Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом
- (уведомление N 34400284490486);
- от ответчика: представитель Жеганов А.Н., паспорт, доверенность N 35 от 22.04.2014;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400284490509);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.01.2015 по делу N А32-40860/2014
по иску администрации муниципального образования Успенский район
к обществу с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский",
при участии третьего лица: департамента имущественных отношений Краснодарского края,
о признании недействительными договоров аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
Администрация муниципального образования Успенский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО Агрокомплекс "Успенский" (далее - общество) о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 и применении последствий недействительности ничтожных сделок путем обязания общества передать в государственную собственность земельные участки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2015 по делу N А32-40860/2014 признаны недействительными (ничтожными) договоры аренды земельного участка от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261, заключенные между администрацией муниципального образования Успенский район и ООО Агрокомплекс "Успенский"; применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде обязания ООО Агрокомплекс "Успенский" возвратить администрации муниципального образования Успенский район земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по следующим адресам:
- - Краснодарский край, Успенский район, на территории Выселковского сельского округа, в границах АО "Кубанское" с кадастровыми номерами 23:34:0801000:0047 (площадь 6676000 кв. м), 23:34:0801000:0048 (площадь - 771000 кв. м), 23:34:0801000:0046 (площадь -2140000 кв. м), 23:34:0801000:0049 (площадь - 4699000 кв. м);
- - Краснодарский край, Успенский район, на территории Николаевского сельского округа, в границах земель АПО "Успенское", с кадастровыми номерами 23:34:0301000:0111 (площадь - 104000 кв. м), 23:34:0301000:0112 (площадь - 1639000 кв. м), 23:34:0301000:0113 (площадь - 211000 кв. м), 23:34:0301000:0114 (площадь - 549000 кв. м), 23:34:0301000:0140 (площадь - 10489400 кв. м), 23:34:0301000:0155 (площадь - 12137600 кв. м), 23:34:0301000:0109 (площадь - 1792400 кв. м).
ООО Агрокомплекс "Успенский" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что земельные участки предоставлены ответчику в аренду законно, после проведения всех необходимых мероприятий. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд рассмотрел дело без привлечения лица, права и обязанности которого затронуты вынесенным судебным актом, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, представил дополнения к апелляционной жалобе.
В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлен перерыв до 29.05.2015 до 15 час. 20 мин. После перерыва судебное заседание продолжено 29.05.2015 в 15 час. 20 мин. в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией (арендодателем) и ЗАО Агрокомплекс "Успенский" (арендатором) заключен договор N 3400000118 аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.11.2003, общей площадью 2692,42 га, расположенных на территории Николаевского сельского округа, в границах плана АПО "Успенское", с кадастровыми номерами 23:34:0301000:0111, 23:34:0301000:0112, 23:34:0301000:0113, 23:34:0301000:0114, 23:34:0301000:0140, 23:34:0301000:0155, 23:34:0301000:0109 для выращивания сельскохозяйственных культур (т. 1, л.д. 8-10).
Между администрацией (арендодателем) и ЗАО Агрокомплекс "Успенский" (арендатором) заключен договор N 3400000462 аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.11.2003, расположенных на территории Выселковского сельского округа, в границах плана АПО "Успенское", с кадастровыми номерами 23:34:0801000:0047, 23:34:0801000:0048, 23:34:0801000:0046, 23:34:0801000:0049 для выращивания сельскохозяйственных культур (т. 1, л.д. 12-14).
Срок действия вышеуказанных договоров определен сторонами до 28.10.2013.
ЗАО Агрокомплекс "Успенский" реорганизовано 16.02.2010 путем преобразования в ООО Агрокомплекс "Успенский".
16.10.2013 общество обратилось в администрацию с заявлениями о заключении договоров аренды в отношении перечисленных выше земельных участков на новый срок (10 лет). На основании указанных заявлений, учитывая согласование Министерством сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края о возможности заключения договоров на новый срок, администрацией приняты постановления от 16.12.2013 N 2372-2382 "О прекращении права аренды и предоставлении земельного участка в аренду в Успенском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края". На основании указанных постановлений администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 сроком на 10 лет. Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и соответствующей отметкой на договорах.
