Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Борзыкина М.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ООО "ПАНКОМ" (ОГРН 1027739142936, ИНН 7729042724) -Карапретян Е.З. директор, протокол N 1 от 21.09.2014 г.
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) -Шатихин Н.В.дов от 30.04.2014 N 4-47-404\\4
от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507) - Шатихин Н.В.дов. лот 30.12.2014 N 33-Д-859\\14
рассмотрев 26 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ПАНКОМ"
на решение от 12.08.2014
Арбитражного суда города Москвы.,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 21.11.2014
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "ПАНКОМ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
о признании незаконным отказа в заключении договора,
третье лицо - Правительство Москвы,
установил:
ООО "ПАНКОМ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, выраженного в письмах от 27.11.2013 г. N ДГИ-1-121381/13-1 и от 25.04.2013 г. N ДГИ-1-26410/13-1, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым N 77:07:0015005:188 по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, вл. 6, и обязать заключить соответствующий договор.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2014 г. (т. 2 л.д. 30-31) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ПАНКОМ" без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ПАНКОМ" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы истец указал, что торговые павильоны были построены на законных основаниях с разрешения местных органов власти. о чем свидетельствуют приложенные к исковому заявлению законные акты.
По распоряжениям Префекта Западного административного округа под каждый павильон был выделен земельный участок и заключен договор аренды земельного участка. Все три торговых объекта были построены на пустыре, который был выбран самым истцом. Магазины были возведены 1993, 1994, 1995 годах т.е. до вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принятого 17 июня 1997 года N 122-ФЗ и согласно п. 1 ст. 6 которого, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, указанные объекты на законных основаниях являлись собственностью истца.
При рассмотрении дела по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы об обязании ООО"ПАНКОМ" освободить земельный участок по адресу г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, вл. 6 от некапитальных объектов, судом была назначена строительная экспертиза, по заключению которой спорные объекты" являются капитальными" сооружениями, то есть недвижимым имуществом.
Заключение строительной экспертизы было приложено к исковому заявлению от 29 декабря 2012 года. Департаментом городского имущества г. Москвы незаконно снесены торговые объекты.
Доводы ответчика о том. что истец не обращался с заявлением о заключении договора аренды земель участка на новый срок, не соответствует действительности.
По заявлению истца, в котором он просил Префектуру ЗАО г. Москвы на этом же месте выделить земельный участок, где были расположены три торговых объектов, был выделен земельный участок размером 1000 кв. м для строительства торгового комплекса.Ранее возведенные объекты должны были быть снесены самим истцом. На основании Распоряжения Префектуры ЗАО, г. Москвы с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N М-07-505368 от 14.02.2002 г.
По истечении срока действия договора истец в установленном законом порядке обратился к ответчику для заключения договора аренды на новый срок, представив при этом акт разрешенного использования.
26 августа 2004 года Префектура ЗАО согласилась заключить новый договор на новый срок на бесконкурсной основе, учитывая ранее принятые решения, однако, договор заключен не был.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, Департамент городского имущества г. Москвы и третье лицо, Правительство г. Москвы судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, решение арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений представитель ответчика и третьего лица указали. что на основании Распоряжения префекта ЗАО г. Москвы от 11.01.2002 г.N 21-РП 14.02.2002 г. между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Панком" заключен договор аренды N М-07-505368 земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, около вл,6 для разработки проектной документации и строительства торгового комплекса с кафе и магазином. Срок действия договора установлен до 14.02.2004 г., по истечении которого ООО "Панком" продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
12.07.2011 г. Департамент городского имущества г. Москвы направил ООО "Панком" уведомление о прекращении договора.
Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким образом, возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок возникает только в случае надлежащего исполнением арендатором договорных обязательств и передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
ООО "Панком" не выполнены особые условия договора аренды, содержащиеся в разделе 4 договора, что лишает его права на преимущественное заключение договора на новый срок.
