Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2014 по делу N А76-22008/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 13.01.2014 N 218) (до и после перерыва в судебном заседании), Слепышев В.А. (доверенность от 18.04.2014 N 7030) (после перерыва в судебном заседании);
- общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" - Иванов А.Г. (доверенность от 07.08.2013 N 7/НГ/2013) (до и после перерыва в судебном заседании).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" (далее - ООО "Новые горизонты", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 за период с 12.02.2009 по 30.09.2013 в размере 83 488 126 руб. 46 коп.; задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 1 к договору аренды земли от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 за период с 12.02.2009 по 30.09.2013 в размере 86 121 243 руб. 30 коп.; задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 2 к договору аренды земли от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 за период с 12.02.2009 по 03.02.2013 в размере 780 797 руб. 40 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 105).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2014 (резолютивная часть объявлена 27.01.2014) исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Новые горизонты" взыскано 7 267 777 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что из решения суда невозможно установить какими законами, нормативными правовыми актами руководствовался суд, произведя расчет частично удовлетворенных исковых требований, какие ставки и коэффициенты судом применены.
Податель жалобы также ссылается на то обстоятельство, что поскольку акты выбора по земельным участкам были утверждены до 01.10.2005, то к правоотношениям сторон подлежат применению нормы пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) о размере арендной платы при превышении сроков строительства. При этом податель жалобы отмечает, что земельные участки предоставлялись, в том числе для жилищного строительства с возможностью иного (общественного) строительства, что не исключает необходимость применения пункта 15 статьи Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие у объектов единого назначения, на что ссылается ответчик, не свидетельствует о том, что земельные участки предоставлены не для целей жилищного строительства.
Кроме того, податель жалобы отмечает, что в спорный период ответчиком была произведена частичная оплата за пользование спорными земельными участками, то есть совершены действия, свидетельствующие о признании долга, в связи с чем срок исковой давности прерван и начинает течь заново.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 10.04.2014 судебное разбирательство было отложено на 08.05.2014.
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 в составе суде произведена замена: судья Суспицина Л.А. заменена судьей Карпачевой М.И. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 12.05.2014.
В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика с решением суда согласен, считает его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, постановлением главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 и предварительно согласовано место размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального р-на г. Челябинска закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - ЗАО ФСК "Западный луч") без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Постановлением главы г. Челябинска от 05.10.2004 N 1775-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 и предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального р-на г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Распоряжением главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 "О предоставлении земельных участков в аренду для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Западный луч" (т. 1, л.д. 93-94) ЗАО ФСК "Западный луч" предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
На основании указанного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК "Западный луч" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 29-35).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 103 335 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:0022, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
В силу пункта 1.4 договора он заключен на срок пять лет, с даты принятия постановления.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2007.
27 февраля 2007 года между ЗАО ФСК "Западный луч" (цедент) и ООО "Новые горизонты" (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент с согласия арендодателя уступил свои права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 44).
Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке 04.04.2007 (т. 1, оборот л.д. 44).
На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 12.05.2011 N 2767 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0022 путем раздела образованы три земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:51, 74:36:0506002:52, 74:36:0506002:53 (т. 1, л.д. 91-92).
В связи с указанным 25.08.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 61-68).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 102 275 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:52, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 до 05.12.2011.
25 августа 2011 года между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 69-76).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 1040 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:53, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 04.12.2011.
Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011 (т. 1, л.д. 98).
Материалами дела установлено также, что между сторонами заключены дополнительные соглашения от 12.07.2012 N 6, от 13.07.2012 N 7, от 12.07.2012 N 8 (т. 1, л.д. 116-136) к дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 дополнительного соглашения N 6 Комитет (арендодатель) передает, а ООО "Новые горизонты" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 40 270 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:427, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения договор заключен на срок до 31.12.2013.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 дополнительного соглашения N 7 Комитет (арендодатель) передает, а ООО "Новые горизонты" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 28 417 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:428, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения договор заключен на срок до 31.12.2013.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 дополнительного соглашения N 8 Комитет (арендодатель) передает, а ООО "Новые горизонты" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 33 588 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:426, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения договор заключен на срок до 31.12.2013.
Указанные дополнительные соглашения N N 6-8 зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2012.
Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:52 (т. 2, л.д. 45, 54, 63).
