Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Озерова С.А.,
с участием прокурора Чигаркиной Е.Н.,
при секретаре Ф.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам С., Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области на решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года, которым удовлетворены исковые требования прокурора Волосовского района Ленинградской области в интересах неопределенного круга лиц, заявленные к Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, С. о признании незаконным постановления главы администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области о предоставлении земельного участка в собственность, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, восстановлении записи о праве аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, действующей на основании доверенности К., объяснения ответчика С., поддержавших доводы апелляционных жалоб, заключение представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Прокурор Волосовского района Ленинградской области обратился в Волосовский районный суд Ленинградской области в интересах неопределенного круга лиц с иском к администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области (далее - администрация МО Волосовский муниципальный район), Комитету по управлению муниципальным имуществом (далее - КУМИ) администрации МО Волосовский муниципальный район и С., с учетом уточнения исковых требований, принятого судом, о признании незаконным Постановления главы администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату С. для индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>"; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенного между С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район; применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; возвращении спорного земельного участка в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район; прекращении права собственности С. на спорный земельный участок; признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности от 20 января 2015 года N <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскании с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район в пользу С. денежных средств, уплаченных по договору в размере выкупной цены земельного участка в размере <...> руб. <...> коп.; восстановлении записи о праве С. на аренду спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование исковых требований прокурор указал, что договор купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона. Как установлено прокурором, С. на земельном участке до настоящего времени индивидуальный жилой дом не возведен и право на него не зарегистрировано. Имеющаяся на земельном участке хозяйственная постройка не относится к строениям, с возведением которых закон предусматривает возможность предоставления земельного участка в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования ответчиками признаны не были.
Решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года исковые требования прокурора были удовлетворены. Суд признал недействительным постановление главы администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату С. для индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>"; признал недействительным договор купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, заключенный между С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район, применил последствия недействительности сделки, прекратив право собственности С. на указанный земельный участок, возвратив земельный участок в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район, взыскав с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район в пользу С. денежные средства в размере <...> руб. <...> коп., уплаченные ею по договору купли-продажи, признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности от 20 января 2015 года N <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за С. права собственности на указанный участок, восстановил запись о праве С. на аренду спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъяснил, что указанное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности С. на спорный земельный участок (л.д. 94 - 104).
Не согласившись с указанным решением, С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район в лице председателя КУМИ, подали апелляционные жалобы, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы С. ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, ответчик указала, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - хозяйственная постройка, зарегистрированная под типом объекта - сооружение, и принадлежащая на праве собственности С., а согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на данных участках. Также ответчик ссылается на получение ею разрешения на строительство от 26 августа 2013 года, которое явно указывает на намерение возведения жилого дома, не исполненное до настоящего времени только ввиду отсутствия материальных ресурсов.
В апелляционной жалобе ответчик КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район указал, что суд первой инстанции необоснованно сослался на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку С. имеет зарегистрированное право собственности на хозяйственную постройку - гараж, являющуюся сооружением и расположенную на спорном земельном участке, следовательно, С. имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, который не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте. Также ответчик сослался на неправомерность возвращения земельного участка в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район, поскольку до регистрации права собственности за С., спорный земельный участок находился в собственности МО Волосовский муниципальный район, следовательно, участок должен быть возвращен в собственность МО Волосовский муниципальный район. Также, как полагает ответчик, решение в части взыскания с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район денежных средств в пользу С. неправомерно, поскольку бюджетные полномочия Уставом муниципального образования возложены на администрацию МО Волосовский муниципальный район (л.д. 116 - 120).
Явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик С. и представитель ответчика - КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район поддержали доводы апелляционных жалоб. Представитель Ленинградской областной прокуратуры полагала решение правильным и возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.
На рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции не явился представитель ответчика - администрации МО Волосовский муниципальный район, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания (л.д. 130, 131).
В отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в апелляционном разбирательстве, с учетом имеющихся в материалах дела сведений об извещении участника гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося лица.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 сентября 2014 года между КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район и С. был заключен договор аренды N <...> земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, сроком до 01 января 2016 года (л.д. 11 - 13).
31 октября 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области на имя С. зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку, общей площадью <...> кв. м, с условным номером <...>, расположенную на указанном земельном участке (л.д. 44, 45).
