Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1882/2015) общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2014 по делу N А81-4937/2014 (судья Крылов А.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" (ИНН 8905048571, ОГРН 1108905001666) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" - представитель не явился, извещено;
- от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" (далее - истец, ООО "Вундеркинд", общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2014 по делу N А81-4937/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что уведомление Департамента об одностороннем отказе от исполнения договора, срок действия которого не истек, следует расценивать как сделку, направленную на прекращение права арендатора пользоваться земельным участком до окончания, предусмотренного договором срока аренды, что повлекло негативные правовые последствия для истца. Считает недействительным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды. Полагает, что право на отказ от договора аренды земельного участка у ответчика отсутствует по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.
В письменном отзыве Департамент возразил на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
До начала судебного заседания от Департамента поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
ООО "Вундеркинд", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) также в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.
В соответствии с постановлением Администрации города Ноябрьска от 04.05.2011 N П-555 истцу был предоставлен земельный участок для строительства частного детского сада.
На основании указанного постановления между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 179-11 от 14.09.2011. По условиям договора истцу для строительства частного детского сада был передан земельный участок по адресу: г. Ноябрьск, микрорайон "Н-3в", общей площадью 3396 кв. м. Срок аренды установлен до 04.04.2012.
Истцом были приняты меры к получению разрешения на строительство объекта капитального строительства "Специализированное дошкольное учебное заведение "Вундеркинд". Разрешение на строительство выдано истцу 21.03.2012.
На основании выданного разрешения на строительство и с учетом сроков выполнения работ по строительству объекта, постановлением Администрации города Ноябрьска от 09.07.2012 N П-800 земельный участок предоставлен в аренду истцу повторно.
На основании указанного постановления между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 203-12 от 31.08.2012 (далее - Договор), по условиям которого, земельный участок с кадастровым номером 89:12:110512:83, общей площадью 3 396 кв. м, имеющий адресный ориентир: ЯНАО, г. Ноябрьск, микрорайон "Н-3в", ул. Шевченко (далее - Участок), передан в аренду истцу для строительства "Специализированного дошкольного учебного заведения "Вундеркинд". Срок аренды установлен до 09.12.2013.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Ноябрьском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО.
На основании оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на земельный участок и выданного уполномоченным органом местного самоуправления разрешения на строительство истец приступил к осуществлению строительства дошкольного учебного заведения.
08.08.2013 ранее выданное истцу разрешение на строительство продлено по заявлению истца с учетом откорректированных сроков строительства объекта на срок до 21.11.2014.
За период строительства с момента получения разрешения на строительство и до ноября 2013 года объем выполненных строительных работ составил 15% от объема работ, предусмотренных проектной документацией.
С целью завершения строительства и с учетом истекающего 09.12.2013 срока аренды земельного участка истец, основываясь на действующем до 21.11.2014 разрешении на строительство, обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 (письмо исх. N 6 от 25.09.2013). Заявление направлено истцом 16.10.2013, т.е. заблаговременно до истечения срока действия договора аренды.
Письмом исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 ответчик сообщил истцу об отказе в продлении договора и о необходимости возвратить арендованный земельный участок в течение 14 дней с момента получения данного уведомления. Учитывая, что срок аренды согласно условиям договора истекал 09.12.2013, то, по мнению истца, имеет место уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 до истечения срока действия указанного договора.
Дополнительным основанием, исключающим возможность расторжения по инициативе ответчика договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 в отсутствие существенных нарушений условий данного договора со стороны истца, следует рассматривать то обстоятельство, что 05.12.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства "Специализированное дошкольное учебное заведение "Вундеркинд". Площадь застройки составила 834,10 кв. м, степень готовности 15%. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 89 АА 190757 от 06.12.2013.
Получение истцом кадастрового паспорта на незавершенный строительством объект недвижимости со степенью готовности 15% (выдан истцу 03.12.2013) и последующая регистрация права собственности истца на него подтверждают, что в течение срока действия договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 истцом велись работы по строительству объекта, предусмотренного разрешением на строительство и непосредственно договором аренды земельного участка.