31 августа 2012 года между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" заключен договор о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 2, л.д. 67, 68).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2013 (т. 2, оборот л.д. 68).
Также на основании распоряжения главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК "Западный луч" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 36-42).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 102 134 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:0023, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
Настоящий договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2007.
27 февраля 2007 года между ЗАО ФСК "Западный луч" (цедент) и ООО "Новые горизонты" (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент с согласия арендодателя уступил свои права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 43).
Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке 04.04.2007.
На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 12.05.2011 N 2768 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 путем раздела образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50 (т. 1, л.д. 95-96).
В связи с указанным 25.08.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 45-52).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 95 656 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:50, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая, природная зоны и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 05.12.2011.
25 августа 2011 года между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 53-60).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 6478 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:49, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая и природная зоны и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 05.12.2011.
Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011 (т. 1, л.д. 99, 101).
В отношении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 сторонами подписано соглашение о его расторжении от 20.10.2011 (т. 1, л. д. 100).
Наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше исковыми требованиями.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности за период с 12.02.2009 по 14.10.2010 (т. 2, л.д. 5).
Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 12.02.2009 по 13.10.2010. При этом суд указал, что, внося периодические платежи согласно представленным в дело платежным поручениям, ответчик тем самым признавал наличие долга по арендной плате в размере, согласованном договором, тогда как задолженность по арендной плате, определенной в порядке, установленном пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не признавал.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Предметом исковых требований Комитета является взыскание задолженности ООО "Новые горизонты" по арендной плате по указанным договорам аренды с учетом дополнительных соглашений к ним.
В силу норм статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является передача объекта аренды, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы в порядке, установленном договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Расчет арендной платы произведен истцом, исходя из норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу указанного пункта до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из существа спора следует, что разногласия сторон имеют место, в том числе по вопросу о наличии оснований для применения указанных норм.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением Комитета о том, что в спорный период исчисление арендной платы должно было производиться на основании изложенных норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, как отмечено выше, земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, были предоставлены ранее ЗАО ФСК "Западный луч" на основании актов выбора, утвержденных постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п и от 05.10.2004 N 1775-п.
Поскольку акты выбора земельных участков были утверждены ЗАО ФСК "Западный луч" до 01.10.2005, к правоотношениям истца и ответчика (являющегося правопреемником ЗАО ФСК "Западный луч" в арендных правоотношениях) подлежат применению нормы названного Закона.
Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за спорный период к договорам аренды и дополнительным соглашениям к ним (т. 3, л.д. 3-6, 10, 11, 14-18) следует, что расчет произведен по методике, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО), за исключением арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428, по которым за 2012 год расчет арендной платы произведен на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 120 оборот, 127 оборот, 134 оборот).
Между тем, как указано ранее, нормами пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации для перечисленных в данной норме случаев установлена иная методика определения ежегодной арендной платы, отличная от Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, учитывая, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договоров, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договоров аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчиком доказательств оплаты арендной платы в указанном размере не представлено.
Доводы ответчика о том, что заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды нельзя квалифицировать как договоры аренды для целей жилищного строительства, не соответствуют материалам дела.
Из указанных выше договоров аренды и постановления о предоставлении земельных участков ЗАО ФСК "Западный луч" следует, что земельные участки были предоставлены для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры.
Из документов, представленных ответчиком при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, также следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:50 в настоящее время утвержден градостроительный план для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземных автостоянок, кинотеатра.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:426 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов по индивидуальному проекту, автостоянки легковых автомобилей, жилых домов, магазина. Администрацией выдано разрешение на строительство.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:427 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, жилого дома, автостоянки, магазина в комплексе автостоянки и жилых домов. Часть жилых домов введена в эксплуатацию.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:428 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов по индивидуальному проекту с помещениями общественного назначения, магазина в комплексе автостоянки и жилых домов. Администрацией выдано разрешение на строительство.
Кроме того, как указано ранее, по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 за 2012 год расчет арендной платы к дополнительным соглашениям N N 6-8 к договору аренды N 008660-К-2006 произведен совместно сторонами на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 120 оборот, 127 оборот, 134 оборот).
Таким образом, застройка земельных участков предполагала возведение на них не только объектов нежилого назначения, но и жилых домов.
Тот факт, что земельные участки предоставлены среди прочего для целей строительства объектов общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры, не свидетельствует о невозможности квалификации исследуемых договоров как договоров аренды для целей жилищного строительства.
