Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2015 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.
судей Бушмелевой Л.В.,
Тамашакина С.Н.,
при протоколировании судебного заседания с использованием систем аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ответчика) на решение от 26.01.2015 Арбитражного суда Тюменской области (судья Лоскутов В.В.) и постановление от 26.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по делу N А70-7886/2013 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, кор. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, д. 18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области.
Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (625026, г. Тюмень, ул. Республики, 143, ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ответчика) - Лапшин А.Е. по доверенности от 17.07.2015.
Суд
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой") об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, товарищество с ограниченной ответственностью "Ембаевское" (далее - ТОО "Ембаевское"), по выкупной цене 864 000 руб.
Исковые требования со ссылкой на статьи 49, 55, 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановление правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы наличием разногласий по выкупной цене упомянутого земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".
Решением от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435 по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
Постановлением от 15.09.2014 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении дела истец до принятия судом решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 245 000 руб.
Решением от 26.01.2015 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 26.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, уточненные требования удовлетворены. Спорный земельный участок изъят у ООО "Экострой" по выкупной цене в размере 245 000 руб. Кроме того, с ответчика в пользу департамента взысканы судебные издержки в размере 130 000 руб.
В кассационной жалобе (с учетом дополнений) ООО "Экострой" просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами нарушены нормы статей 279, 280, 281 ГК РФ, статьи 35 Конституции Российской Федерации в той части, в которой данными нормами определено, какое состояние имущества необходимо брать в расчет для оценки выкупной цены; судами сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, по вопросу установления существенных характеристик земельного участка, необходимых для применения в качестве элементов сравнения, и не учтено, что отношение земельного участка к градостроительной зоне, определенное на день, предшествующий принятию решения об изъятии, является существенным обстоятельством, определяющим ценообразование земельного участка; при оценке заключения судебной экспертизы судами нарушены нормы процессуального права, устанавливающие требования к оценке доказательств с позиции их допустимости, нарушено применение материального права - статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей требования к проведению экспертизы и составлению заключения; заключение экспертизы не соответствует требованиям закона, соответственно, является недопустимым доказательством; установленная цена в рамках судебной экспертизы в размере 270 руб. /м2 не соотносится ни с существующими условиями рынка предложения, ни с условиями действительных сделок, ни с мнениями 9-ти специалистов-оценщиков, ни с установленной средне-рыночной ценой при изъятии аналогичных земельных участков на основании судебных актов; такая цена не приемлема как по состоянию на 2008 год, на 2010 год, так и на 2014 год; при новом рассмотрении суды не исполнили указание суда кассационной инстанции; эксперт не применил корректировки на вид разрешенного использования, поэтому результат судебной экспертизы не отражает реальную рыночную цену на изымаемый земельный участок; при исследовании Волович Н.В. применил те же аналоги, которые использовались в рамках проведения экспертизы по настоящему делу.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов.
В судебном заседании представитель ООО "Экострой" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автодорога "Тюмень - Нижняя Тавда") - федеральная автодорога "Тюмень - Ханты-Мансийск" правительство Тюменской области приняло постановление от 17.12.2010 N 352-п об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков, включая земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское".
На дату принятия постановления об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области, которое зарегистрировано в установленном порядке 24.12.2010 за N 72-72-01/442/2010-280, собственником земельного участка являлось ООО "Экострой" (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2010 N 851733, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2013 N 01/264/2013-102).
Департамент письмами от 22.12.2010 N 13327/08-1 и от 31.12.2010 N 15899/08-1 уведомил ответчика о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии.
ООО "Экострой" письмом от 03.08.2011 сообщило департаменту о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
Распоряжением правительства Тюменской области от 10.06.2013 N 1009-рп была утверждена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в размере 864 000 руб. на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" (далее - ООО "ЗСК-Центр") от 29.04.2013 N 332/13 "Об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.12.2010".
Департамент письмом от 23.05.2013 N 5400/10-1 предложил ООО "Экострой" заключить соглашение об изъятии земельного участка по указанной цене.
Ответчик, возражая против исковых требований, в качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка представил отчет ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 по состоянию на 02.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 458 000 руб.
Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной цене земельного участка, департамент предъявил в суд настоящий иск (с учетом уточнений), удовлетворяя который, суды первой и апелляционной инстанций исходили из законности и обоснованности заявленных требований.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Так как правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, то суды рассматривали только вопрос об установлении выкупной стоимости земельного участка.
