Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Болдохонова С.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Урмаевой Т.А.,
судей Булгытовой С.В. и Эрхетуевой О.М.,
при секретаре С.А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф. к С.А.В. о взыскании суммы долга по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционной жалобе третьего лица Кредитного потребительского кооператива граждан "Департамент вкладов и займов" в лице конкурсного управляющего Ш.
на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 ноября 2013 года, которым иск частично удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Эрхетуевой О.М., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд с иском, Ф. просила взыскать с С.А.В. проценты за пользование заемными средствами по договору займа от 17.10.2011 и дополнительному соглашению к нему от 17.01.2012 в размере <...> руб.
До вынесения решения истица требования увеличила. Просила взыскать с ответчика всю задолженность по договору займа в размере <...> руб. и обратить взыскание на заложенные ответчиком земельный участок площадью <...> кв. м в <...> с расположенным на нем нежилыми зданиями в виде производственной базы, склада и склада-цеха.
Исковые требования были мотивированы предоставлением ответчику займа на сумму <...>. руб., под обеспечение их возврата залогом недвижимого имущества в виде вышеуказанного земельного участка с расположенными на нем зданиями и неисполнением С.А.В. принятых на себя обязательств.
В суде первой инстанции представитель истицы Т. исковые требования поддержал.
Против их удовлетворения возражал представитель привлеченного в качестве третьего лица КПКГ "Департамент вкладов и займов" в лице конкурсного управляющего Ш.
Дело рассмотрено в отсутствии Ф. и С.А.В., надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.
Решение суда о частичном удовлетворении исковых требований обжаловано представителем третьего лица Ш. в части обращения взыскания на заложенное имущество. Заявитель жалобы считает, что в нарушение требований ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ судом допущено по делу одновременно изменение и предмета и основания иска. Указывает на неправильное применение и не выполнение судом норм материального права, а именно положений статей 46, 54 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 352 Гражданского кодекса РФ. В целом обжалуемое решение нарушает права и интересы третьего лица, который по отношению к заложенному имуществу является предшествующим залогодержателем. Истца, являвшегося последующим залогодержателем, просит признать утратившим право залога, поскольку он своевременно не заявил о своих правах при рассмотрении другого гражданского дела.
Заявитель апелляционной жалобы Ш. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.
Против ее удовлетворения возражал представитель истца по доверенности Т.
Остальные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об отложении слушания по жалобе на другой срок не просили.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия, не располагая сведениями об уважительности причины их неявки в судебное заседание, руководствуясь ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Из обжалуемого решения следует и подтверждено материалами дела, что между сторонами состоялся договор займа от ... по которому Ф. передала С.А.В. на срок до ... денежные средства в размере <...>. руб. под 20% годовых.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что в качестве обеспечения возвратности заемных средств в качестве залога заемщик предоставила принадлежащие ей земельный участок в <...>, с расположенными на нем складом, производственным зданием и складом-цехом.
В этот же день 17.10.2011 стороны подписали отдельный договор залога на указанное недвижимое имущество и оценили его в <...>. руб. Из пункта 1.4 договора следует, что имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю на праве собственности, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит, не является предметом исков третьих лиц, что гарантируется залогодателем.
17.01.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого ежемесячный процент за пользование заемными средствами после 17.06.2013 будет составлять 10% от суммы займа, то есть 120% в год. Под эти же условия заемщику дополнительно выдано истицей ответчице <...>. руб.
Стороны установили, что в случае просрочки исполнения заемщиком обязательств по уплате процентов или возврату суммы основного долга он уплачивает займодавцу пеню в размере 0,5% процента за каждый день просрочки возврата займа и процентов.
В этом же соглашении сторонами оговорено целевое назначение предоставляемого займа - для открытия и оборудования магазина торговли высококачественной детской обувью из натурального сырья отечественных и зарубежных производителей. В случае нецелевого использования заемных средств заемщик уплачивает займодавцу штраф в размере 20% от суммы займа (<...>. руб.), без учета размера причитающихся процентов за пользование деньгами.
Ссылаясь на указанные договоры и неисполнение С.А.В. принятых на себя обязательств по ним, истица просила кроме взыскания образовавшейся задолженности, обратить взыскание на заложенное имущество и в этой части ее требования судом удовлетворены в полном объеме.
