Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Альмашевой Г.Д., Ананьева Р.В.,
при участии представителей:
истца - ООО "Колорит" - Юрьева А.В., доверенность от 17.01.2013, N 1,
ответчика - Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани - Зеленский А.Н., доверенность от 20.08.2013 б/н,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2013 (судья Павлова В.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 (председательствующий судья Борисова Т.В., Акимова М.А., Луговской Н.В.)
по делу N А06-8121/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Колорит", г. Астрахань (ОГРН 1073017002761) к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, г. Астрахань (ОГРН 1103015001561) об обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Колорит" (далее - ООО "Колорит", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани с иском об обязании заключения долгосрочного договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, Кировский район ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:115.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2013 заявление ООО "Колорит" удовлетворено. Суд обязал Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани в течение месяца с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Колорит" долгосрочный договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:115. С Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлине в сумме 4 000 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы считает, что на момент обращения истца в суд с требованием о заключении нового долгосрочного договора аренды земельного участка обязательства по договору от 10.10.2007 по освоению предоставленного для строительства жилого микрорайона не исполнены, разрешение на строительство не получено, доказательств наличия разработанной документации не представлено.
Заявитель указывает, что при отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства суды неправомерно применили положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, представитель ООО "Колорит" просил названные судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.10.2007 между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Школь" (Арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земель населенных пунктов N 257 (далее - Договор). Срок договора с 04.09.2007 по 03.09.2012 (пункт 2.1.)
Данный Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 26.10.2007.
В соответствии с пунктом 1.1 Договора земельный участок передавался для использования в целях проектирования и строительства жилого микрорайона.
Пунктом 4.3.3. Договора предусмотрено преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному Арендодателю.
С 14.08.2007 ООО "Школь" переименовано в ООО "Колорит".
Постановлением администрации г. Астрахани от 21.10.2011 N 10029 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "проектирования и строительства жилого микрорайона" на разрешенный вид использования - "строительство индивидуальных жилых домов".
На ООО "Колорит" возложена обязанность внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в ФБУ Кадастровая палата по Астраханской области, после чего в течение месяца заключить соглашение, изменяющее договор аренды земельного участка, зарегистрировать соглашение, изменяющее договор аренды земельного участка в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.
ООО "Колорит" свои обязанности по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости выполнило, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 05.06.2007.
19.06.2012 Общество обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с предложением о заключении дополнительного соглашения. Однако данное обращение осталось без ответа.
07.08.2012 ООО "Колорит" повторно обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с заявлением о продлении срока Договора, на которое также ответа не последовало.
27.08.2012 Общество направило в адрес Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани претензию о предоставлении ответа в письменном виде на обращение о продлении срока аренды вышеуказанного участка. Ответа не последовало.
11.10.2012 ООО "Колорит" обратилось с заявлением к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани об оформлении соглашения о продлении договора аренды на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Телеграммой от 16.10.2012 Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани уведомило Общество о прекращении всех обязательств по вышеуказанному договору аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Удовлетворяя заявленные ООО "Колорит" требования, суд первой инстанции сослался на то, что в период первоначального срока аренды земельного участка Арендатором не достигнуты цели аренды и, руководствуясь положениями статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 22, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию Президиума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, пришел к выводу о неправомерности отказа Арендодателем в продлении срока спорного Договора.
Оставляя решение суда первой инстанции в силе, апелляционный суд указал, что поскольку доказательств того, что общество не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона, материалы дела не содержат, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.
По результатам аукциона с лицом, выигравшим торги, заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2007 для использования в целях проектирования и строительства жилого микрорайона со сроком с 04.09.2007 по 03.09.2012.
Требование о понуждении Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани заключить с истцом новый долгосрочный договор аренды земельного участка мотивировано со ссылкой на наличие у него исключительного права, в связи с осуществлением им следующих действий:
- - заключен договор от 03.04.2008 N 5480290 на разработку проектной документации;
- - заключен договор от 20.10.2011 N 2682 на выполнение топографо-геодезических работ;
- - заключен договор от 20.10.2011 N 2685 на изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории;
- - заключен договор подряда от 20.10.2011 на выполнение работ по установлению на местности границ земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, Законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, в силу положений статей 209, 264, 421, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить арендные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, а предусматривает способ защиты преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440\\05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
При этом в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985\\08 указано, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды или в заключении договора аренды земельного участка на новый срок связана с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности его достижения в пределах срока действия договора аренды.