Также следует отметить, что соотношение площадей в земельных участках, предоставленных по договорам аренды N N 008659-К-2006 и 008660-К-2006, предназначенных для жилищного и нежилищного строительства, согласованные сторонами в расчете арендной платы N 1 (т. 3, л.д. 1, 12), свидетельствует о преимущественном использовании земельных участков для жилищного строительства.
Кроме того, постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п и от 05.10.2004 N 1775-п на ЗАО ФСК "Западный луч" как застройщика была возложена обязанность разработать проект застройки территории, а также предусмотреть снос и расселение жилых домов в пределах указанной территории.
Разрешенное использование земельных участков согласно условиям договора и кадастровому паспорту земельного участка включает в себя, в том числе возведение объектов инженерной инфраструктуры.
В силу вышеизложенных обстоятельств применение истцом ставок арендной платы, установленных нормами пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является обоснованным.
В обжалуемом решении арбитражный суд первой инстанции не дал оценку доводам сторон относительно вопроса о применении к спорным правоотношениям норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться и с выводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности за период с 12.02.2009 по 13.10.2010.
Так, арбитражный суд первой инстанции указал, что, внося периодические платежи согласно представленным в дело платежным поручениям, ответчик тем самым признавал наличие долга по арендной плате в размере, согласованном договором, тогда как задолженность по арендной плате, определенной в порядке, установленном пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не признавал.
Из материалов дела следует, что исковые требования заявлены истцом за период с 12.02.2009 по 30.09.2012.
Иск подан истцом 14.10.2013 (т. 1, л.д. 6).
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае имел место перерыв течения срока исковой давности.
Так, в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается, в том числе в силу совершения обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.
При этом в указанном постановлении также отмечено, что в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
В настоящем случае в период с 31.12.2009 по 31.08.2011 за ответчика третьим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" по письмам ответчика были внесены арендные платежи с указанием в назначении платежей - по договорам аренды N N 008659-К-2006 и 008660-К-2006 без указания периода оплаты (т. 2, л.д. 84-87, 89-91).
Оценивая указанные платежи как свидетельствующие о перерыве течения срока исковой давности, арбитражный суд апелляционной инстанции в настоящем случае исходит из того, что, в частности в расчетах арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 за 2012 год ООО "Новые горизонты" само исходило из необходимости ее исчисления на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, следует отметить, что правовая позиция истца по спору не соответствует целевой направленности его действий при регулировании гражданско-правовых отношений с истцом по поводу использования земельных участков, находящихся у ООО "Новые горизонты" в аренде.
Следовательно, в настоящем случае нет оснований полагать, что суммы задолженности, оплаченные за ответчика третьим лицом по поручению первого, не свидетельствовали о признании ответчиком необходимости исчисления арендной платы на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, как указано ранее, размер арендной платы в настоящем случае относится к категории регулируемых цен, то есть определенных на основании норм действующего законодательства, а не согласованных сторонами договора по их волеизъявлению.
Тем самым, оплачивая долг частично, ответчик признает наличие у него самой задолженности (размер которой исчисляется на основании соответствующих норм права), то есть притязания кредитора.
Также, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013 установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19.03.2012. Решение суда вступило в законную силу 09.09.2013.
Между сторонами настоящего спора имеют место разногласие и по вопросу о том, с какого момента необходимо учитывать при исчислении арендной платы указанное обстоятельство.
Так, ответчик считает возможным применить новую кадастровую стоимость указанных земельных участков с 2012 года, что следует из указаний назначения платежей в платежных документах по оплате ответчиком арендной платы (т. 2, л.д. 71, 73, 75).
Комитет же, напротив, произвел расчет задолженности арендной платы по указанным земельным участкам по 30.09.2013 без учета названного решения суда.
Однако, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 отмечено, что то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Новый определенный судом размер кадастровой стоимости может применяться с момента вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.
Таким образом, с 10.09.2013 при исчислении арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 необходимо применять их новую кадастровую стоимость, определенную решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013.
Указанный вопрос арбитражным судом первой инстанции также не исследовался.
Также представитель истца привел пояснения о том, почему по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:49, являвшемуся предметом дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N 008659-К-2006, расчет задолженности произведен по 30.09.2013, несмотря на подписание сторонами соглашения о его расторжении от 20.10.2011.
