Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на наличие недостоверных сведений относительно размера обременения создаваемого объекта недвижимого имущества на планируемом к предоставлению земельном участке, выставленном на торги.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,
судей Красновой С.В., Туболец И.В.
при участии в заседании:
- от истца (заявителя) ООО "Вента": Лаврентьевой К.И. (дов. N 9 от 09.09.2014 г.), Кузьминой А.В. (дов. N 11 от 09.09.2014 г.);
- от ответчика (заинтересованного лица) Администрации городского округа Железнодорожный Московской области: Козлова Д.К. (дов. N исх199 от 10.02.2015 г.);
- от ответчика (заинтересованного лица) Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области: Козлова Д.К. (дов. N 7550 от 25.11.2014 г.);
- от третьего лица ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр": Казимирова В.Н. (дов. N 72 от 15.04.2015 г.);
- от третьего лица Абросимова Э.К.: Быструшкина К.В. (дов. от 05.04.2013 г.);
- от третьего лица Бирюковой О.Н.: Быструшкина К.В. (дов. от 05.04.2013 г.);
- от третьего лица Григорьевой Е.Н.: Быструшкина К.В. (дов. от 09.04.2013 г.);
- от третьего лица Золотникова С.Л.: Быструшкина К.В. (дов. от 15.04.2013 г.);
- от третьего лица Колесниковой М.А.: Быструшкина К.В. (дов. от 05.04.2013 г.);
- от третьего лица Крайнюковой Е.Ю.: Быструшкина К.В. (дов. от 08.04.2013 г.);
- от третьего лица Кудиковой Н.А.: Быструшкина К.В. (дов. от 13.05.2015 г.);
- от третьего лица Новикова О.И.: Быструшкина К.В. (дов. от 10.04.2013 г.);
- от третьего лица Нусиновой И.И.: Быструшкина К.В. (дов. от 13.05.2015 г.);
- рассмотрев 04 июня 2015 г. в судебном заседании кассационные жалобы Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, АО ХК "ГВСУ "Центр"
на решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 г.,
принятое судьей Неяскиной Е.А.,
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г.,
принятое судьями Бархатовым В.Ю., Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,
по делу N А41-9779/13
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вента" (ОГРН 1057747411127; 123056, г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 60, стр. 1)
к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001548153; 143980, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская, д. 27), Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001546899; 143986, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Юбилейная, д. 14Б)
о признании недействительным постановления в части,
третьи лица: открытое акционерное общество "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (ОГРН 1027739053451; 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 21-А, стр. 1); Абросимов Эдуард Константинович; Бирюкова Ольга Николаевна; Григорьева Елена Николаевна; Золотников Сергей Львович; Колесникова Марина Аркадьевна; Крайнюкова Екатерина Юрьевна; Кудикова Наталья Александровна; Новиков Олег Игоревич; Нусинова Ирина Игоревна
установил:
20 сентября 2007 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (далее - ЗАО "Модерн Индустрия", арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2847, с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв. м, находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор N 2847 от 20 сентября 2007 г.).
Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок в пользу ЗАО "Модерн Индустрия" произведена 04 декабря 2007 г.
26 мая 2008 г. между ЗАО "Модерн Индустрия" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (далее - ООО "ВЕНТА", участник) был заключен договор участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08, по условиям которого застройщик обязался ориентировочно до 28 февраля 2011 г. передать участнику для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3 022,98 кв. м в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (далее - договор N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 г.).
10 декабря 2008 г. между ООО "ВЕНТА" (участник-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (далее - ООО "Инвестмент Технолоджис", общество, заявитель, участник-2) заключен договор уступки прав N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым участник-1 частично уступает участнику-2 права требования по договору участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 г., в части 29 квартир, общей площадью 1 898,93 кв. м (далее - договор N Жл/О-1/Ит/12.08 от 10 декабря 2008 г.) Указанные договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2011 г. по делу N А41-4397/11, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ЗАО "Модерн Индустрия" договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2847 от 20 сентября 2007 г., расторгнут.
На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2012 г. по делу N А41-8400/12 Управлением Росреестра по Московской области внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) - о расторжении договора N 2847 от 20 сентября 2007 г.
11 февраля 2013 г. Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области издано постановление N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" (далее - постановление N 440 от 11 февраля 2013 г.).
