Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Петрова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Ильясовой Е.Р., Киселевой С.Н.
при секретаре Бабкиной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26.03.2014 гражданское дело по иску К. к ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К., А. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи строений, по иску ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости
по апелляционным жалобам истца, ответчика ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", третьих лиц В., Т., ЗАО "Профит" на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2013.
Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения представителя истца Б. (по доверенности от 20.08.2012), поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, считавшего обоснованными доводы жалоб третьих лиц и возражавшего против доводов жалобы ответчика, объяснения представителей ответчиков ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" Я. и Б. (по доверенности от 03.06.2013), поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, возражавших против доводов остальных жалоб, объяснения представителя ответчика Администрации г. Екатеринбурга Д. (по доверенности от 26.12.2013), считавшего решение суда законным и обоснованным, объяснения представителя третьего лица ЗАО "Профит" Ш. (по доверенности от 10.01.2014), поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и считавшей обоснованными иными жалобы, кроме жалобы ответчика, объяснения представителя третьего лица Т. - З. (по доверенности от 04.07.2012), поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и жалобы истца, судебная коллегия
установила:
истец К. обратился в суд с иском к ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по <...> в <...> со ссылкой на то, что он (истец) является собственником нежилых помещений: здания проходной, литер В, площадью 121,2 кв. м, здания проходной, литер Д, площадью 120,50 кв. м, гаража, литер Г, площадью 52,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, на основании договоров купли-продажи от <...>, заключенных с А. Между ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" и Администрацией г. Екатеринбурга <...> заключен договор N купли-продажи земельного участка по адресу: <...>, на основании этого договора <...> за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок. Истец считал договор не соответствующим требованиям закона и нарушающим его право на приобретение в собственность земельного участка, указывал на нарушение ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие ему (истцу) на праве собственности. Ссылался на то, что здания под литерами В, Г, и Д самоуправно снесены ответчиком, на месте снесенных зданий имеется свежее асфальтовое покрытие и сохранились лишь их конструктивные части, за забором имеются остатки снесенного здания - гаража, литер Г.
Представитель ответчика ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (правопреемник ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция") иск не признал, указав, что у него (с учетом приобретения имущества на торгах) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства и пристрой литер Б1 на участке по <...>, вследствие чего с ним же и был заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка. ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" предъявило встречный иск к К., А. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи указанных истцом в иске зданий проходной, литер Д, гаража литер Г, проходной, литер В, заключенных <...> между А. и К., а также иск о признании зарегистрированного за К. права собственности на спорные объекты отсутствующим. В обоснование требований ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" указало, что первоначально право собственности на эти объекты недвижимости, как на вновь созданные, было зарегистрировано за ООО <...> <...> с нарушениями норм ввода в эксплуатацию объектов, без соответствующих разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию, а также в отсутствие прав указанного юридического лица на земельный участок, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...> договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу; <...>, заключенный <...> между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО <...>, признан недействительным (ничтожным) с момента его совершения. Единственным правообладателем спорного земельного участка является ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", право на земельный участок ООО <...> прекращено, о чем внесена соответствующая запись в реестр. Таким образом, ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" указывало на то, что данные постройки являются самовольными. Кроме того, ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" ссылалось на отсутствие по факту этих объектов. Поскольку право на постройки было зарегистрировано за ООО <...>, <...> ООО <...> продало объекты З.Д.А., который <...> продал объекты К.А.А., он <...> продал объекты А., а последний <...> - К. При этом регистрирующим органом утрачены правоустанавливающие документы по объектам за период с <...> по <...>. Ссылаясь на несоответствие закону сделки купли-продажи, по результатам которой право собственности на постройки перешло к К., истец по встречному иску просил о признании недействительным указанного договора. Указывая на невозможность предъявления иска о сносе построек (из-за фактического отсутствия таковых), но усматривая нарушение своих прав сохранением регистрации права на постройки за К., ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" просило о признании зарегистрированного права К. на постройки отсутствующим.
Представитель ответчика А. требования истца К. считал обоснованными, встречные требования не признал, пояснив, что договор купли-продажи спорных объектов заключен на законных основаниях. Продавец был собственником спорных объектов на основании правоустанавливающего документа - договора купли-продажи с К.А.А. Сама сделка и переход права собственности к А. зарегистрированы в установленном законом порядке, а доказательств самовольного возведения спорных объектов не имеется.
Представитель Администрации г. Екатеринбурга иск К. не признал, встречный иск считал обоснованным, указав, что спорные постройки имели статус самовольных построек. При заключении договора купли-продажи земельного участка с ЗАО ПКТИ "Проектстройконструкция" применялись положения ст. 36 Земельного кодекса. Представленная топографическая информация является официальной и соответствует фактически данным, подтверждает отсутствие спорных объектов на земельном участке на момент заключения договора о продаже земельного участка. Трансформаторная подстанция находится справа от места, где находились предполагаемые спорные литер Г и В, по адресу <...>. Здание литер А снесено в 2003 г., свидетельство о праве собственности на него погашено в установленном порядке. Фрагмент строения на участке - это остаток снесенного здания литера А, не является элементом спорного литера Г.
Представитель третьего лица ЗАО "Профит" первоначальный иск поддержал, с иском ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" не согласился, пояснив, что у него (третьего лица) зарегистрировано право долевой собственности на здание литер А, А1, А2, расположенного по <...>. Договор купли-продажи спорного земельного участка нарушает права истца и ЗАО "Профит" как владельцев объектов недвижимости, расположенных на нем. Спорные здания под литерами В, Г, и Д существовали, но были самоуправно снесены. Существование объектов с литерами В, Г, Д подтверждается также отчетом об оценке и имеющимися в нем фотографиями.
Представитель третьего лица Т. (зарегистрированного долевого собственника на здание литер А, А1, А2, расположенного по <...>) иск поддержала, со встречным иском не согласилась, пояснив, что на момент рассмотрения дела остались конструктивные элементы зданий литеров Г, В, и Д. Спорные объекты самоуправно снесены, и участки заасфальтированы. Права собственности истца на данные здания зарегистрированы в установленном порядке. На момент приобретения земли ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", он имел права на выкуп земельного участка. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 установлено, что Т., наряду с ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", имел право на покупку земельного участка. Право собственности на землю у ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" не возникло в силу ничтожности сделки купли-продажи земельного участка.
Третье лицо Д., надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
Ранее судом первой инстанции принималось решение об отказе в удовлетворении всех заявленных требований. Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.11.2012 решение суда в части отказа в иске К. отменено, принято новое решение о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", с применением последствий недействительности сделки - двусторонней реституции.
Постановлением Президиума Свердловского областного суда от 21.03.2013 решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По результатам нового рассмотрения дела суд 21.10.2013 постановил решение, согласно которому в удовлетворении иска К. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка отказано, встречный иск о признании договоров недействительными удовлетворен: признаны недействительными договоры купли-продажи от <...> между А. и К. о продаже зданий проходной, литер Д, площадью 120,5 квадратных метров, гаража, литер Г, площадью 52,8 квадратных метров, проходной, литер Д, площадью 121,2 квадратных метра, расположенных по адресу: <...>; в удовлетворении иска ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости отказано. Указано на то, что настоящее решение является основанием для погашения записей о правах К. на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апелляционные жалобы поданы истцом К., представителем ответчика ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", третьими лицами Д., Т., ЗАО "Профит".
