Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" января 2015 г.
по делу N А40-21991/14, принятое судьей Е.Г. Денискиной,
по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ОГРН 1027717004809)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Правительство Москвы
о признании недействительной односторонней сделки
при участии в судебном заседании:
от истца: Рогачев А.А. по доверенности от 09.09.2014 г.
от ответчика: Зебелян С.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
от третьего лица: Зебелян С.А. по доверенности от 30.04.2014 г., Ланда В.М. по доверенности от 07.10.2013 г.
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее по тексту также Департамент) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004, оформленной соответствующим уведомлением.
Решением Арбитражного суда города Москвы от "12" января 2015 г. по делу N А40-21991/14 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявители апелляционной жалобы указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме по изложенным в них мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды от 21.07.2004 N М-07-027025 земельного участка (далее - Участок) с кадастровым номером 77:07:0006005:95, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Кульнева, вл. 6, под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки с существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса сроком до 21.07.2053. (далее - Договор).
Согласно п. 2.1. Договор заключен сроком на 49 лет и был и зарегистрирован в установленном законом порядке 01.10.2004 за N 77-01/05-11/2004-523.
В разделе 4 Договора указаны особые условия, в частности обязанности Арендатора:
- - в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в Договор; проектом предусмотреть благоустройство Участка и прилегающей территории (п. 4.2.1);
- - до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2 договора);
- - после завершения строительства и благоустройства Участка в недельный срок предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ Участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
В силу п. 4.3 Договора в случае неиспользования Участка в течение двух лет договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (Арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
Так как в установленные Договором сроки вышеуказанные обязательства Арендатором не выполнены, то Департамент истцу уведомление от 25.12.2013 N ДГИ-И-138601/13 о расторжении Договора в порядке, установленном п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
После рассмотрения возражений истца 10.02.2014 Департамент подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора.
Удовлетворяя требования иска о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом по досрочному расторжению, оформленной соответствующим уведомлением, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно положениям Закона N 137-ФЗ существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Как указано в п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
На основании ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Как указано в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Исследовав обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины арендатора в нарушении принятых на себя обязательств, а также принятие им возможных мер для исполнения условий договора в установленные сроки.
Так, 14.06.2006 Городская комиссия по вопросам землепользования и градостроительства согласилась с предложением истца об изменении функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007.
В 2007 году Государственным унитарным предприятием "НИиПИ Генплан" подготовлено градостроительное обоснование размещения объекта; 23.03.3007 размещение многофункционального делового центра согласовано с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей, а 28.03.2007 градостроительное обоснование согласовано с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истцом получено Заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
03.08.2007 Государственным унитарным предприятием "Мосгоргеотрест" подготовлено техническое заключение N пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке, а 15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 Департамент земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является ответчик, выдал заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра, 26.12.2007 Департамент имущества г. Москвы составил заключение о возможности размещения нового объекта на земельном участке в соответствии с Распоряжением от 12.03.2004 N 418-РП.
22.07.2008 Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение N 77-ГК/3.1.20.00275, в соответствии с которым предпроектные предложения истца соответствуют установленному Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004 N 741-ПП градостроительному зонированию планировочного квартала 39, учтены в материалах актуализации генерального плана города Москвы, согласовано градостроительное обоснование.
Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы (Москомархитектура) издал распоряжение от 23.10.2008 N 214, которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 N 1096-ПП срок строительства объекта продлен до 30.06.2011.
Москомархитектура 31.03.2009 выдала истцу Акт разрешенного использования земельного участка N А-6972/02, а 15.01.2010 принял к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы принято решение, оформленное протоколом N 23, о выдаче в установленном законом порядке градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в Проекте закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
Впоследствии, 22.05.2012 Москомархитектура подготовила градостроительный план земельного участка N RU77-129000-001194 (далее ГПЗУ) с содержанием следующих технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
По смыслу ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке и является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства.
Как указано выше, ГПЗУ N RU77-129000-001194 содержит следующие технико-экономическими показатели объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0. предельное количество этажей или высота здания - 0. предельная плотность застройки - 0.
Таким образом, принимая во внимание нулевые показатели застройки земельного участка, установленные решением Москомархитектуры и отраженные в ГПЗУ, осуществить реализацию строительного проекта с ранее согласованными технико-экономическими параметрами не представлялось возможным, а земельный участок согласно требованиям ГПЗУ допустимо использовать только в целях благоустройства и озеленения территории, но не строительства.
Полагая, что режим использования земельного участка, определенный ГПЗУ, направлен на прекращение в целом строительной деятельности на Участке, ЗАО "УПДК Маркет" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ГПЗУ N RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав ЗАО "УПДК Маркет", путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ N RU77-129000-001194 в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-109742/2012 в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказано, при этом постановление Арбитражного суда Московского округа по данному делу принято 09.09.2013.