Постановлением администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> С. предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, для индивидуального жилищного строительства (л.д. 18).
16 декабря 2014 года между КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район и С. заключен договор купли-продажи N <...> указанного земельного участка по цене <...> руб. <...> коп. (л.д. 19 - 21).
Выкупная цена участка, согласно п. 2.2 договора купли-продажи, оплачивается путем перечисления указанных денежных средств на счет получателя КУМИ администрации МО Волосовского муниципального района.
В соответствии с актом согласования взаиморасчетов от 16 декабря 2014 года, подписанным сторонами договора купли-продажи, оплата в сумме <...> руб. <...> коп. покупателем С. произведена полностью (л.д. 23).
20 января 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности С. на спорный земельный участок (л.д. 25).
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с правомерностью вывода суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части признания незаконным постановления администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...>, признания недействительным договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, и применении последствий недействительности сделки, который сделан на основе оценки представленных истцом и собранных судом доказательств, по правилам статей 55, 56, 59, 60 и 67 ГПК РФ. Суд первой инстанции в данной части правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, постановил решение отвечающее вышеуказанным нормам материального и процессуального права.
Так, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что первоначальная цель предоставления земельного участка не была достигнута, поскольку жилой дом на участке возведен не был, и пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, заключенного между С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район, как не соответствующего требованиям закона, и применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район.
В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (действовавшей на момент предоставления земельного участка в собственность), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Положения ст. 36 ЗК РФ о праве собственников зданий строений, сооружений на приобретение в собственность земельных участков под указанными объектами подлежат применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственника осуществлять использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пп. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ).
Исходя из этого, для предоставления земельного участка в собственность по основаниям ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, существенным является установление не только нахождения на нем принадлежащего на праве собственности арендатору недвижимого имущества, но и то, что земельный участок необходим для использования этого объекта и используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию земельного участка.
Следовательно, гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после возведения объекта недвижимости в виде жилого дома, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности строения не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Спорный земельный участок предоставлялся С. под индивидуальное жилищное строительство, то есть его целевое назначение - строительство жилого дома, о чем указано в постановлении администрации N <...> от 29 августа 2014 о предоставлении указанного земельного участка в аренду. Наличие на спорном земельном участке на момент передачи в частную собственность хозяйственной постройки, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как индивидуальный жилой дом, пригодный для проживания, не возведен и не введен в эксплуатацию, право собственности на него не зарегистрировано за арендатором.
Хозяйственная постройка, принадлежащая истцу на праве собственности, имеет вспомогательное назначение, возведение которой не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектам в собственность на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Доводы апелляционной жалобы ответчика КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район о том, что земельный участок не изъят из оборота, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, в отношении земельного участка не установлен запрет на приватизацию, поэтому у КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район отсутствовали основания для отказа С. в реализации закрепленного за ней законом права оформления в собственность земельного участка, судебной коллегией не принимаются. Даже если испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, это не является основанием для расширительного толкования статьи 36 ЗК РФ, при отсутствии индивидуального жилого дома, подлежащего возведению на предоставленном в аренду земельном участке для индивидуального жилищного строительства.
Как следует из положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 2 указанной статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор купли-продажи земельного участка от 16 декабря 2014 года не соответствует закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является недействительной в силу ничтожности сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата С. уплаченных по договору денежных средств, возврата в ведение муниципального образования земельного участка, а также сделал правильный вывод о признании незаконным постановления администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату С. для индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>".
Доводы апелляционной жалобы КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район о неправомерности применения последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка в публичную собственность в ведение муниципального образования и взыскании денежных средств с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район на законность постановленного решения суда первой инстанции не влияют.
Решение о признании сделки недействительной и применении ее последствий является основанием для внесения изменений в ЕГРП, поэтому силу будет иметь запись о правах прежнего собственника.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из оспариваемого договора купли-продажи земельного участка следует, что выкупная цена земельного участка подлежит перечислению на счет получателя КУМИ администрации МО Волосовского муниципального района, Актом согласования взаиморасчетов от 16 декабря 2014 года стороны подтвердили, что обязанность по оплате покупателем выполнена полностью (л.д. 23).