В апелляционной жалобе истец К. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его требований, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, в остальной части решение оставить без изменения. В обоснование жалобы указывает на необоснованный, по его мнению, отказ суда в назначении строительной экспертизы для определения наличия конструктивных элементов спорных построек на участке, указав в решении на недоказанность истцом этого обстоятельства. Считает, что наличие (отсутствие) построек необходимо было устанавливать на момент совершения оспариваемой сделки, а не на момент рассмотрения спора. Ссылается на доказанность наличия таких построек данными топосъемки и кадастровыми паспортами на здания. Указывает на нарушение своих прав на земельный участок (с учетом выводов, содержащихся во вступившем в силу решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 и имеющих преюдициальное значение, а также с учетом права на восстановление разрушенных объектов - ст. ст. 36, 39 Земельного кодекса Российской Федерации). Ссылаясь на то, что право собственности ответчика на земельный участок возникло позднее возникновения его (истца) права на постройки, указывает на отсутствие признака самовольности построек - нахождение на участке, принадлежащем ответчику (как указал суд). Кроме того, полагает, что даже если бы правообладателем участка являлся бы ответчик, договор купли-продажи спорных построек все равно мог бы быть заключен (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В апелляционной жалобе ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности К. на здания литер В, Г, Д, в <...>, с кадастровыми номерами N, принять в этой части новое решение об удовлетворении иска. Ссылается на нарушение своих прав существующей регистрацией права на постройки за К., притом, что иного способа защиты права нет. Полагает, что суд неверно истолковал разъяснения, содержащиеся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав". Указывает на то, что установленные судом факты (отсутствие факта введения объектов в эксплуатацию по правилам, установленным градостроительным законодательством, отсутствие решения суда о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, фактическое отсутствие объектов недвижимости) являются основанием для удовлетворения требования о признании права отсутствующим.
В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) третье лицо Д. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска К. и отказе в иске ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция". В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда о самовольности спорных построек, т.к. требований о сносе построек не заявлено, суд не выяснял вопрос о дате и обстоятельствах уничтожения построек, не учел право собственника на восстановление такие построек при сохранении права на земельный участок. Оспаривает вывод суда о действительности прав ответчика на земельный участок, ссылаясь на преюдициальность выводов решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 по делу N 2-3632, 2-3789/2012, из которых следует, что данный договор заключен с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права Т. и К. на приобретение участка в долевую собственность, вследствие чего этот договор ничтожен. Требования ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", основанные на ничтожной сделке, не подлежали удовлетворению. Указывает на то, что здания литер В, Г, Д являются служебными по отношению к основным А, А1, А2, Б, Б1, а суд не установил правообладателей главных вещей, принадлежностью которых являлись спорные постройки. При этом обращает внимание на то, что на возведение служебных построек не требуется разрешение на строительство. Считает неверным вывод суда об отсутствии спорных построек на момент заключения договора с истцом, ссылаясь на топосъемку земельного участка, кадастровые паспорта зданий. Приводит доводы, аналогичные доводам истца, о несогласии с выводом суда о принадлежности земельного участка ответчику на момент покупки истцом построек, указывая на право истца купить объекты недвижимости даже и при принадлежности участка ответчика. Считает неверным вывод суда о принадлежности участка ответчику, ссылаясь на выводы, содержащиеся в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009, согласно которым земельный участок находился в аренде у ООО <...> с 2000 г. Указывая на заключение договора купли-продажи земельного участка с истцом с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (поскольку на тот момент имелись на участке, в том числе, и спорные постройки), полагает нарушенными свои права на земельный участок как собственник недвижимости, расположенной на этом участке.
В апелляционной жалобе третьего лица Т. (долевого собственника здания литер А, А1, А2) содержится просьба об изменении решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении иска К., отказе во встречном иске, с оставлением решения в остальной части без изменения. Ссылается на неустановление судом нарушений прав ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" оспариваемой сделкой купли-продажи построек, т.к. данное лицо стороной сделки не является, его право собственности на земельный участок ничтожно, поскольку сделка совершена с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012. Также суд не установил и тот факт, что признанием сделки недействительной будет восстановлено право, на нарушение которого указывало ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция". Ссылается на разрешение судом вопроса о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц - ООО <...> и К.А.А., притом, что в решении сделан вывод о ничтожности сделки между К.А.А. и А., суд анализировал правомерность регистрации права собственности на постройки за ООО <...>. Считает не основанным на доказательствах вывод суда о самовольности строений, т.к. по кадастровым паспортам строения возведены в 2002 г., Администрация г. Екатеринбурга указала на невыдачу разрешений на строительство лишь с 2005 г., отсутствуют документы о том, что впервые право на объекты как на вновь созданные зарегистрировано за ООО "Цезарь-групп" (регистрационные дела до перехода права к А. утрачены). Считает отказ в иске К. необоснованным, ссылаясь на наличие у истца заинтересованности в оспаривании сделки и как собственника здания А, А1, А2, что установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012. По этим же мотивам необоснованным считает и отказ в принятии к рассмотрению иска третьего лица Д.
Третье лицо ЗАО "Профит" в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска К., а также в части в удовлетворения встречного иска отменить, принять по делу новое решение, которым иск К. удовлетворить, в иске ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" - отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения. В обоснование жалобы указывает на то, что суд не учел факт нарушения оспариваемым договором купли-продажи земельного участка его (третьего лица) прав как долевого собственника расположенного на этом же участке здания литер А, А1, А2. Ссылается на рассмотрение дела без привлечения к участию в деле К.А.А., притом, что суд сделал вывод о ничтожности сделки, стороной которой являлся К.А.А. Считает неправомерным вывод суда о самовольности строений при наличии зарегистрированного права на данные постройки. Ссылается на неучет судом преюдициальных выводов, содержащихся в решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012.
Истец, ответчик А., третьи лица Т., Д., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание суда второй инстанции не явились, о причинах своей неявки суд не уведомили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, извещены надлежащим образом. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб назначено на 26.03.2014 определением от 27.02.2014, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены лицам, участвующим в деле, по указанным ими адресам письмом 27.02.2014. Поскольку отсутствуют основания для отложения рассмотрения дела, предусмотренные ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд установил, что спорные постройки литеры В, Г, Д, право на которые зарегистрировано за К., являются самовольными, в настоящее время отсутствуют, изначально введены в гражданский оборот с нарушением требований закона, без разрешения на строительство и в отсутствие права на земельный участок (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также суд указал на невозможность установить основание возникновения права собственности К.А.А. (из-за того, что правоустанавливающие документы утрачены Управлением Росреестра), отсутствие свидетельства о регистрации права собственности на спорные постройки за К.А.А., вследствие чего сделал вывод о том, что К.А.А. не имел права отчуждать А. постройки, а сделки между А. и К.А.А. ничтожны (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следующие сделки (между А. и К.) из-за ничтожности предыдущих сделок также ничтожны. Интерес ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" в оспаривании данных сделок суд усмотрел в том, что, являясь собственником строений в виде объекта незавершенного строительства и литер Б1, расположенных по <...>, и являясь собственником этого участка, общество имеет право на защиту права на земельный участок от обременений со стороны К. как зарегистрированного собственника построек литер В, Г, Д на этом же участке. Нарушений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка суд не установил, указав на то, что истец не имел права на предоставление участка в собственность под несуществующие по факту строения, не имеет заинтересованности в оспаривании сделки (по мотиву ничтожности сделок, по которым приобретено право на строения литер В, Г, Д). Отказывая в иске о признании отсутствующим зарегистрированного права, суд сослался на положения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, указав, что право ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" восстановлено при удовлетворении иска о признании сделки недействительной.
