Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Комаровой О.И., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
- от истца - общество с ограниченной ответственностью "Северная Звезда" - не явился, надлежаще извещен;
- от ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Горелова И.А., доверенность от 14.05.2014 N 197-Д;
- от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" - не явился, надлежаще извещен;
- от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" - Богданов С.Н., доверенность от 01.12.2014 N Д-2014/А-КРС/1201-002,
рассмотрев 18 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы"
на решение от 23 июня 2014 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
на постановление от 17 сентября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой", общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы",
о признании незаконным отказа, обязании погасить запись,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА" (далее по тексту также - ООО "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА", заявитель) подало заявление в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту также - Управление Росреестра по Московской области, ответчик) о признании незаконным отказа в погашении записи об аренде от 12.07.2011 за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанной в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320, и о погашении записи об аренде от 12.07.2011 за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанной в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" и ООО "КомплексСтрой".
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года, в удовлетворении заявления отказано полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации другими лицами, участвующими в деле, не представлены.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - Управление Росреестра по Московской области в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные заявитель - ООО "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА" и ООО "КомплексСтрой", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.06.2011 между ООО "Северная звезда" (Арендодатель) и ООО "КомплексСтрой" (Арендатор) был заключен договор N ДДА-I-10137-320 аренды (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды) с правом выкупа земельного участка площадью 10 137 кв. м с кадастровым номером 50:16:0701024:320, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п. Электроугли, мкр-н Светлый, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома и объектов нежилого фонда коммерческого назначения (встроенно-пристроенные помещения и отдельно стоящие объекты), с объектами транспортной и инженерной инфраструктуры.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2012 года по делу N А41-21384/12 названный договор N ДДА-I-10137-320 от 29.06.2011 в части условия о выкупе земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 признан недействительным.
В соответствии с пунктом 2.1 договора N ДДА-I-10137-320 от 29.06.2011 срок аренды земельного участка установлен на 20 месяцев.
Исходя из этого, суды пришли к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 28.02.2013.
Пунктом 7.3 договора от 29.06.2011 закреплено, что при прекращении (расторжении) договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок в состоянии, существующем на дату прекращения (расторжения) договора.
07.08.2013 после истечения срока действия договора аренды ООО "Северная звезда" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка - права аренды ООО "КомплексСтрой".
Письмом N 16/062/2013-016 от 25.09.13 Управление Росреестра по Московской области сообщило ООО "Северная звезда" об отказе в погашении регистрационной записи в связи со следующим.
29.06.11 ООО "КомплексСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2013 внесена запись о регистрации права залога на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
16.09.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права общей долевой собственности Закрытого паевого инвестиционного кредитного фонда "Кредитные ресурсы" на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
Таким образом, регистрирующий орган посчитал невозможным исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 в связи с тем, что о снятии прав обратилось ненадлежащее лицо, и имеется противоречие между заявленными и существующими правами.
Полагая названный отказ регистрирующего органа незаконным, ООО "Северная звезда" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку у него отсутствуют какие-либо права на спорный земельный участок.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что право на находящийся на земельном участке объект недвижимости принадлежит ООО "КомплексСтрой", которое имеет право пользования земельным участком под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства.
Также суд первой инстанции указал на то, что право аренды земельного участка находится в залоге (ипотеке), а заявитель не представил доказательств того, что залогодержатель дал согласие на осуществление соответствующих действий с предметом залога.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом суды исходили из того, что определением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2013 года по делу А40-8736/09 было утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО УК "Аурум Инвестмент", Тахаше инвестментс лимитед, ООО "Светлый город", ЗАО "Созвездие" и ООО "Северная звезда", согласно которому ООО "Северная звезда" в том числе обязалось в срок не позднее двух рабочих дней с даты утверждения мирового соглашения передать ООО УК "Аурум Инвестмент" в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
В выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 31.10.13, от 24.12.13, от 18.03.14 в качестве правообладателя земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 указаны владельцы инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд "Кредитные ресурсы" (общая долевая собственность), установлено ограничение (обременение) права в виде доверительного управления в пользу ООО УК "Аурум Инвестмент".
Исходя из этого, суды пришли к выводу о том, что на момент принятия Управлением Росреестра по Московской области оспариваемого решения и в настоящее время ООО "Северная звезда" не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту также - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
Поскольку по состоянию на 07 августа 2013 года (дата подачи заявления в регистрирующий орган о погашении записи об аренде земельного участка по вышеназванному договору) ООО "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА" являлось как правообладателем - собственником земельного участка, так и стороной (арендодателем) договора аренды, регистрирующий орган не имел оснований для отказа в государственной регистрации погашения записи об аренде по основанию подачи заявления о государственной регистрации ненадлежащим лицом.