Из доводов апелляционной жалобы следует, что КПКГ "Департамент вкладов и займов" является предшествующим залогодержателем по отношению к заложенному С.А.В. недвижимому имуществу, имеется вступившее в законную силу судебное решение об обращении взыскания через публичные торги в форме открытого аукциона и определена его начальная продажная цена.
Проверяя данный довод, судебная коллегия установила, что действительно вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 01.08.2013, обращено взыскание по обязательствам Г. (<...>.) перед Кредитным кооперативом граждан "Департамент вкладов и займов" на следующее заложенное недвижимое имущество:
- - земельный участок, кадастровый номер объекта ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, принадлежащий на праве собственности П.;
- земельный участок, кадастровый номер объекта ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, уч. N ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.;
- производственное здание, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, строение <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.;
- склад, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...> <...>, строение ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.;
- склад-цех, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м., адрес объекта: <...> <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.
Из чего следует, что заслуживают внимания доводы третьего лица о незаконном отказе суда в приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу указанного решения, но в силу положений ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ данное обстоятельство основанием для отмены постановленного решения не является. Такой же вывод судебная коллегия делает и относительно довода жалобы о нарушении судом первой инстанции положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 342 Гражданского кодекса РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Таким образом, действующим законодательством установлено, что предшествующий залогодержатель имеет преимущественное право перед последующим на удовлетворение своих требований обеспеченных залогом.
Несмотря на то, что конкурсным управляющим, выступавшим от имени и в интересах третьего лица, суду первой инстанции неоднократно было указано на данные обстоятельства, в обжалуемом решении не содержится никаких выводов и суждений по этому поводу. Суд, рассматривая дело, в нарушение положений вышеуказанных норм материального права не определил приоритеты между залогодержателями и в то же время не признал их права равными, не оговорил очередность удовлетворения их требований.
То обстоятельство, что КПКГ "Департамент вкладов и займов" является предшествующим залогодержателем по отношению к истице по данному делу на момент вынесения обжалуемого решения с достоверностью явствовало из представленных в дело вступивших в законную силу судебных актов: определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 12.10.2011, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.04.2012.
Соблюдение баланса интересов лиц участвующих в деле, претендующих на обращение взыскания на одно и то же имущество, имело существенное значение и суду следовало дождаться вступления в законную силу решения Советского районного суда г. Улан-Удэ от 01.08.2013 хотя бы потому, что указанным решением определена начальная продажная цена заложенного имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 54, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;
3) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Ни одно из перечисленных требований закона судом первой инстанции при вынесении решения не исполнено надлежащим образом.
Из мотивировочной части обжалуемого решения не ясно, каким образом судом определена начальная продажная цена заложенного имущества. В резолютивной части решения имеется оговорка, что цена <...>. руб. указана исходя из договора ипотеки.. В исковом заявлении истица не просила об установлении начальной продажной цены в таком размере, в деле нет соответствующих отчетов оценщиков, нет соглашения залогодателя и залогодержателя по этому вопросу.
Обращает также внимание, что залог состоит из четырех самостоятельных объектов недвижимого имущества - земельного участка и трех расположенных на нем строений, стоимость каждого из которых в отдельности не определена.
Суд первой инстанции ограничился лишь указанием в резолютивной части общей стоимости всего заложенного имущества в 2,5 млн. руб., что не соответствует закону, а также интересам самих залогодержателей настаивающих на обращении взыскания на предметы залога.
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм действующего законодательства о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество подлежит устранению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ путем внесения изменений в постановленное решение.
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку к участию в деле в Советском районном суде гор. Улан-Удэ по которому 01.08.2013 постановлено решение об определении начальной продажной стоимости заложенных объектов недвижимого имущества в <...> руб. были привлечены и Ф. и С.А.В., и КПКГ "Департамент вкладов и займов" в лице Ш., то указанные лица при рассмотрении настоящего дела не вправе оспаривать обстоятельства, установленные этим решением, в том числе в части установления иной начальной продажной цены заложенного имущества.