Судебная коллегия, проверяя правильность постановленного судом решения в части разрешения исков ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (по доводам жалоб), приходит к следующим выводам.
Судебная коллегия соглашается с тем, что спорные постройки (литеры В, Г, Д) изначально являлись самовольными. Впервые объекты заинвентаризированы <...> и <...> (кадастровые паспорта на л. д. 122, 124, 126 т. 4), в качестве их владельца в технических паспортах указано ООО <...> (л. д. 133 - 135 т. 6). Из ответа Управления Росреестра (л. д. 21 т. 2) и представленных копий регистрационных дел на спорные объекты следует, что данные объекты при регистрации имеют условные номера, включающие указание на год их первой регистрации - <...>, при этом регистрационные дела по этим объектам скопированы и высланы в суд не в полном объеме (представлены лишь документы, начиная со сделки между К.А.А. и А.), т.к. <...> выявлен факт отсутствия в хранилище Управления Росреестра нескольких архивных томов правоустанавливающих документов, в связи с чем Управлением Росреестра направлено заявление о возбуждении уголовного дела по данному факту. Таким образом, впервые право на объекты зарегистрировано в 2010 г., их первым владельцем еще до 2010 г. указано именно ООО <...> (в техпаспортах), данных об иных владельцах этого имущества на момент ввода их в эксплуатацию нет. Вместе с тем, на 2010 г. у ООО <...> какого-либо права на земельный участок по <...> в <...> не было, т.к. существовавшее с 2000 г. право аренды на участок прекратилось с приобретением ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (правопредшественником ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция") на торгах <...> ранее принадлежащих ООО <...> объекта незавершенного строительства и здания литер Б1, право на объекты зарегистрировано <...>, а потому перешло и право аренды участка к новому собственнику имущества (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор купли-продажи земельного участка по ул. Омской, 115 между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО <...> от <...> признан недействительным (ничтожным) вступившим в силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...>. Таким образом, на 2010 г. объекты, впервые заинвентаризованные в 2008 г., не могли быть введены в эксплуатацию их владельцем - ООО <...>, поскольку земельный участок по <...> не принадлежал данному лицу. Кроме того, разрешений на строительство этих объектов Администрацией г. Екатеринбурга не выдавалось (ответ Администрации г. Екатеринбурга от <...> на л. д. 136 т. 4), также не составлялся и акт ввода объектов в эксплуатацию (ответ Администрации г. Екатеринбурга на л. д. 78 т. 5). С учетом этих обстоятельств, положений ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные постройки изначально являлись самовольными, а потому не могли быть предметом сделок. Оспариваемая собственником земельного участка сделка с такими постройками, совершенная К. с А., является ничтожной с момента совершения и независимо от признания ее недействительной судом (ст. ст. 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому констатация в решении суда ничтожности сделки закону не противоречит.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в иске ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" о признании отсутствующим зарегистрированного права К. на спорные строения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В данном деле суд лишь констатировал ничтожность сделки между А. и К., последствия недействительности сделки не применял, т.к. применение таких последствий права истца по встречному иску не восстанавливает в любом случае. Следовательно, само по себе решение суда о признании сделок недействительными не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности К. на спорные объекты.
Судом достоверно установлено, что спорные постройки в настоящее время не существуют, а потому истец по встречному иску, являясь собственником земельного участка, лишен возможности просить о сносе построек как самовольных построек в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Равным образом он лишен возможности восстановить свои права и в порядке применения последствий недействительности сделки, т.к. стороной сделки он не является. Возможности судебной защиты иным образом (кроме предъявления иска о признании зарегистрированного права на несуществующие объекты самовольного строительства отсутствующим) у истца по встречному иску не имеется, что свидетельствует о правомерности и этого требования.
В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие в натуре в настоящее время тех построек, которые являлись самовольными, и право на которое зарегистрировано за К., судебная коллегия отменяет решение суда в части отказа в иске о признании права этого лица на постройки литер В, Г, Д по <...> в <...> отсутствующим, вынося новое решение об удовлетворении требований.
Доводы апелляционной жалобы истца о необоснованности отказа суда в назначении по делу строительной экспертизы отклоняются, т.к. необходимости в назначении экспертизы у суда не было с учетом установления самовольности построек и невозможности возникновения у истца прав на это имущество (или конструктивные элементы от него - в случае доказанности этого обстоятельства) по сделке (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы истца о невыяснении судом вопроса о наличии (отсутствии) построек на момент совершения оспариваемой сделки, а также доводы о доказанности факта возведения построек не могут быть приняты во внимание, т.к. судом установлен факт самовольности строений и отсутствие таковых на настоящий момент, что уже достаточно для разрешения заявленных требований.
Ссылка в жалобе истца на нарушение своих прав на земельный участок (с учетом выводов, содержащихся во вступившем в силу решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 и имеющих преюдициальное значение, а также с учетом права на восстановление разрушенных объектов - ст. ст. 36, 39 Земельного кодекса Российской Федерации) безосновательна, т.к. иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным заявлен К. исключительно по основанию принадлежности ему строений литер В, Г, Д, расположенных на спорном участке, без указания на принадлежность ему иных строений на этом участке. Из указанного в жалобе решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 следует, что в рамках того дела К. обращался с иском о признании этого же договора купли-продажи земельного участка недействительным, но уже по иному основанию - по мотиву принадлежности ему иного объекта на данном участке, и именно применительно к правам К. на иной объект недвижимости суд анализировал договор купли-продажи земельного участка. С учетом предмета иска и разрешения спора в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нарушений прав К. (как собственника самовольно возведенных строений, отсутствующих к моменту разрешения спора) не имеется, его иск об оспаривании договора купли-продажи участка не мог быть удовлетворен.
Судебная коллегия учитывает и тот факт, что решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 по иску Т. и К. об оспаривании договора купли-продажи земельного участка постановлено со ссылкой на определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.11.2012 по настоящему делу, которое уже после вынесения данного решения суда было отменено постановлением Президиума Свердловского областного суда от 21.03.2013.
Доводы истца о несогласии с выводом суда о самовольности строений отклоняются, мотивы, по которым судебная коллегия пришла к выводу о самовольности строений, подробно изложены выше, в т.ч. и по вопросу прав на спорный земельный участок. Указание в жалобе истца на право совершения им сделок с объектами недвижимости и в отсутствие прав на земельные участки не могут быть признаны правильными (со ссылкой на п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и при установленности факта самовольности построек, являющихся предметом сделок).
Доводы жалобы третьего лица Д. о несогласии с выводом суда о самовольности спорных построек (по мотиву, что требований о сносе построек не заявлено, суд не выяснял вопрос о дате и обстоятельствах уничтожения построек, не учел право собственника на восстановление такие построек при сохранении права на земельный участок) отклоняются. Требований о сносе несуществующих построек истец по встречному иску и не мог заявить. Вопросы о времени и обстоятельствах сноса построек не относятся к юридически значимым обстоятельствам с учетом заявленных требований. Права на восстановление самовольных строений закон не устанавливает (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы третьего лица Д. о недействительности права ответчика на земельный участок со ссылкой на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 по делу N 2-3632, 2-3789/2012 безосновательны, т.к. этим решением в иске о признании сделки недействительной отказано, вступившего в силу решения суда об удовлетворении иска о признании недействительным названного договора не имеется. Содержащийся в том решении вывод о заключении договора купли-продажи земельного участка с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации сделан с учетом прав Т. и К. на иной объект недвижимости (литер А, А1, А2), а не тот, который указан в настоящем деле, решение постановлено со ссылкой на отмененное в настоящее время определение судебной коллегии от 06.11.2012.
