрополя к К.В., Б. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведении земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования - удовлетворить.
Обязать К.В. и Б. за свой счет снести самовольное строение-объект недвижимого имущества нежилое здание - магазин Литер А, общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, <...>.
Обязать К.В., Б. восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем приведения земельного участка по ул. <...> в городе Ставрополе, площадью 122,5 кв. м в состояние, пригодное для его использование в соответствии с разрешенным видом, и освободить самовольно занятый земельный участок.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 11.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-1281/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 марта 2014 г. по делу N 33-1281/2014
Судья Долгополова Н.В.
Суд апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Мясникова А.А.,
судей Шетогубовой О.П., Луневой С.П.
при секретаре судебного заседания С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя комитета градостроительства администрации г. Ставрополя К.И. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 июля 2013 года по гражданскому делу по иску К.В., Б. к комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на недвижимое имущество, встречному исковому заявлению Комитета градостроительства администрации города Ставрополя к К.В., Б. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведении земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования,
заслушав доклад судьи Шетогубовой О.П.,
установил:
К.В. и Б. обратились в суд с исковыми требованиями к Комитету градостроительства администрации г. Ставрополя о признании права собственности на недвижимое имущество.
Исковые требования мотивированы тем, что 25 июля 2011 года между ООО "Анжела" и гражданами К.В. и Б. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, в соответствии с которым истцы приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество-незавершенный объект строительства нежилое здание - магазин литер А, инвентарный номер 32876.
На момент приобретения указанный объект недвижимого имущества соответствовал объему строительства, указанному в разрешении на строительство N RU26309000-1/807 от 02.10.2007 года.
За приобретенное имущество в соответствии с пунктом 3 договора Истцы уплатили ООО "Анжела" денежную сумму в размере <...> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 25.07.2011 года N 210 и N 211. Согласно пункту 5.1. договора после поступления денежных средств от Истцов между сторонами был подписан акт приема-передачи имущества от 25.07.2011 года.
ООО "Анжела" осуществляло строительство спорного недвижимого имущества на основании разрешения на строительство N RU26309000-1/807, выданного 02.10.2007 года, с заявленным объемом строительства 275,87 кв. м, на земельном участке из земель населенных пунктов общей площадью 122,5 кв. м, с кадастровым номером 26:12:012101:213, предоставленном Администрацией города Ставрополя на основании договора аренды от 05.07.2006 года N 5083 и договора аренды N 8902 от 17.03.2011 года сроком до 10.01.2014 года.
С момента приобретения и до ноября 2012 года Истцами был достроен спорный объект недвижимого имущества, однако, по окончанию строительства выяснилось, что Истцы вышли за пределы объемов строительства, установленных в разрешении на строительство N RU26309000-1/807 от 02.10.2007 года, и частично вышли за границы предоставленного в аренду земельного участка. Строительство спорного объекта недвижимого имущества было начато ООО "Анжела" и закончено истцами за счет собственных средств.
Согласно полученному 21.12.2012 года техническому паспорту площадь спорного объекта недвижимого имущества составляет больше разрешенного объема строительства, в связи с чем Истцы не могут зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку он отвечает признакам самовольной постройки.
В то же время Истцами были надлежащим образом получены и выполнены технические условия на подключение к водоснабжению и на поставку электроэнергии. Направлено обращение в Комитет градостроительства г. Ставрополя с просьбой выдать разрешение по узаконению самовольной постройки. Истцы обратились в органы пожарного надзора за выдачей заключения о соблюдении требований норм пожарной безопасности.
Наличие признаков самовольной постройки у законченного строительством спорного объекта недвижимости явилось основанием для обращения в суд о признании права собственности на объект недвижимости магазин литер А, инвентарный номер 32876 в построенном объеме.
До подачи настоящего искового заявления истцы обратились в Администрацию города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду (собственность) земельного участка по фактически сложившимся границам под приобретенным объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, <...>. До настоящего времени ответ не получен.