Таким образом, резолютивная часть решения подлежит изменению путем внесения сведений об иной начальной продажной цены объектов залога, сумм, подлежащих уплате залогодержателю.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, наличие двух самостоятельных судебных решений об обращении взыскания в пользу разных взыскателей на одно и то же заложенное имущество без определения очередности удовлетворения требований каждого из них, повлечет затруднения при реализации прав залогодержателей, вплоть до невозможности исполнения решений суда.
Этот довод судебная коллегия также признает подлежащим отклонению, не влекущим отмену обжалуемого решения. По этому поводу специально разработано официальное Письмо Федеральной службы судебных приставов РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП "Разъяснения по вопросам действий судебного пристава -исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество", раздел шестой которого посвящен порядку обращения взыскания на заложенное имущество в случае нахождения на исполнении нескольких исполнительных документов в отношении одного и того же предмета залога
Из указанного документа следует, что в силу ст. 342 Гражданского кодекса РФ если несколькими залогодержателями предъявлены исполнительные документы об обращении взыскания на заложенное имущество, то после объединения возбужденных на их основании исполнительных производств в сводное исполнительное производство, в процессе обращения взыскания на данное заложенное имущество судебному приставу-исполнителю следует руководствоваться общим правилом - "требования последующего залогодержателя подлежат удовлетворению из стоимости заложенного имущества только после полного удовлетворения требований предшествующих залогодержателей" (п. 6.1).
Решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит применительно к заложенному недвижимому имуществу - от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения (п. 6.2).
Права КПКГ "Департамент вкладов и займов" как предшествующего залогодержателя в отношении имущества, принадлежащего в настоящее время С.А.В., подтверждены вступившими в законную силу судебными актами.
Отсутствие указания в резолютивной части обжалуемого решения на порядок и способ реализации заложенного имущества, является устранимым нарушением на стадии апелляционного рассмотрения путем внесения изменений в решение, и также не может служить основанием для его отмены.
В соответствии с п. 6.3 указанного Письма при наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Из чего следует, что обращение взыскания на заложенное имущество по настоящему решению подлежало в любом случае через публичные торги в форме открытого аукциона, как это было определено решением от 01.08.2013.
Обсуждая довод о прекращении у Ф. права требовать удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества, ввиду прекращения у нее права залога, судебная коллегия признает его неправильным. Из приведенных в жалобе положений ст. 348 Гражданского кодекса РФ, в также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ни в отдельности, ни в их совокупности, не следует вывод о прекращении прав последующего залогодержателя в случае не предъявления одновременно с предшествующим залогодержателем соответствующих требований, направленных на обращение взыскания на предмет залога. Права Ф. как залогодержателя подлежат удовлетворению с соблюдением преимущественных прав и удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, в интересах которого подана апелляционная жалоба.
Основания прекращения залога предусмотрены ст. 352 Гражданского кодекса РФ и таковые по настоящему делу коллегией не установлены.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 и ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ,
определила:
Апелляционную жалобу представителя Кредитного потребительского кооператива граждан "департамент вкладов и займов" Ш. частично удовлетворить.
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 ноября 2013 года по иску Ф. к С.А.В. об установлении начальной продажной цены заложенного имущества изменить, изложив решение в этой части в следующей редакции:
"Определить начальную продажную цену подлежащего обращению во взыскание следующего заложенного имущества:
- земельный участок, кадастровый номер объекта ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, уч. N <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...> руб.;
- производственное здание, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, строение ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...) руб.;
- склад, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...> <...>, строение ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...> руб.;
- склад-цех, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...>.м., адрес объекта: <...> <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...> руб.".
Дополнить резолютивную часть решения следующим абзацем:
"Обращение взыскания на объекты залога провести через публичные торги в форме открытого аукциона. Из стоимости заложенного имущества уплатить:
- - Ф. <...> руб.;
- - в доход муниципального образования "город Улан-Удэ" <...> руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.УРМАЕВА
Судьи
С.В.БУЛГЫТОВА
О.М.ЭРХЕТУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 19.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-430
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2014 г. по делу N 33-430
Судья: Болдохонова С.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Урмаевой Т.А.,
судей Булгытовой С.В. и Эрхетуевой О.М.,
при секретаре С.А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ф. к С.А.В. о взыскании суммы долга по договору займа, процентов и обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционной жалобе третьего лица Кредитного потребительского кооператива граждан "Департамент вкладов и займов" в лице конкурсного управляющего Ш.