Поскольку в настоящее время отсутствует решение суда о признании договора покупки ответчиком участка недействительным, в соответствующих исках (в рамках настоящего дела и в рамках дела N 2-3632, 2-3789/2012) отказано, до настоящего времени зарегистрированное право ответчика на земельный участок не опорочено, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что у ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" имеется заинтересованность в оспаривании права собственности К. на строения, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности общества.
Доводы третьего лица о неустановлении судом факта принадлежности главных вещей (зданий литер А, А1, А2, Б, Б1), принадлежностью которых могут быть спорные постройки (литер В, Г, Д) несостоятельны при доказанности самовольности данных строений. Кроме того, постройки литер В, Г, Д учтены в качестве самостоятельных объектов (при этом в кадастровых паспортах вид имущества поименован как "Здание", отметки о том, что здания являются служебными или вспомогательными не имеется, указано, что проходные состоят из трех этажей и подземного этажа). Изложенное порочит позицию третьего лица. С учетом приведенных мотивов судебная коллегия отклоняет и доводы третьего лица об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство строений вспомогательного использования (по подп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), учитывая и тот факт, что спорные объекты возведены на чужом земельном участке, что уже свидетельствует об их самовольности (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка в жалобе на несогласие с выводом о принадлежности ответчику земельного участка (со ссылкой на право аренды у ООО <...> с учетом постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009) безосновательна, учитывая прекращение такого права (в порядке п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) еще до ввода в оборот спорных объектов.
Доводы жалобы третьего лица о нарушении его прав заключенным с ответчиком договором купли-продажи земельного участка не могут быть приняты во внимание. Считая свои права нарушенными, Д. не лишен права на обращение в суд с соответствующим иском, доказывая его обоснованность. Разрешением настоящих исков (основанных на споре о правах истца на строения литер В, Г, Д) права третьего лица не нарушены.
Иные доводы жалобы третьего лица аналогичны доводам жалобы истца, отклонение которых судебной коллегией мотивировано.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица Т. о недоказанности нарушений прав ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" оспариваемой сделкой купли-продажи построек отклоняются, поскольку, являясь собственником земельного участка, где находятся постройки, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и строений (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), общество имеет интерес в оспаривании правовых оснований возникновения права собственности К. на строения. На наличие такого интереса указано и в постановлении Президиума Свердловской области от 21.03.2013.
Ссылка в жалобе Т. на неустановление судом того факта, что признанием сделки недействительной будет восстановлено право, на нарушение которого указывало ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", не свидетельствует о незаконности решения суда. Заинтересованность в оспаривании сделки у истца по встречному иску имеется, а потому он имеет право на предъявление такого иска (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), о применении последствий недействительности сделки не заявлено, такие последствия судом не применялись. Восстановление нарушенного права возможно путем признания права отсутствующим, на что и указано судебной коллегией.
Доводы жалобы третьего лица Т. о разрешении судом вопроса о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц - ООО <...> и К.А.А. (и аналогичные доводы в отношении К.А.А. в жалобе третьего лица ЗАО "Профит") не могут быть признаны обоснованными.
В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Оспариваемым решением суда не разрешен вопрос о правах и обязанностях данных лиц, исходя из содержания резолютивной части решения суда ни на ООО <...>, ни на К.А.А. какие бы то ни было обязанности не возложены, вопрос об их правах также не разрешен, к этим лицам никаких требований не заявлено и судом не разрешено. Содержащиеся в мотивировочной части решения суда выводы для данных лиц, не принимавших участия в деле, преюдициального значения не имеют (ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства: определением суда первой инстанции от 16.07.2012 (л. д. 113 - 115 т. 4) названные лица (по ходатайству ответчика при возражениях со стороны истца) привлекались к участию в деле в качестве третьих лиц, им направлялись извещения (л. д. 118, 121 т. 4), однако указанные лица никакого интереса к процессу не проявили, определением суда первой инстанции от 26.07.2012 (л. д. 162, 163 т. 4), не обжалованным кем-либо, указанные лица исключены из состава третьих лиц по мотиву отсутствия правового интереса названных лиц к предмету спора. На протяжении всего периода рассмотрения дела названные лица не обращались в суд с заявлением о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц. С учетом изложенного, доводы третьего лица о наличии оснований к отмене решения по п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безосновательны.
Доводы жалобы третьего лица на недоказанность самовольного характера спорных построек отклоняются судебной коллегией по мотивам, приведенным ранее. Ссылка на то, что строения возведены в 2002 г., а в ответе Администрации г. Екатеринбурга указано на невыдачу разрешений на строительство после 2005 г., безосновательна, т.к. впервые инвентаризация объектов произведена лишь в 2008 г., а на л. д. 136 в т. 4 имеется ответ Администрации г. Екатеринбурга от <...> о том, что разрешений на строительство этих объектов Администрацией <...> не выдавалось (без ограничения периода времени 2005 годом). Указание на недоказанность того факта, что впервые постройки введены в эксплуатацию ООО <...>, судебная коллегия считает необоснованным с учетом установленных судебной коллегией и указанных выше обстоятельств регистрации прав на эти объекты.
Доводы третьего лица о заинтересованности К. в оспаривании договора купли-продажи земельного участка (по мотиву принадлежности ему на праве долевой собственности здания А, А1, А2), а также о необоснованном отказе третьему лицу Д. в принятии иска для рассмотрения в рамках данного дела (по мотиву наличия у него в долевой собственности этого же здания) отклоняются, поскольку исковые требования заявлены по иным основаниям, спор правомерно разрешен в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы третьего лица ЗАО "Профит" о том, что суд не учел факт нарушения оспариваемым договором купли-продажи земельного участка его (третьего лица) прав как долевого собственника расположенного на этом же участке здания литер А, А1, А2, не могут быть признаны обоснованными, т.к. предметом судебного рассмотрения вопрос о правах третьего лица не являлся. Считая свои права нарушенными, третье лицо не лишено права на обращение в суд.
Ссылка в жалобе ЗАО "Профит" на неправомерность вывода суда о самовольности строений при наличии зарегистрированного права на данные постройки не принимается во внимание с учетом разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010, N 10/22, согласно которым в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Доводы жалобы третьего лица ЗАО "Профит" о неучете судом преюдициальных выводов, содержащихся в решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012, отклоняются по изложенным выше мотивам при ответе на доводы апелляционных жалоб иных лиц.
Иных доводов жалобы не содержат.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2013 в части отказа в удовлетворении иска ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости - отменить.
Принять в этой части новое решение, которым встречные требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности К. на здания литеры В, Г, Д по <...> в <...> с кадастровыми номерами N.
В остальной части решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца, третьих лиц - без удовлетворения.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3678/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2014 г. по делу N 33-3678/2014
Судья Петрова Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Волковой Я.Ю., судей Ильясовой Е.Р., Киселевой С.Н.
при секретаре Бабкиной Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании 26.03.2014 гражданское дело по иску К. к ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К., А. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи строений, по иску ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости
по апелляционным жалобам истца, ответчика ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", третьих лиц В., Т., ЗАО "Профит" на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2013.