Так, истец исходит из того, что данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке не было. Также указанный земельный участок арендодателю возвращен не был.
С учетом непредставления ответчиком доказательств возврата указанного земельного участка арендодателю арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с названной позицией истца.
При этом ответчик доводы о необоснованном начислении истцом задолженности по указанному земельному участку по 30.09.2013 не приводил.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции, принимая во внимание представленные Комитетом расчеты исковых требований, с учетом приведенных судом правовых позиций по делу, приходит к выводу о том, что исковые требования Комитета к ООО "Новые горизонты" подлежат удовлетворению частично: с ООО "Новые горизонты" в пользу Комитета подлежит взысканию задолженность в общей сумме 168 593 144 руб. 16 коп., которая складывается следующим образом:
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 (договор аренды N 008659-К-2006) за период с 12.02.2009 по 12.09.2011 (до государственной регистрация дополнительных соглашений о разделении земельного участка на участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50) в сумме 15 499 047 руб. 25 коп. (т. 2, л.д. 113);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:50 (дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 008659-К-2006) за период с 13.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 62 805 289 руб. 21 коп. (т. 2, л.д. 114);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:49 (дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008659-К-2006) за период с 13.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 5 183 790 руб. (т. 2, л.д. 112);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:53 (дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 12.02.2009 по 03.02.2013 (до государственной регистрация уступки по данному соглашению) в сумме 780 797 руб. 40 коп. (т. 2, л.д. 106);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:52 (дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 12.02.2009 по 23.07.2012 (до государственной регистрации дополнительных соглашений N N 6-8 о разделении земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428) в сумме 53 935 514 руб. 75 коп.;
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:426 (дополнительное соглашение N 8 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 24.07.2012 по 30.09.2013 в сумме 9 981 464 руб. 93 коп. (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013) (т. 3, л.д. 24);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:427 (дополнительное соглашение N 6 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 24.07.2012 по 30.09.2013 в сумме 11 984 117 руб. 65 коп. (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013) (т. 3, л.д. 22);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:428 (дополнительное соглашение N 7 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 24.07.2012 по 30.09.2013 в сумме 8 423 122 руб. 97 коп. (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013) (т. 3, л.д. 23).
В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Соответственно, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Как верно указал податель жалобы, из решения суда невозможно установить какими законами, нормативными правовыми актами руководствовался суд, произведя расчет частично удовлетворенных исковых требований.
С ООО "Новые горизонты" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 197 890 руб. 70 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2014 по делу N А76-22008/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 168 593 144 руб. 16 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 197 890 руб. 70 коп.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2014 N 18АП-2433/2014 ПО ДЕЛУ N А76-22008/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2014 г. N 18АП-2433/2014
Дело N А76-22008/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2014 по делу N А76-22008/2013 (судья Скобелкин А.П.).
В заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 13.01.2014 N 218) (до и после перерыва в судебном заседании), Слепышев В.А. (доверенность от 18.04.2014 N 7030) (после перерыва в судебном заседании);
- общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" - Иванов А.Г. (доверенность от 07.08.2013 N 7/НГ/2013) (до и после перерыва в судебном заседании).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" (далее - ООО "Новые горизонты", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 за период с 12.02.2009 по 30.09.2013 в размере 83 488 126 руб. 46 коп.; задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 1 к договору аренды земли от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 за период с 12.02.2009 по 30.09.2013 в размере 86 121 243 руб. 30 коп.; задолженности по арендной плате по дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 2 к договору аренды земли от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 за период с 12.02.2009 по 03.02.2013 в размере 780 797 руб. 40 коп. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 105).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2014 (резолютивная часть объявлена 27.01.2014) исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Новые горизонты" взыскано 7 267 777 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что из решения суда невозможно установить какими законами, нормативными правовыми актами руководствовался суд, произведя расчет частично удовлетворенных исковых требований, какие ставки и коэффициенты судом применены.
Податель жалобы также ссылается на то обстоятельство, что поскольку акты выбора по земельным участкам были утверждены до 01.10.2005, то к правоотношениям сторон подлежат применению нормы пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) о размере арендной платы при превышении сроков строительства. При этом податель жалобы отмечает, что земельные участки предоставлялись, в том числе для жилищного строительства с возможностью иного (общественного) строительства, что не исключает необходимость применения пункта 15 статьи Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Отсутствие у объектов единого назначения, на что ссылается ответчик, не свидетельствует о том, что земельные участки предоставлены не для целей жилищного строительства.