На основании писем департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.08.2014 N 52-11604/14-32.19, от 05.09.2014 N 52-13089/14-18.01 о нарушениях действующего законодательства при заключении договоров аренды администрация приняла постановления от 19..08.2014 N 1039, от 15.09.2014 N 1133, 1134, 1135, 1136, 1137, 1138, 1139, 1141, 1142, 1143 об отмене постановлений администрации от 16.12.2013 N N 2372-2382 "О прекращении права аренды и предоставлении земельного участка в аренду в Успенском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края".
Также администрация подготовила и направила 03.10.2014 в адрес общества для подписания соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 (т. 1, л.д. 199-257). В письме от 09.10.2014 N 307 общество уведомило администрацию об отказе от подписания направленных соглашений в добровольном порядке (т. 1, л.д. 258).
Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договоров аренды в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков в аренду, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 82 Земельного кодекса Российской Федерации условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В данной статье относительно условий предоставления земель сельскохозяйственного назначения содержится отсылочная норма к специальному закону, регулирующему оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно пункту 2 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Закон N 101-ФЗ) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом, принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
По правилам статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении находящихся в муниципальной собственности земельных участков для целей, не связанных со строительством, органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого соответствующие органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Как следует из материалов дела, доказательств публикации информации в средствах массовой информации о наличии земельных участков, предлагаемых для передачи в аренду, участвующими в деле лицами не представлено. Отсутствие такой публикации подтверждается письмами департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.08.2014 N 52-11604/14-32.19, от 05.09.2014 N 52-13089/14-18.01, направленных в адрес администрации в целях устранения нарушений действующего законодательства. В соответствии с пунктом 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Как верно указал суд первой инстанции, нарушение уполномоченными государственными (муниципальными) органами законодательно закрепленных принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, исключает возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на такие земельные участки. Несоблюдение указанных требований исключает возможность эффективного распоряжения земельными участками (в том числе на конкурсной основе), нарушает экономические интересы неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на спорные участки на равных условиях с обществом, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для ответчика на получение прав в отношении таких участков. Следовательно, публичность процедуры не была обеспечена.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.
Таким образом, поскольку договоры аренды от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 заключены с нарушением действующего законодательства, указанные договоры являются недействительными (ничтожными сделками).
Так как спорные земельные участки переданы обществу в пользование на основании недействительных договоров, требование о возврате земельных участков подлежит удовлетворению.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что фактически имела место пролонгация ранее заключенных договоров аренды, в связи с чем соблюдение установленной процедуры предоставления участков в части публикации информации не требовалось, подлежит отклонению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды, в связи с чем для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен был определить дальнейший порядок предоставления земельного участка в аренду.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд рассмотрел дело без привлечения лица, права и обязанности которого затронуты вынесенным судебным актом, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (управление), отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. То есть основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между одной из сторон и третьим лицом.