По утверждениям истца, несмотря на предоставление документов, свидетельствующих о возникновении у истца права собственности на объект незавершенного строительства, ответчик письмом исх. N 229/105-104-1-п от 16.01.2014 подтвердил заявленный ранее отказ от исполнения договора аренды земельного участка.
Общество полагает, что приведенные ответчиком в заявленном истцу одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка основания не подтверждены фактическими обстоятельствами и не могут признаваться достаточными для расторжения договора аренды. Право на отказ от договора аренды земельного участка у ответчика отсутствует в силу статей 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства, цель, в соответствии с которой истцу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, строительство объекта капитального строительства не завершено.
Расценивая письмо ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 в качестве уведомления об одностороннем отказе контрагента от исполнения обязательств по договору, то есть об одностороннем расторжении договора, срок действия которого не истек, истец считает, что указанное уведомление является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав истца как арендатора земельного участка, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
25.12.2014 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято решение, которое обжаловано обществом в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Между тем, как неоднократно подчеркивалось Конституционным судом Российской Федерации, из данной статьи Конституции Российской Федерации не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.
Таким образом, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и нарушению его прав ответчиком.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Однако этот пункт применяется только в том случае, если сторонами договора не согласовано иное.
Наличие в договоре аренды условия о том, что истечение срока аренды влечет прекращение договора, означает, по существу, заранее оговоренное возражение арендодателя против продления договора на неопределенный срок.
Как следует из договора аренды, он заключен сроком до 09.12.2013 (пункт 2.1 договора) и прекращается с момента истечения срока его действия (пункт 6.2 договора).
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующею условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельною участка.
Исходя из взаимосвязанных положений пунктов 2.1, 6.2 договора, срок его действия (срок аренды) истек 09.12.2013, и с 10.12.2013 договор прекратил действие.
По условиям пункта 4.3.3 договора аренды арендатор по истечении срока действия договора вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.
В данном случае истечение срока действия договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.
Довод истца о том, что односторонний отказ ответчика от договора аренды исключил возможность применения к существующим отношениям истца и ответчика по использованию земельного участка пункта 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а также факт продолжающегося владения истцом земельным участком, в соответствии с которым истец утверждает о возобновлении договора аренды на неопределенный срок с 10.12.2013, судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку изначально при заключении спорного договора отсутствовало волеизъявления арендодателя на условие об автоматической пролонгации договора.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о том, что письмо ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 является уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, то есть уведомлением об одностороннем расторжении договора, поскольку указанное письмо не содержит уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, в указанном письме арендодатель сообщил истцу о невозможности продления договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Более того, письмо ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 является ответом на заявление истца о продлении договора аренды и категоричного утверждения об одностороннем расторжении договора не содержит.
Согласно резолютивной части письма ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 указано: "...НГДИ не находит правовых оснований для продления договора аренды...".
Указание в письме ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 на наличие основания для прекращения арендных отношений не является доказательством выражения воли ответчика на прекращение договорных отношений и принятия решения об одностороннем расторжении договора.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право на приобретение земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, в аренду без проведения торгов, имеет собственник указанного объекта, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года.
Право собственности на объект незавершенного строительства - специализированное дошкольное учебное заведение "Вундеркинд", расположенное по адресу: г. Ноябрьск ул. Шевченко, микрорайон "Н-3", зарегистрировано 05.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.12.2013 серия 89 ААN 190757.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительств зарегистрировано после 01.01.2012, то предоставление земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в рассматриваемом случае невозможно.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Вундеркинд", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2014 по делу N А81-4937/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.04.2015 N 08АП-1882/2015 ПО ДЕЛУ N А81-4937/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2015 г. N 08АП-1882/2015
Дело N А81-4937/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 апреля 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сидоренко О.А.,
судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1882/2015) общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2014 по делу N А81-4937/2014 (судья Крылов А.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" (ИНН 8905048571, ОГРН 1108905001666) к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" - представитель не явился, извещено;
- от Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации города Ноябрьска - представитель не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" (далее - истец, ООО "Вундеркинд", общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу Администрации города Ноябрьска (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2014 по делу N А81-4937/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал на то, что уведомление Департамента об одностороннем отказе от исполнения договора, срок действия которого не истек, следует расценивать как сделку, направленную на прекращение права арендатора пользоваться земельным участком до окончания, предусмотренного договором срока аренды, что повлекло негативные правовые последствия для истца. Считает недействительным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды. Полагает, что право на отказ от договора аренды земельного участка у ответчика отсутствует по причине нахождения на земельном участке объекта строительства.