Кроме того, податель жалобы отмечает, что в спорный период ответчиком была произведена частичная оплата за пользование спорными земельными участками, то есть совершены действия, свидетельствующие о признании долга, в связи с чем срок исковой давности прерван и начинает течь заново.
Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 10.04.2014 судебное разбирательство было отложено на 08.05.2014.
Распоряжением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2014 в составе суде произведена замена: судья Суспицина Л.А. заменена судьей Карпачевой М.И. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 12.05.2014.
В судебном заседании представители подателя жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика с решением суда согласен, считает его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, постановлением главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 и предварительно согласовано место размещения торгово-досугового комплекса (1-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального р-на г. Челябинска закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Западный луч" (далее - ЗАО ФСК "Западный луч") без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Постановлением главы г. Челябинска от 05.10.2004 N 1775-п утвержден акт выбора земельного участка N 001022-05-2004 и предварительно согласовано место размещения жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-ая очередь застройки территории "Западный луч") по ул. Труда Центрального р-на г. Челябинска ЗАО ФСК "Западный луч" без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Распоряжением главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 "О предоставлении земельных участков в аренду для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска закрытому акционерному обществу Финансово-строительная компания "Западный луч" (т. 1, л.д. 93-94) ЗАО ФСК "Западный луч" предоставлены в аренду сроком на 5 лет земельные участки из земель поселений: участок А площадью 10,2134 га (общественно-деловая зона), участок Б площадью 10,3335 га (жилая зона), участок В площадью 0,6408 га (общественно-деловая зона), участок Е площадью 4,2827 га (жилая зона) для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди) по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
На основании указанного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК "Западный луч" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 29-35).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 103 335 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:0022, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель поселений (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
В силу пункта 1.4 договора он заключен на срок пять лет, с даты принятия постановления.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2007.
27 февраля 2007 года между ЗАО ФСК "Западный луч" (цедент) и ООО "Новые горизонты" (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент с согласия арендодателя уступил свои права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 44).
Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке 04.04.2007 (т. 1, оборот л.д. 44).
На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 12.05.2011 N 2767 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0022 путем раздела образованы три земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:51, 74:36:0506002:52, 74:36:0506002:53 (т. 1, л.д. 91-92).
В связи с указанным 25.08.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 61-68).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 102 275 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:52, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 до 05.12.2011.
25 августа 2011 года между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 1, л.д. 69-76).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 дополнительного соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 1040 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:53, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 04.12.2011.
Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011 (т. 1, л.д. 98).
Материалами дела установлено также, что между сторонами заключены дополнительные соглашения от 12.07.2012 N 6, от 13.07.2012 N 7, от 12.07.2012 N 8 (т. 1, л.д. 116-136) к дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 дополнительного соглашения N 6 Комитет (арендодатель) передает, а ООО "Новые горизонты" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 40 270 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:427, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения договор заключен на срок до 31.12.2013.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 дополнительного соглашения N 7 Комитет (арендодатель) передает, а ООО "Новые горизонты" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 28 417 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:428, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения договор заключен на срок до 31.12.2013.
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 дополнительного соглашения N 8 Комитет (арендодатель) передает, а ООО "Новые горизонты" (арендатор) принимает во временное пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 33 588 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:426, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения договор заключен на срок до 31.12.2013.
Указанные дополнительные соглашения N N 6-8 зарегистрированы в установленном законом порядке 24.07.2012.
Земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:52 (т. 2, л.д. 45, 54, 63).
31 августа 2012 года между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт" заключен договор о передаче прав и обязанностей по дополнительному соглашению от 25.08.2011 N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008660-К-2006 (т. 2, л.д. 67, 68).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.02.2013 (т. 2, оборот л.д. 68).
Также на основании распоряжения главы г. Челябинска от 05.12.2006 N 2312 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО ФСК "Западный луч" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 36-42).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 102 134 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:0023, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель поселений (общественно-деловая зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (1 и 2 очереди).
Настоящий договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.02.2007.
27 февраля 2007 года между ЗАО ФСК "Западный луч" (цедент) и ООО "Новые горизонты" (цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент с согласия арендодателя уступил свои права и обязанности по договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 43).