Заслушав доклад судьи Волковой Я.Ю., объяснения представителя истца Б. (по доверенности от 20.08.2012), поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы, считавшего обоснованными доводы жалоб третьих лиц и возражавшего против доводов жалобы ответчика, объяснения представителей ответчиков ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" Я. и Б. (по доверенности от 03.06.2013), поддержавших доводы своей апелляционной жалобы, возражавших против доводов остальных жалоб, объяснения представителя ответчика Администрации г. Екатеринбурга Д. (по доверенности от 26.12.2013), считавшего решение суда законным и обоснованным, объяснения представителя третьего лица ЗАО "Профит" Ш. (по доверенности от 10.01.2014), поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и считавшей обоснованными иными жалобы, кроме жалобы ответчика, объяснения представителя третьего лица Т. - З. (по доверенности от 04.07.2012), поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и жалобы истца, судебная коллегия
установила:
истец К. обратился в суд с иском к ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", Администрации г. Екатеринбурга о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по <...> в <...> со ссылкой на то, что он (истец) является собственником нежилых помещений: здания проходной, литер В, площадью 121,2 кв. м, здания проходной, литер Д, площадью 120,50 кв. м, гаража, литер Г, площадью 52,8 кв. м, расположенных по адресу: <...>, на основании договоров купли-продажи от <...>, заключенных с А. Между ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" и Администрацией г. Екатеринбурга <...> заключен договор N купли-продажи земельного участка по адресу: <...>, на основании этого договора <...> за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок. Истец считал договор не соответствующим требованиям закона и нарушающим его право на приобретение в собственность земельного участка, указывал на нарушение ч. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие ему (истцу) на праве собственности. Ссылался на то, что здания под литерами В, Г, и Д самоуправно снесены ответчиком, на месте снесенных зданий имеется свежее асфальтовое покрытие и сохранились лишь их конструктивные части, за забором имеются остатки снесенного здания - гаража, литер Г.
Представитель ответчика ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (правопреемник ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция") иск не признал, указав, что у него (с учетом приобретения имущества на торгах) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства и пристрой литер Б1 на участке по <...>, вследствие чего с ним же и был заключен оспариваемый договор купли-продажи земельного участка. ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" предъявило встречный иск к К., А. о признании недействительными (ничтожными) договоров купли-продажи указанных истцом в иске зданий проходной, литер Д, гаража литер Г, проходной, литер В, заключенных <...> между А. и К., а также иск о признании зарегистрированного за К. права собственности на спорные объекты отсутствующим. В обоснование требований ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" указало, что первоначально право собственности на эти объекты недвижимости, как на вновь созданные, было зарегистрировано за ООО <...> <...> с нарушениями норм ввода в эксплуатацию объектов, без соответствующих разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию, а также в отсутствие прав указанного юридического лица на земельный участок, поскольку постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...> договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу; <...>, заключенный <...> между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО <...>, признан недействительным (ничтожным) с момента его совершения. Единственным правообладателем спорного земельного участка является ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", право на земельный участок ООО <...> прекращено, о чем внесена соответствующая запись в реестр. Таким образом, ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" указывало на то, что данные постройки являются самовольными. Кроме того, ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" ссылалось на отсутствие по факту этих объектов. Поскольку право на постройки было зарегистрировано за ООО <...>, <...> ООО <...> продало объекты З.Д.А., который <...> продал объекты К.А.А., он <...> продал объекты А., а последний <...> - К. При этом регистрирующим органом утрачены правоустанавливающие документы по объектам за период с <...> по <...>. Ссылаясь на несоответствие закону сделки купли-продажи, по результатам которой право собственности на постройки перешло к К., истец по встречному иску просил о признании недействительным указанного договора. Указывая на невозможность предъявления иска о сносе построек (из-за фактического отсутствия таковых), но усматривая нарушение своих прав сохранением регистрации права на постройки за К., ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" просило о признании зарегистрированного права К. на постройки отсутствующим.
Представитель ответчика А. требования истца К. считал обоснованными, встречные требования не признал, пояснив, что договор купли-продажи спорных объектов заключен на законных основаниях. Продавец был собственником спорных объектов на основании правоустанавливающего документа - договора купли-продажи с К.А.А. Сама сделка и переход права собственности к А. зарегистрированы в установленном законом порядке, а доказательств самовольного возведения спорных объектов не имеется.
Представитель Администрации г. Екатеринбурга иск К. не признал, встречный иск считал обоснованным, указав, что спорные постройки имели статус самовольных построек. При заключении договора купли-продажи земельного участка с ЗАО ПКТИ "Проектстройконструкция" применялись положения ст. 36 Земельного кодекса. Представленная топографическая информация является официальной и соответствует фактически данным, подтверждает отсутствие спорных объектов на земельном участке на момент заключения договора о продаже земельного участка. Трансформаторная подстанция находится справа от места, где находились предполагаемые спорные литер Г и В, по адресу <...>. Здание литер А снесено в 2003 г., свидетельство о праве собственности на него погашено в установленном порядке. Фрагмент строения на участке - это остаток снесенного здания литера А, не является элементом спорного литера Г.
Представитель третьего лица ЗАО "Профит" первоначальный иск поддержал, с иском ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" не согласился, пояснив, что у него (третьего лица) зарегистрировано право долевой собственности на здание литер А, А1, А2, расположенного по <...>. Договор купли-продажи спорного земельного участка нарушает права истца и ЗАО "Профит" как владельцев объектов недвижимости, расположенных на нем. Спорные здания под литерами В, Г, и Д существовали, но были самоуправно снесены. Существование объектов с литерами В, Г, Д подтверждается также отчетом об оценке и имеющимися в нем фотографиями.
Представитель третьего лица Т. (зарегистрированного долевого собственника на здание литер А, А1, А2, расположенного по <...>) иск поддержала, со встречным иском не согласилась, пояснив, что на момент рассмотрения дела остались конструктивные элементы зданий литеров Г, В, и Д. Спорные объекты самоуправно снесены, и участки заасфальтированы. Права собственности истца на данные здания зарегистрированы в установленном порядке. На момент приобретения земли ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", он имел права на выкуп земельного участка. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 установлено, что Т., наряду с ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", имел право на покупку земельного участка. Право собственности на землю у ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" не возникло в силу ничтожности сделки купли-продажи земельного участка.
Третье лицо Д., надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
Ранее судом первой инстанции принималось решение об отказе в удовлетворении всех заявленных требований. Определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.11.2012 решение суда в части отказа в иске К. отменено, принято новое решение о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного с ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", с применением последствий недействительности сделки - двусторонней реституции.
Постановлением Президиума Свердловского областного суда от 21.03.2013 решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По результатам нового рассмотрения дела суд 21.10.2013 постановил решение, согласно которому в удовлетворении иска К. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка отказано, встречный иск о признании договоров недействительными удовлетворен: признаны недействительными договоры купли-продажи от <...> между А. и К. о продаже зданий проходной, литер Д, площадью 120,5 квадратных метров, гаража, литер Г, площадью 52,8 квадратных метров, проходной, литер Д, площадью 121,2 квадратных метра, расположенных по адресу: <...>; в удовлетворении иска ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости отказано. Указано на то, что настоящее решение является основанием для погашения записей о правах К. на указанные объекты в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Апелляционные жалобы поданы истцом К., представителем ответчика ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", третьими лицами Д., Т., ЗАО "Профит".