на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 ноября 2013 года, которым иск частично удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Эрхетуевой О.М., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд с иском, Ф. просила взыскать с С.А.В. проценты за пользование заемными средствами по договору займа от 17.10.2011 и дополнительному соглашению к нему от 17.01.2012 в размере <...> руб.
До вынесения решения истица требования увеличила. Просила взыскать с ответчика всю задолженность по договору займа в размере <...> руб. и обратить взыскание на заложенные ответчиком земельный участок площадью <...> кв. м в <...> с расположенным на нем нежилыми зданиями в виде производственной базы, склада и склада-цеха.
Исковые требования были мотивированы предоставлением ответчику займа на сумму <...>. руб., под обеспечение их возврата залогом недвижимого имущества в виде вышеуказанного земельного участка с расположенными на нем зданиями и неисполнением С.А.В. принятых на себя обязательств.
В суде первой инстанции представитель истицы Т. исковые требования поддержал.
Против их удовлетворения возражал представитель привлеченного в качестве третьего лица КПКГ "Департамент вкладов и займов" в лице конкурсного управляющего Ш.
Дело рассмотрено в отсутствии Ф. и С.А.В., надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.
Решение суда о частичном удовлетворении исковых требований обжаловано представителем третьего лица Ш. в части обращения взыскания на заложенное имущество. Заявитель жалобы считает, что в нарушение требований ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ судом допущено по делу одновременно изменение и предмета и основания иска. Указывает на неправильное применение и не выполнение судом норм материального права, а именно положений статей 46, 54 и 61 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 352 Гражданского кодекса РФ. В целом обжалуемое решение нарушает права и интересы третьего лица, который по отношению к заложенному имуществу является предшествующим залогодержателем. Истца, являвшегося последующим залогодержателем, просит признать утратившим право залога, поскольку он своевременно не заявил о своих правах при рассмотрении другого гражданского дела.
Заявитель апелляционной жалобы Ш. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.
Против ее удовлетворения возражал представитель истца по доверенности Т.
Остальные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом, извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об отложении слушания по жалобе на другой срок не просили.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия, не располагая сведениями об уважительности причины их неявки в судебное заседание, руководствуясь ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Из обжалуемого решения следует и подтверждено материалами дела, что между сторонами состоялся договор займа от ... по которому Ф. передала С.А.В. на срок до ... денежные средства в размере <...>. руб. под 20% годовых.
Пунктом 4 договора предусмотрено, что в качестве обеспечения возвратности заемных средств в качестве залога заемщик предоставила принадлежащие ей земельный участок в <...>, с расположенными на нем складом, производственным зданием и складом-цехом.
В этот же день 17.10.2011 стороны подписали отдельный договор залога на указанное недвижимое имущество и оценили его в <...>. руб. Из пункта 1.4 договора следует, что имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю на праве собственности, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит, не является предметом исков третьих лиц, что гарантируется залогодателем.
17.01.2012 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого ежемесячный процент за пользование заемными средствами после 17.06.2013 будет составлять 10% от суммы займа, то есть 120% в год. Под эти же условия заемщику дополнительно выдано истицей ответчице <...>. руб.
Стороны установили, что в случае просрочки исполнения заемщиком обязательств по уплате процентов или возврату суммы основного долга он уплачивает займодавцу пеню в размере 0,5% процента за каждый день просрочки возврата займа и процентов.
В этом же соглашении сторонами оговорено целевое назначение предоставляемого займа - для открытия и оборудования магазина торговли высококачественной детской обувью из натурального сырья отечественных и зарубежных производителей. В случае нецелевого использования заемных средств заемщик уплачивает займодавцу штраф в размере 20% от суммы займа (<...>. руб.), без учета размера причитающихся процентов за пользование деньгами.
Ссылаясь на указанные договоры и неисполнение С.А.В. принятых на себя обязательств по ним, истица просила кроме взыскания образовавшейся задолженности, обратить взыскание на заложенное имущество и в этой части ее требования судом удовлетворены в полном объеме.