Пунктом 1 названного постановления предусмотрено проведение открытого аукциона по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв. м с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилая зона, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. Земельный участок ограничен особым режимом использования земли: обременен инженерными коммуникациями площадью 7 000 кв. м, в залоге и под арестом не состоит.
Пунктом 2 постановления определены условия аукциона, в частности: дата проведения аукциона - 18 марта 2013 г.; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
Указанным постановлением Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области также поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.
Во исполнение данного поручения Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв. м.
Указывая на наличие недостоверных сведений относительно размера обременения создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами, выставленном на торги, ООО "Вента" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области и Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 от 11 февраля 2013 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11 780,79 кв. м и в части указания об отсутствии залога земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр"), Абросимов Эдуард Константинович (далее - Абросимов Э.К.), Бирюкова Ольга Николаевна (далее - Бирюкова О.Н.), Григорьева Елена Николаевна (далее - Григорьева Е.Н.), Золотников Сергей Львович (далее - Золотников С.Л.), Колесникова Марина Аркадьевна (далее - Колесникова М.А.), Крайнюкова Екатерина Юрьевна (далее - Крайнюкова Е.Ю.), Кудикова Наталья Александровна (далее - Кудикова Н.А.), Новиков Олег Игоревич (далее - Новиков О.И.), Нусинова Ирина Игоревна (далее - Нусинова И.И.).
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г., заявленные требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 18 февраля 2015 г. произведена смена наименования акционерного общества Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - АО ХК "ГВСУ "Центр").
В кассационной жалобе Администрация городского округа Железнодорожный Московской области просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку судами не учтены обстоятельства, свидетельствующие о прекращении залога (ипотеки) участников долевого строительства.
В кассационной жалобе АО ХК "ГВСУ "Центр" также просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку залог в отношении права аренды земельного участка прекратился у всех участников долевого строительства, в том числе и у заявителя.
В отзыве на кассационные жалобы ООО "Вента" просит судебные акты оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
От третьих лиц поступили возражения на кассационную жалобу Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, в которых также просят оставить судебные акты без изменения.
Представитель Администрации городского округа Железнодорожный Московской области поддержал доводы своей кассационной жалобы, согласился с доводами кассационной жалобы АО ХК "ГВСУ "Центр". Представитель АО ХК "ГВСУ "Центр" поддержал доводы своей кассационной жалобы, согласился с доводами кассационной жалобы Администрации городского округа Железнодорожный Московской области. Представитель Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области согласился с доводами кассационных жалоб. Представители ООО "Вента" и третьих лиц возражали против удовлетворения кассационных жалоб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из тех обстоятельств, что на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления ООО "Вента" являлось и является в настоящий период участником долевого строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008, что подтверждается выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05 декабря 2012 г., от 12 апреля 2013 г., в связи с чем право аренды спорного земельного участка в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) считается находящимся в залоге у ООО "Вента" как у участника долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно разъяснению, содержащемуся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Судебными актами по делу N А41-23298/2013 установлено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 г. N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - общества "Модерн Индустрия", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.
Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Между тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком обществом "Модерн Индустрия" в 2008 году, в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесена 07 июня 2008 г., срок, на который установлено ограничение, как следует из выписки ЕГРП, составляет период с 07 июня 2008 г. по 28 февраля 2011 г.
Между тем, согласно определению Арбитражного суда города Москвы 15 мая 2010 г. по делу N А40-77127/09-74-372 "Б" в отношении общества "Модерн Индустрия" введена процедура наблюдения, а 14 июня 2011 г. застройщик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Возбуждение в отношении общества "Модерн Индустрия" дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
При указанных обстоятельствах требования к обществу "Модерн Индустрия" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и, соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.
В соответствии с Законом Московской области от 01 июля 2010 г. N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", определяющим основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по защите прав и интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство домов с целью приобретения для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, администрацией приняты определенные мероприятия для защиты прав пострадавших граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры с обществом "Модерн Индустрия".
В целях обеспечения граждан квартирами по заключенным ранее договорам долевого участия, администрацией привлечен новый застройщик с предоставлением ему земельного участка на праве аренды с обременением прав этих граждан. В соответствии с постановлением администрации от 11 февраля 2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" земельный участок передан обществу "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в аренду для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства с обременением правами третьих лиц - граждан на создаваемый объект (многоквартирный дом) в объеме 11 789,79 кв. метров, передаваемых им по заключенным договорам долевого участия в строительстве с прежним застройщиком, но без дополнительной оплаты.