Вышеуказанным недвижимым имуществом истцы открыто и добросовестно владеют и пользуются, несут расходы по его содержанию. Объект не являлся предметом залога, на момент заключения договора купли-продажи N 2 от 25.07.2011 года не был арестован и не обременен правами третьих лиц. Сведения об объекте недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
В настоящее время истцами используется приобретенный объект недвижимого имущества - нежилое здание - магазин литер А инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, <...>.
Ссылаясь на Постановление Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, истцы с учетом выводов строительно-технической экспертизы, содержащихся в заключении эксперта N 2/56 от 03.06.2013 г. ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение "ГлавЭксперт" и уточненных исковых требования, просили: признать право собственности на самовольную постройку - незавершенный строительством объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин литер А, процент готовности - 74%, площадь застройки 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, (...) за гражданами К.В. - 1/2 доля в праве собственности и Б. - 1/2 доля в праве собственности.
В ходе судебного разбирательства, представителем ответчика заявлены встречные исковые требования к К.В., Б. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведения земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования. Встречные исковые требования мотивированы следующим. Постановлением главы города Ставрополя от 23.08.2005 N 2784 ООО "Анжела" согласовано место размещения магазина на земельном участке площадью 122,5 кв. м по ул. <...> в г. Ставрополе, указанный земельный участок предоставлен в аренду на 3 года для проектирования и реконструкции существующего торгового павильона. Указанным постановлением на общество была возложена обязанность разработать проектную документацию, получить в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию объекта, а также по окончании реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
На основании данного постановления с ООО "Анжела" заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 5083, сроком действия до 22.08.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке.
На основании представленной заявителем проектной документации комитетом было выдано разрешение на реконструкцию существующего торгового павильона под магазин (общей площадью - 275,87 кв. м, этажностью - 2 единицы) N RU26309000-1/807 от 02.10.2007. Срок действия разрешения на реконструкцию был установлен до 22.08.2008.
После получения указанного разрешения обществом были начаты строительные работы на земельном участке по ул. <...>.
По окончании срока действия договора аренды от 05.07.2006 N 5083 постановлением администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 3 вышеуказанный земельный участок площадью 122,5 кв. м предоставлен ООО "Анжела" в аренду на новый срок 3 года.
20.07.2012 в администрацию города Ставрополя поступило представление заместителя прокурора Промышленного района города Ставрополя об устранении нарушений требований градостроительного законодательства при использовании земельного участка по ул. <...>. Согласно указанному представлению на данном земельном участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный с превышением параметров разрешенного строительства.
Установлено, что по данным фактам в отношении ООО "Анжела" Управлением Росреестра по Ставропольскому краю возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.
Кроме того, обществу выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства. Данное предписание в срок не исполнено, в связи с чем должностными лицами Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края неоднократно составлялись и направлялись в Арбитражный суд Ставропольского края протоколы о совершении правонарушения против порядка управления в соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Также в связи с изложенным, специалистами комитета градостроительства администрации города Ставрополя проведены неоднократные проверки законности выполнения строительных работ.
В ходе последнего осмотра спорного объекта капитального строительства, произведенного 18.02.2013, составлен соответствующий акт N 18/02-2013, согласно которому на земельном участке по ул. <...> в г. Ставрополе расположен завершенный реконструкцией 2-этажный объект недвижимости с техэтажом - магазин, ведется торговая деятельность. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Наружные размеры объекта составляют 10,72 м x 20,57 м, а с выступающими входными группами и нависающими конструкциями 2 этажа - 14,31 м x 22,32 м.
Таким образом, площадь застройки земельного участка по ул. <...> в г. Ставрополе составляет 319 кв. м, тогда как площадь предоставленного постановлением администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 3 земельного участка лишь 122,5 кв. м, следовательно, значительно превышены параметры разрешенного строительства и самовольно занят земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Во исполнение п. 1, 2 ст. 72 ЗК РФ, Положения о муниципальном земельном контроле на территории города Ставрополя, утвержденного постановлением главы города Ставрополя от 29.11.2005, в целях контроля за использованием земель муниципального образования города Ставрополя комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя проведено обследование земельного участка по ул. <...>.
