Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Басаева Д.В., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 июня 2014 года по делу N А10-5562/2014
по иску Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия к закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" о взыскании 117 273,85 рублей,
по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" к Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки
(суд первой инстанции - Н.А. Гиргушкина).
при участии в судебном заседании:
- от истца: Анисимов А.Н., представитель по доверенности от 18.06.2015;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Администрация муниципального образования (МО) "Кабанский район" Республики Бурятия (ОГРН 1020300668585, ИНН 0309001634, место нахождения: 671200, Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Кирова, 10, далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" (ОГРН 1090309000583, ИНН 0309015884, место нахождения: 671191, Республика Бурятия, Селенгинский район, с. Селендума, ул. Профсоюзная, 10, далее - ЗАО "АПК "Великое озеро", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года в сумме 93 293,55 рублей, неустойку в сумме 4 978,16 рублей.
ЗАО "АПК "Великое озеро" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия со встречным исковым заявлением к Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010 недействительным, применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в виде:
- - возврата Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющего адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекращения права аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного ЗАО "АПК "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия отказано, а встречный иск закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" удовлетворен.
Признан недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010, заключенный между Администрацией муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия и закрытым акционерным обществом "Агропромышленный комплекс "Великое озеро".
Суд первой инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010:
- - обязал закрытое акционерное общество "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" возвратить, а Администрацию муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия принять по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекратил право аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
С Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия (ОГРН 1020300668585, ИНН 0309001634) в пользу закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" (ОГРН 1090309000583, ИНН 0309015884) взысканы 6 000 рублей - расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску.
В обосновании суд первой инстанции указал, что при наличии соответствующего запрета земельный участок, находящийся в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, для указанных в договоре аренды целей (строительство птицефабрики) не мог быть предоставлен, о чем администрации должно было быть известно.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05.06.2015 года по делу N А10-5562/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск Администрации МО "Кабанский район" к ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 93293,55 рублей, неустойки в сумме 4978,16 рублей за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года удовлетворить в полном объеме. Обязать ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" возвратить, а Администрацию МО "Кабанский район" принять по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2000000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71. Встречный иск ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" к Администрации МО "Кабанский район" о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010, заключенный между Администрацией МО "Кабанский район" и ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" оставить без удовлетворения.
Полагает, что в представленной Росреестром схеме не отражены координаты точек пересечения границ Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал. К тому же, Управление Росреестра по РБ не уведомило Истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 03:09:720102:300 частично пересекает границы Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал и в кадастровый паспорт не были внесены изменения о том, что данный земельный участок обременен какими-либо другими правами, в том числе нахождение данного земельного участка в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 03:09:720102:300 данный земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства.
Считает, что координаты пересечения земельного участка границами Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал можно было установить только путем проведения экспертизы, но судом первой инстанции она не была назначена, хотя в отзыве Росреестра было указано на отсутствие возможности достоверно установить наложение границ.
Кроме того, считает, что суд первой инстанции необоснованно ссылается на Распоряжение Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 N 368-р "Об утверждении границ водоохранной и рыбоохранной зон озера Байкал", так как данный нормативно-правовой акт был принят только в 2015 году.
На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 22.07.2015.
Представитель администрации в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Общество представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Данное заявление апелляционный суд рассматривает как ошибочно поданное, так как ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ в качестве третьего лица в процесс не привлекалось, а являлось лицом, у которого в порядке ст. 66 АПК РФ истребованы доказательства (сведения).
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 октября 2010 года между Администрацией МО "Кабанский район" (арендодатель) и ЗАО "АПК "Великое озеро" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 (т. 1 л.д. 11-17).
Согласно условиям договора (пункт 1.1) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, дом 71), для сельскохозяйственного производства (для строительства птицефермы в с. Кабанск для выращивания кур-несушек, производства яиц и переработки мяса), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 12.07.2010, прилагаемом к договору и являющееся его неотъемлемой частью, общей площадью 2000000 кв. м, на условиях, предусмотренных договором.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация муниципального образования (МО) "Кабанский район" Республики Бурятия обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" (далее - ЗАО "АПК "Великое озеро") о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года в сумме 93 293,55 рублей, неустойку в сумме 4 978,16 рублей.