Довод ООО "Панком" о том, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества не состоятелен.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Западного административного округа г Москвы обращались в арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Панком" об освобождении спорного земельного участка от некапитальных объектов. (дело N А40-48019\\12). Определением арбитражного суда г. Москвы от 21.01.2013 г. производство по делу N А40-48019\\12 прекращено в связи с отказом Департамента и Префектуры от иска, так как некапитальные объекты демонтированы.
До настоящего времени спорный земельный участок не передан в аренду третьим лицам, в связи с чем требование ООО "Панком" о понуждении Департамент городского имущества г. Москвы заключить договор аренды противоречит действующему законодательству, в частности, гл. 34 Гражданского кодекса РФ.
Порядок предоставления земельных участков для целей строительства регулируется главой V Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Законом г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве".
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в субъектах Российской Федерации-городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ основанием для возникновения прав землепользования, в том числе права аренды является решение компетентного органа исполнительной власти.
В соответствии со ст. ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" право на заключение договора аренды земельного участка под строительство (реконструкцию) застройщик может получить только по результатам соответствующих торгов.
Таким образом, заключение договора аренды для целей строительства без проведения торгов, при отсутствии решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для цели строительства капитального объекта, является незаконным.
Решения органа исполнительной власти г. Москвы о предоставлении ООО "Панком" спорного земельного участка в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 5 ст. 30 ЗК РФ, ст. 31 ЗК РФ - выбор с предварительным согласованием места размещения объекта, не принималось. Указанный земельный участок не включен в перечень возможных к реализации на торгах.
Правовых оснований предоставления спорного земельного участка ООО "Панком" для строительства не имеется.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, третьего лица, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует., что Распоряжением Префекта западного Административного округа г. Москвы N 1405-РА от 2 декабря 1994 г. Российско-Греческому товариществу "Панком" на условиях краткосрочной аренды, сроком на 3 года предоставлено два земельных участка общей площадью около 0,03 га (200 кв. м-под размещение торговых палаток с летним кафе. и 100 кв. м под размещение торгового павильона (размером 6 x 9) по ул. Шолохова у вл. 28 (л.д. 26 т. 1) Распоряжением Префекта Западного Административного округа г. Москвы от 18 августа 1995 г. N 1202-РП Российско-Греческому товариществу с ограниченной ответственностью "Панком" предоставлен земельный участок площадью 0,01 га по ул, Шолохова. вл, 28 на условиях краткосрочной аренды, сроком на 5 лет. под размещение торгового павильонам, без изменения функционального назначения. (л.д. 27 т. 1). Распоряжением Префекта Западного Административного округа от 11 января 2002 г. N 21-РП ООО "Панком" предоставлен на условиях краткосрочной аренды сроком на два года для строительства торгового комплекса с кафе и магазином земельный участок по адресу: ул. Скульптора Мухиной, около владения 6 площадью 0,1 га, из них:
- - площадью 0,03 га без оплаты права на заключение договора краткосрочной аренды с учетом ходатайства Департамента поддержки и развития малого предпринимательства;
- - площадью 0,07 га с оплатой стоимости права на заключение договора земли (л.д. 8 т. 2).
На основании указанного распоряжения 14 февраля 2002 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Панком" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, около владения 6 для разработки проектной документации и строительства торгового комплекса с кафе и магазином(л.д. 9-19 т. 2).
Согласно п. 1.4 договора на земельном участке расположены тори торговые павильона, подлежащие сносу.
Договор, в силу п. 2.1 заключен сроком на один год с даты учета регистрации настоящего договора в Москомземе и правом продления срока договора до двух лет при условии подтверждения арендатором субъекта малого предпринимательства в установленном порядке.
Согласно п. 4.1 договора земельный участок площадью 300 кв. м предоставляется в порядке перезаключения договоров аренды от 02.10.95 г. N М-07-500296 от 20.05.98 N М-07-502240 и от 20.05.98 N М-07-502241 без оплаты на право заключения договора аренды в соответствии с п. 6 Постановления Правительства г. Москвы от 02.11.99 г. N 1010 "О дополнительных мерах по поддержке малого предпринимательства в Москве".
