Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области: Степанова О.О. по доверенности N 47/01-24 от 30.12.13,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года по делу N А41-66866/13, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ВАЛАРО" о взыскании задолженности в размере 201 760 рублей 79 копеек за период с 01.07.10 по 29.11.13 и пени в сумме 41 472 рубля 71 копейка за период с 01.04.11 по 29.11.13, всего - 243 233 рубля 50 копеек, расторжении договора аренды земельного участка N 61 от 29.12.04 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010402:0025 по акту приема-передачи (л.д. 2 - 5).
Иск заявлен на основании статей 307 - 310, 314, 330, 401, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года с ООО "ВАЛАРО" в пользу администрации города Реутов Московской области было взыскано 41 472 рубля 71 копейка пени за период с 01.04.11 по 29.11.13, был расторгнут договор аренды земельного участка N 61 от 29.12.04, ООО "ВАЛАРО" было обязано передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области по акту приема-передачи, в удовлетворении остальной части иска было отказано (л.д. 49 - 50).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ВАЛАРО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, указывая на использование земельного участка по его целевому назначению (л.д. 53 - 54).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "ВАЛАРО", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка N 61 от 29.12.04 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 29.12.04 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "ВАЛАРО" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 61, в соответствии с которым Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 296 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010402:0005, расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Новая, восточная сторона, д. 21, на срок с 02.08.04 по 31.07.53 для размещения и строительства магазина (л.д. 9 - 10).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата определяется в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы, утвержденной органом местного самоуправления.
Пунктом 4.2.1 договора закреплена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора Арендатор обязался пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением участка, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации, Московской области и нормативными актами органов местного самоуправления.
В силу пункта 4.3.4 договора Арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
Поскольку ООО "ВАЛАРО" ненадлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области 18.07.13 направил ответчику претензию об уплате задолженности в сумме 171 358 рублей 96 копеек и пени в размере 27 581 рубль 60 копеек (л.д. 23).
Указанная претензия была оставлена без удовлетворения.
30.10.13 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области направил ООО "ВАЛАРО" предупреждение N 1456/01-22, в котором потребовал в срок до 11.11.13 погасить задолженность в размере 201 760 рублей 79 копеек, пени в сумме 37 235 рублей 73 копеек либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке (л.д. 21).
Оставление указанного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Расторгая договор аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что ООО "ВАЛАРО" были существенно нарушены его условия в части внесения арендной платы и использования участка.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
29.12.04 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "ВАЛАРО" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 61, в соответствии с которым Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 296 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010402:0005, расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Новая, восточная сторона, д. 21, на срок с 02.08.04 по 31.07.53 для размещения и строительства магазина (л.д. 9 - 10).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В силу пункта 4.3.4 договора Арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 был передан в аренду для размещения и строительства магазина.
Из материалов дела следует, что 09.10.08 ООО "ВАЛАРО" было выдано разрешение N RU 5031-40 на строительство двухэтажного здания с техническим этажом (магазин с аптекой), площадью застройки 272 кв. м, сроком действия - 18 месяцев (л.д. 43 - 44).
Однако до настоящего времени строительство магазина, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.
Письмом от 27.02.13 ООО "ВАЛАРО" сообщило Главе администрации г. Реутов Московской области о принятии решения о возведении на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 детского сада дневного пребывания (л.д. 42).
13.09.13 ООО "ВАЛАРО" обратилось к Главе администрации г. Реутов Московской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на "для размещения финансово-кредитного учреждения" (л.д. 40).
Письмом N 1-вх-5120/01-01-10 от 02.10.13 администрация г. Реутов Московской области сообщила ООО "ВАЛАРО" о том, что рассмотрение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка состоится после получения положительного решения жителей близлежащего жилого дома (л.д. 39).
Таким образом, ООО "ВАЛАРО" арендуемый им земельный участок по назначению не использовало, доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих дополнений в договор аренды, а также признания незаконным отказа администрации г. Реутов Московской области во внесении таких изменений не представлено.
- Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
- Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды, не освоил спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ВАЛАРО" доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, соответствующих целевому назначению земельного участка, в материалы дела и апелляционному суду не представлено.
Кроме того, как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, ООО "ВАЛАРО" нарушены сроки внесения арендных платежей в течение более двух кварталов подряд, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "ВАЛАРО" условий договора аренды N 61 от 29.12.04 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области 30.10.13 направил в адрес ООО "ВАЛАРО" требование N 1456/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 11.11.13 (л.д. 21).
Названное требование было получено ООО "ВАЛАРО" 09.11.13, что подтверждается отметкой на карточке почтового уведомления (л.д. 22).
Учитывая, что требование о расторжении договора было получено ответчиком в установленный для устранения нарушений срок, а также отсутствие со стороны ООО "ВАЛАРО" действий, направленных на устранение выявленных нарушений, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 16.12.13, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ВАЛАРО" возвратить спорный земельный участок истцу.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о чинении препятствий со стороны администрации г. Реутов Московской области в освоении земельного участка подлежат отклонению, поскольку доказательств объективной невозможности осуществления строительства, а также доказательств оспаривания незаконных, по мнению ответчика, действий органа муниципальной власти не представлено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года по делу N А41-66866/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2014 ПО ДЕЛУ N А41-66866/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. по делу N А41-66866/13
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области: Степанова О.О. по доверенности N 47/01-24 от 30.12.13,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" на решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года по делу N А41-66866/13, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ВАЛАРО" о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ВАЛАРО" о взыскании задолженности в размере 201 760 рублей 79 копеек за период с 01.07.10 по 29.11.13 и пени в сумме 41 472 рубля 71 копейка за период с 01.04.11 по 29.11.13, всего - 243 233 рубля 50 копеек, расторжении договора аренды земельного участка N 61 от 29.12.04 и передаче земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010402:0025 по акту приема-передачи (л.д. 2 - 5).