В письменном отзыве Департамент возразил на доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
До начала судебного заседания от Департамента поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
ООО "Вундеркинд", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайств об отложении слушания по делу не заявило, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) также в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.
В соответствии с постановлением Администрации города Ноябрьска от 04.05.2011 N П-555 истцу был предоставлен земельный участок для строительства частного детского сада.
На основании указанного постановления между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 179-11 от 14.09.2011. По условиям договора истцу для строительства частного детского сада был передан земельный участок по адресу: г. Ноябрьск, микрорайон "Н-3в", общей площадью 3396 кв. м. Срок аренды установлен до 04.04.2012.
Истцом были приняты меры к получению разрешения на строительство объекта капитального строительства "Специализированное дошкольное учебное заведение "Вундеркинд". Разрешение на строительство выдано истцу 21.03.2012.
На основании выданного разрешения на строительство и с учетом сроков выполнения работ по строительству объекта, постановлением Администрации города Ноябрьска от 09.07.2012 N П-800 земельный участок предоставлен в аренду истцу повторно.
На основании указанного постановления между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 203-12 от 31.08.2012 (далее - Договор), по условиям которого, земельный участок с кадастровым номером 89:12:110512:83, общей площадью 3 396 кв. м, имеющий адресный ориентир: ЯНАО, г. Ноябрьск, микрорайон "Н-3в", ул. Шевченко (далее - Участок), передан в аренду истцу для строительства "Специализированного дошкольного учебного заведения "Вундеркинд". Срок аренды установлен до 09.12.2013.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Ноябрьском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО.
На основании оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на земельный участок и выданного уполномоченным органом местного самоуправления разрешения на строительство истец приступил к осуществлению строительства дошкольного учебного заведения.
08.08.2013 ранее выданное истцу разрешение на строительство продлено по заявлению истца с учетом откорректированных сроков строительства объекта на срок до 21.11.2014.
За период строительства с момента получения разрешения на строительство и до ноября 2013 года объем выполненных строительных работ составил 15% от объема работ, предусмотренных проектной документацией.
С целью завершения строительства и с учетом истекающего 09.12.2013 срока аренды земельного участка истец, основываясь на действующем до 21.11.2014 разрешении на строительство, обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 (письмо исх. N 6 от 25.09.2013). Заявление направлено истцом 16.10.2013, т.е. заблаговременно до истечения срока действия договора аренды.
Письмом исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 ответчик сообщил истцу об отказе в продлении договора и о необходимости возвратить арендованный земельный участок в течение 14 дней с момента получения данного уведомления. Учитывая, что срок аренды согласно условиям договора истекал 09.12.2013, то, по мнению истца, имеет место уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 до истечения срока действия указанного договора.
Дополнительным основанием, исключающим возможность расторжения по инициативе ответчика договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 в отсутствие существенных нарушений условий данного договора со стороны истца, следует рассматривать то обстоятельство, что 05.12.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства "Специализированное дошкольное учебное заведение "Вундеркинд". Площадь застройки составила 834,10 кв. м, степень готовности 15%. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 89 АА 190757 от 06.12.2013.
Получение истцом кадастрового паспорта на незавершенный строительством объект недвижимости со степенью готовности 15% (выдан истцу 03.12.2013) и последующая регистрация права собственности истца на него подтверждают, что в течение срока действия договора аренды земельного участка N 203-12 от 31.08.2012 истцом велись работы по строительству объекта, предусмотренного разрешением на строительство и непосредственно договором аренды земельного участка.
По утверждениям истца, несмотря на предоставление документов, свидетельствующих о возникновении у истца права собственности на объект незавершенного строительства, ответчик письмом исх. N 229/105-104-1-п от 16.01.2014 подтвердил заявленный ранее отказ от исполнения договора аренды земельного участка.
