Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Т.А. Аппаковой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Надеждинского муниципального района,
апелляционное производство N 05АП-14500/2014
на решение от 24.09.2014 судьи А.К. Калягина
по делу N А51-31881/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску администрации Надеждинского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ", обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье"
третье лицо Администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального р-на
о взыскании 83439791 рублей 16 копеек, расторжении договоров, обязании передать имущество,
при участии:
от истца - Полозова К.Ю. по доверенности от 12.05.2014 N 1025/2014 сроком действия на три года, удостоверение,
от ответчика ООО "Гольф-парк ДВ" - Гостомыслов Е.Л. по доверенности от 12.01.2015 N 1/2015 сроком действия на один год, паспорт,
от третьего лица, ООО "Гольф-парк "Приморье" - представители не явились,
установил:
Администрация Надеждинского муниципального района, неоднократно уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обратилась с исковыми требованиями к ответчикам - обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ", обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье" о взыскании с ООО "Гольф-парк ДВ" 83 439 791 рубля 16 копеек, в том числе 75 050 801 рубля 15 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному истцом и ответчиком - ООО "Гольф-парк "Приморье" договору N 253-О аренды земельного участка от 02.11.2009 (далее договор от 02.11.2009) за период с 17.10.2010 по 17.10.2013, 8 388 990 рублей 01 копейку начисленной на спорную сумму основного долга пени в соответствии с пунктом 4.1 договора от 02.11.2009 за период с 17.10.2010 по 17.10.2013, о досрочном расторжении договора от 02.11.2009, а также заключенного ответчиками договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от 24.07.2012, в связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору от 02.11.2009, об обязании ООО "Гольф-парк ДВ" передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:0176, переданный по договору от 02.11.2009, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Арбитражный суд, руководствуясь статьей 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков Администрацию Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 в части исковых требований о расторжении договоров исковое заявление оставлено без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Гольф-парк "Приморье", в остальной части отказано.
Также суд взыскал с ООО "Гольф-парк ДВ" в пользу администрации 1 076 128 рублей 66 копеек, в том числе 956 033 рубля 55 копеек основного долга, 120 095 рублей 11 копеек пени. В удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Гольф-парк ДВ", в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, необходимого для расторжения договора аренды, поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд, а в направленной ответчику претензии указано на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае отказа погасить задолженность по арендной плате. Также истец считает, что к правоотношениям сторон не подлежит применению постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. По мнению истца, размер арендной платы должен определяться муниципальными правовыми актами Надеждинского муниципального района (решениями Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 463 и N 464).
В судебном заседании представитель администрации Надеждинского муниципального района поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "Гольф-парк ДВ" по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От истца и ответчика поступили дополнительные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
ООО "Гольф-парк "Приморье", третье лицо, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, 02.11.2009 истцом, как арендодателем, и ООО "Гольф-парк "Приморье", как арендатором, был заключен договор N 253-О аренды земельного участка (договор от 02.11.2009), согласно условиям которого ООО "Гольф-парк "Приморье" в аренду на период с 01.12.2009 по 30.11.2058 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:0176, площадью 3 105 067 кв. м из земель населенных пунктов, в том числе под объектами рекреационного назначения площадью 2250000 кв. м, под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами площадью 855067 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с. Алексеевка, в 500 м к югу от д. N 9 ул. Ленина, в целях эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф парка.
В силу пункта 2.1 договора от 02.11.2009 в период проектирования и строительства начиная с 01.12.2009 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами рекреационного назначения в срок не позднее 10 числа текущего месяца в размере 175 875 рублей.
Как следует из пункта 2.2 договора от 02.11.2009, на период проектирования и строительства начиная с 01.12.2009 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами в срок не позднее 10 числа текущего месяца в размере 66 802 рубля 11 копеек.
В пунктах 5.3, 5.3.5 договора от 02.11.2009 определено, что данный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неоднократного (два раза и более раз) нарушения арендатором условий договора от 02.11.2009 по внесению арендных платежей.
24.07.2012 между ООО "Гольф-парк "Приморье" и ООО "Гольф-парк ДВ" был заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в соответствии с условиями которого права и обязанности арендатора по договору от 02.11.2009 были переданы ООО "Гольф-парк ДВ". Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2012.
Согласно постановлению администрации Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района N 252 от 30.10.2013 было разрешено изменение вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору от 02.11.2009, на следующий вид разрешенного использования: "Гольф-поле на 18 лунок, на 9 лунок; административно-бытовые здания; малоэтажная жилая застройка; 6 А51-31881/2013 гостиница, мотель, кемпинг; спортивные сооружения", категория земель: земли населенных пунктов.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка земельного участка N 2510/201/10-0038 от 15.02.2010 составляла 191023721 рубль 84 копейки, согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка земельного участка от 20.05.2011 N 25/00-11-49071 составляла 192 824 660 рублей 70 копеек, согласно сведениям кадастровой выписки о земельном участке N 25/00-13-331978 от 21.11.2013 составляет 179 690 227 рублей 29 копеек.