При таких обстоятельствах суд обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде взыскания уплаченных по договору денежных средств, с того лица, которым денежные средства по договору получены, т.е. с КУМИ администрации МО Волосовского муниципального района, тем более, что сторона сделки не лишена права регрессного требования к держателям денежных средств.
Между тем, судебная коллегия полагает не подлежащими удовлетворению требования прокурора о признании недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности С. на указанный участок, в связи с чем в данной части решение подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Учитывая изложенное, внесение изменений в ЕГРП является следствием удовлетворения судом требований о применении последствий недействительности сделки, и вывод суда об удовлетворении требования о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок не соответствует вышеназванным разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, поскольку оспариваемая запись была произведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и недействительной не являлась.
Вместе с тем, резолютивную часть решения суда надлежит дополнить указанием на то, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку судом применены последствия недействительности сделки.
В остальном судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, и не влияют на правильность постановленного решения. Основания для переоценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Каких-либо процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущено. В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ленинградского областного суда
определила:
решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года отменить в части признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 января 2015 года N <...> о государственной регистрации права собственности С. на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>. Принять в указанной части новое решение.
Отказать прокурору Волосовского района Ленинградской области в удовлетворении исковых требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 января 2015 года N <...> о государственной регистрации права собственности С. на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.
Дополнить резолютивную часть решения Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года указанием на исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 20 января 2015 года N <...> о государственной регистрации права собственности С. на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.
В остальной части решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С., Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2015 N 33-3475/2015
Требование: О признании незаконным постановления главы местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, восстановлении записи о праве аренды земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2015 г. N 33-3475/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Нестеровой М.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Озерова С.А.,
с участием прокурора Чигаркиной Е.Н.,
при секретаре Ф.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам С., Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области на решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года, которым удовлетворены исковые требования прокурора Волосовского района Ленинградской области в интересах неопределенного круга лиц, заявленные к Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, С. о признании незаконным постановления главы администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области о предоставлении земельного участка в собственность, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок, восстановлении записи о праве аренды земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области, действующей на основании доверенности К., объяснения ответчика С., поддержавших доводы апелляционных жалоб, заключение представителя Ленинградской областной прокуратуры Чигаркиной Е.Н., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Прокурор Волосовского района Ленинградской области обратился в Волосовский районный суд Ленинградской области в интересах неопределенного круга лиц с иском к администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области (далее - администрация МО Волосовский муниципальный район), Комитету по управлению муниципальным имуществом (далее - КУМИ) администрации МО Волосовский муниципальный район и С., с учетом уточнения исковых требований, принятого судом, о признании незаконным Постановления главы администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату С. для индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>"; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, заключенного между С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район; применении последствий недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>; возвращении спорного земельного участка в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район; прекращении права собственности С. на спорный земельный участок; признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности от 20 января 2015 года N <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскании с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район в пользу С. денежных средств, уплаченных по договору в размере выкупной цены земельного участка в размере <...> руб. <...> коп.; восстановлении записи о праве С. на аренду спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование исковых требований прокурор указал, что договор купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона. Как установлено прокурором, С. на земельном участке до настоящего времени индивидуальный жилой дом не возведен и право на него не зарегистрировано. Имеющаяся на земельном участке хозяйственная постройка не относится к строениям, с возведением которых закон предусматривает возможность предоставления земельного участка в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования ответчиками признаны не были.
Решением Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года исковые требования прокурора были удовлетворены. Суд признал недействительным постановление главы администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату С. для индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>"; признал недействительным договор купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, заключенный между С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район, применил последствия недействительности сделки, прекратив право собственности С. на указанный земельный участок, возвратив земельный участок в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район, взыскав с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район в пользу С. денежные средства в размере <...> руб. <...> коп., уплаченные ею по договору купли-продажи, признал недействительной запись о государственной регистрации права собственности от 20 января 2015 года N <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации за С. права собственности на указанный участок, восстановил запись о праве С. на аренду спорного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъяснил, что указанное решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности С. на спорный земельный участок (л.д. 94 - 104).