Однако суды не рассмотрели вопрос о добросовестности действий арендатора в период действия договора от 10.10.2007. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия результата по предоставленным истцом договорам на оказание услуг, и судами данные доказательства не истребованы и не исследованы.
Определенный договором от 10.10.2007 N 257 максимальный пятилетний срок осуществления жилищного строительства истек, при этом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств выполнения требований пунктов 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации истцом не представлено.
Заявитель кассационной жалобы указывает на неприменение судом положений пункта 8 статьи 30.2. Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку освоение земельного участка не начато, разрешение на строительство истцом не получено, градостроительный план земельного участка не заказан, цель, в соответствии с которой обществу предоставлен земельный участок, не достигнута, и, следовательно, суды неправомерно обязали Управление заключить с истцом новый долгосрочный договор аренды земельного участка.
Коллегия доводы жалобы находит не противоречащими материалам дела и установленным судом обстоятельствам.
Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из установленных обстоятельств того, что истцом осуществлены мероприятия по изготовлению необходимой для строительства документации, однако при этом не приняли во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой не допускается отказ в продолжении арендных отношений лишь в том случае, если строительство начато, но не завершено.
При таких данных, учитывая, что фактические обстоятельства судом установлены, однако судами неправильно дано толкование положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и не применены нормы статьи 42, подпунктов 6 - 8 пункта 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, коллегия считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А06-8121/2012 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2013 ПО ДЕЛУ N А06-8121/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2013 г. по делу N А06-8121/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Альмашевой Г.Д., Ананьева Р.В.,
при участии представителей:
истца - ООО "Колорит" - Юрьева А.В., доверенность от 17.01.2013, N 1,
ответчика - Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани - Зеленский А.Н., доверенность от 20.08.2013 б/н,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2013 (судья Павлова В.Б.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 (председательствующий судья Борисова Т.В., Акимова М.А., Луговской Н.В.)
по делу N А06-8121/2012
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Колорит", г. Астрахань (ОГРН 1073017002761) к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани, г. Астрахань (ОГРН 1103015001561) об обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Колорит" (далее - ООО "Колорит", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани с иском об обязании заключения долгосрочного договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, Кировский район ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:115.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2013 заявление ООО "Колорит" удовлетворено. Суд обязал Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани в течение месяца с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Колорит" долгосрочный договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв. м, кадастровый номер 30:12:000000:115. С Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлине в сумме 4 000 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление земельными ресурсами администрации города Астрахани обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы считает, что на момент обращения истца в суд с требованием о заключении нового долгосрочного договора аренды земельного участка обязательства по договору от 10.10.2007 по освоению предоставленного для строительства жилого микрорайона не исполнены, разрешение на строительство не получено, доказательств наличия разработанной документации не представлено.
Заявитель указывает, что при отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства суды неправомерно применили положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал, представитель ООО "Колорит" просил названные судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия находит, что она подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.10.2007 между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Школь" (Арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земель населенных пунктов N 257 (далее - Договор). Срок договора с 04.09.2007 по 03.09.2012 (пункт 2.1.)
Данный Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 26.10.2007.
В соответствии с пунктом 1.1 Договора земельный участок передавался для использования в целях проектирования и строительства жилого микрорайона.
Пунктом 4.3.3. Договора предусмотрено преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному Арендодателю.
С 14.08.2007 ООО "Школь" переименовано в ООО "Колорит".
Постановлением администрации г. Астрахани от 21.10.2011 N 10029 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "проектирования и строительства жилого микрорайона" на разрешенный вид использования - "строительство индивидуальных жилых домов".
На ООО "Колорит" возложена обязанность внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в ФБУ Кадастровая палата по Астраханской области, после чего в течение месяца заключить соглашение, изменяющее договор аренды земельного участка, зарегистрировать соглашение, изменяющее договор аренды земельного участка в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.