Установив, что управление не является участником материально-правовых отношений между истцом и ответчиком, в связи с которыми возник настоящий спор, и удовлетворение настоящего иска не может повлиять на конкретные права или обязанности управления по отношению к одной из сторон спора, суд апелляционной инстанции не находит основания для привлечения указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что после разрешения настоящего спора между истцом и ответчиком у управления возникнет право на иск или у сторон спора появится возможность предъявления иска к управлению, из материалов дела не усматривается.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 января 2015 по делу N А32-40860/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.06.2015 N 15АП-4470/2015 ПО ДЕЛУ N А32-40860/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. N 15АП-4470/2015
Дело N А32-40860/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом
- (уведомление N 34400284490486);
- от ответчика: представитель Жеганов А.Н., паспорт, доверенность N 35 от 22.04.2014;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400284490509);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 23.01.2015 по делу N А32-40860/2014
по иску администрации муниципального образования Успенский район
к обществу с ограниченной ответственностью Агрокомплекс "Успенский",
при участии третьего лица: департамента имущественных отношений Краснодарского края,
о признании недействительными договоров аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Левченко О.С.,
установил:
Администрация муниципального образования Успенский район (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО Агрокомплекс "Успенский" (далее - общество) о признании недействительными договоров аренды земельных участков от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 и применении последствий недействительности ничтожных сделок путем обязания общества передать в государственную собственность земельные участки.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2015 по делу N А32-40860/2014 признаны недействительными (ничтожными) договоры аренды земельного участка от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261, заключенные между администрацией муниципального образования Успенский район и ООО Агрокомплекс "Успенский"; применены последствия недействительности ничтожных сделок в виде обязания ООО Агрокомплекс "Успенский" возвратить администрации муниципального образования Успенский район земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по следующим адресам:
- - Краснодарский край, Успенский район, на территории Выселковского сельского округа, в границах АО "Кубанское" с кадастровыми номерами 23:34:0801000:0047 (площадь 6676000 кв. м), 23:34:0801000:0048 (площадь - 771000 кв. м), 23:34:0801000:0046 (площадь -2140000 кв. м), 23:34:0801000:0049 (площадь - 4699000 кв. м);
- - Краснодарский край, Успенский район, на территории Николаевского сельского округа, в границах земель АПО "Успенское", с кадастровыми номерами 23:34:0301000:0111 (площадь - 104000 кв. м), 23:34:0301000:0112 (площадь - 1639000 кв. м), 23:34:0301000:0113 (площадь - 211000 кв. м), 23:34:0301000:0114 (площадь - 549000 кв. м), 23:34:0301000:0140 (площадь - 10489400 кв. м), 23:34:0301000:0155 (площадь - 12137600 кв. м), 23:34:0301000:0109 (площадь - 1792400 кв. м).
ООО Агрокомплекс "Успенский" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что земельные участки предоставлены ответчику в аренду законно, после проведения всех необходимых мероприятий. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы указывает, что суд рассмотрел дело без привлечения лица, права и обязанности которого затронуты вынесенным судебным актом, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
В судебное заседание истец и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, представил дополнения к апелляционной жалобе.
В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлен перерыв до 29.05.2015 до 15 час. 20 мин. После перерыва судебное заседание продолжено 29.05.2015 в 15 час. 20 мин. в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией (арендодателем) и ЗАО Агрокомплекс "Успенский" (арендатором) заключен договор N 3400000118 аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.11.2003, общей площадью 2692,42 га, расположенных на территории Николаевского сельского округа, в границах плана АПО "Успенское", с кадастровыми номерами 23:34:0301000:0111, 23:34:0301000:0112, 23:34:0301000:0113, 23:34:0301000:0114, 23:34:0301000:0140, 23:34:0301000:0155, 23:34:0301000:0109 для выращивания сельскохозяйственных культур (т. 1, л.д. 8-10).
Между администрацией (арендодателем) и ЗАО Агрокомплекс "Успенский" (арендатором) заключен договор N 3400000462 аренды земель сельскохозяйственного назначения от 29.11.2003, расположенных на территории Выселковского сельского округа, в границах плана АПО "Успенское", с кадастровыми номерами 23:34:0801000:0047, 23:34:0801000:0048, 23:34:0801000:0046, 23:34:0801000:0049 для выращивания сельскохозяйственных культур (т. 1, л.д. 12-14).
Срок действия вышеуказанных договоров определен сторонами до 28.10.2013.
ЗАО Агрокомплекс "Успенский" реорганизовано 16.02.2010 путем преобразования в ООО Агрокомплекс "Успенский".
16.10.2013 общество обратилось в администрацию с заявлениями о заключении договоров аренды в отношении перечисленных выше земельных участков на новый срок (10 лет). На основании указанных заявлений, учитывая согласование Министерством сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края о возможности заключения договоров на новый срок, администрацией приняты постановления от 16.12.2013 N 2372-2382 "О прекращении права аренды и предоставлении земельного участка в аренду в Успенском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края". На основании указанных постановлений администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 сроком на 10 лет. Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и соответствующей отметкой на договорах.