Договор цессии зарегистрирован в установленном законом порядке 04.04.2007.
На основании распоряжения Администрации города Челябинска от 12.05.2011 N 2768 из земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 путем раздела образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50 (т. 1, л.д. 95-96).
В связи с указанным 25.08.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 45-52).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 95 656 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:50, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая, природная зоны и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 05.12.2011.
25 августа 2011 года между Комитетом (арендодатель) и ООО "Новые горизонты" (арендатор) заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 (т. 1, л.д. 53-60).
В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 соглашения арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях настоящего дополнительного соглашения краткосрочной аренды земельный участок площадью 6478 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0506002:49, расположенный по ул. Труда в Центральном р-не г. Челябинска, из земель населенных пунктов (жилая и природная зоны и зона инженерной и транспортной инфраструктуры), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-досугового комплекса и здания офисно-гостиничного назначения (1-я очередь застройки территории "Западный луч"), жилого комплекса с объектами культурно-бытового и общественного назначения (2-я очередь застройки территории "Западный луч").
В силу пункта 1.4 соглашения в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2011 по 05.12.2011.
Государственная регистрация дополнительных соглашений произведена 13.09.2011 (т. 1, л.д. 99, 101).
В отношении дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земли г. Челябинска от 06.12.2006 УЗ N 008659-К-2006 сторонами подписано соглашение о его расторжении от 20.10.2011 (т. 1, л. д. 100).
Наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше исковыми требованиями.
При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о применении срока исковой давности за период с 12.02.2009 по 14.10.2010 (т. 2, л.д. 5).
Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 12.02.2009 по 13.10.2010. При этом суд указал, что, внося периодические платежи согласно представленным в дело платежным поручениям, ответчик тем самым признавал наличие долга по арендной плате в размере, согласованном договором, тогда как задолженность по арендной плате, определенной в порядке, установленном пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не признавал.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о необходимости изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Предметом исковых требований Комитета является взыскание задолженности ООО "Новые горизонты" по арендной плате по указанным договорам аренды с учетом дополнительных соглашений к ним.
В силу норм статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является передача объекта аренды, а обязанностью арендатора - оплата арендной платы в порядке, установленном договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Расчет арендной платы произведен истцом, исходя из норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу указанного пункта до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:
- в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;
- в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Из существа спора следует, что разногласия сторон имеют место, в том числе по вопросу о наличии оснований для применения указанных норм.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с мнением Комитета о том, что в спорный период исчисление арендной платы должно было производиться на основании изложенных норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Так, как отмечено выше, земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды, были предоставлены ранее ЗАО ФСК "Западный луч" на основании актов выбора, утвержденных постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п и от 05.10.2004 N 1775-п.
Поскольку акты выбора земельных участков были утверждены ЗАО ФСК "Западный луч" до 01.10.2005, к правоотношениям истца и ответчика (являющегося правопреемником ЗАО ФСК "Западный луч" в арендных правоотношениях) подлежат применению нормы названного Закона.
Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за спорный период к договорам аренды и дополнительным соглашениям к ним (т. 3, л.д. 3-6, 10, 11, 14-18) следует, что расчет произведен по методике, установленной Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО), за исключением арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428, по которым за 2012 год расчет арендной платы произведен на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 120 оборот, 127 оборот, 134 оборот).
Между тем, как указано ранее, нормами пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации для перечисленных в данной норме случаев установлена иная методика определения ежегодной арендной платы, отличная от Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Таким образом, учитывая, что размер арендной платы в данном случае подлежал определению, исходя из норм Федерального закона, который действовал на момент заключения договоров, арендная плата, установленная данным законом, подлежала применению в качестве регулируемой цены, а условия договоров аренды о порядке и размере арендной платы применению не подлежат.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчиком доказательств оплаты арендной платы в указанном размере не представлено.
Доводы ответчика о том, что заключенные между истцом и ответчиком договоры аренды нельзя квалифицировать как договоры аренды для целей жилищного строительства, не соответствуют материалам дела.
Из указанных выше договоров аренды и постановления о предоставлении земельных участков ЗАО ФСК "Западный луч" следует, что земельные участки были предоставлены для строительства объектов жилого, общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры.