ЗАО "АПК "Великое озеро" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010 недействительным, применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в виде:
- - возврата Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющего адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекращения права аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного ЗАО "АПК "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия отказано. Встречный иск закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" удовлетворен.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя администрации в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как правильно указывает суд первой инстанции, анализ содержания договора аренды N 252 от 25.10.2010 свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачу в аренду, его индивидуально-определенные признаки. Таким образом, существенные условия договора аренды в рассматриваемом договоре определены, договор аренды земельного участка N 252 от 25.10.2010 является заключенным в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вступили в правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. По акту приема-передачи земельного участка от 25.10.2010 истец передал ответчику земельный участок (т. 1 л.д. 18).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в том числе занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.
Озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.
Статьей 2 Федерального закона "Об охране озера Байкал" Байкальская природная территория - территория, в состав которой входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него. На Байкальской природной территории выделяются следующие экологические зоны: в том числе центральная экологическая зона - территория, которая включает в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал.
Согласно статье 6 данного закона на Байкальской природной территории запрещаются или ограничиваются виды деятельности, при осуществлении которых оказывается негативное воздействие на уникальную экологическую систему озера Байкал. Перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне, утверждается Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства РФ от 27.11.2006 N 1641-р утверждены границы Байкальской природной территории и ее экологических зон - центральной экологической зоны, буферной экологической зоны и экологической зоны атмосферного влияния.
Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2015 N 368-р утверждены границы водоохранной и рыбоохранной зон озера Байкал. Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно сослался на данное распоряжение, отклоняются, поскольку оно действительно принято после заключения договора, однако, суд первой инстанции указал на наличие такого акта с учетом ответа Управления Росреестра по РБ.
Как правильно указывает суд первой инстанции, по сообщению Управления Росреестра по РБ от 13.05.2015 N 12/04402-13 земельный участок с кадастровым номером 03:09:720102:300 находится в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, утвержденных вышеуказанными распоряжениями. Взаимное расположение Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал и земельного участка с кадастровым номером 03:09:720102:300 отображено Управлением Росреестра по РБ на представленной схеме (т. 2 л.д. 66-67).
Апелляционный суд из указанного сообщения также усматривает, что Управление Росреестра по РБ, основываясь на определении суда первой инстанции от 14.04.2015 г., которым в порядке ст. 66 АПК РФ были истребованы доказательства (сведения) (т. 1 л.д. 147-148), произвело сопоставление границ, о чем составлена схема, которое привело к выводу о пересечении границ и нахождении северной части участка в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал.
Вопрос об указанных границах согласно определению суда первой инстанции от 14.04.2015 г. также был адресован ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ, которое никаких сопоставлений не производило, а просто сообщило состояние дел согласно сведениям государственного кадастра: кадастровый учет охранных зон оз. Байкал не производился, поэтому достоверно установить по сведениям государственного кадастра пересечение границ земельного участка с охранными зонами не представляется возможным (т. 2 л.д. 9).
Именно на ответ ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ ссылается администрация в апелляционном суде. Данные ссылки апелляционный суд отклоняет, полагает верным исходить из сведений, предоставленных Управлением Росреестра по РБ, поскольку, как уже указано, последний производил сопоставление границ земельного участка с границами охранных зон, описание которых дано в распоряжениях Правительства РФ. Доказательств того, что Управлением Росреестра по РБ допущены ошибки при таком сопоставлении, в материалах дела не имеется. Представитель администрации, ссылавшийся на необходимость проведения экспертизы, в судебном заседании апелляционного суда от заявления такого ходатайства отказался.
При таких обстоятельствах, учитывая, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии функции является органом власти по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, в том числе Управления Росреестра по субъектам РФ являются фондодержателями материалов и данных федерального картографо-геодезического фонда (Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, Положение об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, утвержденное Приказом Росреестра от 19.04.2010 N П/152), у апелляционного суда сомнений в представленной Управлением Росреестра по РБ информации и схеме расположения границ не имеется, соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.