При этом суд первой инстанции, выполняя указания суда кассационной инстанции, назначил судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" (далее - ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности") Воловичу Н.В., согласно заключению которого от 12.12.2014 N 2/НВ выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.12.2014 установлена в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).
Оценив экспертное заключение ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" от 12.12.2014 N 2/НВ в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе с имеющимися в деле отчетами ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 и от 16.08.2013 N 967/13, отчетом общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Эксперт" от 02.09.2013 N 131/13-02, заключениями экспертов общества с ограниченной ответственностью "АйКью Плюс-Оценка" от 20.09.2013, закрытого акционерного общества "Ассоциация АЛКО" от 14.10.2013 N 12/2013, общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Альянс" от 21.02.2014, учитывая диапазон оценок земельного участка, указанных в представленных отчетах (от 572 000 руб. до 3 317 890 руб.), суды признали разумной и обоснованной установленную в экспертном заключении от 12.12.2014 N 2/НВ выкупную стоимость рассматриваемого земельного участка в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб.
При этом сочли, что данное экспертное заключение соответствует "Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, пункту 4 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 (далее - Правила землепользования), поскольку экспертом учитывалось, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435 находится в зоне П-1 (зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности); на нем отсутствуют какие-либо коммуникации; земельный участок относится к землям населенных пунктов, но имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, что препятствует его использованию в каких-либо иных целях, а также для ведения на нем строительства; при проведении оценки экспертом применен сравнительный и доходный подходы, подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, кроме того, эксперт произвел корректировку стоимости земельного участка по каждому элементу сравнения.
В то же время не было приняли во внимание утверждение ответчика о возможности в законодательном порядке изменить разрешенное использование спорного земельного участка и использование его в иных коммерчески более привлекательных целях, так как в настоящем деле рыночная стоимость земельного участка устанавливалась исходя из разрешенного использования и фактического использования на момент принятия решения о его выкупе.
Довод ООО "Экострой" о том, что эксперт необоснованно использовал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону П-1, а не ИТ-1), отклонен судами по тому мотиву, что эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд, то есть "для сельскохозяйственного производства", когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги, а поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не ведется.
Аргумент ответчика о том, что экспертом не учтены реальные сделки купли-продажи с земельными участками, расположенными вблизи изымаемого земельного участка (согласно данным таких сделок средняя цена составляет 3 500 руб. /м2), суды тоже посчитали необоснованным, поскольку указанные им сделки совершались в основном между одними и теми же лицами, в том числе Евсеевым В.В., который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ООО "Экострой", что вызвало сомнение в том, что эти сделки совершались сторонами по рыночным ценам.
Представленная ответчиком справка общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" (далее - ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ") от 24.02.2014, содержащая указание на среднюю рыночную цену 1 га земельного участка в размере 17 000 000 руб. и на варьирование цены от 14 000 000 руб. /га до 40 000 000 руб. /га, не принята во внимание, так как согласно аналитическим справкам этого же ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ", представленным департаментом, при подготовке упомянутой справки использовались данные о земельных участках, местоположение которых не совпадает с местоположением земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.
Придя к выводу, что судом первой инстанции были установлены как компетенция эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, так и отсутствие обстоятельств для его отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена процедура назначения и проведения экспертизы, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, отсутствует неясность в заключении и неоднозначность толкования ответов эксперта, апелляционный суд признал отказ суда первой инстанции в проведении повторной экспертизы не противоречащим закону и также не усмотрел оснований для проведения такой экспертизы.
Помимо этого, в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком, кроме спорного земельного участка, после завершения строительства дороги были приобретены другие участки, по которым существуют споры о выкупной стоимости и, приобретая которые, ООО "Экострой" не преследовало цели ведения экономической деятельности на них, а намеревалось лишь выгодно перепродать органам государственной власти Тюменской области. К тому же ответчик не представил относимые и допустимые доказательства того, что при приобретении земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 им действительно была выплачена денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи земельного участка от 14.10.2010, то есть 1 874 080 руб.
Итак, позиция судов первой и апелляционной инстанций связана с тем, что возмещение имущественных потерь, возникших в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было; при наличии разногласий по рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться видом разрешенного использования, который был установлен в отношении данного участка до начала процедуры его изъятия (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).
Ссылку заявителя на дела N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014, при рассмотрении которых суды посчитали, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, апелляционный суд признал несостоятельной, так как при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельного участка у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельного участка и начала его использования для строительства.