Истец, полагая, что ответчики, не оплатив спорные суммы основного долга, пени, не расторгнув договор от 02.11.2009, договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от 24.07.2012, не передав земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 истцу по акту приема-передачи, нарушили его права, обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договоров в связи с несоблюдением претензионного порядка разрешения спора, отказал в удовлетворении требований об истребовании земельного участка в связи с тем, что правовое основание для его использования ООО "Гольф-Парк ДВ" сохраняется, и взыскал частично арендную плату, сочтя что истцом неправомерно рассчитаны платежи исходя из установленных муниципальным правовым актом ставок, превышающих размер ставок арендной платы, определенных постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договоре.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из уточненного искового заявления, исковые требования о взыскании арендной платы рассчитаны за период с 17.10.2010 по 17.10.2013 и заявлены администрацией только к ответчику ООО "Гольф-Парк ДВ" (с учетом уточнения требований, л.д. 99-102 т. 3).
ООО "Гольф-Парк ДВ" приняло права и обязанности арендатора по договору в соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 24.07.2012 (том 2, л.д. 96).
Поскольку первоначальный договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации, то в силу статьи 389 ГК РФ соглашение о перенайме также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор о переуступке от 24.07.2012 зарегистрирован 09.08.2012, в связи с чем обязанность ООО "Гольф-Парк ДВ" по внесению арендной платы возникла только с 09.08.2012.
Довод апеллянта о том, что в переданные по договору от 24.07.2012 обязанности входит также обязательство по внесению арендной платы за ООО "Гольф-парк "Приморье" несостоятелен, поскольку передача прав и обязанностей по договору, совершаемая в порядке пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не влечет за собой перевод долга, если это прямо не предусмотрено соглашением сторон.
Пункты 1.5., 1.6 договора от 24.07.2012 не содержат условия о передаче новому арендатору обязательств по уплате задолженности предыдущего арендатора. Более того, в материалы дела не представлены доказательства наличия согласия арендодателя как кредитора на перевод долга, которое необходимо в силу статьи 391 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, требования о взыскании арендной платы за период с 17.10.2010 по 08.08.2012 и начисленных на данную сумму пеней, предъявленные с учетом уточнений только к ООО "Гольф-парк ДВ", не подлежат удовлетворению, как предъявленные к ненадлежащему ответчику.
В части требований о взыскании арендной платы за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 апелляционная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной, государственной собственности, а также земли, право собственности на которую не разграничено, относится к категории регулируемых цен.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, а органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11, в этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора аренды о согласованном размере арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничено, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничены, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.
В пункте 2.3 договора аренды стороны установили, что на следующий календарный год размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования об изменении размеров арендной платы за землю (приложение N 2 к договору составляется на каждый календарный год). Оповещение арендатора об изменении ставок арендной платы за землю на территории Надеждинского района осуществляется через районную газету "Трудовая Слава".
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами составлялся расчет арендной платы на каждый календарный год начиная с 2009 года (приложен к договору аренды).
Изначально в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора аренды и приложениями N 2 и N 3 к нему сторонами было установлено, что арендная плата за землю рассчитывается с учетом таких критериев, как площадь земельного участка, нормативная цена земли, базовая ставка арендной платы в процентах от нормативной цены земли (1%). Таким образом, изначально в формулу расчета арендной платы кадастровая стоимость земельного участка не входила.
19.03.2009 во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ абзаца 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.
На основании Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства от 08.04.2000 N 316, для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка земель.
В целях актуализации кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Приморского края, в 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па и опубликованы в специальном выпуске "Приморской газеты" 31.12.2010.
Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка. В пункте 4 данного постановления закреплено, что названное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2011 года. Поскольку опубликовано постановление 31.12.2010, то в силу пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действует с 04.08.2009, далее - Постановление N 582) новый размер кадастровой стоимости подлежит применению с 01.01.2011.
Новый размер кадастровой стоимости спорного земельного участка отражен в кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 20.05.2011 N 25/00-11-49071 (л.д. 72 т. 2) и составляет 192 824 660 рублей 70 копеек.
Таким образом, с 01.01.2011 при расчете арендной платы именно данный размер кадастровой стоимости должен быть принят во внимание.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) N 25/00-13-331978 от 21.11.2013 (л.д. 81 т. 2) кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 составила 179 690 227 рублей 29 копеек, однако поскольку доказательств того, что измененные сведения о категории земель внесены в государственный кадастр ранее выдачи указанного кадастрового паспорта, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 179 690 227, 29 рублей подлежит применению при расчетах с 21.11.2013.
Поскольку исковые требования заявлены за период по 17.10.2013, арендная плата, которую должно оплачивать ООО "Гольф-парк ДВ" с 09.08.2012, в течение всего спорного периода подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка 192 824 660 рублей 70 копеек.
На протяжении спорного периода для определения ставок арендной платы муниципального и государственного имущества на территории Надеждинского района принимались следующие нормативно правовые акты.
Постановление главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 N 284 "О базовых ставках арендной платы за земли на территории муниципального образования Надеждинский район на 2005 год" решением Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2010 по делу N А51-18076/2009, вступившим в законную силу 20.01.2010, признано несоответствующим Федеральному закону от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и недействующим полностью.
Решение Думы Надеждинского муниципального района Приморского края от 30.10.2012 N 463 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района" согласно его положениям вступает в силу с момента опубликования, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 20.01.2010 и действует до 31.12.2010.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Поскольку вышеуказанное решение опубликовано и, соответственно, вступило в силу 10.11.2012, и на этот момент срок его действия (до 31.12.2010) уже истек, данное решение не подлежит применению к спорным отношениям, учитывая, что согласно статье 4 ГК РФ обратная сила акту гражданского законодательства может быть придана только законом. Кроме того, Постановления N 582 закреплен принцип предсказуемости определения арендной платы. Распространение же действия нормативных актов органов местного самоуправления на предыдущий период противоречит данному принципу.