Постановлением Правительства РФ от 30.08.2001 N 643 утверждены перечни видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории. Указанным Постановлением (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) запрещено:
- - строительство зданий и сооружений (или их частей), функционирование которых не связано с созданием и развитием особо охраняемых природных территорий федерального значения и особых экономических зон туристско-рекреационного типа, с системами жизнеобеспечения и обеспечения экологической безопасности существующих промышленных, жилых и рекреационных объектов, с осуществлением видов деятельности, разрешенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, а также строительство зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек;
- - строительство зданий и сооружений предприятий легкой, пищевой, микробиологической, мукомольно-крупяной, комбикормовой и медицинской промышленности.
Как правильно указано судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 03:09:720102:300 предоставлен в аренду для цели строительства птицефермы в с. Кабанск для выращивания кур-несушек, производства яиц и переработки мяса. Однако, указанный вид деятельности по строительству птицефермы запрещен Постановлением Правительства от 30.08.2011 N 643. Таким образом, при наличии соответствующего запрета земельный участок, находящийся в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, для указанных целей не мог быть предоставлен.
Доводы Администрации МО "Кабанский район" РБ о частичном нахождении земельного участка в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, судом первой инстанции обоснованно не приняты, поскольку не доказана возможность строительства птицефермы на части земельного участка, границы такой части участка не определены. Следовательно, основания для применения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение сделки началось 25.10.2010 подписанием акта приема-передачи земельного участка.
По статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Об истечении срока исковой давности Администрация МО "Кабанский район" РБ не заявила.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что встречный иск о признании сделки недействительной подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным удовлетворить встречные требования, применить последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010:
- - обязать закрытое акционерное общество "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" возвратить, а Администрацию муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия принять по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекратить право аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Как указывает суд первой инстанции, Администрацией МО "Кабанский район" РБ заявлено требование (с учетом уточнения) о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года в сумме 93 293,55 рублей, неустойки в сумме 4 978,16 рублей.
В силу пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правильно отмечено судом первой инстанции, нахождение земельного участка в юридическом и фактическом владении истца подтверждается актом приема-передачи от 25.10.2012. Владение вещью является достаточным обстоятельством для ее использования. Согласно кадастровому паспорту от 12.07.2010 видом разрешенного использования земельного участка является сельскохозяйственное производство.
Вместе с тем, на дату заключения договора Распоряжением Правительства РФ от 27.11.2006 N 1641-р были утверждены границы Байкальской природной территории и ее экологических зон. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 30.08.2001 N 643 были утверждены перечни видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории.
Как правильно указывает суд первой инстанции, границы центральной экологической зоны Байкальской природной территории, для которой установлен запрет на осуществление отдельных видов деятельности, утверждены распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.11.2006 N 1641-р, причем эти границы определены в распоряжении путем указания конкретных географических координат поворотных точек и географического описания самих границ, то есть вне зависимости от ширины прибрежной защитной полосы озера. При этом факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 03:09:720102:300 в пределах соответствующих границ центральной экологической зоны подтверждается названным выше сообщением Управления Росреестра по Республике Бурятия от 13.05.2015, в ведении которого находятся в том числе вопросы картографии и кадастра недвижимости, и приложенной к нему схемой расположения спорного земельного участка на карте территории в соотношении с границами центральной экологической зоны, утвержденными указанным распоряжением.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что само по себе отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории, водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы озера Байкал, не может являться основанием для признания указанных выше доказательств недопустимыми, поскольку соответствующие сведения кадастра недвижимости не могут быть расценены в качестве единственно возможного доказательства нахождения земельного участка в пределах границ соответствующих территорий. При отсутствии указанных сведений в государственном кадастре недвижимости иной подход умалял бы установленные законодательством гарантии сохранения и защиты Байкальской природной территории. При наличии указанных нормативных актов Администрация МО "Кабанский район" РБ должна была знать о невозможности использования данного земельного участка в соответствии с условиями договоров аренды и видом их разрешенного использования для строительства птицефабрики.