В рамках комплексного освоения земельного участка и жилищного строительства, как пояснил представитель нового застройщика - акционерного общества "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", заключены другие договоры долевого участия в строительстве, подлежащие государственной регистрации в ЕГРП и на основании которых должна быть внесена запись об обременении права аренды этого земельного участка, обеспечивающая их исполнение.
Общество "Инвестмент Технолоджис", оспаривая постановление администрации от 11 февраля 2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в судебном порядке по мотивам необходимости увеличения объема обременения правами третьих лиц, возражений по основаниям передачи земельного участка в аренду новому застройщику, не приводило.
Доказательств тому, что заявитель по кассационной жалобе в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ним, обращался ранее за взысканием на предмет залога, то есть имел намерение реализовать свое право залогодержателя на предмет залога до прекращения договора аренды в судебном порядке, у суда не имеется.
Оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, Судебная коллегия пришла к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Подобная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2015 г. N 305-КГ15-111.
При рассмотрении настоящего спора таких обстоятельств в отношении ООО "Вента" судами не установлено.
Принимая во внимание изложенное, следует признать, что постановление администрации от 11 февраля 2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов ООО "Вента".
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о законности оспариваемого постановления, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.
Учитывая, что дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в данном случае не требуется, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г. по делу N А41-9779/13 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
И.В.ТУБОЛЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.06.2015 N Ф05-6235/2015 ПО ДЕЛУ N А41-9779/13
Требование: О признании частично недействительным постановления о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на наличие недостоверных сведений относительно размера обременения создаваемого объекта недвижимого имущества на планируемом к предоставлению земельном участке, выставленном на торги.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2015 г. по делу N А41-9779/13
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,
судей Красновой С.В., Туболец И.В.
при участии в заседании:
- от истца (заявителя) ООО "Вента": Лаврентьевой К.И. (дов. N 9 от 09.09.2014 г.), Кузьминой А.В. (дов. N 11 от 09.09.2014 г.);
- от ответчика (заинтересованного лица) Администрации городского округа Железнодорожный Московской области: Козлова Д.К. (дов. N исх199 от 10.02.2015 г.);
- от ответчика (заинтересованного лица) Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области: Козлова Д.К. (дов. N 7550 от 25.11.2014 г.);
- от третьего лица ОАО "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр": Казимирова В.Н. (дов. N 72 от 15.04.2015 г.);
- от третьего лица Абросимова Э.К.: Быструшкина К.В. (дов. от 05.04.2013 г.);
- от третьего лица Бирюковой О.Н.: Быструшкина К.В. (дов. от 05.04.2013 г.);
- от третьего лица Григорьевой Е.Н.: Быструшкина К.В. (дов. от 09.04.2013 г.);
- от третьего лица Золотникова С.Л.: Быструшкина К.В. (дов. от 15.04.2013 г.);
- от третьего лица Колесниковой М.А.: Быструшкина К.В. (дов. от 05.04.2013 г.);
- от третьего лица Крайнюковой Е.Ю.: Быструшкина К.В. (дов. от 08.04.2013 г.);
- от третьего лица Кудиковой Н.А.: Быструшкина К.В. (дов. от 13.05.2015 г.);
- от третьего лица Новикова О.И.: Быструшкина К.В. (дов. от 10.04.2013 г.);
- от третьего лица Нусиновой И.И.: Быструшкина К.В. (дов. от 13.05.2015 г.);
- рассмотрев 04 июня 2015 г. в судебном заседании кассационные жалобы Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, АО ХК "ГВСУ "Центр"
на решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 г.,
принятое судьей Неяскиной Е.А.,
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г.,
принятое судьями Бархатовым В.Ю., Катькиной Н.Н., Коротковой Е.Н.,
по делу N А41-9779/13
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вента" (ОГРН 1057747411127; 123056, г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 60, стр. 1)
к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001548153; 143980, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Пролетарская, д. 27), Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (ОГРН 1025001546899; 143986, Московская область, г. Железнодорожный, ул. Юбилейная, д. 14Б)
о признании недействительным постановления в части,
третьи лица: открытое акционерное общество "Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (ОГРН 1027739053451; 109147, г. Москва, ул. Воронцовская, д. 21-А, стр. 1); Абросимов Эдуард Константинович; Бирюкова Ольга Николаевна; Григорьева Елена Николаевна; Золотников Сергей Львович; Колесникова Марина Аркадьевна; Крайнюкова Екатерина Юрьевна; Кудикова Наталья Александровна; Новиков Олег Игоревич; Нусинова Ирина Игоревна
установил:
20 сентября 2007 г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (далее - ЗАО "Модерн Индустрия", арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2847, с кадастровым номером 50:50:02 05 01:0008 общей площадью 70 000 кв. м, находящийся примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом N 38 по ул. Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Железнодорожный, Московская область, ул. Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор N 2847 от 20 сентября 2007 г.).