Решение Думы Надеждинского муниципального района Приморского края от 30.10.2012 N 464 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района" в первоначальной редакции вступает в силу с момента его опубликования (10.11.2012) и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2011.
Решением Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2013 N 17 (опубликовано и вступило в силу 09.11.2013) в решение Думы от 30.10.2012 N 464 внесены изменения, определено, что решение N 464 от 30.10.2012 распространяет свое действие на отношения, возникшие с 21.01.2011.
Таким образом, учитывая правила действия актов гражданского законодательства во времени, решение от 30.10.2012 N 464 в первоначальной редакции действовало в период с 10.11.2012 до 08.11.2013 включительно, указанное решение Думы Надеждинского муниципального района в редакции решения от 30.10.2013 N 17 действовало с 09.11.2013.
Решения Думы Надеждинского муниципального района от 16.03.2011 N 334 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района", от 27.12.2011 N 401 утратили силу со 02.06.2012 в связи с их отменой решением Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N 427.
В то же время данные решения не соответствуют пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", так как утверждение ставок арендной платы за земли, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Таким образом, данные решения не подлежат применению.
Решение Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N 428 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района" не подлежит применению к спорным отношениям, поскольку данное решение признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу N 2-1051/2012.
Решение Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N 429 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района, признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу N 2-1049/2012.
Таким образом, в течение периода аренды с ноября 2009 года по 09.11.2012 нормативное регулирование порядка начисления арендной платы за муниципальные земли муниципальными правовыми актами Надеждинского муниципального района Приморского края отсутствовало в связи с признанием недействительным решением суда от 20.01.2010 по делу N А51-18076/2009 постановления главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 N 284 и в связи с отсутствием оснований для применения к правоотношениям сторон решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 463, а также решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 464 до вступления его в силу с 10.11.2012. Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующего публичного образования (Решений Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 N 463 и N 464), противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении N 582.
Какой-либо иной предшествующий нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы отсутствует. Вместе с тем соответствующий расчет размера арендной платы включен в текст договора аренды и представляет собой его договорное условие. Данный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/2011.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что до вступления в силу решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 N 464, то есть до 10.11.2012, следовало руководствоваться ставками арендной платы, указанными в договоре аренды, которые в то же время не должны превышать 2% кадастровой стоимости земельного участка по следующим основаниям.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, Постановлением N 582 отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Так, в подпункте "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, установленных Постановлением N 582 в применяемой редакции, в случае предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, арендная плата определена в размере 2 процента кадастровой стоимости.
Таким образом, ежемесячный размер арендной платы по договору N 253-О от 02.11.2009 не может быть выше величины, равной 2 процентам кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствующий период.
В силу изложенного, за период с 09.08.2012 по 09.11.2012 арендная плата подлежала уплате в размере, установленном в самом договоре аренды, который составил 242 677 рублей 36 копеек, что не превышает 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.
С 10.11.2012 вступило в действие решение Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 464, в приложении к которому установлены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района.
Земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 в спорный период был передан ответчику для эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф-парка.
Исходя из порядка определения размера арендной платы, установленного постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па и согласно пункту 7.8 приложения к решению Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 464 для гольф-клубов действует ставка арендной платы на период эксплуатации (реконструкции, капитального ремонта) - 30%, на период проектирования и строительства - 3% от кадастровой стоимости, что превышает размер арендной платы, определяемый в соответствии с постановлением Правительства N 582, в связи с чем арендная плата за период с 10.11.2012 по 17.10.2013 составляет 321 374 рубля 43 копейки в месяц исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.
В силу изложенного за весь период с 09.08.2012 по 17.10.2013 арендная плата составляет всего 4 353 152 рубля 91 копейку.
Из материалов дела следует, что ответчиком частично произведены платежи по договору аренды.
В то же время апелляционная коллегия не принимает в счет оплаты арендной платы за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 денежные средства, перечисленные по платежному поручению N 1 от 27.06.2012 на 300 000 рублей в связи с прямым указанием в основании платежа "за ООО "Гольф-парк "Приморье", платежные поручения N 5 от 13.08.2012, N 6 от 13.03.2014, N 7 от 13.03.2014, в связи с указанием в них на конкретные месяцы, за которые произведена оплата, находящиеся за пределами периода, когда арендатором земельного участка являлось ООО "Гольф-парк ДВ", а также по платежному поручению N 8 от 13.03.2014 (которым произведена оплата за январь - март 2014 года), не относящемуся к взыскиваемому периоду.
Таким образом, платежными поручениями N 8 от 31.08.2012, N 9 от 20.09.2012, N 11 от 30.10.2012, N 12 от 16.11.2012, N 16 от 26.12.2012, N 1 от 31.01.2013. N 2 от 16.07.2013, N 3 от 27.12.2013, N 1 от 31.01.2014, N 2 от 31.01.2014 ООО "Гольф-парк ДВ" произведена оплата на общую сумму 1 847 903, 03 рублей.
Разница между подлежащей внесению и фактически оплаченной арендной платой составляет 2 505 249 рублей 88 копеек, которые и подлежат взысканию в пользу истца.