Иск заявлен на основании статей 307 - 310, 314, 330, 401, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года с ООО "ВАЛАРО" в пользу администрации города Реутов Московской области было взыскано 41 472 рубля 71 копейка пени за период с 01.04.11 по 29.11.13, был расторгнут договор аренды земельного участка N 61 от 29.12.04, ООО "ВАЛАРО" было обязано передать земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области по акту приема-передачи, в удовлетворении остальной части иска было отказано (л.д. 49 - 50).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ВАЛАРО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части расторжения договора аренды земельного участка, указывая на использование земельного участка по его целевому назначению (л.д. 53 - 54).
В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "ВАЛАРО", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды земельного участка N 61 от 29.12.04 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, участвующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 29.12.04 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "ВАЛАРО" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 61, в соответствии с которым Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 296 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010402:0005, расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Новая, восточная сторона, д. 21, на срок с 02.08.04 по 31.07.53 для размещения и строительства магазина (л.д. 9 - 10).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата определяется в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы, утвержденной органом местного самоуправления.
Пунктом 4.2.1 договора закреплена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.
В соответствии с пунктом 4.2.2 договора Арендатор обязался пользоваться земельным участком в соответствии с условиями настоящего договора, целевым назначением участка, своими уставными целями и задачами, действующим законодательством Российской Федерации, Московской области и нормативными актами органов местного самоуправления.
В силу пункта 4.3.4 договора Арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
Поскольку ООО "ВАЛАРО" ненадлежащим образом исполняло принятые на себя обязательства, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области 18.07.13 направил ответчику претензию об уплате задолженности в сумме 171 358 рублей 96 копеек и пени в размере 27 581 рубль 60 копеек (л.д. 23).
Указанная претензия была оставлена без удовлетворения.
30.10.13 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Реутов Московской области направил ООО "ВАЛАРО" предупреждение N 1456/01-22, в котором потребовал в срок до 11.11.13 погасить задолженность в размере 201 760 рублей 79 копеек, пени в сумме 37 235 рублей 73 копеек либо расторгнуть договор аренды в добровольном порядке (л.д. 21).
Оставление указанного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Расторгая договор аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что ООО "ВАЛАРО" были существенно нарушены его условия в части внесения арендной платы и использования участка.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
29.12.04 между Комитетом по управлению имуществом г. Реутова (Арендодатель) и ООО "ВАЛАРО" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 61, в соответствии с которым Арендодатель сдает Арендатору на условиях аренды земельный участок общей площадью 296 кв. м с кадастровым номером 50:48:0010402:0005, расположенный по адресу: г. Реутов, ул. Новая, восточная сторона, д. 21, на срок с 02.08.04 по 31.07.53 для размещения и строительства магазина (л.д. 9 - 10).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В силу пункта 4.3.4 договора Арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 был передан в аренду для размещения и строительства магазина.
Из материалов дела следует, что 09.10.08 ООО "ВАЛАРО" было выдано разрешение N RU 5031-40 на строительство двухэтажного здания с техническим этажом (магазин с аптекой), площадью застройки 272 кв. м, сроком действия - 18 месяцев (л.д. 43 - 44).
Однако до настоящего времени строительство магазина, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.
Письмом от 27.02.13 ООО "ВАЛАРО" сообщило Главе администрации г. Реутов Московской области о принятии решения о возведении на земельном участке с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 детского сада дневного пребывания (л.д. 42).
13.09.13 ООО "ВАЛАРО" обратилось к Главе администрации г. Реутов Московской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на "для размещения финансово-кредитного учреждения" (л.д. 40).
Письмом N 1-вх-5120/01-01-10 от 02.10.13 администрация г. Реутов Московской области сообщила ООО "ВАЛАРО" о том, что рассмотрение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка состоится после получения положительного решения жителей близлежащего жилого дома (л.д. 39).
Таким образом, ООО "ВАЛАРО" арендуемый им земельный участок по назначению не использовало, доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих дополнений в договор аренды, а также признания незаконным отказа администрации г. Реутов Московской области во внесении таких изменений не представлено.
- Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
- Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды, не освоил спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ВАЛАРО" доказательств, подтверждающих наличие на спорном земельном участке объектов капитального строительства, соответствующих целевому назначению земельного участка, в материалы дела и апелляционному суду не представлено.
Кроме того, как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, ООО "ВАЛАРО" нарушены сроки внесения арендных платежей в течение более двух кварталов подряд, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "ВАЛАРО" условий договора аренды N 61 от 29.12.04 и наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области 30.10.13 направил в адрес ООО "ВАЛАРО" требование N 1456/01-22 о расторжении договора аренды в добровольном порядке, ответ на которое просил направить не позднее 11.11.13 (л.д. 21).
Названное требование было получено ООО "ВАЛАРО" 09.11.13, что подтверждается отметкой на карточке почтового уведомления (л.д. 22).
Учитывая, что требование о расторжении договора было получено ответчиком в установленный для устранения нарушений срок, а также отсутствие со стороны ООО "ВАЛАРО" действий, направленных на устранение выявленных нарушений, тот факт, что с настоящим иском Комитет по управлению имуществом администрации города Реутов Московской области обратился в арбитражный суд Московской области только 16.12.13, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "ВАЛАРО" возвратить спорный земельный участок истцу.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о чинении препятствий со стороны администрации г. Реутов Московской области в освоении земельного участка подлежат отклонению, поскольку доказательств объективной невозможности осуществления строительства, а также доказательств оспаривания незаконных, по мнению ответчика, действий органа муниципальной власти не представлено.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 15 апреля 2014 года по делу N А41-66866/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
С.А.КОНОВАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)