Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Арго": Осадчая Ю.А., представительь по доверенности от 06.02.2014, Харламов Д.И., представитель по доверенности от 15.05.2014;
- от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Васин А.А., представительь по доверенности N 1-11-4691 от 15.05.2014;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АРГО"
на решение от 08.04.2014
по делу N А73-13548/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Захаренко Е.Н.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Арго" (ОГРН 1122721009322)
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 1042700170116)
о признании недействительным отказа от исполнения договора, признании договора действующим и восстановлении регистрационной записи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Арго" (далее - ООО "Арго") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее - Минимущество Хабаровского края, Министерство), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра):
- о признании недействительным односторонний отказ Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.08.2010 N 10724 (договора от 29.08.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 10724 от 16.08.2010), заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040410:12, категории А73-13548/2013 земель - земли населенных пунктов, общей площадью 15677 кв. м, расположенного примерно в 280 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес: г. Хабаровск, Матвеевское шоссе, д. 28а, для строительства техно-торгового центра по продаже автомобилей и гостиницы на 150 мест,
- о признании договора аренды земельного участка действующим,
- о восстановлении записи регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:040410:12 от 16.08.2010 N 10724 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации 27-27-01/106/2010-546 и датой регистрации 26.08.2010; о восстановлении записи регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 29.08.2012 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 10724 от 16.08.2010 в ЕГРП за номером регистрации 01/119/2012-219 и датой регистрации - 11.09.2012.
Иск нормативно обоснован положениями статей 35, 45, 46, 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением суда от 25.11.2013 по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Министерству и администрации городского округа г. Хабаровск совершать юридически значимые действия, в том числе: распоряжаться, предоставлять в аренду либо на ином вещном, либо обязательственном праве, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040410:12 общей площадью 15 677 кв. м, а также действия, направленные на раздел вышеуказанного земельного участка и прекращения его существования в исходном состоянии.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от исковых требований в части требования о признании договора аренды земельного участка действующим (возобновленным на неопределенный срок).
Судом принят отказ от части требований, в связи с чем, определением суда от 17.12.2013 производство по делу в указанной части прекращено.
Решением от 08.04.2014 в удовлетворении иска отказано. Принятые ранее обеспечительные меры отменены.
ООО "Арго" в своей апелляционной жалобе просит решение от 08.04.2014 отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В обоснование приводит доводы о том, что ни действующим законодательством, ни самим договором аренды не установлен срок освоения земельного участка. Между тем, истец осуществил комплекс работ по освоению спорного земельного участка. Полагает, что в материалы дела представлено достаточно доказательств освоения земельного участка истцом, в связи с чем, у министерства отсутствовали основания для отказа от исполнения договора аренды. Также обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что общество сообщило министерству о намерении продлить отношения в рамках договора, указав на ряд проведенных работ, также сообщив о ходе работ по получению земельного участка. Между тем, обращение истца министерством по существу рассмотрено не было.
Министерство имущественных отношений Хабаровского края в отзыве с доводами жалобы не согласилось, полагало их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Просило оставить обжалованный судебный акт без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представительи истца поддержали доводы жалобы, настаивали на ее удовлетворении.
Представительь ответчика доводы жалобы отклонил, по основаниям, изложенным в отзыве. Полагал жалобу не подлежащей удовлетворению.
Второй ответчик, извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ явку своего представителья не обеспечил.
С учетом отсутствия возражений со стороны присутствующих лиц, жалоба рассматривается по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.
Заслушав мнение представительей сторон, исследовав представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании итогового протокола аукциона от 04.08.2010 по продаже права на заключение договора аренды 16.08.2010 между Министерством (арендодатель) и Лугиным Евгением Дмитриевичем (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка N 10724.
Арендатору сроком на 3 года предоставлен в пользование для строительства техно-торгового центра по продаже автомобилей и гостиницы на 150 мест земельный участок, кадастровый номер 27:23:040410:12, площадью 15 677,0 кв. м, имеющий адресные ориентиры: примерно в 280 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес: г. Хабаровск, Матвеевское шоссе, д. 28 а.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2010.