Выполненный судом первой инстанции расчет подлежащих удовлетворению исковых требований в части взыскания арендной платы в размере 956 033 рублей 55 копеек апелляционная коллегия находит необоснованным, а решение - подлежащим изменению в данной части.
Администрацией заявлены требования о взыскании с ООО "Гольф-парк ДВ" договорной неустойки за период с 17.10.2010 по 17.10.2013 в сумме 8388990 рублей 01 копейка.
Поскольку права арендатора перешли к ООО "Гольф-парк ДВ" только с 09.08.2012, соответственно, требования о взыскании пени за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы могут быть предъявлены к данному ответчику только в отношении пени, начисленной на арендную плату за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 (учитывая заявленный истцом период).
Согласно расчету апелляционного суда, в соответствии с положениями параграфа 2 главы 23 ГК РФ о неустойке и пункта 4.1 договора аренды, в связи с просрочкой и частичным неисполнением обязательства по внесению арендной платы за указанный период подлежит начислению пеня в размере 172 888 рублей 65 копеек.
Платежными поручениями N 9, N 10 от 13.03.2014 ООО "Гольф-парк ДВ" уплатило администрации пеню за 2010-2013 годы в размере 394 525 рублей 76 копеек, что превосходит размер подлежащей начислению пени.
В связи с изложенным требование о взыскании неустойки является необоснованным, решение в данной части подлежит изменению, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени с ООО "Гольф-парк ДВ" надлежит отказать.
Расчет апелляционного суда основного долга по арендной плате и пене прилагается к материалам дела.
Администрацией также заявлены требования о расторжении договора аренды от 02.11.2009 и договора переуступки от 24.07.2012 в связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Однако истцом в материалы дела не представлены доказательства надлежащего направления истцом ответчику и получения ответчиком письменного предложения о расторжении договора от 02.11.2009 N 253-О, а также договора переуступки права аренды от 24.07.2012.
В представленной Администрацией претензии от 14.08.2013 исх. N 1736 содержится только требование истца к ответчику о погашении задолженности по договору аренды и предупреждение на случай неисполнения указанного требования об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Таким образом, поскольку истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части исковых требований о расторжении договора аренды и договора переуступки права аренды, предусмотренный в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, то в соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковое заявление в данной части правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.
С учетом изложенного, поскольку действие договора аренды от 02.11.2009 N 253-О и договора переуступки права аренды от 24.07.2012 не прекращено, договоры судом не расторгнуты и обязательства сторон по договорам не прекращены, то оснований для удовлетворения исковых требований о возврате земельного участка по акту приема-передачи у суда первой инстанции также не имелось.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Апелляционной коллегией принято во внимание, что денежные средства в счет оплаты основного долга и пени по платежным поручениям N 3 от 27.12.2013, N 1 от 31.01.2014, N 2 от 31.01.2014, N 9, N 10 от 13.03.2014 перечислены после обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, в связи с чем апелляционная коллегия, руководствуясь разъяснениями пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине", при расчете государственной пошлины исходит из того, что требования истца в данной части фактически удовлетворены.
С учетом уточнений администрацией заявлены исковые требования в части взыскания денежных средств на общую сумму 8 388 990 рублей 01 копейка, при этом денежные требования истца удовлетворены частично к ответчику ООО "Гольф-парк ДВ" на сумму 2 505 249 рублей 88 копеек, в связи с чем, с учетом добровольно удовлетворенных требований в размере 1 458 386 рублей 41 копейка, взысканию с ООО "Гольф-парк ДВ" подлежит 9 595 рублей 60 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 по делу N А51-31881/2013 изменить.
Исковые требования о расторжении Договора аренды земельного участка N 253-О от 02.11.2009, заключенного между Администрацией Надеждинского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье", и Договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 24.07.2012, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье" и Обществом с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ", оставить без рассмотрения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ" в пользу Администрации Надеждинского муниципального района 2505249 (Два миллиона пятьсот пять тысяч двести сорок девять) рублей 88 копеек основного долга по арендной плате.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ" в доход федерального бюджета 9595 (Девять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей 60 копеек государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2015 N 05АП-14500/2014 ПО ДЕЛУ N А51-31881/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. N 05АП-14500/2014
Дело N А51-31881/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 03 марта 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Т.А. Аппаковой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Надеждинского муниципального района,
апелляционное производство N 05АП-14500/2014
на решение от 24.09.2014 судьи А.К. Калягина
по делу N А51-31881/2013 Арбитражного суда Приморского края
по иску администрации Надеждинского муниципального района
к обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ", обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье"
третье лицо Администрация Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального р-на
о взыскании 83439791 рублей 16 копеек, расторжении договоров, обязании передать имущество,
при участии:
от истца - Полозова К.Ю. по доверенности от 12.05.2014 N 1025/2014 сроком действия на три года, удостоверение,
от ответчика ООО "Гольф-парк ДВ" - Гостомыслов Е.Л. по доверенности от 12.01.2015 N 1/2015 сроком действия на один год, паспорт,
от третьего лица, ООО "Гольф-парк "Приморье" - представители не явились,
установил:
Администрация Надеждинского муниципального района, неоднократно уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), обратилась с исковыми требованиями к ответчикам - обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ", обществу с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье" о взыскании с ООО "Гольф-парк ДВ" 83 439 791 рубля 16 копеек, в том числе 75 050 801 рубля 15 копеек основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному истцом и ответчиком - ООО "Гольф-парк "Приморье" договору N 253-О аренды земельного участка от 02.11.2009 (далее договор от 02.11.2009) за период с 17.10.2010 по 17.10.2013, 8 388 990 рублей 01 копейку начисленной на спорную сумму основного долга пени в соответствии с пунктом 4.1 договора от 02.11.2009 за период с 17.10.2010 по 17.10.2013, о досрочном расторжении договора от 02.11.2009, а также заключенного ответчиками договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от 24.07.2012, в связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору от 02.11.2009, об обязании ООО "Гольф-парк ДВ" передать истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:0176, переданный по договору от 02.11.2009, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Арбитражный суд, руководствуясь статьей 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков Администрацию Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 в части исковых требований о расторжении договоров исковое заявление оставлено без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Гольф-парк "Приморье", в остальной части отказано.