Земельный участок площадью 700 кв. м предоставляется с оплатой за право заключения договора аренды на основании распоряжения Мэра г. Москвы от 29.11.94 г. N 603-РМ (п. 4.2).
Договор аренды земельного участка N М-07-505368 от 14.02.2002 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 22 марта 2002 г.
В соответствии с п. 4.3.1, 4.3.2 договора в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера, арендатор обязался разработать, согласовать в установленном порядке проектную документацию на строительство торгового комплекса с кафе и магазином, выполнить строительство в сроки, установленные ПОС.
После завершения строительства арендатор обязан в силу п. 4.3.3 договора предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию торгового комплекса с кафе и магазином, а также документы, подтверждающие право землепользования.
По истечении срока действия договора ООО "Панком" продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.
Обязательства по строительству торгового комплекса с кафе и магазином ООО "Панком" не исполнены.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ Департамент земельных ресурсов г Москвы направил в адрес ООО "Панком" уведомление от 12.07.2011 г. N 33-ИТ7-5445\\11 об отказе от договора.
На спорном земельном участке зданий, строений, сооружений не расположено, ранее возведенный на данном земельном участке торговые павильоны демонтированы.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Западного Административного округа г. Москвы обратилась в арбитражный суд г. Москвы с иском обязать ООО" Панком" освободить земельный участок по адресу:г Москва, ул. Скульптора Мухиной, около вл. 6 от некапитальных объектов(трех павильонов)(дело N А40-48019\\12). Определением арбитражного суда г. Москвы от 21 января 2013 г. принят отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы и префектуры Западного административного округа от иска по делу N А40-48019\\12, мотивированный тем, что на момент рассмотрения дела некапитальные объекты демонтированы; производство по делу прекращено. (л.д. 4 т. 2).
Суд первой апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Департамент а городского имущества г. Москвы обязанностей заключить с ООО "Панком" договор аренды на спорный земельный участок на новый срок.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок. указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств и передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
ООО "Панком" не выполнены особые условия договора аренды земельного участка N М-07-505368 от 14.02.2002 г., содержащиеся в разделе 4.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи в аренду спорного земельного участка иному лицу.
При указанных обстоятельствах суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования ООО "Панком" об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок.
Отказывая ООО "Панком" в заключении договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса с кафе и магазином, Департамент городского имущества г. Москвы обоснованно исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 30, 38 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" право на заключение договора аренды земельного участка под строительство(реконструкцию)застройщик может получить только по результатам соответствующих торгов, за исключением случаев предоставления права аренды земельных участков собственникам капитальных строений для целей эксплуатации.
Учитывая отсутствие доказательств принадлежности ООО "Панком" на праве собственности на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что у Департамента городского имущества г. Москвы в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ не возникло обязанности предоставить истцу спорный земельный участок в аренду на новый срок.
Заключение договора аренды для целей строительства без проведения процедуры торгов является незаконным.
Департамент городского имущества г. Москвы в письмах от 27.11.2013 г. N ДГИ-1-121381/13-1 и от 25.04.2013 г. N ДГИ-1-26410/13-1 правомерно отказал в заключении с ООО "Панком" договора аренды земельного участка с кадастровым N 77:07:0015005:188.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2014 года, по делу N А40-26050/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ПАНКОМ" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.02.2015 N Ф05-16169/2014 ПО ДЕЛУ N А40-26050/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2015 г. по делу N А40-26050/14
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Борзыкина М.В., Комаровой О.И.
при участии в заседании:
от истца ООО "ПАНКОМ" (ОГРН 1027739142936, ИНН 7729042724) -Карапретян Е.З. директор, протокол N 1 от 21.09.2014 г.