Общество полагает, что приведенные ответчиком в заявленном истцу одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка основания не подтверждены фактическими обстоятельствами и не могут признаваться достаточными для расторжения договора аренды. Право на отказ от договора аренды земельного участка у ответчика отсутствует в силу статей 35, 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации по причине нахождения на земельном участке объекта строительства, цель, в соответствии с которой истцу был предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, строительство объекта капитального строительства не завершено.
Расценивая письмо ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 в качестве уведомления об одностороннем отказе контрагента от исполнения обязательств по договору, то есть об одностороннем расторжении договора, срок действия которого не истек, истец считает, что указанное уведомление является односторонней сделкой, направленной на прекращение прав истца как арендатора земельного участка, в связи с чем, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
25.12.2014 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято решение, которое обжаловано обществом в апелляционном порядке.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.
Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами.
Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Между тем, как неоднократно подчеркивалось Конституционным судом Российской Федерации, из данной статьи Конституции Российской Федерации не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.
Таким образом, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и нарушению его прав ответчиком.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.
Суд апелляционной инстанции соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Однако этот пункт применяется только в том случае, если сторонами договора не согласовано иное.
Наличие в договоре аренды условия о том, что истечение срока аренды влечет прекращение договора, означает, по существу, заранее оговоренное возражение арендодателя против продления договора на неопределенный срок.
Как следует из договора аренды, он заключен сроком до 09.12.2013 (пункт 2.1 договора) и прекращается с момента истечения срока его действия (пункт 6.2 договора).
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующею условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Таким образом, из приведенных положений норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды земельною участка.
Исходя из взаимосвязанных положений пунктов 2.1, 6.2 договора, срок его действия (срок аренды) истек 09.12.2013, и с 10.12.2013 договор прекратил действие.
По условиям пункта 4.3.3 договора аренды арендатор по истечении срока действия договора вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который договор был заключен.
При этом сторонами четко и однозначно определено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.
В данном случае истечение срока действия договора является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения арендных правоотношений сторон.
Довод истца о том, что односторонний отказ ответчика от договора аренды исключил возможность применения к существующим отношениям истца и ответчика по использованию земельного участка пункта 2 статьи 621 ГК РФ, в соответствии с которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а также факт продолжающегося владения истцом земельным участком, в соответствии с которым истец утверждает о возобновлении договора аренды на неопределенный срок с 10.12.2013, судом первой инстанции правомерно отклонен, поскольку изначально при заключении спорного договора отсутствовало волеизъявления арендодателя на условие об автоматической пролонгации договора.
Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о том, что письмо ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 является уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, то есть уведомлением об одностороннем расторжении договора, поскольку указанное письмо не содержит уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, в указанном письме арендодатель сообщил истцу о невозможности продления договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Более того, письмо ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 является ответом на заявление истца о продлении договора аренды и категоричного утверждения об одностороннем расторжении договора не содержит.
Согласно резолютивной части письма ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 указано: "...НГДИ не находит правовых оснований для продления договора аренды...".
Указание в письме ответчика исх. N 9564/105-104-1-п от 12.11.2013 на наличие основания для прекращения арендных отношений не является доказательством выражения воли ответчика на прекращение договорных отношений и принятия решения об одностороннем расторжении договора.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право на приобретение земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса, в аренду без проведения торгов, имеет собственник указанного объекта, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года.
Право собственности на объект незавершенного строительства - специализированное дошкольное учебное заведение "Вундеркинд", расположенное по адресу: г. Ноябрьск ул. Шевченко, микрорайон "Н-3", зарегистрировано 05.12.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 06.12.2013 серия 89 ААN 190757.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительств зарегистрировано после 01.01.2012, то предоставление земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в рассматриваемом случае невозможно.
Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Вундеркинд", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вундеркинд" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.12.2014 по делу N А81-4937/2014 - без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.А.СИДОРЕНКО
Судьи
Н.А.ШИНДЛЕР
А.Н.ЛОТОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)