Также суд взыскал с ООО "Гольф-парк ДВ" в пользу администрации 1 076 128 рублей 66 копеек, в том числе 956 033 рубля 55 копеек основного долга, 120 095 рублей 11 копеек пени. В удовлетворении исковых требований, предъявленных к ООО "Гольф-парк ДВ", в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, необходимого для расторжения договора аренды, поскольку ответчик допустил просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд, а в направленной ответчику претензии указано на обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае отказа погасить задолженность по арендной плате. Также истец считает, что к правоотношениям сторон не подлежит применению постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. По мнению истца, размер арендной платы должен определяться муниципальными правовыми актами Надеждинского муниципального района (решениями Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 463 и N 464).
В судебном заседании представитель администрации Надеждинского муниципального района поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "Гольф-парк ДВ" по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От истца и ответчика поступили дополнительные письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
ООО "Гольф-парк "Приморье", третье лицо, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения.
Как следует из материалов дела, 02.11.2009 истцом, как арендодателем, и ООО "Гольф-парк "Приморье", как арендатором, был заключен договор N 253-О аренды земельного участка (договор от 02.11.2009), согласно условиям которого ООО "Гольф-парк "Приморье" в аренду на период с 01.12.2009 по 30.11.2058 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:0176, площадью 3 105 067 кв. м из земель населенных пунктов, в том числе под объектами рекреационного назначения площадью 2250000 кв. м, под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами площадью 855067 кв. м, расположенный по адресу: Приморский край, Надеждинский район, с. Алексеевка, в 500 м к югу от д. N 9 ул. Ленина, в целях эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф парка.
В силу пункта 2.1 договора от 02.11.2009 в период проектирования и строительства начиная с 01.12.2009 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами рекреационного назначения в срок не позднее 10 числа текущего месяца в размере 175 875 рублей.
Как следует из пункта 2.2 договора от 02.11.2009, на период проектирования и строительства начиная с 01.12.2009 арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за земли под объектами оздоровительного назначения, административно-управленческими и общественными объектами в срок не позднее 10 числа текущего месяца в размере 66 802 рубля 11 копеек.
В пунктах 5.3, 5.3.5 договора от 02.11.2009 определено, что данный договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае неоднократного (два раза и более раз) нарушения арендатором условий договора от 02.11.2009 по внесению арендных платежей.
24.07.2012 между ООО "Гольф-парк "Приморье" и ООО "Гольф-парк ДВ" был заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, в соответствии с условиями которого права и обязанности арендатора по договору от 02.11.2009 были переданы ООО "Гольф-парк ДВ". Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.08.2012.
Согласно постановлению администрации Раздольненского сельского поселения Надеждинского муниципального района N 252 от 30.10.2013 было разрешено изменение вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору от 02.11.2009, на следующий вид разрешенного использования: "Гольф-поле на 18 лунок, на 9 лунок; административно-бытовые здания; малоэтажная жилая застройка; 6 А51-31881/2013 гостиница, мотель, кемпинг; спортивные сооружения", категория земель: земли населенных пунктов.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка земельного участка N 2510/201/10-0038 от 15.02.2010 составляла 191023721 рубль 84 копейки, согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка земельного участка от 20.05.2011 N 25/00-11-49071 составляла 192 824 660 рублей 70 копеек, согласно сведениям кадастровой выписки о земельном участке N 25/00-13-331978 от 21.11.2013 составляет 179 690 227 рублей 29 копеек.
Истец, полагая, что ответчики, не оплатив спорные суммы основного долга, пени, не расторгнув договор от 02.11.2009, договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, от 24.07.2012, не передав земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 истцу по акту приема-передачи, нарушили его права, обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.
Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции оставил без рассмотрения требование о расторжении договоров в связи с несоблюдением претензионного порядка разрешения спора, отказал в удовлетворении требований об истребовании земельного участка в связи с тем, что правовое основание для его использования ООО "Гольф-Парк ДВ" сохраняется, и взыскал частично арендную плату, сочтя что истцом неправомерно рассчитаны платежи исходя из установленных муниципальным правовым актом ставок, превышающих размер ставок арендной платы, определенных постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договоре.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является платность использования земли; согласно этому принципу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из уточненного искового заявления, исковые требования о взыскании арендной платы рассчитаны за период с 17.10.2010 по 17.10.2013 и заявлены администрацией только к ответчику ООО "Гольф-Парк ДВ" (с учетом уточнения требований, л.д. 99-102 т. 3).