от ответчика Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) -Шатихин Н.В.дов от 30.04.2014 N 4-47-404\\4
от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507) - Шатихин Н.В.дов. лот 30.12.2014 N 33-Д-859\\14
рассмотрев 26 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ПАНКОМ"
на решение от 12.08.2014
Арбитражного суда города Москвы.,
принятое судьей Коноваловой Е.В.,
на постановление от 21.11.2014
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И.,
по иску ООО "ПАНКОМ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
о признании незаконным отказа в заключении договора,
третье лицо - Правительство Москвы,
установил:
ООО "ПАНКОМ" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании незаконным отказа, выраженного в письмах от 27.11.2013 г. N ДГИ-1-121381/13-1 и от 25.04.2013 г. N ДГИ-1-26410/13-1, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым N 77:07:0015005:188 по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, вл. 6, и обязать заключить соответствующий договор.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.08.2014 г. (т. 2 л.д. 30-31) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ПАНКОМ" без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ПАНКОМ" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.
В обоснование доводов жалобы истец указал, что торговые павильоны были построены на законных основаниях с разрешения местных органов власти. о чем свидетельствуют приложенные к исковому заявлению законные акты.
По распоряжениям Префекта Западного административного округа под каждый павильон был выделен земельный участок и заключен договор аренды земельного участка. Все три торговых объекта были построены на пустыре, который был выбран самым истцом. Магазины были возведены 1993, 1994, 1995 годах т.е. до вступления в силу Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принятого 17 июня 1997 года N 122-ФЗ и согласно п. 1 ст. 6 которого, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, указанные объекты на законных основаниях являлись собственностью истца.
При рассмотрении дела по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы об обязании ООО"ПАНКОМ" освободить земельный участок по адресу г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, вл. 6 от некапитальных объектов, судом была назначена строительная экспертиза, по заключению которой спорные объекты" являются капитальными" сооружениями, то есть недвижимым имуществом.
Заключение строительной экспертизы было приложено к исковому заявлению от 29 декабря 2012 года. Департаментом городского имущества г. Москвы незаконно снесены торговые объекты.
Доводы ответчика о том. что истец не обращался с заявлением о заключении договора аренды земель участка на новый срок, не соответствует действительности.
По заявлению истца, в котором он просил Префектуру ЗАО г. Москвы на этом же месте выделить земельный участок, где были расположены три торговых объектов, был выделен земельный участок размером 1000 кв. м для строительства торгового комплекса.Ранее возведенные объекты должны были быть снесены самим истцом. На основании Распоряжения Префектуры ЗАО, г. Москвы с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N М-07-505368 от 14.02.2002 г.
По истечении срока действия договора истец в установленном законом порядке обратился к ответчику для заключения договора аренды на новый срок, представив при этом акт разрешенного использования.
26 августа 2004 года Префектура ЗАО согласилась заключить новый договор на новый срок на бесконкурсной основе, учитывая ранее принятые решения, однако, договор заключен не был.
В судебном заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы.
Ответчик, Департамент городского имущества г. Москвы и третье лицо, Правительство г. Москвы судебное заседание явились, с доводами кассационной жалобы не согласны, решение арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений представитель ответчика и третьего лица указали. что на основании Распоряжения префекта ЗАО г. Москвы от 11.01.2002 г.N 21-РП 14.02.2002 г. между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Панком" заключен договор аренды N М-07-505368 земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, около вл,6 для разработки проектной документации и строительства торгового комплекса с кафе и магазином. Срок действия договора установлен до 14.02.2004 г., по истечении которого ООО "Панком" продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
12.07.2011 г. Департамент городского имущества г. Москвы направил ООО "Панком" уведомление о прекращении договора.
Согласно ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким образом, возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок возникает только в случае надлежащего исполнением арендатором договорных обязательств и передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
ООО "Панком" не выполнены особые условия договора аренды, содержащиеся в разделе 4 договора, что лишает его права на преимущественное заключение договора на новый срок.