В пунктах 6.1.1 и 6.2 договора стороны согласовали право арендодателя на односторонний отказ от договора при использовании арендатором участка (в целом или частично) не в соответствии с целями и условиями его предоставления. О расторжении договора арендодатель должен уведомить арендатора, а договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента уведомления стороны.
29.08.2012 между Лугиным Е.Д. и ООО "Арго" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 10724.
11.09.2012 указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю за N 27-27-01/119/2012-219.
В соответствии с названным договором, права арендатора перешли к истцу - ООО "Арго".
18.07.2013 Общество обратилось к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора на три года.
01.08.2013 при проведении осмотра земельного участка представительями Министерства установлено, что предоставленный в аренду участок не используется арендатором по назначению, на территории находится лиственный лес, кустарники ("не огорожен, доступ не ограничен, подъездные пути, объекты недвижимости, коммуникации, строительная техника и стройматериалы отсутствуют").
Министерство письмом N 1-11-10550 от 26.08.2013, ссылаясь на неисполнение условий договора (п. 6), а именно неиспользование земельного участка в соответствии с целями его предоставления, уведомило ООО "Арго" об одностороннем отказе от договора аренды и о его расторжении с 30.09.2013.
26.09.2013 представительь Министерства обратился с заявлением в Управление Росреестра о прекращении государственной записи в виде договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040410:12, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, шоссе Матвеевское, д. 28 а.
08.10.2013 государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) произведена.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств добросовестного использования арендуемого земельного участка.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2.1 договора аренды от 16.08.2010 N 10724 земельный участок предоставлен арендатору до 16.08.2013.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что по истечении срока действия договора аренды ООО "Арго" продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Министерства, поэтому договор с 16.08.2013 считается возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды заключен для строительства техно-торгового центра по продаже автомобилей и гостиницы.
Следовательно, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
После предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.
Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством.
В этой связи в целях обеспечения возможности соблюдения застройщиком-арендатором земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, указанных выше публично-правовых требований законодатель предусмотрел трехгодичный срок использования (освоения) указанного земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Соответственно, по смыслу приведенных выше положений ЗК РФ и ГСК РФ в их системном толковании застройщику, арендующему земельный участок для строительства объекта капитального строительства, должен быть предоставлен срок для освоения данного земельного участка, составляющий не менее трех лет, в течение которого он обязан начать совершать действия по подготовке и осуществлению строительства запланированного объекта.
До истечения указанного срока арендодатель не вправе в одностороннем порядке произвольно, руководствуясь только частью 2 статьи 610 ГК РФ, отказаться от исполнения заключенного с застройщиком-арендатором договора аренды.
Данное правило является специальным по отношению к земельным участкам, переданным в аренду для строительства, и имеет приоритет перед общими правилами расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.
ООО "Арго", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 29.08.2012, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды от 16.08.2010 N 10724 срок, так как несет самостоятельные риски предпринимательской деятельности (ст. 2 ГК РФ).
Установлено, что истцом осуществлены мероприятия по изготовлению документации для строительства (утвержден по обращению стороны градостроительный план земельного участка, подготовлена топосъемка, проведены инженерно-геологические изыскания, производилась работа по разработке и согласованию проектной документации и прочие технические условия).
Между тем, действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка нельзя признать добросовестными, поскольку, став стороной договора, лицо не проявляло активности в скорейшем получении документов для строительства.
Так градостроительный план земельного участка, необходимый для получения разрешения на строительство, ООО "Арго" получен лишь 06.12.2012, то есть за восемь месяцев до окончания срока действия договора. Кроме того, с момента заключения договора аренды (16.08.2010) земельного участка и до отказа арендодателя от его исполнения (28.08.2013), разрешения на строительство, как предписано статьей 51 ГСК РФ, арендатор не получил.
Из материалов дела следует, что истец дважды обращался за получением разрешения на строительство (13.05.2013 и 05.06.2013), но в выдаче было отказано (решения об отказе от 22.05.2013 и 14.06.2013).
Решением Арбитражного суда Хабаровского суда от 30.10.2013 по делу А73-9568/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014, требования ООО "Арго" к Администрации города Хабаровска о признании незаконными решений от 22.05.2013 и от 14.06.2013 об отказе в выдаче разрешения на строительство оставлены без удовлетворения.