ООО "Гольф-Парк ДВ" приняло права и обязанности арендатора по договору в соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 24.07.2012 (том 2, л.д. 96).
Поскольку первоначальный договор аренды земельного участка подлежал государственной регистрации, то в силу статьи 389 ГК РФ соглашение о перенайме также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор о переуступке от 24.07.2012 зарегистрирован 09.08.2012, в связи с чем обязанность ООО "Гольф-Парк ДВ" по внесению арендной платы возникла только с 09.08.2012.
Довод апеллянта о том, что в переданные по договору от 24.07.2012 обязанности входит также обязательство по внесению арендной платы за ООО "Гольф-парк "Приморье" несостоятелен, поскольку передача прав и обязанностей по договору, совершаемая в порядке пункта 2 статьи 615 ГК РФ, не влечет за собой перевод долга, если это прямо не предусмотрено соглашением сторон.
Пункты 1.5., 1.6 договора от 24.07.2012 не содержат условия о передаче новому арендатору обязательств по уплате задолженности предыдущего арендатора. Более того, в материалы дела не представлены доказательства наличия согласия арендодателя как кредитора на перевод долга, которое необходимо в силу статьи 391 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, требования о взыскании арендной платы за период с 17.10.2010 по 08.08.2012 и начисленных на данную сумму пеней, предъявленные с учетом уточнений только к ООО "Гольф-парк ДВ", не подлежат удовлетворению, как предъявленные к ненадлежащему ответчику.
В части требований о взыскании арендной платы за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 апелляционная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно абзацу 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Таким образом, стоимость аренды земли, находящейся в муниципальной, государственной собственности, а также земли, право собственности на которую не разграничено, относится к категории регулируемых цен.
Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды, а органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11, в этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора аренды о согласованном размере арендной платы.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничено, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также право собственности на которые не разграничены, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ.
В пункте 2.3 договора аренды стороны установили, что на следующий календарный год размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования об изменении размеров арендной платы за землю (приложение N 2 к договору составляется на каждый календарный год). Оповещение арендатора об изменении ставок арендной платы за землю на территории Надеждинского района осуществляется через районную газету "Трудовая Слава".
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами составлялся расчет арендной платы на каждый календарный год начиная с 2009 года (приложен к договору аренды).
Изначально в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора аренды и приложениями N 2 и N 3 к нему сторонами было установлено, что арендная плата за землю рассчитывается с учетом таких критериев, как площадь земельного участка, нормативная цена земли, базовая ставка арендной платы в процентах от нормативной цены земли (1%). Таким образом, изначально в формулу расчета арендной платы кадастровая стоимость земельного участка не входила.
19.03.2009 во исполнение введенного Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ абзаца 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 65, 66 ЗК РФ, Администрацией Приморского края было принято постановление N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края", которым в формулу расчета размера арендной платы за использование расположенных на территории Приморского края земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, была включена кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка.
На основании Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства от 08.04.2000 N 316, для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка земель.
В целях актуализации кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Приморского края, в 2010 году была проведена кадастровая оценка земель населенных пунктов Приморского края и государственная кадастровая оценка земельных участков в их составе. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па и опубликованы в специальном выпуске "Приморской газеты" 31.12.2010.
Постановлением Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка. В пункте 4 данного постановления закреплено, что названное постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2011 года. Поскольку опубликовано постановление 31.12.2010, то в силу пункта 9 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действует с 04.08.2009, далее - Постановление N 582) новый размер кадастровой стоимости подлежит применению с 01.01.2011.
Новый размер кадастровой стоимости спорного земельного участка отражен в кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 20.05.2011 N 25/00-11-49071 (л.д. 72 т. 2) и составляет 192 824 660 рублей 70 копеек.
Таким образом, с 01.01.2011 при расчете арендной платы именно данный размер кадастровой стоимости должен быть принят во внимание.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) N 25/00-13-331978 от 21.11.2013 (л.д. 81 т. 2) кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:10:010102:176 составила 179 690 227 рублей 29 копеек, однако поскольку доказательств того, что измененные сведения о категории земель внесены в государственный кадастр ранее выдачи указанного кадастрового паспорта, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 179 690 227, 29 рублей подлежит применению при расчетах с 21.11.2013.
Поскольку исковые требования заявлены за период по 17.10.2013, арендная плата, которую должно оплачивать ООО "Гольф-парк ДВ" с 09.08.2012, в течение всего спорного периода подлежит определению исходя из кадастровой стоимости земельного участка 192 824 660 рублей 70 копеек.
На протяжении спорного периода для определения ставок арендной платы муниципального и государственного имущества на территории Надеждинского района принимались следующие нормативно правовые акты.
Постановление главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 N 284 "О базовых ставках арендной платы за земли на территории муниципального образования Надеждинский район на 2005 год" решением Арбитражного суда Приморского края от 20.01.2010 по делу N А51-18076/2009, вступившим в законную силу 20.01.2010, признано несоответствующим Федеральному закону от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и недействующим полностью.