При этом доводы администрации об отсутствии сведений об охранных зонах озера Байкал в государственном кадастре не могут быть учтены, поскольку добросовестное осуществление властных полномочий в рассматриваемом случае и предполагает, что, зная о наличии охранных зон, администрация должна была предпринять усилия для определения их границ на территории своего муниципального образования с целью осуществления своей деятельности в рамках закона.
Как правильно указывает суд первой инстанции, стороны не отрицают, что строительство на данном земельном участке не начато, соответствующее разрешение на строительство не получено. Арендатор не вносил арендную плату в течение всего времени действия договора. Поскольку пользование земельным участком в целях строительства птицефабрики оказалось невозможным по причинам, не зависящим от арендатора, а в силу законодательно установленного запрета, оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной неустойки не имеется.
Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 июня 2015 года по делу N А10-5562/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.08.2015 N 04АП-4088/2015 ПО ДЕЛУ N А10-5562/2014
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2015 г. по делу N А10-5562/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей: Басаева Д.В., Ткаченко Э.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 июня 2014 года по делу N А10-5562/2014
по иску Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия к закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" о взыскании 117 273,85 рублей,
по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" к Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки
(суд первой инстанции - Н.А. Гиргушкина).
при участии в судебном заседании:
- от истца: Анисимов А.Н., представитель по доверенности от 18.06.2015;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
Администрация муниципального образования (МО) "Кабанский район" Республики Бурятия (ОГРН 1020300668585, ИНН 0309001634, место нахождения: 671200, Республика Бурятия, Кабанский район, с. Кабанск, ул. Кирова, 10, далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" (ОГРН 1090309000583, ИНН 0309015884, место нахождения: 671191, Республика Бурятия, Селенгинский район, с. Селендума, ул. Профсоюзная, 10, далее - ЗАО "АПК "Великое озеро", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года в сумме 93 293,55 рублей, неустойку в сумме 4 978,16 рублей.
ЗАО "АПК "Великое озеро" обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия со встречным исковым заявлением к Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия о признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010 недействительным, применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в виде:
- - возврата Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющего адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекращения права аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного ЗАО "АПК "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия отказано, а встречный иск закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" удовлетворен.
Признан недействительным договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010, заключенный между Администрацией муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия и закрытым акционерным обществом "Агропромышленный комплекс "Великое озеро".
Суд первой инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010:
- - обязал закрытое акционерное общество "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" возвратить, а Администрацию муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия принять по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекратил право аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
С Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия (ОГРН 1020300668585, ИНН 0309001634) в пользу закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" (ОГРН 1090309000583, ИНН 0309015884) взысканы 6 000 рублей - расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску.
В обосновании суд первой инстанции указал, что при наличии соответствующего запрета земельный участок, находящийся в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, для указанных в договоре аренды целей (строительство птицефабрики) не мог быть предоставлен, о чем администрации должно было быть известно.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05.06.2015 года по делу N А10-5562/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт, которым иск Администрации МО "Кабанский район" к ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 93293,55 рублей, неустойки в сумме 4978,16 рублей за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года удовлетворить в полном объеме. Обязать ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" возвратить, а Администрацию МО "Кабанский район" принять по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2000000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71. Встречный иск ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" к Администрации МО "Кабанский район" о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010, заключенный между Администрацией МО "Кабанский район" и ЗАО "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" оставить без удовлетворения.
Полагает, что в представленной Росреестром схеме не отражены координаты точек пересечения границ Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал. К тому же, Управление Росреестра по РБ не уведомило Истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 03:09:720102:300 частично пересекает границы Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал и в кадастровый паспорт не были внесены изменения о том, что данный земельный участок обременен какими-либо другими правами, в том числе нахождение данного земельного участка в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал. Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 03:09:720102:300 данный земельный участок предоставлен для сельскохозяйственного производства.
Считает, что координаты пересечения земельного участка границами Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал можно было установить только путем проведения экспертизы, но судом первой инстанции она не была назначена, хотя в отзыве Росреестра было указано на отсутствие возможности достоверно установить наложение границ.