Иные доводы заявителя (сведения о разрешенном использовании в государственном кадастре недвижимости не соответствуют требованиям Правил землепользования и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; вывод эксперта, сделанный с учетом указания на фактическое использование земельных участков на момент изъятия для сельскохозяйственного производства, не обоснован, так как на земельном участке на момент принятия решения об изъятии уже находилась автомобильная дорога) также были предметом проверки апелляционного суда и получили соответствующую правовую оценку.
На основании вышеизложенного, суды, руководствуясь статьями 279, 281 ГК РФ, статьями 49, 55, 57, 63 ЗК РФ, Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из непредставления ответчиком надлежащих доказательств иной выкупной цены, обоснованно удовлетворили требования истца об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Ембаевское", с кадастровым номером 72:17:0705003:435, по цене 245 000 руб.
Доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.01.2015 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 26.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7886/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 23.10.2015 N Ф04-9521/2014 ПО ДЕЛУ N А70-7886/2013
Требование: Об установлении стоимости земельного участка, выкупаемого для государственных нужд субъекта РФ.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами не достигнуто соглашение о выкупной цене земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2015 г. по делу N А70-7886/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2015 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.
судей Бушмелевой Л.В.,
Тамашакина С.Н.,
при протоколировании судебного заседания с использованием систем аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ответчика) на решение от 26.01.2015 Арбитражного суда Тюменской области (судья Лоскутов В.В.) и постановление от 26.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Рожков Д.Г., Солодкевич Ю.М.) по делу N А70-7886/2013 по иску департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, Тюменская обл., г. Тюмень, ул. Сакко, д. 30, кор. 1, ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (625517, Тюменская обл., с. Нижняя Тавда, ул. Сибирская, д. 18, ИНН 7224019804, ОГРН 1027200855659) об изъятии земельного участка для государственных нужд Тюменской области.
Другие лица, участвующие в деле: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (625026, г. Тюмень, ул. Республики, 143, ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ответчика) - Лапшин А.Е. по доверенности от 17.07.2015.
Суд
установил:
департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой") об изъятии путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, товарищество с ограниченной ответственностью "Ембаевское" (далее - ТОО "Ембаевское"), по выкупной цене 864 000 руб.
Исковые требования со ссылкой на статьи 49, 55, 57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), постановление правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0705003:436, 72:17:0705003:435 для государственных нужд Тюменской области" мотивированы наличием разногласий по выкупной цене упомянутого земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог".
Решением от 24.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 18.06.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, у ООО "Экострой" путем выкупа для государственных нужд Тюменской области изъят земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435 по выкупной цене в размере 2 458 000 руб.
Постановлением от 15.09.2014 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
При новом рассмотрении дела истец до принятия судом решения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил установить выкупную стоимость земельного участка в размере 245 000 руб.
Решением от 26.01.2015 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 26.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, уточненные требования удовлетворены. Спорный земельный участок изъят у ООО "Экострой" по выкупной цене в размере 245 000 руб. Кроме того, с ответчика в пользу департамента взысканы судебные издержки в размере 130 000 руб.
В кассационной жалобе (с учетом дополнений) ООО "Экострой" просит отменить вынесенные судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами нарушены нормы статей 279, 280, 281 ГК РФ, статьи 35 Конституции Российской Федерации в той части, в которой данными нормами определено, какое состояние имущества необходимо брать в расчет для оценки выкупной цены; судами сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, по вопросу установления существенных характеристик земельного участка, необходимых для применения в качестве элементов сравнения, и не учтено, что отношение земельного участка к градостроительной зоне, определенное на день, предшествующий принятию решения об изъятии, является существенным обстоятельством, определяющим ценообразование земельного участка; при оценке заключения судебной экспертизы судами нарушены нормы процессуального права, устанавливающие требования к оценке доказательств с позиции их допустимости, нарушено применение материального права - статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", устанавливающей требования к проведению экспертизы и составлению заключения; заключение экспертизы не соответствует требованиям закона, соответственно, является недопустимым доказательством; установленная цена в рамках судебной экспертизы в размере 270 руб. /м2 не соотносится ни с существующими условиями рынка предложения, ни с условиями действительных сделок, ни с мнениями 9-ти специалистов-оценщиков, ни с установленной средне-рыночной ценой при изъятии аналогичных земельных участков на основании судебных актов; такая цена не приемлема как по состоянию на 2008 год, на 2010 год, так и на 2014 год; при новом рассмотрении суды не исполнили указание суда кассационной инстанции; эксперт не применил корректировки на вид разрешенного использования, поэтому результат судебной экспертизы не отражает реальную рыночную цену на изымаемый земельный участок; при исследовании Волович Н.В. применил те же аналоги, которые использовались в рамках проведения экспертизы по настоящему делу.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения ввиду несостоятельности содержащихся в ней аргументов.