ООО "Колорит" свои обязанности по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости выполнило, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 05.06.2007.
19.06.2012 Общество обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с предложением о заключении дополнительного соглашения. Однако данное обращение осталось без ответа.
07.08.2012 ООО "Колорит" повторно обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с заявлением о продлении срока Договора, на которое также ответа не последовало.
27.08.2012 Общество направило в адрес Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани претензию о предоставлении ответа в письменном виде на обращение о продлении срока аренды вышеуказанного участка. Ответа не последовало.
11.10.2012 ООО "Колорит" обратилось с заявлением к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани об оформлении соглашения о продлении договора аренды на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Телеграммой от 16.10.2012 Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани уведомило Общество о прекращении всех обязательств по вышеуказанному договору аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Удовлетворяя заявленные ООО "Колорит" требования, суд первой инстанции сослался на то, что в период первоначального срока аренды земельного участка Арендатором не достигнуты цели аренды и, руководствуясь положениями статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 22, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию Президиума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, пришел к выводу о неправомерности отказа Арендодателем в продлении срока спорного Договора.
Оставляя решение суда первой инстанции в силе, апелляционный суд указал, что поскольку доказательств того, что общество не имеет намерений достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона, материалы дела не содержат, отказ в продлении действия договора аренды земельного участка противоречит положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.
Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.
По результатам аукциона с лицом, выигравшим торги, заключен договор аренды земельного участка от 10.10.2007 для использования в целях проектирования и строительства жилого микрорайона со сроком с 04.09.2007 по 03.09.2012.
Требование о понуждении Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани заключить с истцом новый долгосрочный договор аренды земельного участка мотивировано со ссылкой на наличие у него исключительного права, в связи с осуществлением им следующих действий:
- - заключен договор от 03.04.2008 N 5480290 на разработку проектной документации;
- - заключен договор от 20.10.2011 N 2682 на выполнение топографо-геодезических работ;
- - заключен договор от 20.10.2011 N 2685 на изготовление схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории;
- - заключен договор подряда от 20.10.2011 на выполнение работ по установлению на местности границ земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пункта 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, Законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом, в силу положений статей 209, 264, 421, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить арендные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанности арендодателя заключить договор на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, а предусматривает способ защиты преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440\\05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
При этом в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985\\08 указано, что исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду в целях строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды или в заключении договора аренды земельного участка на новый срок связана с действиями арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности его достижения в пределах срока действия договора аренды.
Однако суды не рассмотрели вопрос о добросовестности действий арендатора в период действия договора от 10.10.2007. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия результата по предоставленным истцом договорам на оказание услуг, и судами данные доказательства не истребованы и не исследованы.
Определенный договором от 10.10.2007 N 257 максимальный пятилетний срок осуществления жилищного строительства истек, при этом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств выполнения требований пунктов 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации истцом не представлено.
Заявитель кассационной жалобы указывает на неприменение судом положений пункта 8 статьи 30.2. Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку освоение земельного участка не начато, разрешение на строительство истцом не получено, градостроительный план земельного участка не заказан, цель, в соответствии с которой обществу предоставлен земельный участок, не достигнута, и, следовательно, суды неправомерно обязали Управление заключить с истцом новый долгосрочный договор аренды земельного участка.
Коллегия доводы жалобы находит не противоречащими материалам дела и установленным судом обстоятельствам.
Суды, удовлетворяя исковые требования, исходили из установленных обстоятельств того, что истцом осуществлены мероприятия по изготовлению необходимой для строительства документации, однако при этом не приняли во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой не допускается отказ в продолжении арендных отношений лишь в том случае, если строительство начато, но не завершено.
При таких данных, учитывая, что фактические обстоятельства судом установлены, однако судами неправильно дано толкование положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и не применены нормы статьи 42, подпунктов 6 - 8 пункта 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, коллегия считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Астраханской области от 24.01.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу N А06-8121/2012 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
Г.Д.АЛЬМАШЕВА
Р.В.АНАНЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)