В акте обследования земельного участка от 21.02.2013 зафиксировано, что на указанном земельном участке располагается объект завершенного капитального строительства этажностью - 2, примерная площадь застройки 286 кв. м, что превышает площадь предоставленного ООО "Анжела" земельного участка, таким образом, налицо нарушение пользователями земельного участка ст. 25, 26 ЗК РФ.
Кроме того, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), от 17.03.2011 N 8902, не был зарегистрирован в установленном законодательством порядке, что является нарушением требований ст. 131 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Договорные отношения относительно земельного участка, предоставленного ООО "Анжела", между ним и администрацией города Ставрополя не возникли, право его не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, право аренды на земельный участок по ул. (...) у общества не возникло, а, следовательно, владеть и пользоваться земельным участком и возводить на нем строения оно было не вправе.
Ссылаясь на положения ст. 51, ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ" от 17.11.1995 N 169-ФЗ, ст. 42, 60, 62, п. 2 и 3 ст. 76 Земельного кодекса РФ, ст. 222, 168, 169 ГК РФ, и учитывая, что объект недвижимости, возведенный по адресу: г. Ставрополь, ул. (...), обладает всеми признаками самовольной постройки: отсутствует разрешение на строительство; объект построен на земельном участке, не предназначенном для строительства в соответствии с разрешенным использованием; срок договора аренды истек и на сегодняшний день право на земельный участок не возникло в силу закона; отсутствует проектная документация; отсутствуют документы, подтверждающие отсутствие нарушения права и охраняемых законом интересов других лиц либо угрозы жизни и здоровью граждан, просят суд признать объект недвижимого имущества нежилое здание - магазин литер "А" общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, <...> самовольной постройкой, обязать К.В. и Б. за свой счет снести самовольное строение - объект недвижимого имущества нежилое здание - магазин литер "А" общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, (...); обязать К.В., Б. восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем приведения земельного участка по ул. <...> в городе Ставрополе площадью 122,5 кв. м в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным видом, и освобождении самовольно занятого земельного участка.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 июля 2013 года исковые требования К.В. и Б. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение удовлетворены.
В удовлетворении встречных исковых требований Комитета градостроительства администрации города Ставрополя - отказано.
Суд также указал, что настоящее решение является основанием для регистрации за К.В. и Б. права собственности по 1/2 доли за каждым на незавершенный строительством объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин литер А, процент готовности - 74%, площадь застройки 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, <...>.
Не согласившись с вынесенным решением, представитель комитета градостроительства администрации г. Ставрополя К.И. подала апелляционную жалобу, в которой считает решение незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими обстоятельствам дела. Представитель ответчика полагает, что спорный объект недвижимости обладает всеми признаками самовольной постройки, и право на спорный объект не может быть признано в судебном порядке. При строительстве объекта были значительно превышены параметры разрешенного строительства и самовольно занят земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Полагает, что при вынесении решения имело место неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права. Учитывая доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.В. и Б. и об удовлетворении встречных исковых требований комитета градостроительства.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель К.В. и Б. - по доверенности М. считает доводы жалобы необоснованными, в связи с чем просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.В. и Б. и об удовлетворении встречных исковых требований комитета градостроительства администрации г. Ставрополя по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.
Суд первой инстанции при рассмотрении гражданского дела и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в процессе проверки решения установили следующее.
25 июля 2011 года между ООО "Анжела" и гражданами К.В. и Б. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 2, согласно которому истцы приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество-незавершенный строительством объект нежилое здание - магазин литер А, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, <...> в квартале 524 за <...> рублей на условиях, предусмотренных договором (т. 1 л.д. 8 - 10). Факт исполнения условий договора подтверждается актом - приема передачи недвижимого имущества от 25.07.2011 года (т. 1 л.д. 11) и квитанциями к приходным кассовым ордерам от 25.07.2011 года N 210 и 211 (т. 1 л.д. 67 - 68).