Из доводов апелляционной жалобы следует, что КПКГ "Департамент вкладов и займов" является предшествующим залогодержателем по отношению к заложенному С.А.В. недвижимому имуществу, имеется вступившее в законную силу судебное решение об обращении взыскания через публичные торги в форме открытого аукциона и определена его начальная продажная цена.
Проверяя данный довод, судебная коллегия установила, что действительно вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Улан-Удэ от 01.08.2013, обращено взыскание по обязательствам Г. (<...>.) перед Кредитным кооперативом граждан "Департамент вкладов и займов" на следующее заложенное недвижимое имущество:
- - земельный участок, кадастровый номер объекта ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, принадлежащий на праве собственности П.;
- земельный участок, кадастровый номер объекта ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, уч. N ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.;
- производственное здание, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, строение <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.;
- склад, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...> <...>, строение ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.;
- склад-цех, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м., адрес объекта: <...> <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В., находящийся в залоге у залогодержателя Ф.
Из чего следует, что заслуживают внимания доводы третьего лица о незаконном отказе суда в приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу указанного решения, но в силу положений ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ данное обстоятельство основанием для отмены постановленного решения не является. Такой же вывод судебная коллегия делает и относительно довода жалобы о нарушении судом первой инстанции положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Согласно ч. 1 ст. 46 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
В соответствии с ч. 1 ст. 342 Гражданского кодекса РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Таким образом, действующим законодательством установлено, что предшествующий залогодержатель имеет преимущественное право перед последующим на удовлетворение своих требований обеспеченных залогом.
Несмотря на то, что конкурсным управляющим, выступавшим от имени и в интересах третьего лица, суду первой инстанции неоднократно было указано на данные обстоятельства, в обжалуемом решении не содержится никаких выводов и суждений по этому поводу. Суд, рассматривая дело, в нарушение положений вышеуказанных норм материального права не определил приоритеты между залогодержателями и в то же время не признал их права равными, не оговорил очередность удовлетворения их требований.
То обстоятельство, что КПКГ "Департамент вкладов и займов" является предшествующим залогодержателем по отношению к истице по данному делу на момент вынесения обжалуемого решения с достоверностью явствовало из представленных в дело вступивших в законную силу судебных актов: определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 12.10.2011, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.04.2012.
Соблюдение баланса интересов лиц участвующих в деле, претендующих на обращение взыскания на одно и то же имущество, имело существенное значение и суду следовало дождаться вступления в законную силу решения Советского районного суда г. Улан-Удэ от 01.08.2013 хотя бы потому, что указанным решением определена начальная продажная цена заложенного имущества.
В соответствии с ч. 2 ст. 54, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
2) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения;
3) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Ни одно из перечисленных требований закона судом первой инстанции при вынесении решения не исполнено надлежащим образом.
Из мотивировочной части обжалуемого решения не ясно, каким образом судом определена начальная продажная цена заложенного имущества. В резолютивной части решения имеется оговорка, что цена <...>. руб. указана исходя из договора ипотеки.. В исковом заявлении истица не просила об установлении начальной продажной цены в таком размере, в деле нет соответствующих отчетов оценщиков, нет соглашения залогодателя и залогодержателя по этому вопросу.
Обращает также внимание, что залог состоит из четырех самостоятельных объектов недвижимого имущества - земельного участка и трех расположенных на нем строений, стоимость каждого из которых в отдельности не определена.
Суд первой инстанции ограничился лишь указанием в резолютивной части общей стоимости всего заложенного имущества в 2,5 млн. руб., что не соответствует закону, а также интересам самих залогодержателей настаивающих на обращении взыскания на предметы залога.
Допущенное судом первой инстанции нарушение норм действующего законодательства о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество подлежит устранению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ путем внесения изменений в постановленное решение.
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Поскольку к участию в деле в Советском районном суде гор. Улан-Удэ по которому 01.08.2013 постановлено решение об определении начальной продажной стоимости заложенных объектов недвижимого имущества в <...> руб. были привлечены и Ф. и С.А.В., и КПКГ "Департамент вкладов и займов" в лице Ш., то указанные лица при рассмотрении настоящего дела не вправе оспаривать обстоятельства, установленные этим решением, в том числе в части установления иной начальной продажной цены заложенного имущества.