В апелляционной жалобе истец К. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его требований, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, в остальной части решение оставить без изменения. В обоснование жалобы указывает на необоснованный, по его мнению, отказ суда в назначении строительной экспертизы для определения наличия конструктивных элементов спорных построек на участке, указав в решении на недоказанность истцом этого обстоятельства. Считает, что наличие (отсутствие) построек необходимо было устанавливать на момент совершения оспариваемой сделки, а не на момент рассмотрения спора. Ссылается на доказанность наличия таких построек данными топосъемки и кадастровыми паспортами на здания. Указывает на нарушение своих прав на земельный участок (с учетом выводов, содержащихся во вступившем в силу решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 и имеющих преюдициальное значение, а также с учетом права на восстановление разрушенных объектов - ст. ст. 36, 39 Земельного кодекса Российской Федерации). Ссылаясь на то, что право собственности ответчика на земельный участок возникло позднее возникновения его (истца) права на постройки, указывает на отсутствие признака самовольности построек - нахождение на участке, принадлежащем ответчику (как указал суд). Кроме того, полагает, что даже если бы правообладателем участка являлся бы ответчик, договор купли-продажи спорных построек все равно мог бы быть заключен (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 271, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В апелляционной жалобе ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности К. на здания литер В, Г, Д, в <...>, с кадастровыми номерами N, принять в этой части новое решение об удовлетворении иска. Ссылается на нарушение своих прав существующей регистрацией права на постройки за К., притом, что иного способа защиты права нет. Полагает, что суд неверно истолковал разъяснения, содержащиеся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав". Указывает на то, что установленные судом факты (отсутствие факта введения объектов в эксплуатацию по правилам, установленным градостроительным законодательством, отсутствие решения суда о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, фактическое отсутствие объектов недвижимости) являются основанием для удовлетворения требования о признании права отсутствующим.
В апелляционной жалобе (с учетом дополнений) третье лицо Д. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска К. и отказе в иске ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция". В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводом суда о самовольности спорных построек, т.к. требований о сносе построек не заявлено, суд не выяснял вопрос о дате и обстоятельствах уничтожения построек, не учел право собственника на восстановление такие построек при сохранении права на земельный участок. Оспаривает вывод суда о действительности прав ответчика на земельный участок, ссылаясь на преюдициальность выводов решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 по делу N 2-3632, 2-3789/2012, из которых следует, что данный договор заключен с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушает права Т. и К. на приобретение участка в долевую собственность, вследствие чего этот договор ничтожен. Требования ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", основанные на ничтожной сделке, не подлежали удовлетворению. Указывает на то, что здания литер В, Г, Д являются служебными по отношению к основным А, А1, А2, Б, Б1, а суд не установил правообладателей главных вещей, принадлежностью которых являлись спорные постройки. При этом обращает внимание на то, что на возведение служебных построек не требуется разрешение на строительство. Считает неверным вывод суда об отсутствии спорных построек на момент заключения договора с истцом, ссылаясь на топосъемку земельного участка, кадастровые паспорта зданий. Приводит доводы, аналогичные доводам истца, о несогласии с выводом суда о принадлежности земельного участка ответчику на момент покупки истцом построек, указывая на право истца купить объекты недвижимости даже и при принадлежности участка ответчика. Считает неверным вывод суда о принадлежности участка ответчику, ссылаясь на выводы, содержащиеся в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009, согласно которым земельный участок находился в аренде у ООО <...> с 2000 г. Указывая на заключение договора купли-продажи земельного участка с истцом с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (поскольку на тот момент имелись на участке, в том числе, и спорные постройки), полагает нарушенными свои права на земельный участок как собственник недвижимости, расположенной на этом участке.
В апелляционной жалобе третьего лица Т. (долевого собственника здания литер А, А1, А2) содержится просьба об изменении решения суда, принятии по делу нового решения об удовлетворении иска К., отказе во встречном иске, с оставлением решения в остальной части без изменения. Ссылается на неустановление судом нарушений прав ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" оспариваемой сделкой купли-продажи построек, т.к. данное лицо стороной сделки не является, его право собственности на земельный участок ничтожно, поскольку сделка совершена с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012. Также суд не установил и тот факт, что признанием сделки недействительной будет восстановлено право, на нарушение которого указывало ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция". Ссылается на разрешение судом вопроса о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц - ООО <...> и К.А.А., притом, что в решении сделан вывод о ничтожности сделки между К.А.А. и А., суд анализировал правомерность регистрации права собственности на постройки за ООО <...>. Считает не основанным на доказательствах вывод суда о самовольности строений, т.к. по кадастровым паспортам строения возведены в 2002 г., Администрация г. Екатеринбурга указала на невыдачу разрешений на строительство лишь с 2005 г., отсутствуют документы о том, что впервые право на объекты как на вновь созданные зарегистрировано за ООО "Цезарь-групп" (регистрационные дела до перехода права к А. утрачены). Считает отказ в иске К. необоснованным, ссылаясь на наличие у истца заинтересованности в оспаривании сделки и как собственника здания А, А1, А2, что установлено решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012. По этим же мотивам необоснованным считает и отказ в принятии к рассмотрению иска третьего лица Д.
Третье лицо ЗАО "Профит" в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска К., а также в части в удовлетворения встречного иска отменить, принять по делу новое решение, которым иск К. удовлетворить, в иске ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" - отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения. В обоснование жалобы указывает на то, что суд не учел факт нарушения оспариваемым договором купли-продажи земельного участка его (третьего лица) прав как долевого собственника расположенного на этом же участке здания литер А, А1, А2. Ссылается на рассмотрение дела без привлечения к участию в деле К.А.А., притом, что суд сделал вывод о ничтожности сделки, стороной которой являлся К.А.А. Считает неправомерным вывод суда о самовольности строений при наличии зарегистрированного права на данные постройки. Ссылается на неучет судом преюдициальных выводов, содержащихся в решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012.
Истец, ответчик А., третьи лица Т., Д., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание суда второй инстанции не явились, о причинах своей неявки суд не уведомили, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, извещены надлежащим образом. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционных жалоб назначено на 26.03.2014 определением от 27.02.2014, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены лицам, участвующим в деле, по указанным ими адресам письмом 27.02.2014. Поскольку отсутствуют основания для отложения рассмотрения дела, предусмотренные ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд установил, что спорные постройки литеры В, Г, Д, право на которые зарегистрировано за К., являются самовольными, в настоящее время отсутствуют, изначально введены в гражданский оборот с нарушением требований закона, без разрешения на строительство и в отсутствие права на земельный участок (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также суд указал на невозможность установить основание возникновения права собственности К.А.А. (из-за того, что правоустанавливающие документы утрачены Управлением Росреестра), отсутствие свидетельства о регистрации права собственности на спорные постройки за К.А.А., вследствие чего сделал вывод о том, что К.А.А. не имел права отчуждать А. постройки, а сделки между А. и К.А.А. ничтожны (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следующие сделки (между А. и К.) из-за ничтожности предыдущих сделок также ничтожны. Интерес ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" в оспаривании данных сделок суд усмотрел в том, что, являясь собственником строений в виде объекта незавершенного строительства и литер Б1, расположенных по <...>, и являясь собственником этого участка, общество имеет право на защиту права на земельный участок от обременений со стороны К. как зарегистрированного собственника построек литер В, Г, Д на этом же участке. Нарушений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка суд не установил, указав на то, что истец не имел права на предоставление участка в собственность под несуществующие по факту строения, не имеет заинтересованности в оспаривании сделки (по мотиву ничтожности сделок, по которым приобретено право на строения литер В, Г, Д). Отказывая в иске о признании отсутствующим зарегистрированного права, суд сослался на положения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, указав, что право ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" восстановлено при удовлетворении иска о признании сделки недействительной.