После приобретения указанного незавершенного строительством объекта, К.В. и Б. продолжили его строительство, в подтверждение чего истцы представили договор подряда от 01 августа 2011 года, заключенным между К.В. и А. на выполнение строительно-отделочных работ в помещениях здания по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, и товарную накладную N 120 от 21.09.2011 года на приобретение профнастила и цемента (т. 1 л.д. 120 - 122).
В суде первой инстанции нашел свое подтверждение тот факт, что истцы вышли за пределы объемов строительства, установленных в разрешении на строительство N RU6309000-1/807 от 02.10.2007 года, и частично вышли за границы, предоставленного в аренду земельного участка.
Однако суд, ссылаясь на заключение эксперта N 2/56 от 03 июня 2013 года и разъяснения, изложенные в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о возможности признания за К.В. и Б. права собственности на спорный незавершенный строительством объект, и, соответственно, об отказе в удовлетворении встречного иска комитета градостроительства администрации г. Ставрополя о признании спорного объекта самовольной постройкой и ее сносе.
Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, считает их ошибочными, противоречащими нормам действующего законодательства по следующим основаниям.
На основании постановления главы города Ставрополя от 23.08.2005 N 2784 ООО "Анжела" был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 122,5 кв. м по ул. <...> в г. Ставрополе для проектирования и реконструкции существующего торгового павильона. Указанным постановлением на общество была возложена обязанность разработать проектную документацию, получить в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию объекта, а также по окончании реконструкции получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 65 - 66).
На основании данного постановления с ООО "Анжела" заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 5083 сроком действия до 22.08.2008, зарегистрированный в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 57 - 64).
На основании представленной проектной документации 02.10.2007 г. комитетом градостроительства администрации г. Ставрополя было выдано ООО "Анжела" разрешение N RU26309000-1/807 на реконструкцию существующего торгового павильона под магазин (общей площадью - 275,87 кв. м, площадь земельного участка - 122,5 кв. м, этажностью - 2 единицы, стр. объеме - 1052,96 кв. м) Срок действия разрешения на реконструкцию был установлен до 22.08.2008.
На основании постановления администрации города Ставрополя от 11.01.2011 N 3 между КУМИ г. Ставрополя и ООО "Анжела" был заключен новый договор аренды земельного участка N 8902 от 17.03.2011 г., согласно которому вышеуказанный земельный участок площадью 122,5 кв. м предоставлен ООО "Анжела" в аренду на новый срок до 10.01.2014 г. для продолжения реконструкции существующего торгового павильона под магазин (т. 1 л.д. 39 - 43).
Однако, данный договор аренды от 17.03.2011 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что до настоящего времени разрешение на ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию не выдавалось, с заявлением о выдаче данного разрешения ООО "Анжела" в орган местного самоуправления не обращалось, при этом спорный объект эксплуатируется как магазин.
Кроме того, материалами дела подтверждается, что при строительстве спорного объекта ООО "Анжела" значительно превысило параметры разрешенного строительства и самовольно заняло земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Так, согласно межевому плану, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 26-12-012101-213, расположенного: г. Ставрополь, улица <...>, по состоянию на 31.01.2013 года площадь земельного участка составила 296 кв., что значительно превышает размер предоставленного ООО "Анжела" по договорам аренды от 05.07.2006 г. и 17.03.2011 г. земельного участка в 122,5 кв. м, оценка расхождения 173,5 кв. м (т. 1 л.д. 123 - 128).
Согласно техническому паспорту на нежилое здание по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, выданного ГУП СК "Крайтехинвентаризация" от 21.12.2012 г., общая площадь здания составляет 800,4 кв. м, вместо 275,87 кв. м, установленным разрешением N RU26309000-1/807.
Факт наличия вышеуказанных нарушений ООО "Анжела" при реконструкции спорного объекта подтверждается и другими доказательствами.