Довод ООО "Панком" о том, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества не состоятелен.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Западного административного округа г Москвы обращались в арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Панком" об освобождении спорного земельного участка от некапитальных объектов. (дело N А40-48019\\12). Определением арбитражного суда г. Москвы от 21.01.2013 г. производство по делу N А40-48019\\12 прекращено в связи с отказом Департамента и Префектуры от иска, так как некапитальные объекты демонтированы.
До настоящего времени спорный земельный участок не передан в аренду третьим лицам, в связи с чем требование ООО "Панком" о понуждении Департамент городского имущества г. Москвы заключить договор аренды противоречит действующему законодательству, в частности, гл. 34 Гражданского кодекса РФ.
Порядок предоставления земельных участков для целей строительства регулируется главой V Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Законом г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве".
В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в субъектах Российской Федерации-городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ основанием для возникновения прав землепользования, в том числе права аренды является решение компетентного органа исполнительной власти.
В соответствии со ст. ст. 30, 38 Земельного кодекса РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" право на заключение договора аренды земельного участка под строительство (реконструкцию) застройщик может получить только по результатам соответствующих торгов.
Таким образом, заключение договора аренды для целей строительства без проведения торгов, при отсутствии решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для цели строительства капитального объекта, является незаконным.
Решения органа исполнительной власти г. Москвы о предоставлении ООО "Панком" спорного земельного участка в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 5 ст. 30 ЗК РФ, ст. 31 ЗК РФ - выбор с предварительным согласованием места размещения объекта, не принималось. Указанный земельный участок не включен в перечень возможных к реализации на торгах.
Правовых оснований предоставления спорного земельного участка ООО "Панком" для строительства не имеется.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, третьего лица, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 12 августа 2014 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 г.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует., что Распоряжением Префекта западного Административного округа г. Москвы N 1405-РА от 2 декабря 1994 г. Российско-Греческому товариществу "Панком" на условиях краткосрочной аренды, сроком на 3 года предоставлено два земельных участка общей площадью около 0,03 га (200 кв. м-под размещение торговых палаток с летним кафе. и 100 кв. м под размещение торгового павильона (размером 6 x 9) по ул. Шолохова у вл. 28 (л.д. 26 т. 1) Распоряжением Префекта Западного Административного округа г. Москвы от 18 августа 1995 г. N 1202-РП Российско-Греческому товариществу с ограниченной ответственностью "Панком" предоставлен земельный участок площадью 0,01 га по ул, Шолохова. вл, 28 на условиях краткосрочной аренды, сроком на 5 лет. под размещение торгового павильонам, без изменения функционального назначения. (л.д. 27 т. 1). Распоряжением Префекта Западного Административного округа от 11 января 2002 г. N 21-РП ООО "Панком" предоставлен на условиях краткосрочной аренды сроком на два года для строительства торгового комплекса с кафе и магазином земельный участок по адресу: ул. Скульптора Мухиной, около владения 6 площадью 0,1 га, из них:
- - площадью 0,03 га без оплаты права на заключение договора краткосрочной аренды с учетом ходатайства Департамента поддержки и развития малого предпринимательства;
- - площадью 0,07 га с оплатой стоимости права на заключение договора земли (л.д. 8 т. 2).
На основании указанного распоряжения 14 февраля 2002 г. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Панком" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1000 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Скульптора Мухиной, около владения 6 для разработки проектной документации и строительства торгового комплекса с кафе и магазином(л.д. 9-19 т. 2).
Согласно п. 1.4 договора на земельном участке расположены тори торговые павильона, подлежащие сносу.
Договор, в силу п. 2.1 заключен сроком на один год с даты учета регистрации настоящего договора в Москомземе и правом продления срока договора до двух лет при условии подтверждения арендатором субъекта малого предпринимательства в установленном порядке.