Судебная коллегия, проверяя правильность постановленного судом решения в части разрешения исков ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (по доводам жалоб), приходит к следующим выводам.
Судебная коллегия соглашается с тем, что спорные постройки (литеры В, Г, Д) изначально являлись самовольными. Впервые объекты заинвентаризированы <...> и <...> (кадастровые паспорта на л. д. 122, 124, 126 т. 4), в качестве их владельца в технических паспортах указано ООО <...> (л. д. 133 - 135 т. 6). Из ответа Управления Росреестра (л. д. 21 т. 2) и представленных копий регистрационных дел на спорные объекты следует, что данные объекты при регистрации имеют условные номера, включающие указание на год их первой регистрации - <...>, при этом регистрационные дела по этим объектам скопированы и высланы в суд не в полном объеме (представлены лишь документы, начиная со сделки между К.А.А. и А.), т.к. <...> выявлен факт отсутствия в хранилище Управления Росреестра нескольких архивных томов правоустанавливающих документов, в связи с чем Управлением Росреестра направлено заявление о возбуждении уголовного дела по данному факту. Таким образом, впервые право на объекты зарегистрировано в 2010 г., их первым владельцем еще до 2010 г. указано именно ООО <...> (в техпаспортах), данных об иных владельцах этого имущества на момент ввода их в эксплуатацию нет. Вместе с тем, на 2010 г. у ООО <...> какого-либо права на земельный участок по <...> в <...> не было, т.к. существовавшее с 2000 г. право аренды на участок прекратилось с приобретением ОАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" (правопредшественником ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция") на торгах <...> ранее принадлежащих ООО <...> объекта незавершенного строительства и здания литер Б1, право на объекты зарегистрировано <...>, а потому перешло и право аренды участка к новому собственнику имущества (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор купли-продажи земельного участка по ул. Омской, 115 между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО <...> от <...> признан недействительным (ничтожным) вступившим в силу постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от <...>. Таким образом, на 2010 г. объекты, впервые заинвентаризованные в 2008 г., не могли быть введены в эксплуатацию их владельцем - ООО <...>, поскольку земельный участок по <...> не принадлежал данному лицу. Кроме того, разрешений на строительство этих объектов Администрацией г. Екатеринбурга не выдавалось (ответ Администрации г. Екатеринбурга от <...> на л. д. 136 т. 4), также не составлялся и акт ввода объектов в эксплуатацию (ответ Администрации г. Екатеринбурга на л. д. 78 т. 5). С учетом этих обстоятельств, положений ст. ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные постройки изначально являлись самовольными, а потому не могли быть предметом сделок. Оспариваемая собственником земельного участка сделка с такими постройками, совершенная К. с А., является ничтожной с момента совершения и независимо от признания ее недействительной судом (ст. ст. 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), а потому констатация в решении суда ничтожности сделки закону не противоречит.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с решением суда об отказе в иске ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" о признании отсутствующим зарегистрированного права К. на спорные строения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В данном деле суд лишь констатировал ничтожность сделки между А. и К., последствия недействительности сделки не применял, т.к. применение таких последствий права истца по встречному иску не восстанавливает в любом случае. Следовательно, само по себе решение суда о признании сделок недействительными не является основанием для прекращения зарегистрированного права собственности К. на спорные объекты.
Судом достоверно установлено, что спорные постройки в настоящее время не существуют, а потому истец по встречному иску, являясь собственником земельного участка, лишен возможности просить о сносе построек как самовольных построек в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Равным образом он лишен возможности восстановить свои права и в порядке применения последствий недействительности сделки, т.к. стороной сделки он не является. Возможности судебной защиты иным образом (кроме предъявления иска о признании зарегистрированного права на несуществующие объекты самовольного строительства отсутствующим) у истца по встречному иску не имеется, что свидетельствует о правомерности и этого требования.
В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие в натуре в настоящее время тех построек, которые являлись самовольными, и право на которое зарегистрировано за К., судебная коллегия отменяет решение суда в части отказа в иске о признании права этого лица на постройки литер В, Г, Д по <...> в <...> отсутствующим, вынося новое решение об удовлетворении требований.
Доводы апелляционной жалобы истца о необоснованности отказа суда в назначении по делу строительной экспертизы отклоняются, т.к. необходимости в назначении экспертизы у суда не было с учетом установления самовольности построек и невозможности возникновения у истца прав на это имущество (или конструктивные элементы от него - в случае доказанности этого обстоятельства) по сделке (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы истца о невыяснении судом вопроса о наличии (отсутствии) построек на момент совершения оспариваемой сделки, а также доводы о доказанности факта возведения построек не могут быть приняты во внимание, т.к. судом установлен факт самовольности строений и отсутствие таковых на настоящий момент, что уже достаточно для разрешения заявленных требований.
Ссылка в жалобе истца на нарушение своих прав на земельный участок (с учетом выводов, содержащихся во вступившем в силу решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 и имеющих преюдициальное значение, а также с учетом права на восстановление разрушенных объектов - ст. ст. 36, 39 Земельного кодекса Российской Федерации) безосновательна, т.к. иск о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным заявлен К. исключительно по основанию принадлежности ему строений литер В, Г, Д, расположенных на спорном участке, без указания на принадлежность ему иных строений на этом участке. Из указанного в жалобе решения Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 следует, что в рамках того дела К. обращался с иском о признании этого же договора купли-продажи земельного участка недействительным, но уже по иному основанию - по мотиву принадлежности ему иного объекта на данном участке, и именно применительно к правам К. на иной объект недвижимости суд анализировал договор купли-продажи земельного участка. С учетом предмета иска и разрешения спора в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), нарушений прав К. (как собственника самовольно возведенных строений, отсутствующих к моменту разрешения спора) не имеется, его иск об оспаривании договора купли-продажи участка не мог быть удовлетворен.
Судебная коллегия учитывает и тот факт, что решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 по иску Т. и К. об оспаривании договора купли-продажи земельного участка постановлено со ссылкой на определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.11.2012 по настоящему делу, которое уже после вынесения данного решения суда было отменено постановлением Президиума Свердловского областного суда от 21.03.2013.
Доводы истца о несогласии с выводом суда о самовольности строений отклоняются, мотивы, по которым судебная коллегия пришла к выводу о самовольности строений, подробно изложены выше, в т.ч. и по вопросу прав на спорный земельный участок. Указание в жалобе истца на право совершения им сделок с объектами недвижимости и в отсутствие прав на земельные участки не могут быть признаны правильными (со ссылкой на п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и при установленности факта самовольности построек, являющихся предметом сделок).
Доводы жалобы третьего лица Д. о несогласии с выводом суда о самовольности спорных построек (по мотиву, что требований о сносе построек не заявлено, суд не выяснял вопрос о дате и обстоятельствах уничтожения построек, не учел право собственника на восстановление такие построек при сохранении права на земельный участок) отклоняются. Требований о сносе несуществующих построек истец по встречному иску и не мог заявить. Вопросы о времени и обстоятельствах сноса построек не относятся к юридически значимым обстоятельствам с учетом заявленных требований. Права на восстановление самовольных строений закон не устанавливает (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы третьего лица Д. о недействительности права ответчика на земельный участок со ссылкой на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012 по делу N 2-3632, 2-3789/2012 безосновательны, т.к. этим решением в иске о признании сделки недействительной отказано, вступившего в силу решения суда об удовлетворении иска о признании недействительным названного договора не имеется. Содержащийся в том решении вывод о заключении договора купли-продажи земельного участка с нарушением ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации сделан с учетом прав Т. и К. на иной объект недвижимости (литер А, А1, А2), а не тот, который указан в настоящем деле, решение постановлено со ссылкой на отмененное в настоящее время определение судебной коллегии от 06.11.2012.