Таким образом, резолютивная часть решения подлежит изменению путем внесения сведений об иной начальной продажной цены объектов залога, сумм, подлежащих уплате залогодержателю.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, наличие двух самостоятельных судебных решений об обращении взыскания в пользу разных взыскателей на одно и то же заложенное имущество без определения очередности удовлетворения требований каждого из них, повлечет затруднения при реализации прав залогодержателей, вплоть до невозможности исполнения решений суда.
Этот довод судебная коллегия также признает подлежащим отклонению, не влекущим отмену обжалуемого решения. По этому поводу специально разработано официальное Письмо Федеральной службы судебных приставов РФ от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП "Разъяснения по вопросам действий судебного пристава -исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество", раздел шестой которого посвящен порядку обращения взыскания на заложенное имущество в случае нахождения на исполнении нескольких исполнительных документов в отношении одного и того же предмета залога
Из указанного документа следует, что в силу ст. 342 Гражданского кодекса РФ если несколькими залогодержателями предъявлены исполнительные документы об обращении взыскания на заложенное имущество, то после объединения возбужденных на их основании исполнительных производств в сводное исполнительное производство, в процессе обращения взыскания на данное заложенное имущество судебному приставу-исполнителю следует руководствоваться общим правилом - "требования последующего залогодержателя подлежат удовлетворению из стоимости заложенного имущества только после полного удовлетворения требований предшествующих залогодержателей" (п. 6.1).
Решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит применительно к заложенному недвижимому имуществу - от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения (п. 6.2).
Права КПКГ "Департамент вкладов и займов" как предшествующего залогодержателя в отношении имущества, принадлежащего в настоящее время С.А.В., подтверждены вступившими в законную силу судебными актами.
Отсутствие указания в резолютивной части обжалуемого решения на порядок и способ реализации заложенного имущества, является устранимым нарушением на стадии апелляционного рассмотрения путем внесения изменений в решение, и также не может служить основанием для его отмены.
В соответствии с п. 6.3 указанного Письма при наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Из чего следует, что обращение взыскания на заложенное имущество по настоящему решению подлежало в любом случае через публичные торги в форме открытого аукциона, как это было определено решением от 01.08.2013.
Обсуждая довод о прекращении у Ф. права требовать удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества, ввиду прекращения у нее права залога, судебная коллегия признает его неправильным. Из приведенных в жалобе положений ст. 348 Гражданского кодекса РФ, в также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ни в отдельности, ни в их совокупности, не следует вывод о прекращении прав последующего залогодержателя в случае не предъявления одновременно с предшествующим залогодержателем соответствующих требований, направленных на обращение взыскания на предмет залога. Права Ф. как залогодержателя подлежат удовлетворению с соблюдением преимущественных прав и удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, в интересах которого подана апелляционная жалоба.
Основания прекращения залога предусмотрены ст. 352 Гражданского кодекса РФ и таковые по настоящему делу коллегией не установлены.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 и ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РБ,
определила:
Апелляционную жалобу представителя Кредитного потребительского кооператива граждан "департамент вкладов и займов" Ш. частично удовлетворить.
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 18 ноября 2013 года по иску Ф. к С.А.В. об установлении начальной продажной цены заложенного имущества изменить, изложив решение в этой части в следующей редакции:
"Определить начальную продажную цену подлежащего обращению во взыскание следующего заложенного имущества:
- земельный участок, кадастровый номер объекта ..., категория земель: земли населенных пунктов, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, уч. N <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...> руб.;
- производственное здание, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...>, строение ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...) руб.;
- склад, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...> кв. м, адрес объекта: <...> <...>, строение ..., принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...> руб.;
- склад-цех, кадастровый номер объекта ..., назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта <...>.м., адрес объекта: <...> <...>, принадлежащий на праве собственности С.А.В. в <...> руб.".
Дополнить резолютивную часть решения следующим абзацем:
"Обращение взыскания на объекты залога провести через публичные торги в форме открытого аукциона. Из стоимости заложенного имущества уплатить:
- - Ф. <...> руб.;
- - в доход муниципального образования "город Улан-Удэ" <...> руб.".
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.УРМАЕВА
Судьи
С.В.БУЛГЫТОВА
О.М.ЭРХЕТУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)