Так, 26.07.2012 в администрацию города Ставрополя поступило представление заместителя прокурора Промышленного района города Ставрополя об устранении нарушений требований градостроительного законодательства при использовании земельного участка по ул. <...>, из которого следует, что на данном земельном участке имеется незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный с превышением параметров разрешенного строительства. По данным фактам в отношении ООО "Анжела" Управлением Росреестра по Ставропольскому краю возбуждено дело об административном правонарушении, усмотренном ст. 7.1 КоАП РФ. В связи с этим ООО "Анжела" было выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства, однако, данное предписание в срок не исполнено, в связи с чем должностными лицами Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края неоднократно составлялись и направлялись в Арбитражный суд Ставропольского края протоколы о совершении правонарушения против порядка управления в соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 185 - 187).
Помимо этого специалистами комитета градостроительства неоднократно проводились проверки законности выполнения строительных работ, в результате которых было зафиксировано наличие на земельном участке по ул. <...> в г. Ставрополе незавершенного реконструкцией 2-этажного объекта недвижимости с техэтажом - магазина, значительно превышающего параметры разрешенного строительства и с самовольно занятым земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, где ведется торговая деятельность.
В акте обследования гл. специалиста отдела муниципального земельного контроля земельного участка от 21.02.2013 г. зафиксировано, что на указанном земельном участке располагается объект незавершенного капитального строительства, превышающий площадь предоставленного в аренду земельного участка (т. 1 л.д. 180).
В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ставропольского края находится дело по иску комитета градостроительства администрации г. Ставрополя к ООО "Анжела" о признании объекта недвижимости - магазина, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. <...>, самовольной постройкой и его сносе. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2013 производство по делу N А63-17906/2012 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по настоящему спору.
Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N 2/56 от 03 июня 2013 года, сохранение объекта недвижимого имущества нежилое здание- магазин литер А, общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящийся по адресу: г. Ставрополь, <...> в существующем на сегодняшний день виде не создает нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, в том числе не имеется угрозы обрушения объекта, все выявленные в ходе проведения осмотра дефекты устранимы в ходе дальнейшего производства строительно-монтажных работ.
Учитывая обстоятельства дела, судебная коллегия считает, что поскольку договор аренды земельного участка от 17.03.2011 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то в силу ст. ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ, ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ, договорные отношения относительно земельного участка, предоставленного ООО "Анжела", между ним и администрацией города Ставрополя не возникли, как и право аренды на земельный участок.
Кроме того, судебной коллегией установлено, что реконструированный ООО "Анжела" спорный объект значительно превысил параметры разрешенного строительства, и при этом ООО "Анжела" самовольно заняло земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.
Принимая во внимание данные обстоятельства с учетом требований ст. 222 ГК РФ, ст. ст. 60, п. 2 ст. 62, п. п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ, п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 12 ГК РФ, судебная коллегия считает, что спорный объект является самовольной постройкой.
Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее и такая постройка подлежит сносу. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной стройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК РФ. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований К.В. и Б. и об удовлетворении встречных исковых требований комитета градостроительства администрации г. Ставрополя.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 29 июля 2013 года - отменить, вынести по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований К.В., Б. к Комитету градостроительства администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольно возведенное строение - незавершенный строительством объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин литер А, процент готовности - 74%, площадь застройки 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, находящееся по адресу: Ставропольский край, Промышленный район, город Ставрополь, <...> - отказать.
Встречные исковые требования Комитета градостроительства администрации города Ставрополя к К.В., Б. о признании строения самовольной постройкой, ее сносе и приведении земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с видом разрешенного использования - удовлетворить.
Обязать К.В. и Б. за свой счет снести самовольное строение-объект недвижимого имущества нежилое здание - магазин Литер А, общей площадью 800,4 кв. м, инвентарный номер 32876, расположенный по адресу: г. Ставрополь, <...>.
Обязать К.В., Б. восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем приведения земельного участка по ул. <...> в городе Ставрополе, площадью 122,5 кв. м в состояние, пригодное для его использование в соответствии с разрешенным видом, и освободить самовольно занятый земельный участок.
Апелляционную жалобу удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)