Из пояснений представителья истца следует, что после 14.06.2013 общество не обращалось за получением разрешения на строительство.
Таким образом, на момент разрешения настоящего спора у истца отсутствует возможность начать строительство объекта и использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды. Земельный участок в разумный срок не освоен; разрешение на строительство не получено; строительство на земельном участке не велось в течение всего срока действия договора аренды.
С учетом установленного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт совершения действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора.
Следовательно, требование о признании одностороннего отказа от договора недействительным, удовлетворению не подлежит.
Отказав в удовлетворении требования о признании одностороннего отказа от договора недействительным, суд первой инстанции правомерно отказал и в удовлетворении требования о восстановления записи регистрации договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы по своей сути сводятся к переоценке обстоятельств, исследованных судом первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, с которой соглашается суд апелляционной инстанции.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем, подлежат отклонению.
Решение суда первой инстанции основано на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств и правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.
Исходя из изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.04.2014 года по делу N А73-13548/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.06.2014 N 06АП-2533/2014 ПО ДЕЛУ N А73-13548/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июня 2014 г. N 06АП-2533/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июня 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гетмановой Т.С.
судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликом Е.С.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Арго": Осадчая Ю.А., представительь по доверенности от 06.02.2014, Харламов Д.И., представитель по доверенности от 15.05.2014;
- от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Васин А.А., представительь по доверенности N 1-11-4691 от 15.05.2014;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "АРГО"
на решение от 08.04.2014
по делу N А73-13548/2013
Арбитражного суда Хабаровского края
принятое судьей Захаренко Е.Н.
по иску общества с ограниченной ответственностью "Арго" (ОГРН 1122721009322)
к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН 1042700170116)
о признании недействительным отказа от исполнения договора, признании договора действующим и восстановлении регистрационной записи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Арго" (далее - ООО "Арго") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее - Минимущество Хабаровского края, Министерство), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра):
- о признании недействительным односторонний отказ Министерства имущественных отношений Хабаровского края от исполнения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 16.08.2010 N 10724 (договора от 29.08.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 10724 от 16.08.2010), заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040410:12, категории А73-13548/2013 земель - земли населенных пунктов, общей площадью 15677 кв. м, расположенного примерно в 280 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес: г. Хабаровск, Матвеевское шоссе, д. 28а, для строительства техно-торгового центра по продаже автомобилей и гостиницы на 150 мест,
- о признании договора аренды земельного участка действующим,
- о восстановлении записи регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:040410:12 от 16.08.2010 N 10724 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации 27-27-01/106/2010-546 и датой регистрации 26.08.2010; о восстановлении записи регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 29.08.2012 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 10724 от 16.08.2010 в ЕГРП за номером регистрации 01/119/2012-219 и датой регистрации - 11.09.2012.
Иск нормативно обоснован положениями статей 35, 45, 46, 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Определением суда от 25.11.2013 по заявлению истца приняты обеспечительные меры в виде запрета Министерству и администрации городского округа г. Хабаровск совершать юридически значимые действия, в том числе: распоряжаться, предоставлять в аренду либо на ином вещном, либо обязательственном праве, в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040410:12 общей площадью 15 677 кв. м, а также действия, направленные на раздел вышеуказанного земельного участка и прекращения его существования в исходном состоянии.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец отказался от исковых требований в части требования о признании договора аренды земельного участка действующим (возобновленным на неопределенный срок).
Судом принят отказ от части требований, в связи с чем, определением суда от 17.12.2013 производство по делу в указанной части прекращено.
Решением от 08.04.2014 в удовлетворении иска отказано. Принятые ранее обеспечительные меры отменены.
ООО "Арго" в своей апелляционной жалобе просит решение от 08.04.2014 отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
В обоснование приводит доводы о том, что ни действующим законодательством, ни самим договором аренды не установлен срок освоения земельного участка. Между тем, истец осуществил комплекс работ по освоению спорного земельного участка. Полагает, что в материалы дела представлено достаточно доказательств освоения земельного участка истцом, в связи с чем, у министерства отсутствовали основания для отказа от исполнения договора аренды. Также обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что общество сообщило министерству о намерении продлить отношения в рамках договора, указав на ряд проведенных работ, также сообщив о ходе работ по получению земельного участка. Между тем, обращение истца министерством по существу рассмотрено не было.