Государственная регистрация аренды как ограничения (обременение) прав на данный земельный участок в пользу ЗАО "Модерн Индустрия" произведена 04 декабря 2007 г.
26 мая 2008 г. между ЗАО "Модерн Индустрия" (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (далее - ООО "ВЕНТА", участник) был заключен договор участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08, по условиям которого застройщик обязался ориентировочно до 28 февраля 2011 г. передать участнику для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3 022,98 кв. м в построенном с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (далее - договор N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 г.).
10 декабря 2008 г. между ООО "ВЕНТА" (участник-1) и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (далее - ООО "Инвестмент Технолоджис", общество, заявитель, участник-2) заключен договор уступки прав N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым участник-1 частично уступает участнику-2 права требования по договору участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08 от 26 мая 2008 г., в части 29 квартир, общей площадью 1 898,93 кв. м (далее - договор N Жл/О-1/Ит/12.08 от 10 декабря 2008 г.) Указанные договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2011 г. по делу N А41-4397/11, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ЗАО "Модерн Индустрия" договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2847 от 20 сентября 2007 г., расторгнут.
На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Московской области от 01 августа 2012 г. по делу N А41-8400/12 Управлением Росреестра по Московской области внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) - о расторжении договора N 2847 от 20 сентября 2007 г.
11 февраля 2013 г. Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области издано постановление N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" (далее - постановление N 440 от 11 февраля 2013 г.).
Пунктом 1 названного постановления предусмотрено проведение открытого аукциона по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв. м с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - жилая зона, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. Земельный участок ограничен особым режимом использования земли: обременен инженерными коммуникациями площадью 7 000 кв. м, в залоге и под арестом не состоит.
Пунктом 2 постановления определены условия аукциона, в частности: дата проведения аукциона - 18 марта 2013 г.; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
Указанным постановлением Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области также поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.
Во исполнение данного поручения Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв. м.
Указывая на наличие недостоверных сведений относительно размера обременения создаваемого объекта недвижимого имущества (многоквартирный дом) на планируемом к предоставлению земельном участке правами, выставленном на торги, ООО "Вента" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области и Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 от 11 февраля 2013 г. "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11 780,79 кв. м и в части указания об отсутствии залога земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр"), Абросимов Эдуард Константинович (далее - Абросимов Э.К.), Бирюкова Ольга Николаевна (далее - Бирюкова О.Н.), Григорьева Елена Николаевна (далее - Григорьева Е.Н.), Золотников Сергей Львович (далее - Золотников С.Л.), Колесникова Марина Аркадьевна (далее - Колесникова М.А.), Крайнюкова Екатерина Юрьевна (далее - Крайнюкова Е.Ю.), Кудикова Наталья Александровна (далее - Кудикова Н.А.), Новиков Олег Игоревич (далее - Новиков О.И.), Нусинова Ирина Игоревна (далее - Нусинова И.И.).
Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г., заявленные требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 18 февраля 2015 г. произведена смена наименования акционерного общества Холдинговая компания "Главное всерегиональное строительное управление "Центр" (далее - АО ХК "ГВСУ "Центр").
В кассационной жалобе Администрация городского округа Железнодорожный Московской области просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку судами не учтены обстоятельства, свидетельствующие о прекращении залога (ипотеки) участников долевого строительства.
В кассационной жалобе АО ХК "ГВСУ "Центр" также просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, поскольку залог в отношении права аренды земельного участка прекратился у всех участников долевого строительства, в том числе и у заявителя.