Последующее изменение собственника земельного участка не имеет правового значения для решения вопроса о погашении записи об аренде земельного участка, в том случае, если договор аренды был прекращен по истечении срока его действия, а новый собственник земельного участка стороной в договоре аренды не являлся.
Кассационная коллегия находит также ошибочным вывод суда первой инстанции о невозможности погашения записи об аренде вследствие ограничений, содержащихся в пункте 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящем деле предмет залога - право аренды земельного участка не отчуждался и распоряжение им не происходило, а для прекращения заложенного права (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) согласия залогодержателя не требуется.
Также не имеет правового значения для решения вопроса о погашении записи об аренде земельного участка то обстоятельство, что находящийся на нем объект незавершенного строительства находится в собственности ООО "КомплексСтрой", которое в соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право пользования земельным участком, предоставленным под эту недвижимость лицом, которому принадлежит земельный участок.
При этом следует исходить из того, что прекращение аренды земельного участка ООО "КомплексСтрой" в связи с прекращением вышеназванного договора аренды не лишает указанное лицо как права собственности на находящийся на земельном участке объект недвижимости, так и возможности оформления права пользования необходимым земельным участком в рамках иной сделки (договора).
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении сделаны при неправильном применении норм права и противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку суд апелляционной инстанции названные нарушения не устранил, обжалуемое постановление арбитражного апелляционного суда также подлежит отмене.
В то же время, кассационная коллегия обращает внимание на то, что в предмет доказывания по настоящему делу входит собственно сам факт прекращения договора аренды в связи с истечением установленного соглашением сторон срока, либо возобновления договора на неопределенный срок при наличии условий, регламентированных пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, установив, что срок действия договора истек 28 февраля 2013 года, в то же время не установили, в каких правоотношениях находились стороны договора с указанной даты и до обращения заявителя в регистрирующий орган, т.е., 07 августа 2013 года.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года по делу N А41-172/14, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2014 N Ф05-15072/2014 ПО ДЕЛУ N А41-172/14
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. по делу N А41-172/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Комаровой О.И., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
- от истца - общество с ограниченной ответственностью "Северная Звезда" - не явился, надлежаще извещен;
- от ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Горелова И.А., доверенность от 14.05.2014 N 197-Д;
- от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой" - не явился, надлежаще извещен;
- от третьего лица - общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" - Богданов С.Н., доверенность от 01.12.2014 N Д-2014/А-КРС/1201-002,
рассмотрев 18 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы"
на решение от 23 июня 2014 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кулматовым Т.Ш.,
на постановление от 17 сентября 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Катькиной Н.Н., Бархатовым В.Ю., Коноваловым С.А.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "КомплексСтрой", общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы",
о признании незаконным отказа, обязании погасить запись,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА" (далее по тексту также - ООО "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА", заявитель) подало заявление в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее по тексту также - Управление Росреестра по Московской области, ответчик) о признании незаконным отказа в погашении записи об аренде от 12.07.2011 за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанной в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320, и о погашении записи об аренде от 12.07.2011 за номером 50-50-16/047/2011-050, сделанной в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" и ООО "КомплексСтрой".
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года, в удовлетворении заявления отказано полностью.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ООО УК "Аурум Инвестмент" Д.У. Кредитный ЗПИФ "Кредитные ресурсы" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Отзывы на кассационную жалобу в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации другими лицами, участвующими в деле, не представлены.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - Управление Росреестра по Московской области в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы, полагая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенные заявитель - ООО "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА" и ООО "КомплексСтрой", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, в связи с чем суд рассматривает дело в их отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении, постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 29.06.2011 между ООО "Северная звезда" (Арендодатель) и ООО "КомплексСтрой" (Арендатор) был заключен договор N ДДА-I-10137-320 аренды (далее по тексту также - договор аренды земельного участка, договор аренды) с правом выкупа земельного участка площадью 10 137 кв. м с кадастровым номером 50:16:0701024:320, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п. Электроугли, мкр-н Светлый, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома и объектов нежилого фонда коммерческого назначения (встроенно-пристроенные помещения и отдельно стоящие объекты), с объектами транспортной и инженерной инфраструктуры.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2012 года по делу N А41-21384/12 названный договор N ДДА-I-10137-320 от 29.06.2011 в части условия о выкупе земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 признан недействительным.
В соответствии с пунктом 2.1 договора N ДДА-I-10137-320 от 29.06.2011 срок аренды земельного участка установлен на 20 месяцев.
Исходя из этого, суды пришли к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие 28.02.2013.
Пунктом 7.3 договора от 29.06.2011 закреплено, что при прекращении (расторжении) договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю земельный участок в состоянии, существующем на дату прекращения (расторжения) договора.
07.08.2013 после истечения срока действия договора аренды ООО "Северная звезда" обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка - права аренды ООО "КомплексСтрой".