Из документов, представленных ответчиком при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, также следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:50 в настоящее время утвержден градостроительный план для строительства жилых домов с помещениями общественного назначения, подземных автостоянок, кинотеатра.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:426 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов по индивидуальному проекту, автостоянки легковых автомобилей, жилых домов, магазина. Администрацией выдано разрешение на строительство.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:427 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов со встроенными нежилыми помещениями, жилого дома, автостоянки, магазина в комплексе автостоянки и жилых домов. Часть жилых домов введена в эксплуатацию.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0506002:428 утвержден градостроительный план для строительства жилых домов по индивидуальному проекту с помещениями общественного назначения, магазина в комплексе автостоянки и жилых домов. Администрацией выдано разрешение на строительство.
Кроме того, как указано ранее, по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 за 2012 год расчет арендной платы к дополнительным соглашениям N N 6-8 к договору аренды N 008660-К-2006 произведен совместно сторонами на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 120 оборот, 127 оборот, 134 оборот).
Таким образом, застройка земельных участков предполагала возведение на них не только объектов нежилого назначения, но и жилых домов.
Тот факт, что земельные участки предоставлены среди прочего для целей строительства объектов общеобразовательного, общественного назначения и объектов инженерной инфраструктуры, не свидетельствует о невозможности квалификации исследуемых договоров как договоров аренды для целей жилищного строительства.
Также следует отметить, что соотношение площадей в земельных участках, предоставленных по договорам аренды N N 008659-К-2006 и 008660-К-2006, предназначенных для жилищного и нежилищного строительства, согласованные сторонами в расчете арендной платы N 1 (т. 3, л.д. 1, 12), свидетельствует о преимущественном использовании земельных участков для жилищного строительства.
Кроме того, постановлениями главы г. Челябинска от 14.07.2004 N 1254-п и от 05.10.2004 N 1775-п на ЗАО ФСК "Западный луч" как застройщика была возложена обязанность разработать проект застройки территории, а также предусмотреть снос и расселение жилых домов в пределах указанной территории.
Разрешенное использование земельных участков согласно условиям договора и кадастровому паспорту земельного участка включает в себя, в том числе возведение объектов инженерной инфраструктуры.
В силу вышеизложенных обстоятельств применение истцом ставок арендной платы, установленных нормами пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, является обоснованным.
В обжалуемом решении арбитражный суд первой инстанции не дал оценку доводам сторон относительно вопроса о применении к спорным правоотношениям норм пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться и с выводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности за период с 12.02.2009 по 13.10.2010.
Так, арбитражный суд первой инстанции указал, что, внося периодические платежи согласно представленным в дело платежным поручениям, ответчик тем самым признавал наличие долга по арендной плате в размере, согласованном договором, тогда как задолженность по арендной плате, определенной в порядке, установленном пунктом 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не признавал.
Из материалов дела следует, что исковые требования заявлены истцом за период с 12.02.2009 по 30.09.2012.
Иск подан истцом 14.10.2013 (т. 1, л.д. 6).
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в настоящем случае имел место перерыв течения срока исковой давности.
Так, в силу статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается, в том числе в силу совершения обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения.
При этом в указанном постановлении также отмечено, что в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
В настоящем случае в период с 31.12.2009 по 31.08.2011 за ответчика третьим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" по письмам ответчика были внесены арендные платежи с указанием в назначении платежей - по договорам аренды N N 008659-К-2006 и 008660-К-2006 без указания периода оплаты (т. 2, л.д. 84-87, 89-91).
Оценивая указанные платежи как свидетельствующие о перерыве течения срока исковой давности, арбитражный суд апелляционной инстанции в настоящем случае исходит из того, что, в частности в расчетах арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 за 2012 год ООО "Новые горизонты" само исходило из необходимости ее исчисления на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, следует отметить, что правовая позиция истца по спору не соответствует целевой направленности его действий при регулировании гражданско-правовых отношений с истцом по поводу использования земельных участков, находящихся у ООО "Новые горизонты" в аренде.
Следовательно, в настоящем случае нет оснований полагать, что суммы задолженности, оплаченные за ответчика третьим лицом по поручению первого, не свидетельствовали о признании ответчиком необходимости исчисления арендной платы на основании пункта 15 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, как указано ранее, размер арендной платы в настоящем случае относится к категории регулируемых цен, то есть определенных на основании норм действующего законодательства, а не согласованных сторонами договора по их волеизъявлению.
Тем самым, оплачивая долг частично, ответчик признает наличие у него самой задолженности (размер которой исчисляется на основании соответствующих норм права), то есть притязания кредитора.