Кроме того, считает, что суд первой инстанции необоснованно ссылается на Распоряжение Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 N 368-р "Об утверждении границ водоохранной и рыбоохранной зон озера Байкал", так как данный нормативно-правовой акт был принят только в 2015 году.
На апелляционную жалобу поступил отзыв общества, в котором оно соглашается с выводами суда первой инстанции и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 22.07.2015.
Представитель администрации в судебном заседании дал пояснения согласно доводам апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Общество представителя в судебное заседание не направило, извещено надлежащим образом.
От ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Данное заявление апелляционный суд рассматривает как ошибочно поданное, так как ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ в качестве третьего лица в процесс не привлекалось, а являлось лицом, у которого в порядке ст. 66 АПК РФ истребованы доказательства (сведения).
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 25 октября 2010 года между Администрацией МО "Кабанский район" (арендодатель) и ЗАО "АПК "Великое озеро" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 (т. 1 л.д. 11-17).
Согласно условиям договора (пункт 1.1) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды сроком на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, дом 71), для сельскохозяйственного производства (для строительства птицефермы в с. Кабанск для выращивания кур-несушек, производства яиц и переработки мяса), в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 12.07.2010, прилагаемом к договору и являющееся его неотъемлемой частью, общей площадью 2000000 кв. м, на условиях, предусмотренных договором.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Администрация муниципального образования (МО) "Кабанский район" Республики Бурятия обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" (далее - ЗАО "АПК "Великое озеро") о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года в сумме 93 293,55 рублей, неустойку в сумме 4 978,16 рублей.
ЗАО "АПК "Великое озеро" обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия признании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010 недействительным, применить последствия недействительной (ничтожной) сделки в виде:
- - возврата Администрации МО "Кабанский район" Республики Бурятия земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющего адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекращения права аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного ЗАО "АПК "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия отказано. Встречный иск закрытого акционерного общества "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" удовлетворен.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация обратилась в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя администрации в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как правильно указывает суд первой инстанции, анализ содержания договора аренды N 252 от 25.10.2010 свидетельствует, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачу в аренду, его индивидуально-определенные признаки. Таким образом, существенные условия договора аренды в рассматриваемом договоре определены, договор аренды земельного участка N 252 от 25.10.2010 является заключенным в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вступили в правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. По акту приема-передачи земельного участка от 25.10.2010 истец передал ответчику земельный участок (т. 1 л.д. 18).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в том числе занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия.
Озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.
Статьей 2 Федерального закона "Об охране озера Байкал" Байкальская природная территория - территория, в состав которой входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него. На Байкальской природной территории выделяются следующие экологические зоны: в том числе центральная экологическая зона - территория, которая включает в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал.
Согласно статье 6 данного закона на Байкальской природной территории запрещаются или ограничиваются виды деятельности, при осуществлении которых оказывается негативное воздействие на уникальную экологическую систему озера Байкал. Перечень видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне, утверждается Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства РФ от 27.11.2006 N 1641-р утверждены границы Байкальской природной территории и ее экологических зон - центральной экологической зоны, буферной экологической зоны и экологической зоны атмосферного влияния.
Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2015 N 368-р утверждены границы водоохранной и рыбоохранной зон озера Байкал. Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно сослался на данное распоряжение, отклоняются, поскольку оно действительно принято после заключения договора, однако, суд первой инстанции указал на наличие такого акта с учетом ответа Управления Росреестра по РБ.
Как правильно указывает суд первой инстанции, по сообщению Управления Росреестра по РБ от 13.05.2015 N 12/04402-13 земельный участок с кадастровым номером 03:09:720102:300 находится в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, утвержденных вышеуказанными распоряжениями. Взаимное расположение Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал и земельного участка с кадастровым номером 03:09:720102:300 отображено Управлением Росреестра по РБ на представленной схеме (т. 2 л.д. 66-67).