Решение Думы Надеждинского муниципального района Приморского края от 30.10.2012 N 463 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района" согласно его положениям вступает в силу с момента опубликования, распространяет свое действие на отношения, возникшие с 20.01.2010 и действует до 31.12.2010.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Поскольку вышеуказанное решение опубликовано и, соответственно, вступило в силу 10.11.2012, и на этот момент срок его действия (до 31.12.2010) уже истек, данное решение не подлежит применению к спорным отношениям, учитывая, что согласно статье 4 ГК РФ обратная сила акту гражданского законодательства может быть придана только законом. Кроме того, Постановления N 582 закреплен принцип предсказуемости определения арендной платы. Распространение же действия нормативных актов органов местного самоуправления на предыдущий период противоречит данному принципу.
Решение Думы Надеждинского муниципального района Приморского края от 30.10.2012 N 464 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района" в первоначальной редакции вступает в силу с момента его опубликования (10.11.2012) и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 01.01.2011.
Решением Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2013 N 17 (опубликовано и вступило в силу 09.11.2013) в решение Думы от 30.10.2012 N 464 внесены изменения, определено, что решение N 464 от 30.10.2012 распространяет свое действие на отношения, возникшие с 21.01.2011.
Таким образом, учитывая правила действия актов гражданского законодательства во времени, решение от 30.10.2012 N 464 в первоначальной редакции действовало в период с 10.11.2012 до 08.11.2013 включительно, указанное решение Думы Надеждинского муниципального района в редакции решения от 30.10.2013 N 17 действовало с 09.11.2013.
Решения Думы Надеждинского муниципального района от 16.03.2011 N 334 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района", от 27.12.2011 N 401 утратили силу со 02.06.2012 в связи с их отменой решением Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N 427.
В то же время данные решения не соответствуют пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральному закону от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", так как утверждение ставок арендной платы за земли, собственность на которые не разграничена, не относится к полномочиям органов местного самоуправления. Таким образом, данные решения не подлежат применению.
Решение Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N 428 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района" не подлежит применению к спорным отношениям, поскольку данное решение признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу N 2-1051/2012.
Решение Думы Надеждинского муниципального района от 22.05.2012 N 429 "Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах Надеждинского муниципального района, признано противоречащим закону и недействующим с момента принятия решением Надеждинского районного суда Приморского края по делу N 2-1049/2012.
Таким образом, в течение периода аренды с ноября 2009 года по 09.11.2012 нормативное регулирование порядка начисления арендной платы за муниципальные земли муниципальными правовыми актами Надеждинского муниципального района Приморского края отсутствовало в связи с признанием недействительным решением суда от 20.01.2010 по делу N А51-18076/2009 постановления главы Муниципального образования Надеждинский район от 01.04.2005 N 284 и в связи с отсутствием оснований для применения к правоотношениям сторон решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 463, а также решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 464 до вступления его в силу с 10.11.2012. Исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды, исходя из новых ставок, методик, формул, установленных на основании принятых впоследствии нормативных актов соответствующего публичного образования (Решений Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 N 463 и N 464), противоречит как принципу экономической обоснованности арендной платы, так и принципу предсказуемости определения ее размера, сформулированным в Постановлении N 582.
Какой-либо иной предшествующий нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы отсутствует. Вместе с тем соответствующий расчет размера арендной платы включен в текст договора аренды и представляет собой его договорное условие. Данный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/2011.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что до вступления в силу решения Думы Надеждинского муниципального района от 30.12.2012 N 464, то есть до 10.11.2012, следовало руководствоваться ставками арендной платы, указанными в договоре аренды, которые в то же время не должны превышать 2% кадастровой стоимости земельного участка по следующим основаниям.
Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11, к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, Постановлением N 582 отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
Так, в подпункте "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, установленных Постановлением N 582 в применяемой редакции, в случае предоставления земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, арендная плата определена в размере 2 процента кадастровой стоимости.
Таким образом, ежемесячный размер арендной платы по договору N 253-О от 02.11.2009 не может быть выше величины, равной 2 процентам кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствующий период.
В силу изложенного, за период с 09.08.2012 по 09.11.2012 арендная плата подлежала уплате в размере, установленном в самом договоре аренды, который составил 242 677 рублей 36 копеек, что не превышает 2% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.
С 10.11.2012 вступило в действие решение Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 464, в приложении к которому установлены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района.
Земельный участок с кадастровым номером 25:10:010102:176 в спорный период был передан ответчику для эксплуатации земельного участка под проектирование и строительство гольф-парка.
Исходя из порядка определения размера арендной платы, установленного постановлением Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па и согласно пункту 7.8 приложения к решению Думы Надеждинского муниципального района от 30.10.2012 N 464 для гольф-клубов действует ставка арендной платы на период эксплуатации (реконструкции, капитального ремонта) - 30%, на период проектирования и строительства - 3% от кадастровой стоимости, что превышает размер арендной платы, определяемый в соответствии с постановлением Правительства N 582, в связи с чем арендная плата за период с 10.11.2012 по 17.10.2013 составляет 321 374 рубля 43 копейки в месяц исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.
В силу изложенного за весь период с 09.08.2012 по 17.10.2013 арендная плата составляет всего 4 353 152 рубля 91 копейку.
Из материалов дела следует, что ответчиком частично произведены платежи по договору аренды.