Также, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013 установлена кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19.03.2012. Решение суда вступило в законную силу 09.09.2013.
Между сторонами настоящего спора имеют место разногласие и по вопросу о том, с какого момента необходимо учитывать при исчислении арендной платы указанное обстоятельство.
Так, ответчик считает возможным применить новую кадастровую стоимость указанных земельных участков с 2012 года, что следует из указаний назначения платежей в платежных документах по оплате ответчиком арендной платы (т. 2, л.д. 71, 73, 75).
Комитет же, напротив, произвел расчет задолженности арендной платы по указанным земельным участкам по 30.09.2013 без учета названного решения суда.
Однако, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11 отмечено, что то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Новый определенный судом размер кадастровой стоимости может применяться с момента вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.
Таким образом, с 10.09.2013 при исчислении арендной платы по земельным участкам с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428 необходимо применять их новую кадастровую стоимость, определенную решением Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013.
Указанный вопрос арбитражным судом первой инстанции также не исследовался.
Также представитель истца привел пояснения о том, почему по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:49, являвшемуся предметом дополнительного соглашения N 2 к договору аренды N 008659-К-2006, расчет задолженности произведен по 30.09.2013, несмотря на подписание сторонами соглашения о его расторжении от 20.10.2011.
Так, истец исходит из того, что данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке не было. Также указанный земельный участок арендодателю возвращен не был.
С учетом непредставления ответчиком доказательств возврата указанного земельного участка арендодателю арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с названной позицией истца.
При этом ответчик доводы о необоснованном начислении истцом задолженности по указанному земельному участку по 30.09.2013 не приводил.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции, принимая во внимание представленные Комитетом расчеты исковых требований, с учетом приведенных судом правовых позиций по делу, приходит к выводу о том, что исковые требования Комитета к ООО "Новые горизонты" подлежат удовлетворению частично: с ООО "Новые горизонты" в пользу Комитета подлежит взысканию задолженность в общей сумме 168 593 144 руб. 16 коп., которая складывается следующим образом:
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:0023 (договор аренды N 008659-К-2006) за период с 12.02.2009 по 12.09.2011 (до государственной регистрация дополнительных соглашений о разделении земельного участка на участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:49, 74:36:0506002:50) в сумме 15 499 047 руб. 25 коп. (т. 2, л.д. 113);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:50 (дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 008659-К-2006) за период с 13.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 62 805 289 руб. 21 коп. (т. 2, л.д. 114);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:49 (дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008659-К-2006) за период с 13.09.2011 по 30.09.2013 в сумме 5 183 790 руб. (т. 2, л.д. 112);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:53 (дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 12.02.2009 по 03.02.2013 (до государственной регистрация уступки по данному соглашению) в сумме 780 797 руб. 40 коп. (т. 2, л.д. 106);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:52 (дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 12.02.2009 по 23.07.2012 (до государственной регистрации дополнительных соглашений N N 6-8 о разделении земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0506002:426, 74:36:0506002:427, 74:36:0506002:428) в сумме 53 935 514 руб. 75 коп.;
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:426 (дополнительное соглашение N 8 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 24.07.2012 по 30.09.2013 в сумме 9 981 464 руб. 93 коп. (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013) (т. 3, л.д. 24);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:427 (дополнительное соглашение N 6 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 24.07.2012 по 30.09.2013 в сумме 11 984 117 руб. 65 коп. (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013) (т. 3, л.д. 22);
- по земельному участку с кадастровым номером 74:36:0506002:428 (дополнительное соглашение N 7 к договору аренды N 008660-К-2006) за период с 24.07.2012 по 30.09.2013 в сумме 8 423 122 руб. 97 коп. (с учетом решения Арбитражного суда Челябинской области от 09.08.2013 по делу N А76-10818/2013) (т. 3, л.д. 23).
В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Соответственно, обжалуемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит изменению в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Как верно указал податель жалобы, из решения суда невозможно установить какими законами, нормативными правовыми актами руководствовался суд, произведя расчет частично удовлетворенных исковых требований.
С ООО "Новые горизонты" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 197 890 руб. 70 коп., а также по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 31.01.2014 по делу N А76-22008/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность в размере 168 593 144 руб. 16 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 197 890 руб. 70 коп.".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Новые горизонты" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)