Апелляционный суд из указанного сообщения также усматривает, что Управление Росреестра по РБ, основываясь на определении суда первой инстанции от 14.04.2015 г., которым в порядке ст. 66 АПК РФ были истребованы доказательства (сведения) (т. 1 л.д. 147-148), произвело сопоставление границ, о чем составлена схема, которое привело к выводу о пересечении границ и нахождении северной части участка в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал.
Вопрос об указанных границах согласно определению суда первой инстанции от 14.04.2015 г. также был адресован ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ, которое никаких сопоставлений не производило, а просто сообщило состояние дел согласно сведениям государственного кадастра: кадастровый учет охранных зон оз. Байкал не производился, поэтому достоверно установить по сведениям государственного кадастра пересечение границ земельного участка с охранными зонами не представляется возможным (т. 2 л.д. 9).
Именно на ответ ФГБУ "ФКП Росреестра" по РБ ссылается администрация в апелляционном суде. Данные ссылки апелляционный суд отклоняет, полагает верным исходить из сведений, предоставленных Управлением Росреестра по РБ, поскольку, как уже указано, последний производил сопоставление границ земельного участка с границами охранных зон, описание которых дано в распоряжениях Правительства РФ. Доказательств того, что Управлением Росреестра по РБ допущены ошибки при таком сопоставлении, в материалах дела не имеется. Представитель администрации, ссылавшийся на необходимость проведения экспертизы, в судебном заседании апелляционного суда от заявления такого ходатайства отказался.
При таких обстоятельствах, учитывая, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии функции является органом власти по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, в том числе Управления Росреестра по субъектам РФ являются фондодержателями материалов и данных федерального картографо-геодезического фонда (Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457, Положение об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, утвержденное Приказом Росреестра от 19.04.2010 N П/152), у апелляционного суда сомнений в представленной Управлением Росреестра по РБ информации и схеме расположения границ не имеется, соответствующие доводы апелляционной жалобы отклоняются.
Постановлением Правительства РФ от 30.08.2001 N 643 утверждены перечни видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории. Указанным Постановлением (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) запрещено:
- - строительство зданий и сооружений (или их частей), функционирование которых не связано с созданием и развитием особо охраняемых природных территорий федерального значения и особых экономических зон туристско-рекреационного типа, с системами жизнеобеспечения и обеспечения экологической безопасности существующих промышленных, жилых и рекреационных объектов, с осуществлением видов деятельности, разрешенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории, а также строительство зданий и сооружений (или их частей) на незатронутых природных территориях, включая земли лесного фонда, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы озера Байкал и впадающих в него рек;
- - строительство зданий и сооружений предприятий легкой, пищевой, микробиологической, мукомольно-крупяной, комбикормовой и медицинской промышленности.
Как правильно указано судом первой инстанции, земельный участок с кадастровым номером 03:09:720102:300 предоставлен в аренду для цели строительства птицефермы в с. Кабанск для выращивания кур-несушек, производства яиц и переработки мяса. Однако, указанный вид деятельности по строительству птицефермы запрещен Постановлением Правительства от 30.08.2011 N 643. Таким образом, при наличии соответствующего запрета земельный участок, находящийся в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, для указанных целей не мог быть предоставлен.
Доводы Администрации МО "Кабанский район" РБ о частичном нахождении земельного участка в границах Центральной экологической и водоохранной зон озера Байкал, судом первой инстанции обоснованно не приняты, поскольку не доказана возможность строительства птицефермы на части земельного участка, границы такой части участка не определены. Следовательно, основания для применения статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Согласно статье 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение сделки началось 25.10.2010 подписанием акта приема-передачи земельного участка.
По статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Об истечении срока исковой давности Администрация МО "Кабанский район" РБ не заявила.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что встречный иск о признании сделки недействительной подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал возможным удовлетворить встречные требования, применить последствия недействительности ничтожной сделки договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010:
- - обязать закрытое акционерное общество "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" возвратить, а Администрацию муниципального образования "Кабанский район" Республики Бурятия принять по акту приема-передачи земельный участок, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, находящийся в государственной собственности, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский район (ранее по публикации в газете "Бурятия" от 02.12.2009 N 223 (4601), как имеющий адресные ориентиры: Республика Бурятия, Кабанский район, в 2200 метрах на северо-запад от жилого дома, имеющего почтовый адрес: с. Кабанск, ул. Ленина, 71;
- - прекратить право аренды земельного участка, площадью 2 000 000 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 03:09:720102:300, предоставленного закрытому акционерному обществу "Агропромышленный комплекс "Великое озеро" по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 252 от 25.10.2010.