Поскольку в настоящее время отсутствует решение суда о признании договора покупки ответчиком участка недействительным, в соответствующих исках (в рамках настоящего дела и в рамках дела N 2-3632, 2-3789/2012) отказано, до настоящего времени зарегистрированное право ответчика на земельный участок не опорочено, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что у ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" имеется заинтересованность в оспаривании права собственности К. на строения, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности общества.
Доводы третьего лица о неустановлении судом факта принадлежности главных вещей (зданий литер А, А1, А2, Б, Б1), принадлежностью которых могут быть спорные постройки (литер В, Г, Д) несостоятельны при доказанности самовольности данных строений. Кроме того, постройки литер В, Г, Д учтены в качестве самостоятельных объектов (при этом в кадастровых паспортах вид имущества поименован как "Здание", отметки о том, что здания являются служебными или вспомогательными не имеется, указано, что проходные состоят из трех этажей и подземного этажа). Изложенное порочит позицию третьего лица. С учетом приведенных мотивов судебная коллегия отклоняет и доводы третьего лица об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство строений вспомогательного использования (по подп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), учитывая и тот факт, что спорные объекты возведены на чужом земельном участке, что уже свидетельствует об их самовольности (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка в жалобе на несогласие с выводом о принадлежности ответчику земельного участка (со ссылкой на право аренды у ООО <...> с учетом постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009) безосновательна, учитывая прекращение такого права (в порядке п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) еще до ввода в оборот спорных объектов.
Доводы жалобы третьего лица о нарушении его прав заключенным с ответчиком договором купли-продажи земельного участка не могут быть приняты во внимание. Считая свои права нарушенными, Д. не лишен права на обращение в суд с соответствующим иском, доказывая его обоснованность. Разрешением настоящих исков (основанных на споре о правах истца на строения литер В, Г, Д) права третьего лица не нарушены.
Иные доводы жалобы третьего лица аналогичны доводам жалобы истца, отклонение которых судебной коллегией мотивировано.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица Т. о недоказанности нарушений прав ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" оспариваемой сделкой купли-продажи построек отклоняются, поскольку, являясь собственником земельного участка, где находятся постройки, учитывая принцип единства судьбы земельного участка и строений (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), общество имеет интерес в оспаривании правовых оснований возникновения права собственности К. на строения. На наличие такого интереса указано и в постановлении Президиума Свердловской области от 21.03.2013.
Ссылка в жалобе Т. на неустановление судом того факта, что признанием сделки недействительной будет восстановлено право, на нарушение которого указывало ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция", не свидетельствует о незаконности решения суда. Заинтересованность в оспаривании сделки у истца по встречному иску имеется, а потому он имеет право на предъявление такого иска (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), о применении последствий недействительности сделки не заявлено, такие последствия судом не применялись. Восстановление нарушенного права возможно путем признания права отсутствующим, на что и указано судебной коллегией.
Доводы жалобы третьего лица Т. о разрешении судом вопроса о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц - ООО <...> и К.А.А. (и аналогичные доводы в отношении К.А.А. в жалобе третьего лица ЗАО "Профит") не могут быть признаны обоснованными.
В силу п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Оспариваемым решением суда не разрешен вопрос о правах и обязанностях данных лиц, исходя из содержания резолютивной части решения суда ни на ООО <...>, ни на К.А.А. какие бы то ни было обязанности не возложены, вопрос об их правах также не разрешен, к этим лицам никаких требований не заявлено и судом не разрешено. Содержащиеся в мотивировочной части решения суда выводы для данных лиц, не принимавших участия в деле, преюдициального значения не имеют (ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства: определением суда первой инстанции от 16.07.2012 (л. д. 113 - 115 т. 4) названные лица (по ходатайству ответчика при возражениях со стороны истца) привлекались к участию в деле в качестве третьих лиц, им направлялись извещения (л. д. 118, 121 т. 4), однако указанные лица никакого интереса к процессу не проявили, определением суда первой инстанции от 26.07.2012 (л. д. 162, 163 т. 4), не обжалованным кем-либо, указанные лица исключены из состава третьих лиц по мотиву отсутствия правового интереса названных лиц к предмету спора. На протяжении всего периода рассмотрения дела названные лица не обращались в суд с заявлением о привлечении их к участию в деле в качестве третьих лиц. С учетом изложенного, доводы третьего лица о наличии оснований к отмене решения по п. 4 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безосновательны.
Доводы жалобы третьего лица на недоказанность самовольного характера спорных построек отклоняются судебной коллегией по мотивам, приведенным ранее. Ссылка на то, что строения возведены в 2002 г., а в ответе Администрации г. Екатеринбурга указано на невыдачу разрешений на строительство после 2005 г., безосновательна, т.к. впервые инвентаризация объектов произведена лишь в 2008 г., а на л. д. 136 в т. 4 имеется ответ Администрации г. Екатеринбурга от <...> о том, что разрешений на строительство этих объектов Администрацией <...> не выдавалось (без ограничения периода времени 2005 годом). Указание на недоказанность того факта, что впервые постройки введены в эксплуатацию ООО <...>, судебная коллегия считает необоснованным с учетом установленных судебной коллегией и указанных выше обстоятельств регистрации прав на эти объекты.
Доводы третьего лица о заинтересованности К. в оспаривании договора купли-продажи земельного участка (по мотиву принадлежности ему на праве долевой собственности здания А, А1, А2), а также о необоснованном отказе третьему лицу Д. в принятии иска для рассмотрения в рамках данного дела (по мотиву наличия у него в долевой собственности этого же здания) отклоняются, поскольку исковые требования заявлены по иным основаниям, спор правомерно разрешен в пределах заявленных требований (ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы третьего лица ЗАО "Профит" о том, что суд не учел факт нарушения оспариваемым договором купли-продажи земельного участка его (третьего лица) прав как долевого собственника расположенного на этом же участке здания литер А, А1, А2, не могут быть признаны обоснованными, т.к. предметом судебного рассмотрения вопрос о правах третьего лица не являлся. Считая свои права нарушенными, третье лицо не лишено права на обращение в суд.
Ссылка в жалобе ЗАО "Профит" на неправомерность вывода суда о самовольности строений при наличии зарегистрированного права на данные постройки не принимается во внимание с учетом разъяснений, содержащихся в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010, N 10/22, согласно которым в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
Доводы жалобы третьего лица ЗАО "Профит" о неучете судом преюдициальных выводов, содержащихся в решении Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 28.12.2012, отклоняются по изложенным выше мотивам при ответе на доводы апелляционных жалоб иных лиц.
Иных доводов жалобы не содержат.
Руководствуясь п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2013 в части отказа в удовлетворении иска ЗАО "ПКТИ "Проектстройконструкция" к К. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости - отменить.
Принять в этой части новое решение, которым встречные требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости удовлетворить.
Признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности К. на здания литеры В, Г, Д по <...> в <...> с кадастровыми номерами N.
В остальной части решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 21.10.2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы истца, третьих лиц - без удовлетворения.
Председательствующий
Я.Ю.ВОЛКОВА
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.Р.ИЛЬЯСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)