Не согласившись с указанным решением, С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район в лице председателя КУМИ, подали апелляционные жалобы, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование доводов апелляционной жалобы С. ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Так, ответчик указала, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости - хозяйственная постройка, зарегистрированная под типом объекта - сооружение, и принадлежащая на праве собственности С., а согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на данных участках. Также ответчик ссылается на получение ею разрешения на строительство от 26 августа 2013 года, которое явно указывает на намерение возведения жилого дома, не исполненное до настоящего времени только ввиду отсутствия материальных ресурсов.
В апелляционной жалобе ответчик КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район указал, что суд первой инстанции необоснованно сослался на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку С. имеет зарегистрированное право собственности на хозяйственную постройку - гараж, являющуюся сооружением и расположенную на спорном земельном участке, следовательно, С. имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, который не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте. Также ответчик сослался на неправомерность возвращения земельного участка в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район, поскольку до регистрации права собственности за С., спорный земельный участок находился в собственности МО Волосовский муниципальный район, следовательно, участок должен быть возвращен в собственность МО Волосовский муниципальный район. Также, как полагает ответчик, решение в части взыскания с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район денежных средств в пользу С. неправомерно, поскольку бюджетные полномочия Уставом муниципального образования возложены на администрацию МО Волосовский муниципальный район (л.д. 116 - 120).
Явившиеся в судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик С. и представитель ответчика - КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район поддержали доводы апелляционных жалоб. Представитель Ленинградской областной прокуратуры полагала решение правильным и возражала против удовлетворения апелляционных жалоб.
На рассмотрение апелляционной жалобы в суде апелляционной инстанции не явился представитель ответчика - администрации МО Волосовский муниципальный район, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания (л.д. 130, 131).
В отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в апелляционном разбирательстве, с учетом имеющихся в материалах дела сведений об извещении участника гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившегося лица.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12 сентября 2014 года между КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район и С. был заключен договор аренды N <...> земельного участка, площадью <...> кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, сроком до 01 января 2016 года (л.д. 11 - 13).
31 октября 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области на имя С. зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку, общей площадью <...> кв. м, с условным номером <...>, расположенную на указанном земельном участке (л.д. 44, 45).
Постановлением администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> С. предоставлен в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: <...>, для индивидуального жилищного строительства (л.д. 18).
16 декабря 2014 года между КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район и С. заключен договор купли-продажи N <...> указанного земельного участка по цене <...> руб. <...> коп. (л.д. 19 - 21).
Выкупная цена участка, согласно п. 2.2 договора купли-продажи, оплачивается путем перечисления указанных денежных средств на счет получателя КУМИ администрации МО Волосовского муниципального района.
В соответствии с актом согласования взаиморасчетов от 16 декабря 2014 года, подписанным сторонами договора купли-продажи, оплата в сумме <...> руб. <...> коп. покупателем С. произведена полностью (л.д. 23).
20 января 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о регистрации права собственности С. на спорный земельный участок (л.д. 25).
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с правомерностью вывода суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в части признания незаконным постановления администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...>, признания недействительным договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, и применении последствий недействительности сделки, который сделан на основе оценки представленных истцом и собранных судом доказательств, по правилам статей 55, 56, 59, 60 и 67 ГПК РФ. Суд первой инстанции в данной части правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, постановил решение отвечающее вышеуказанным нормам материального и процессуального права.
Так, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что первоначальная цель предоставления земельного участка не была достигнута, поскольку жилой дом на участке возведен не был, и пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка N <...> от 16 декабря 2014 года, заключенного между С. и КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район, как не соответствующего требованиям закона, и применении последствий недействительности сделки путем возврата земельного участка в публичную собственность в ведение МО Волосовский муниципальный район.
В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (действовавшей на момент предоставления земельного участка в собственность), граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Положения ст. 36 ЗК РФ о праве собственников зданий строений, сооружений на приобретение в собственность земельных участков под указанными объектами подлежат применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственника осуществлять использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (пп. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ).
Исходя из этого, для предоставления земельного участка в собственность по основаниям ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, существенным является установление не только нахождения на нем принадлежащего на праве собственности арендатору недвижимого имущества, но и то, что земельный участок необходим для использования этого объекта и используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию земельного участка.
Следовательно, гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после возведения объекта недвижимости в виде жилого дома, поскольку ни статьей 36 ЗК РФ, ни пунктом 2.2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не предусмотрено право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности строения не соответствующие целевому назначению земельного участка.