В отзыве на кассационные жалобы ООО "Вента" просит судебные акты оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.
От третьих лиц поступили возражения на кассационную жалобу Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, в которых также просят оставить судебные акты без изменения.
Представитель Администрации городского округа Железнодорожный Московской области поддержал доводы своей кассационной жалобы, согласился с доводами кассационной жалобы АО ХК "ГВСУ "Центр". Представитель АО ХК "ГВСУ "Центр" поддержал доводы своей кассационной жалобы, согласился с доводами кассационной жалобы Администрации городского округа Железнодорожный Московской области. Представитель Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области согласился с доводами кассационных жалоб. Представители ООО "Вента" и третьих лиц возражали против удовлетворения кассационных жалоб.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из тех обстоятельств, что на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления ООО "Вента" являлось и является в настоящий период участником долевого строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008, что подтверждается выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05 декабря 2012 г., от 12 апреля 2013 г., в связи с чем право аренды спорного земельного участка в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) считается находящимся в залоге у ООО "Вента" как у участника долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.
Между тем, судами не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно разъяснению, содержащемуся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Судебными актами по делу N А41-23298/2013 установлено следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 г. N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.
Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - общества "Модерн Индустрия", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.
Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Между тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком обществом "Модерн Индустрия" в 2008 году, в ЕГРП запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесена 07 июня 2008 г., срок, на который установлено ограничение, как следует из выписки ЕГРП, составляет период с 07 июня 2008 г. по 28 февраля 2011 г.
Между тем, согласно определению Арбитражного суда города Москвы 15 мая 2010 г. по делу N А40-77127/09-74-372 "Б" в отношении общества "Модерн Индустрия" введена процедура наблюдения, а 14 июня 2011 г. застройщик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Возбуждение в отношении общества "Модерн Индустрия" дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.
При указанных обстоятельствах требования к обществу "Модерн Индустрия" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и, соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.
В соответствии с Законом Московской области от 01 июля 2010 г. N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области", определяющим основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области по защите прав и интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство домов с целью приобретения для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, администрацией приняты определенные мероприятия для защиты прав пострадавших граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры с обществом "Модерн Индустрия".
В целях обеспечения граждан квартирами по заключенным ранее договорам долевого участия, администрацией привлечен новый застройщик с предоставлением ему земельного участка на праве аренды с обременением прав этих граждан. В соответствии с постановлением администрации от 11 февраля 2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" земельный участок передан обществу "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в аренду для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства с обременением правами третьих лиц - граждан на создаваемый объект (многоквартирный дом) в объеме 11 789,79 кв. метров, передаваемых им по заключенным договорам долевого участия в строительстве с прежним застройщиком, но без дополнительной оплаты.
В рамках комплексного освоения земельного участка и жилищного строительства, как пояснил представитель нового застройщика - акционерного общества "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", заключены другие договоры долевого участия в строительстве, подлежащие государственной регистрации в ЕГРП и на основании которых должна быть внесена запись об обременении права аренды этого земельного участка, обеспечивающая их исполнение.
Общество "Инвестмент Технолоджис", оспаривая постановление администрации от 11 февраля 2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в судебном порядке по мотивам необходимости увеличения объема обременения правами третьих лиц, возражений по основаниям передачи земельного участка в аренду новому застройщику, не приводило.
Доказательств тому, что заявитель по кассационной жалобе в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ним, обращался ранее за взысканием на предмет залога, то есть имел намерение реализовать свое право залогодержателя на предмет залога до прекращения договора аренды в судебном порядке, у суда не имеется.
Оценивая имеющиеся по настоящему делу обстоятельства, в частности о том, что аренда земельного участка была прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, Судебная коллегия пришла к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Подобная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2015 г. N 305-КГ15-111.
При рассмотрении настоящего спора таких обстоятельств в отношении ООО "Вента" судами не установлено.
Принимая во внимание изложенное, следует признать, что постановление администрации от 11 февраля 2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает прав и законных интересов ООО "Вента".
В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о законности оспариваемого постановления, в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований у судов не имелось.
Учитывая, что дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в данном случае не требуется, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2014 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2015 г. по делу N А41-9779/13 отменить.
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Председательствующий судья
Е.А.АНАНЬИНА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
И.В.ТУБОЛЕЦ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)