В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Учитывая изложенные выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о предпринятых арендатором (истцом) мерах по освоению участка и наличием обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора. Перечисленные документы также свидетельствуют о принятии арендатором мер для обоснованного продления сроков строительства и получение им предварительных согласований по данному вопросу.
Суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют существенные нарушения со стороны арендатора условий спорного договора аренды, напротив материалами дела подтверждено наличие обстоятельств, затрудняющих использование земельного участка по назначению по не зависящим от истца причинам.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "12" января 2015 г. по делу N А40-21991/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.03.2015 N 09АП-7811/2015 ПО ДЕЛУ N А40-21991/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2015 г. N 09АП-7811/2015
Дело N А40-21991/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Далаковым А.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" января 2015 г.
по делу N А40-21991/14, принятое судьей Е.Г. Денискиной,
по иску ЗАО "УПДК Маркет" (ОГРН 1027717004809)
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо - Правительство Москвы
о признании недействительной односторонней сделки
при участии в судебном заседании:
от истца: Рогачев А.А. по доверенности от 09.09.2014 г.
от ответчика: Зебелян С.А. по доверенности от 30.12.2014 г.
от третьего лица: Зебелян С.А. по доверенности от 30.04.2014 г., Ланда В.М. по доверенности от 07.10.2013 г.
установил:
Закрытое акционерное общество (ЗАО) "УПДК Маркет" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее по тексту также Департамент) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом городского имущества города Москвы по досрочному расторжению договора аренды земельного участка N М-07-027025 от 21.07.2004, оформленной соответствующим уведомлением.
Решением Арбитражного суда города Москвы от "12" января 2015 г. по делу N А40-21991/14 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявители апелляционной жалобы указывают на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме по изложенным в них мотивам.
Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды от 21.07.2004 N М-07-027025 земельного участка (далее - Участок) с кадастровым номером 77:07:0006005:95, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул. Кульнева, вл. 6, под проектирование, строительство и дальнейшую эксплуатацию административного здания общей площадью 71000 кв. м в виде семиэтажной надстройки с существующим подземным гаражом Гаражно-строительного кооператива "Олимпийский" и пристройки тридцатиэтажного корпуса сроком до 21.07.2053. (далее - Договор).
Согласно п. 2.1. Договор заключен сроком на 49 лет и был и зарегистрирован в установленном законом порядке 01.10.2004 за N 77-01/05-11/2004-523.
В разделе 4 Договора указаны особые условия, в частности обязанности Арендатора:
- - в течение шести месяцев со дня присвоения договору в Москомземе учетного номера разработать и согласовать в установленном порядке исходно-разрешительную документацию и проект строительства административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража и представить в Москомзем проект организации строительства (ПОС) для внесения необходимых изменений в Договор; проектом предусмотреть благоустройство Участка и прилегающей территории (п. 4.2.1);
- - до 31.12.2006 выполнить строительство административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража в соответствии с проектом, в сроки, установленные ПОС, благоустройство территории завершить в те же сроки (п. 4.2.2 договора);
- - после завершения строительства и благоустройства Участка в недельный срок предоставить в Москомзем акт приемки в эксплуатацию административного здания в виде пристройки и надстройки над существующим зданием гаража, отчет о выполнении работ по закреплению границ Участка на местности по техническому заданию Москомзема и документы, подтверждающие права землепользователя на имущественный комплекс, для внесения необходимых изменений в договор (п. 4.2.5).
В силу п. 4.3 Договора в случае неиспользования Участка в течение двух лет договор подлежит расторжению на основании распоряжения Мэра Москвы от 20.06.1997 N 484-РМ "О правовой и финансовой ответственности инвесторов (Арендаторов) за неосвоение предоставленных земельных участков в Москве".
Так как в установленные Договором сроки вышеуказанные обязательства Арендатором не выполнены, то Департамент истцу уведомление от 25.12.2013 N ДГИ-И-138601/13 о расторжении Договора в порядке, установленном п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).
После рассмотрения возражений истца 10.02.2014 Департамент подтвердил ранее принятое решение о расторжении Договора.
Удовлетворяя требования иска о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Департаментом по досрочному расторжению, оформленной соответствующим уведомлением, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно положениям Закона N 137-ФЗ существенным нарушением условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Как указано в п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
При этом согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
На основании ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Как указано в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Исследовав обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии вины арендатора в нарушении принятых на себя обязательств, а также принятие им возможных мер для исполнения условий договора в установленные сроки.
Так, 14.06.2006 Городская комиссия по вопросам землепользования и градостроительства согласилась с предложением истца об изменении функционального назначения площади проектируемого объекта с "административное здание общей площадью 71000 кв. м" на "многофункциональный деловой центр общей площадью 84635 кв. м", при этом срок проектирования и строительства был продлен до 31.12.2007.
В 2007 году Государственным унитарным предприятием "НИиПИ Генплан" подготовлено градостроительное обоснование размещения объекта; 23.03.3007 размещение многофункционального делового центра согласовано с Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей, а 28.03.2007 градостроительное обоснование согласовано с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.