Министерство имущественных отношений Хабаровского края в отзыве с доводами жалобы не согласилось, полагало их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Просило оставить обжалованный судебный акт без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционной инстанции представительи истца поддержали доводы жалобы, настаивали на ее удовлетворении.
Представительь ответчика доводы жалобы отклонил, по основаниям, изложенным в отзыве. Полагал жалобу не подлежащей удовлетворению.
Второй ответчик, извещенный о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ явку своего представителья не обеспечил.
С учетом отсутствия возражений со стороны присутствующих лиц, жалоба рассматривается по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.
Заслушав мнение представительей сторон, исследовав представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании итогового протокола аукциона от 04.08.2010 по продаже права на заключение договора аренды 16.08.2010 между Министерством (арендодатель) и Лугиным Евгением Дмитриевичем (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка N 10724.
Арендатору сроком на 3 года предоставлен в пользование для строительства техно-торгового центра по продаже автомобилей и гостиницы на 150 мест земельный участок, кадастровый номер 27:23:040410:12, площадью 15 677,0 кв. м, имеющий адресные ориентиры: примерно в 280 метрах по направлению на юго-запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес: г. Хабаровск, Матвеевское шоссе, д. 28 а.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.08.2010.
В пунктах 6.1.1 и 6.2 договора стороны согласовали право арендодателя на односторонний отказ от договора при использовании арендатором участка (в целом или частично) не в соответствии с целями и условиями его предоставления. О расторжении договора арендодатель должен уведомить арендатора, а договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента уведомления стороны.
29.08.2012 между Лугиным Е.Д. и ООО "Арго" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 10724.
11.09.2012 указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Хабаровскому краю за N 27-27-01/119/2012-219.
В соответствии с названным договором, права арендатора перешли к истцу - ООО "Арго".
18.07.2013 Общество обратилось к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора на три года.
01.08.2013 при проведении осмотра земельного участка представительями Министерства установлено, что предоставленный в аренду участок не используется арендатором по назначению, на территории находится лиственный лес, кустарники ("не огорожен, доступ не ограничен, подъездные пути, объекты недвижимости, коммуникации, строительная техника и стройматериалы отсутствуют").
Министерство письмом N 1-11-10550 от 26.08.2013, ссылаясь на неисполнение условий договора (п. 6), а именно неиспользование земельного участка в соответствии с целями его предоставления, уведомило ООО "Арго" об одностороннем отказе от договора аренды и о его расторжении с 30.09.2013.
26.09.2013 представительь Министерства обратился с заявлением в Управление Росреестра о прекращении государственной записи в виде договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040410:12, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, шоссе Матвеевское, д. 28 а.
08.10.2013 государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) произведена.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств добросовестного использования арендуемого земельного участка.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2.1 договора аренды от 16.08.2010 N 10724 земельный участок предоставлен арендатору до 16.08.2013.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Материалами дела установлено, что по истечении срока действия договора аренды ООО "Арго" продолжало пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Министерства, поэтому договор с 16.08.2013 считается возобновленным на неопределенный срок.
Из материалов дела усматривается, что договор аренды заключен для строительства техно-торгового центра по продаже автомобилей и гостиницы.
Следовательно, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
После предоставления арендатору - застройщику испрашиваемого земельного участка в аренду данное лицо обязано осуществить комплекс мероприятий по подготовке строительства объекта капитального строительства, предусмотренных главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГСК РФ) и само строительство указанного объекта. На стадии подготовки арендованного земельного участка к строительству застройщик должен осуществить инженерные изыскания для подготовки проектной документации, подготовить проектную документацию на планируемый к строительству объект, провести необходимые согласования строительства объекта с заинтересованными лицами, оформить градостроительный план земельного участка и получить в компетентном органе местного самоуправления разрешение на строительство.