Согласно п. 4.1 договора земельный участок площадью 300 кв. м предоставляется в порядке перезаключения договоров аренды от 02.10.95 г. N М-07-500296 от 20.05.98 N М-07-502240 и от 20.05.98 N М-07-502241 без оплаты на право заключения договора аренды в соответствии с п. 6 Постановления Правительства г. Москвы от 02.11.99 г. N 1010 "О дополнительных мерах по поддержке малого предпринимательства в Москве".
Земельный участок площадью 700 кв. м предоставляется с оплатой за право заключения договора аренды на основании распоряжения Мэра г. Москвы от 29.11.94 г. N 603-РМ (п. 4.2).
Договор аренды земельного участка N М-07-505368 от 14.02.2002 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 22 марта 2002 г.
В соответствии с п. 4.3.1, 4.3.2 договора в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера, арендатор обязался разработать, согласовать в установленном порядке проектную документацию на строительство торгового комплекса с кафе и магазином, выполнить строительство в сроки, установленные ПОС.
После завершения строительства арендатор обязан в силу п. 4.3.3 договора предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию торгового комплекса с кафе и магазином, а также документы, подтверждающие право землепользования.
По истечении срока действия договора ООО "Панком" продолжило пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Департамента, договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.
Обязательства по строительству торгового комплекса с кафе и магазином ООО "Панком" не исполнены.
В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ Департамент земельных ресурсов г Москвы направил в адрес ООО "Панком" уведомление от 12.07.2011 г. N 33-ИТ7-5445\\11 об отказе от договора.
На спорном земельном участке зданий, строений, сооружений не расположено, ранее возведенный на данном земельном участке торговые павильоны демонтированы.
Департамент земельных ресурсов г. Москвы и Префектура Западного Административного округа г. Москвы обратилась в арбитражный суд г. Москвы с иском обязать ООО" Панком" освободить земельный участок по адресу:г Москва, ул. Скульптора Мухиной, около вл. 6 от некапитальных объектов(трех павильонов)(дело N А40-48019\\12). Определением арбитражного суда г. Москвы от 21 января 2013 г. принят отказ Департамента земельных ресурсов г. Москвы и префектуры Западного административного округа от иска по делу N А40-48019\\12, мотивированный тем, что на момент рассмотрения дела некапитальные объекты демонтированы; производство по делу прекращено. (л.д. 4 т. 2).
Суд первой апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у Департамент а городского имущества г. Москвы обязанностей заключить с ООО "Панком" договор аренды на спорный земельный участок на новый срок.
В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок. указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Возможность реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок возникает только в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств и передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
ООО "Панком" не выполнены особые условия договора аренды земельного участка N М-07-505368 от 14.02.2002 г., содержащиеся в разделе 4.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи в аренду спорного земельного участка иному лицу.
При указанных обстоятельствах суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования ООО "Панком" об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка на новый срок.
Отказывая ООО "Панком" в заключении договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса с кафе и магазином, Департамент городского имущества г. Москвы обоснованно исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 30, 38 ЗК РФ, п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" право на заключение договора аренды земельного участка под строительство(реконструкцию)застройщик может получить только по результатам соответствующих торгов, за исключением случаев предоставления права аренды земельных участков собственникам капитальных строений для целей эксплуатации.
Учитывая отсутствие доказательств принадлежности ООО "Панком" на праве собственности на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что у Департамента городского имущества г. Москвы в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ не возникло обязанности предоставить истцу спорный земельный участок в аренду на новый срок.
Заключение договора аренды для целей строительства без проведения процедуры торгов является незаконным.
Департамент городского имущества г. Москвы в письмах от 27.11.2013 г. N ДГИ-1-121381/13-1 и от 25.04.2013 г. N ДГИ-1-26410/13-1 правомерно отказал в заключении с ООО "Панком" договора аренды земельного участка с кадастровым N 77:07:0015005:188.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 августа 2014 года, по делу N А40-26050/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ПАНКОМ" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
О.И.КОМАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)