18.06.2007 истцом получено Заключение ГУП "Главное архитектурно-планировочное управление" о соответствии размещаемого объекта существующим градостроительным регламентам.
03.08.2007 Государственным унитарным предприятием "Мосгоргеотрест" подготовлено техническое заключение N пп14706-07 о возможности строительства на предоставленном земельном участке, а 15.11.2007 строительство многофункционального делового центра согласовано с Управлением по обеспечению мероприятий гражданской защиты города Москвы.
21.11.2007 Департамент земельных ресурсов г. Москвы, правопреемником которого является ответчик, выдал заключение о возможности использования арендуемого истцом земельного участка в целях размещения многофункционального делового центра, 26.12.2007 Департамент имущества г. Москвы составил заключение о возможности размещения нового объекта на земельном участке в соответствии с Распоряжением от 12.03.2004 N 418-РП.
22.07.2008 Мосгосэкспертиза подготовила положительное заключение N 77-ГК/3.1.20.00275, в соответствии с которым предпроектные предложения истца соответствуют установленному Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2004 N 741-ПП градостроительному зонированию планировочного квартала 39, учтены в материалах актуализации генерального плана города Москвы, согласовано градостроительное обоснование.
Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы (Москомархитектура) издал распоряжение от 23.10.2008 N 214, которым одобрено градостроительное обоснование размещения многофункционального делового центра, установлены технико-экономические показатели объекта: общая площадь здания: 84636,96 кв. м, процент застроенности участка 97,05; плотность застройки участка 137,043 тыс. кв. м/га, максимальная отметка шпиля 150,3 м.
Постановлением Правительства Москвы от 02.12.2008 N 1096-ПП срок строительства объекта продлен до 30.06.2011.
Москомархитектура 31.03.2009 выдала истцу Акт разрешенного использования земельного участка N А-6972/02, а 15.01.2010 принял к исполнению заявку истца на подготовку градостроительного плана земельного участка.
03.08.2010 на заседании Городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы принято решение, оформленное протоколом N 23, о выдаче в установленном законом порядке градостроительного плана земельного участка с показателями и основными видами разрешенного использования земельного участка, указанными в Проекте закона города Москвы "О правилах землепользования и застройки города Москвы".
Впоследствии, 22.05.2012 Москомархитектура подготовила градостроительный план земельного участка N RU77-129000-001194 (далее ГПЗУ) с содержанием следующих технико-экономических показателей объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность 0, предельное количество этажей или высота здания 0, предельная плотность застройки 0.
По смыслу ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 градостроительный план земельного участка определяет параметры возможного размещения объекта капитального строительства на конкретном земельном участке и является документом, служащим основанием для подготовки проектной документации объекта капитального строительства.
Как указано выше, ГПЗУ N RU77-129000-001194 содержит следующие технико-экономическими показатели объекта: основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0. предельное количество этажей или высота здания - 0. предельная плотность застройки - 0.
Таким образом, принимая во внимание нулевые показатели застройки земельного участка, установленные решением Москомархитектуры и отраженные в ГПЗУ, осуществить реализацию строительного проекта с ранее согласованными технико-экономическими параметрами не представлялось возможным, а земельный участок согласно требованиям ГПЗУ допустимо использовать только в целях благоустройства и озеленения территории, но не строительства.
Полагая, что режим использования земельного участка, определенный ГПЗУ, направлен на прекращение в целом строительной деятельности на Участке, ЗАО "УПДК Маркет" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ГПЗУ N RU77-129000-001194 в части указания "основной вид разрешенного использования земельного участка - благоустройство и озеленение территории; максимальный размер застройки в границах земельного участка - предельная застроенность - 0, предельное количество этажей или высота здания - 0, предельная плотность застройки - 0" и обязании Москомархитектуру устранить нарушение прав ЗАО "УПДК Маркет", путем внесения соответствующих изменений в ГПЗУ N RU77-129000-001194 в соответствии с параметрами, содержащимися в акте разрешенного использования земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27.02.2013 по делу N А40-109742/2012 в удовлетворении требований ЗАО "УПДК Маркет" отказано, при этом постановление Арбитражного суда Московского округа по данному делу принято 09.09.2013.
В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Учитывая изложенные выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о предпринятых арендатором (истцом) мерах по освоению участка и наличием обстоятельств, препятствующих такому освоению, возникновение и прекращение которых находится вне воли арендатора. Перечисленные документы также свидетельствуют о принятии арендатором мер для обоснованного продления сроков строительства и получение им предварительных согласований по данному вопросу.
Суд первой инстанции посчитал, что отсутствуют существенные нарушения со стороны арендатора условий спорного договора аренды, напротив материалами дела подтверждено наличие обстоятельств, затрудняющих использование земельного участка по назначению по не зависящим от истца причинам.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "12" января 2015 г. по делу N А40-21991/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)