Как указывает суд первой инстанции, Администрацией МО "Кабанский район" РБ заявлено требование (с учетом уточнения) о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2011 года по ноябрь 2014 года в сумме 93 293,55 рублей, неустойки в сумме 4 978,16 рублей.
В силу пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, размер взаимных обязательств ее сторон признается равным, если не будет доказано обратное.
Поскольку всякий договор, связанный с использованием чужого имущества, в силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации также предполагается возмездным, при его недействительности должен применяться аналогичный правовой подход.
Следовательно, фактический пользователь земельного участка, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования земельного участка, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правильно отмечено судом первой инстанции, нахождение земельного участка в юридическом и фактическом владении истца подтверждается актом приема-передачи от 25.10.2012. Владение вещью является достаточным обстоятельством для ее использования. Согласно кадастровому паспорту от 12.07.2010 видом разрешенного использования земельного участка является сельскохозяйственное производство.
Вместе с тем, на дату заключения договора Распоряжением Правительства РФ от 27.11.2006 N 1641-р были утверждены границы Байкальской природной территории и ее экологических зон. Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 30.08.2001 N 643 были утверждены перечни видов деятельности, запрещенных в центральной экологической зоне Байкальской природной территории.
Как правильно указывает суд первой инстанции, границы центральной экологической зоны Байкальской природной территории, для которой установлен запрет на осуществление отдельных видов деятельности, утверждены распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.11.2006 N 1641-р, причем эти границы определены в распоряжении путем указания конкретных географических координат поворотных точек и географического описания самих границ, то есть вне зависимости от ширины прибрежной защитной полосы озера. При этом факт нахождения земельного участка с кадастровым номером 03:09:720102:300 в пределах соответствующих границ центральной экологической зоны подтверждается названным выше сообщением Управления Росреестра по Республике Бурятия от 13.05.2015, в ведении которого находятся в том числе вопросы картографии и кадастра недвижимости, и приложенной к нему схемой расположения спорного земельного участка на карте территории в соотношении с границами центральной экологической зоны, утвержденными указанным распоряжением.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что само по себе отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах центральной экологической зоны Байкальской природной территории, водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы озера Байкал, не может являться основанием для признания указанных выше доказательств недопустимыми, поскольку соответствующие сведения кадастра недвижимости не могут быть расценены в качестве единственно возможного доказательства нахождения земельного участка в пределах границ соответствующих территорий. При отсутствии указанных сведений в государственном кадастре недвижимости иной подход умалял бы установленные законодательством гарантии сохранения и защиты Байкальской природной территории. При наличии указанных нормативных актов Администрация МО "Кабанский район" РБ должна была знать о невозможности использования данного земельного участка в соответствии с условиями договоров аренды и видом их разрешенного использования для строительства птицефабрики.
При этом доводы администрации об отсутствии сведений об охранных зонах озера Байкал в государственном кадастре не могут быть учтены, поскольку добросовестное осуществление властных полномочий в рассматриваемом случае и предполагает, что, зная о наличии охранных зон, администрация должна была предпринять усилия для определения их границ на территории своего муниципального образования с целью осуществления своей деятельности в рамках закона.
Как правильно указывает суд первой инстанции, стороны не отрицают, что строительство на данном земельном участке не начато, соответствующее разрешение на строительство не получено. Арендатор не вносил арендную плату в течение всего времени действия договора. Поскольку пользование земельным участком в целях строительства птицефабрики оказалось невозможным по причинам, не зависящим от арендатора, а в силу законодательно установленного запрета, оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной неустойки не имеется.
Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска и об удовлетворении встречного иска.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 05 июня 2015 года по делу N А10-5562/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
Э.В.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)