Таким образом, при предоставлении в аренду земельного участка, предназначенного для строительства объекта капитального строительства, и при определении срока действия соответствующего договора аренды подлежат учету особенности использования данного земельного участка, обусловленные необходимостью соблюдения застройщиком до начала строительных работ публично-правовых требований, предусмотренных градостроительным законодательством.
В этой связи в целях обеспечения возможности соблюдения застройщиком-арендатором земельного участка, предоставленного для строительства объекта капитального строительства, указанных выше публично-правовых требований законодатель предусмотрел трехгодичный срок использования (освоения) указанного земельного участка.
В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Соответственно, по смыслу приведенных выше положений ЗК РФ и ГСК РФ в их системном толковании застройщику, арендующему земельный участок для строительства объекта капитального строительства, должен быть предоставлен срок для освоения данного земельного участка, составляющий не менее трех лет, в течение которого он обязан начать совершать действия по подготовке и осуществлению строительства запланированного объекта.
До истечения указанного срока арендодатель не вправе в одностороннем порядке произвольно, руководствуясь только частью 2 статьи 610 ГК РФ, отказаться от исполнения заключенного с застройщиком-арендатором договора аренды.
Данное правило является специальным по отношению к земельным участкам, переданным в аренду для строительства, и имеет приоритет перед общими правилами расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.
ООО "Арго", приобретая права и обязанности арендатора по договору от 29.08.2012, могло и должно было оценить возможность освоения земельного участка в оставшийся до окончания действия договора аренды от 16.08.2010 N 10724 срок, так как несет самостоятельные риски предпринимательской деятельности (ст. 2 ГК РФ).
Установлено, что истцом осуществлены мероприятия по изготовлению документации для строительства (утвержден по обращению стороны градостроительный план земельного участка, подготовлена топосъемка, проведены инженерно-геологические изыскания, производилась работа по разработке и согласованию проектной документации и прочие технические условия).
Между тем, действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка нельзя признать добросовестными, поскольку, став стороной договора, лицо не проявляло активности в скорейшем получении документов для строительства.
Так градостроительный план земельного участка, необходимый для получения разрешения на строительство, ООО "Арго" получен лишь 06.12.2012, то есть за восемь месяцев до окончания срока действия договора. Кроме того, с момента заключения договора аренды (16.08.2010) земельного участка и до отказа арендодателя от его исполнения (28.08.2013), разрешения на строительство, как предписано статьей 51 ГСК РФ, арендатор не получил.
Из материалов дела следует, что истец дважды обращался за получением разрешения на строительство (13.05.2013 и 05.06.2013), но в выдаче было отказано (решения об отказе от 22.05.2013 и 14.06.2013).
Решением Арбитражного суда Хабаровского суда от 30.10.2013 по делу А73-9568/2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2014, требования ООО "Арго" к Администрации города Хабаровска о признании незаконными решений от 22.05.2013 и от 14.06.2013 об отказе в выдаче разрешения на строительство оставлены без удовлетворения.
Из пояснений представителья истца следует, что после 14.06.2013 общество не обращалось за получением разрешения на строительство.
Таким образом, на момент разрешения настоящего спора у истца отсутствует возможность начать строительство объекта и использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды. Земельный участок в разумный срок не освоен; разрешение на строительство не получено; строительство на земельном участке не велось в течение всего срока действия договора аренды.
С учетом установленного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт совершения действий по надлежащему использованию земельного участка, направленных на достижение цели договора.
Следовательно, требование о признании одностороннего отказа от договора недействительным, удовлетворению не подлежит.
Отказав в удовлетворении требования о признании одностороннего отказа от договора недействительным, суд первой инстанции правомерно отказал и в удовлетворении требования о восстановления записи регистрации договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы по своей сути сводятся к переоценке обстоятельств, исследованных судом первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, с которой соглашается суд апелляционной инстанции.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не ставят под сомнение правильность выводов суда по данному делу, в связи с чем, подлежат отклонению.
Решение суда первой инстанции основано на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств и правильном применении норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.
Исходя из изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Государственную пошлину по апелляционной жалобе возложить на заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, принимая во внимание ее уплату в установленных законом порядке и размере.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.04.2014 года по делу N А73-13548/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
Т.С.ГЕТМАНОВА
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)