В судебном заседании представитель ООО "Экострой" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, в целях строительства окружной автомобильной дороги г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автодорога "Тюмень - Нижняя Тавда") - федеральная автодорога "Тюмень - Ханты-Мансийск" правительство Тюменской области приняло постановление от 17.12.2010 N 352-п об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков, включая земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, категории "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства", площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское".
На дату принятия постановления об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области, которое зарегистрировано в установленном порядке 24.12.2010 за N 72-72-01/442/2010-280, собственником земельного участка являлось ООО "Экострой" (свидетельство о государственной регистрации права от 15.11.2010 N 851733, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.07.2013 N 01/264/2013-102).
Департамент письмами от 22.12.2010 N 13327/08-1 и от 31.12.2010 N 15899/08-1 уведомил ответчика о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии.
ООО "Экострой" письмом от 03.08.2011 сообщило департаменту о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
Распоряжением правительства Тюменской области от 10.06.2013 N 1009-рп была утверждена выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 в размере 864 000 руб. на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "ЗСК-Центр" (далее - ООО "ЗСК-Центр") от 29.04.2013 N 332/13 "Об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 16.12.2010".
Департамент письмом от 23.05.2013 N 5400/10-1 предложил ООО "Экострой" заключить соглашение об изъятии земельного участка по указанной цене.
Ответчик, возражая против исковых требований, в качестве обоснования выкупной стоимости земельного участка представил отчет ООО "ЗСК-Центр" от 16.08.2013 N 967/13 по состоянию на 02.08.2013, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 458 000 руб.
Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной цене земельного участка, департамент предъявил в суд настоящий иск (с учетом уточнений), удовлетворяя который, суды первой и апелляционной инстанций исходили из законности и обоснованности заявленных требований.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Так как правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, то суды рассматривали только вопрос об установлении выкупной стоимости земельного участка.
При этом суд первой инстанции, выполняя указания суда кассационной инстанции, назначил судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" (далее - ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности") Воловичу Н.В., согласно заключению которого от 12.12.2014 N 2/НВ выкупная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.12.2014 установлена в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).
Оценив экспертное заключение ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" от 12.12.2014 N 2/НВ в совокупности с другими доказательствами по делу, в том числе с имеющимися в деле отчетами ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 332/13 и от 16.08.2013 N 967/13, отчетом общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Эксперт" от 02.09.2013 N 131/13-02, заключениями экспертов общества с ограниченной ответственностью "АйКью Плюс-Оценка" от 20.09.2013, закрытого акционерного общества "Ассоциация АЛКО" от 14.10.2013 N 12/2013, общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Альянс" от 21.02.2014, учитывая диапазон оценок земельного участка, указанных в представленных отчетах (от 572 000 руб. до 3 317 890 руб.), суды признали разумной и обоснованной установленную в экспертном заключении от 12.12.2014 N 2/НВ выкупную стоимость рассматриваемого земельного участка в размере 245 000 руб., с учетом рыночной стоимости земельного участка в размере 225 000 руб. и размера убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка в размере 20 000 руб.
При этом сочли, что данное экспертное заключение соответствует "Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, пункту 4 Правил землепользования и застройки города Тюмени, утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 N 154 (далее - Правила землепользования), поскольку экспертом учитывалось, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:435 находится в зоне П-1 (зона размещения производственных объектов IV-V класса опасности); на нем отсутствуют какие-либо коммуникации; земельный участок относится к землям населенных пунктов, но имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, что препятствует его использованию в каких-либо иных целях, а также для ведения на нем строительства; при проведении оценки экспертом применен сравнительный и доходный подходы, подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, кроме того, эксперт произвел корректировку стоимости земельного участка по каждому элементу сравнения.
В то же время не было приняли во внимание утверждение ответчика о возможности в законодательном порядке изменить разрешенное использование спорного земельного участка и использование его в иных коммерчески более привлекательных целях, так как в настоящем деле рыночная стоимость земельного участка устанавливалась исходя из разрешенного использования и фактического использования на момент принятия решения о его выкупе.