Письмом N 16/062/2013-016 от 25.09.13 Управление Росреестра по Московской области сообщило ООО "Северная звезда" об отказе в погашении регистрационной записи в связи со следующим.
29.06.11 ООО "КомплексСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2013 внесена запись о регистрации права залога на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
16.09.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права общей долевой собственности Закрытого паевого инвестиционного кредитного фонда "Кредитные ресурсы" на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
Таким образом, регистрирующий орган посчитал невозможным исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 в связи с тем, что о снятии прав обратилось ненадлежащее лицо, и имеется противоречие между заявленными и существующими правами.
Полагая названный отказ регистрирующего органа незаконным, ООО "Северная звезда" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку у него отсутствуют какие-либо права на спорный земельный участок.
Кроме того, суд первой инстанции указал, что право на находящийся на земельном участке объект недвижимости принадлежит ООО "КомплексСтрой", которое имеет право пользования земельным участком под принадлежащим ему объектом незавершенного строительства.
Также суд первой инстанции указал на то, что право аренды земельного участка находится в залоге (ипотеке), а заявитель не представил доказательств того, что залогодержатель дал согласие на осуществление соответствующих действий с предметом залога.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом суды исходили из того, что определением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2013 года по делу А40-8736/09 было утверждено мировое соглашение, заключенное между ООО УК "Аурум Инвестмент", Тахаше инвестментс лимитед, ООО "Светлый город", ЗАО "Созвездие" и ООО "Северная звезда", согласно которому ООО "Северная звезда" в том числе обязалось в срок не позднее двух рабочих дней с даты утверждения мирового соглашения передать ООО УК "Аурум Инвестмент" в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
В выписках из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 31.10.13, от 24.12.13, от 18.03.14 в качестве правообладателя земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320 указаны владельцы инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный кредитный фонд "Кредитные ресурсы" (общая долевая собственность), установлено ограничение (обременение) права в виде доверительного управления в пользу ООО УК "Аурум Инвестмент".
Исходя из этого, суды пришли к выводу о том, что на момент принятия Управлением Росреестра по Московской области оспариваемого решения и в настоящее время ООО "Северная звезда" не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером 50:16:0701024:320.
При этом судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту также - Закон о государственной регистрации прав) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Из пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
Поскольку по состоянию на 07 августа 2013 года (дата подачи заявления в регистрирующий орган о погашении записи об аренде земельного участка по вышеназванному договору) ООО "СЕВЕРНАЯ ЗВЕЗДА" являлось как правообладателем - собственником земельного участка, так и стороной (арендодателем) договора аренды, регистрирующий орган не имел оснований для отказа в государственной регистрации погашения записи об аренде по основанию подачи заявления о государственной регистрации ненадлежащим лицом.
Последующее изменение собственника земельного участка не имеет правового значения для решения вопроса о погашении записи об аренде земельного участка, в том случае, если договор аренды был прекращен по истечении срока его действия, а новый собственник земельного участка стороной в договоре аренды не являлся.
Кассационная коллегия находит также ошибочным вывод суда первой инстанции о невозможности погашения записи об аренде вследствие ограничений, содержащихся в пункте 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в настоящем деле предмет залога - право аренды земельного участка не отчуждался и распоряжение им не происходило, а для прекращения заложенного права (подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации) согласия залогодержателя не требуется.
Также не имеет правового значения для решения вопроса о погашении записи об аренде земельного участка то обстоятельство, что находящийся на нем объект незавершенного строительства находится в собственности ООО "КомплексСтрой", которое в соответствии с пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право пользования земельным участком, предоставленным под эту недвижимость лицом, которому принадлежит земельный участок.
При этом следует исходить из того, что прекращение аренды земельного участка ООО "КомплексСтрой" в связи с прекращением вышеназванного договора аренды не лишает указанное лицо как права собственности на находящийся на земельном участке объект недвижимости, так и возможности оформления права пользования необходимым земельным участком в рамках иной сделки (договора).
На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении сделаны при неправильном применении норм права и противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Поскольку суд апелляционной инстанции названные нарушения не устранил, обжалуемое постановление арбитражного апелляционного суда также подлежит отмене.
В то же время, кассационная коллегия обращает внимание на то, что в предмет доказывания по настоящему делу входит собственно сам факт прекращения договора аренды в связи с истечением установленного соглашением сторон срока, либо возобновления договора на неопределенный срок при наличии условий, регламентированных пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суды, установив, что срок действия договора истек 28 февраля 2013 года, в то же время не установили, в каких правоотношениях находились стороны договора с указанной даты и до обращения заявителя в регистрирующий орган, т.е., 07 августа 2013 года.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.
На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявления.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2014 года по делу N А41-172/14, - отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)