На основании писем департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.08.2014 N 52-11604/14-32.19, от 05.09.2014 N 52-13089/14-18.01 о нарушениях действующего законодательства при заключении договоров аренды администрация приняла постановления от 19..08.2014 N 1039, от 15.09.2014 N 1133, 1134, 1135, 1136, 1137, 1138, 1139, 1141, 1142, 1143 об отмене постановлений администрации от 16.12.2013 N N 2372-2382 "О прекращении права аренды и предоставлении земельного участка в аренду в Успенском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края".
Также администрация подготовила и направила 03.10.2014 в адрес общества для подписания соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 (т. 1, л.д. 199-257). В письме от 09.10.2014 N 307 общество уведомило администрацию об отказе от подписания направленных соглашений в добровольном порядке (т. 1, л.д. 258).
Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договоров аренды в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков в аренду, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 82 Земельного кодекса Российской Федерации условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В данной статье относительно условий предоставления земель сельскохозяйственного назначения содержится отсылочная норма к специальному закону, регулирующему оборот земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно пункту 2 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту - Закон N 101-ФЗ) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом, принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
По правилам статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении находящихся в муниципальной собственности земельных участков для целей, не связанных со строительством, органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого соответствующие органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.
Как следует из материалов дела, доказательств публикации информации в средствах массовой информации о наличии земельных участков, предлагаемых для передачи в аренду, участвующими в деле лицами не представлено. Отсутствие такой публикации подтверждается письмами департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.08.2014 N 52-11604/14-32.19, от 05.09.2014 N 52-13089/14-18.01, направленных в адрес администрации в целях устранения нарушений действующего законодательства. В соответствии с пунктом 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Как верно указал суд первой инстанции, нарушение уполномоченными государственными (муниципальными) органами законодательно закрепленных принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, исключает возможность для всех заинтересованных лиц приобрести права на такие земельные участки. Несоблюдение указанных требований исключает возможность эффективного распоряжения земельными участками (в том числе на конкурсной основе), нарушает экономические интересы неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на спорные участки на равных условиях с обществом, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для ответчика на получение прав в отношении таких участков. Следовательно, публичность процедуры не была обеспечена.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна.
Таким образом, поскольку договоры аренды от 16.12.2013 N 8834000251, 8834000252, 8834000253, 8834000254, 8834000255, 8834000256, 8834000257, 8834000258, 8834000259, 8834000260, 8834000261 заключены с нарушением действующего законодательства, указанные договоры являются недействительными (ничтожными сделками).
Так как спорные земельные участки переданы обществу в пользование на основании недействительных договоров, требование о возврате земельных участков подлежит удовлетворению.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что фактически имела место пролонгация ранее заключенных договоров аренды, в связи с чем соблюдение установленной процедуры предоставления участков в части публикации информации не требовалось, подлежит отклонению ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды, в связи с чем для сдачи его в аренду на новый срок органу местного самоуправления следовало соблюсти процедуру предоставления земельного участка в аренду и провести ее заново, начиная с опубликования сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка в средствах массовой информации, по результатам которого орган местного самоуправления должен был определить дальнейший порядок предоставления земельного участка в аренду.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что суд рассмотрел дело без привлечения лица, права и обязанности которого затронуты вынесенным судебным актом, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (управление), отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. То есть основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновение права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между одной из сторон и третьим лицом.
Установив, что управление не является участником материально-правовых отношений между истцом и ответчиком, в связи с которыми возник настоящий спор, и удовлетворение настоящего иска не может повлиять на конкретные права или обязанности управления по отношению к одной из сторон спора, суд апелляционной инстанции не находит основания для привлечения указанного лица к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что после разрешения настоящего спора между истцом и ответчиком у управления возникнет право на иск или у сторон спора появится возможность предъявления иска к управлению, из материалов дела не усматривается.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 января 2015 по делу N А32-40860/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)