Довод ООО "Экострой" о том, что эксперт необоснованно использовал вид разрешенного использования, содержащийся в государственной кадастре недвижимости, как единственно возможный для целей определения наиболее эффективного использования и как элемент сравнения для подбора объектов-аналогов, и воздержался от анализа градостроительного зонирования (не учел градостроительную зону, применив градостроительную зону П-1, а не ИТ-1), отклонен судами по тому мотиву, что эксперт правильно при определении выкупной цены исходил из вида разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд, то есть "для сельскохозяйственного производства", когда вид разрешенного использования не был связан со строительством дороги, а поскольку до начала строительства градостроительное зонирование не осуществлялось, земельный участок не относился к градостроительной зоне, ее учет при определении выкупной цены не ведется.
Аргумент ответчика о том, что экспертом не учтены реальные сделки купли-продажи с земельными участками, расположенными вблизи изымаемого земельного участка (согласно данным таких сделок средняя цена составляет 3 500 руб. /м2), суды тоже посчитали необоснованным, поскольку указанные им сделки совершались в основном между одними и теми же лицами, в том числе Евсеевым В.В., который участвовал в судебных заседаниях в качестве представителя ООО "Экострой", что вызвало сомнение в том, что эти сделки совершались сторонами по рыночным ценам.
Представленная ответчиком справка общества с ограниченной ответственностью "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ" (далее - ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ") от 24.02.2014, содержащая указание на среднюю рыночную цену 1 га земельного участка в размере 17 000 000 руб. и на варьирование цены от 14 000 000 руб. /га до 40 000 000 руб. /га, не принята во внимание, так как согласно аналитическим справкам этого же ООО "ЭТАЖИ-ТЮМЕНЬ", представленным департаментом, при подготовке упомянутой справки использовались данные о земельных участках, местоположение которых не совпадает с местоположением земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435.
Придя к выводу, что судом первой инстанции были установлены как компетенция эксперта ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности" в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, так и отсутствие обстоятельств для его отвода по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена процедура назначения и проведения экспертизы, заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, отсутствует неясность в заключении и неоднозначность толкования ответов эксперта, апелляционный суд признал отказ суда первой инстанции в проведении повторной экспертизы не противоречащим закону и также не усмотрел оснований для проведения такой экспертизы.
Помимо этого, в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчиком, кроме спорного земельного участка, после завершения строительства дороги были приобретены другие участки, по которым существуют споры о выкупной стоимости и, приобретая которые, ООО "Экострой" не преследовало цели ведения экономической деятельности на них, а намеревалось лишь выгодно перепродать органам государственной власти Тюменской области. К тому же ответчик не представил относимые и допустимые доказательства того, что при приобретении земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435 им действительно была выплачена денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи земельного участка от 14.10.2010, то есть 1 874 080 руб.
Итак, позиция судов первой и апелляционной инстанций связана с тем, что возмещение имущественных потерь, возникших в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:435, рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было; при наличии разногласий по рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться видом разрешенного использования, который был установлен в отношении данного участка до начала процедуры его изъятия (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014).
Ссылку заявителя на дела N А70-7216/2013 и N А70-4037/2014, при рассмотрении которых суды посчитали, что при оценке выкупной цены земельного участка и подборе объектов-аналогов необходимо учитывать его градостроительное зонирование на день, предшествующий принятию решения об изъятии, апелляционный суд признал несостоятельной, так как при рассмотрении указанных дел суды не исследовали вопрос о соотношении периода установления градостроительных зон и периода изъятия земельного участка у собственника, не устанавливали обстоятельства того, что градостроительное зонирование было утверждено уже после фактического изъятия земельного участка и начала его использования для строительства.
Иные доводы заявителя (сведения о разрешенном использовании в государственном кадастре недвижимости не соответствуют требованиям Правил землепользования и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; вывод эксперта, сделанный с учетом указания на фактическое использование земельных участков на момент изъятия для сельскохозяйственного производства, не обоснован, так как на земельном участке на момент принятия решения об изъятии уже находилась автомобильная дорога) также были предметом проверки апелляционного суда и получили соответствующую правовую оценку.
На основании вышеизложенного, суды, руководствуясь статьями 279, 281 ГК РФ, статьями 49, 55, 57, 63 ЗК РФ, Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исходя из непредставления ответчиком надлежащих доказательств иной выкупной цены, обоснованно удовлетворили требования истца об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, площадью 848 м 2, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, ТОО "Ембаевское", с кадастровым номером 72:17:0705003:435, по цене 245 000 руб.
Доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.01.2015 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 26.05.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-7886/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
С.Н.ТАМАШАКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)