Спорный земельный участок предоставлялся С. под индивидуальное жилищное строительство, то есть его целевое назначение - строительство жилого дома, о чем указано в постановлении администрации N <...> от 29 августа 2014 о предоставлении указанного земельного участка в аренду. Наличие на спорном земельном участке на момент передачи в частную собственность хозяйственной постройки, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как индивидуальный жилой дом, пригодный для проживания, не возведен и не введен в эксплуатацию, право собственности на него не зарегистрировано за арендатором.
Хозяйственная постройка, принадлежащая истцу на праве собственности, имеет вспомогательное назначение, возведение которой не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектам в собственность на основании ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Доводы апелляционной жалобы ответчика КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район о том, что земельный участок не изъят из оборота, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, в отношении земельного участка не установлен запрет на приватизацию, поэтому у КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район отсутствовали основания для отказа С. в реализации закрепленного за ней законом права оформления в собственность земельного участка, судебной коллегией не принимаются. Даже если испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, это не является основанием для расширительного толкования статьи 36 ЗК РФ, при отсутствии индивидуального жилого дома, подлежащего возведению на предоставленном в аренду земельном участке для индивидуального жилищного строительства.
Как следует из положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с п. 2 указанной статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный договор купли-продажи земельного участка от 16 декабря 2014 года не соответствует закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является недействительной в силу ничтожности сделкой, в связи с чем, подлежат применению последствия недействительности сделки в виде возврата С. уплаченных по договору денежных средств, возврата в ведение муниципального образования земельного участка, а также сделал правильный вывод о признании незаконным постановления администрации МО Волосовский муниципальный район от 11 декабря 2014 года N <...> "О предоставлении земельного участка в собственность за плату С. для индивидуального жилищного строительства по адресу: <...>".
Доводы апелляционной жалобы КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район о неправомерности применения последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка в публичную собственность в ведение муниципального образования и взыскании денежных средств с КУМИ администрации МО Волосовский муниципальный район на законность постановленного решения суда первой инстанции не влияют.
Решение о признании сделки недействительной и применении ее последствий является основанием для внесения изменений в ЕГРП, поэтому силу будет иметь запись о правах прежнего собственника.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из оспариваемого договора купли-продажи земельного участка следует, что выкупная цена земельного участка подлежит перечислению на счет получателя КУМИ администрации МО Волосовского муниципального района, Актом согласования взаиморасчетов от 16 декабря 2014 года стороны подтвердили, что обязанность по оплате покупателем выполнена полностью (л.д. 23).
При таких обстоятельствах суд обоснованно применил последствия недействительности сделки в виде взыскания уплаченных по договору денежных средств, с того лица, которым денежные средства по договору получены, т.е. с КУМИ администрации МО Волосовского муниципального района, тем более, что сторона сделки не лишена права регрессного требования к держателям денежных средств.
Между тем, судебная коллегия полагает не подлежащими удовлетворению требования прокурора о признании недействительной записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности С. на указанный участок, в связи с чем в данной части решение подлежит отмене.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Учитывая изложенное, внесение изменений в ЕГРП является следствием удовлетворения судом требований о применении последствий недействительности сделки, и вывод суда об удовлетворении требования о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок не соответствует вышеназванным разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, поскольку оспариваемая запись была произведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и недействительной не являлась.
Вместе с тем, резолютивную часть решения суда надлежит дополнить указанием на то, что настоящее решение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку судом применены последствия недействительности сделки.
В остальном судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения, основаны на ошибочном толковании действующего законодательства, и не влияют на правильность постановленного решения. Основания для переоценки собранных по делу доказательств у суда апелляционной инстанции отсутствуют. Каких-либо процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущено. В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Ленинградского областного суда
определила:
решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года отменить в части признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 января 2015 года N <...> о государственной регистрации права собственности С. на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>. Принять в указанной части новое решение.
Отказать прокурору Волосовского района Ленинградской области в удовлетворении исковых требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 января 2015 года N <...> о государственной регистрации права собственности С. на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.
Дополнить резолютивную часть решения Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года указанием на исключение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 20 января 2015 года N <...> о государственной регистрации права собственности С. на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>.
В остальной части решение Волосовского районного суда Ленинградской области от 07 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы С., Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования Волосовский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)