В то же время апелляционная коллегия не принимает в счет оплаты арендной платы за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 денежные средства, перечисленные по платежному поручению N 1 от 27.06.2012 на 300 000 рублей в связи с прямым указанием в основании платежа "за ООО "Гольф-парк "Приморье", платежные поручения N 5 от 13.08.2012, N 6 от 13.03.2014, N 7 от 13.03.2014, в связи с указанием в них на конкретные месяцы, за которые произведена оплата, находящиеся за пределами периода, когда арендатором земельного участка являлось ООО "Гольф-парк ДВ", а также по платежному поручению N 8 от 13.03.2014 (которым произведена оплата за январь - март 2014 года), не относящемуся к взыскиваемому периоду.
Таким образом, платежными поручениями N 8 от 31.08.2012, N 9 от 20.09.2012, N 11 от 30.10.2012, N 12 от 16.11.2012, N 16 от 26.12.2012, N 1 от 31.01.2013. N 2 от 16.07.2013, N 3 от 27.12.2013, N 1 от 31.01.2014, N 2 от 31.01.2014 ООО "Гольф-парк ДВ" произведена оплата на общую сумму 1 847 903, 03 рублей.
Разница между подлежащей внесению и фактически оплаченной арендной платой составляет 2 505 249 рублей 88 копеек, которые и подлежат взысканию в пользу истца.
Выполненный судом первой инстанции расчет подлежащих удовлетворению исковых требований в части взыскания арендной платы в размере 956 033 рублей 55 копеек апелляционная коллегия находит необоснованным, а решение - подлежащим изменению в данной части.
Администрацией заявлены требования о взыскании с ООО "Гольф-парк ДВ" договорной неустойки за период с 17.10.2010 по 17.10.2013 в сумме 8388990 рублей 01 копейка.
Поскольку права арендатора перешли к ООО "Гольф-парк ДВ" только с 09.08.2012, соответственно, требования о взыскании пени за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы могут быть предъявлены к данному ответчику только в отношении пени, начисленной на арендную плату за период с 09.08.2012 по 17.10.2013 (учитывая заявленный истцом период).
Согласно расчету апелляционного суда, в соответствии с положениями параграфа 2 главы 23 ГК РФ о неустойке и пункта 4.1 договора аренды, в связи с просрочкой и частичным неисполнением обязательства по внесению арендной платы за указанный период подлежит начислению пеня в размере 172 888 рублей 65 копеек.
Платежными поручениями N 9, N 10 от 13.03.2014 ООО "Гольф-парк ДВ" уплатило администрации пеню за 2010-2013 годы в размере 394 525 рублей 76 копеек, что превосходит размер подлежащей начислению пени.
В связи с изложенным требование о взыскании неустойки является необоснованным, решение в данной части подлежит изменению, в удовлетворении исковых требований о взыскании пени с ООО "Гольф-парк ДВ" надлежит отказать.
Расчет апелляционного суда основного долга по арендной плате и пене прилагается к материалам дела.
Администрацией также заявлены требования о расторжении договора аренды от 02.11.2009 и договора переуступки от 24.07.2012 в связи с нарушением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Однако истцом в материалы дела не представлены доказательства надлежащего направления истцом ответчику и получения ответчиком письменного предложения о расторжении договора от 02.11.2009 N 253-О, а также договора переуступки права аренды от 24.07.2012.
В представленной Администрацией претензии от 14.08.2013 исх. N 1736 содержится только требование истца к ответчику о погашении задолженности по договору аренды и предупреждение на случай неисполнения указанного требования об обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.
Таким образом, поскольку истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части исковых требований о расторжении договора аренды и договора переуступки права аренды, предусмотренный в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, то в соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковое заявление в данной части правомерно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.
С учетом изложенного, поскольку действие договора аренды от 02.11.2009 N 253-О и договора переуступки права аренды от 24.07.2012 не прекращено, договоры судом не расторгнуты и обязательства сторон по договорам не прекращены, то оснований для удовлетворения исковых требований о возврате земельного участка по акту приема-передачи у суда первой инстанции также не имелось.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Апелляционной коллегией принято во внимание, что денежные средства в счет оплаты основного долга и пени по платежным поручениям N 3 от 27.12.2013, N 1 от 31.01.2014, N 2 от 31.01.2014, N 9, N 10 от 13.03.2014 перечислены после обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями, в связи с чем апелляционная коллегия, руководствуясь разъяснениями пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине", при расчете государственной пошлины исходит из того, что требования истца в данной части фактически удовлетворены.
С учетом уточнений администрацией заявлены исковые требования в части взыскания денежных средств на общую сумму 8 388 990 рублей 01 копейка, при этом денежные требования истца удовлетворены частично к ответчику ООО "Гольф-парк ДВ" на сумму 2 505 249 рублей 88 копеек, в связи с чем, с учетом добровольно удовлетворенных требований в размере 1 458 386 рублей 41 копейка, взысканию с ООО "Гольф-парк ДВ" подлежит 9 595 рублей 60 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.09.2014 по делу N А51-31881/2013 изменить.
Исковые требования о расторжении Договора аренды земельного участка N 253-О от 02.11.2009, заключенного между Администрацией Надеждинского муниципального района и Обществом с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье", и Договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от 24.07.2012, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Гольф-парк "Приморье" и Обществом с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ", оставить без рассмотрения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ" в пользу Администрации Надеждинского муниципального района 2505249 (Два миллиона пятьсот пять тысяч двести сорок девять) рублей 88 копеек основного долга по арендной плате.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гольф-парк ДВ" в доход федерального бюджета 9595 (Девять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей 60 копеек государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Т.А.АППАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)