Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что приобрел у ответчика по договору купли-продажи земельный участок и нежилое строение, однако фактически нежилое строение располагается на смежном земельном участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Чеботаревой Е.А., Оганесян Л.С.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании 24 декабря 2014 года
дело по апелляционной жалобе О. на заочное решение Омского районного суда Омской области от 23 сентября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Х.Р. к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - торговое, и расположенного на нем нежилого строения (магазин), площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...>, литер А, находящихся по адресу Омская область <...>, заключенный <...> между О. и Х.Р..
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности Х.Р. на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: Омская область Омский <...>, произведенную <...> за номером N <...>.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности Х.Р. на нежилое строение (магазин), площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...>. литер А, расположенное по адресу: Омская область Омский <...>, произведенную <...> за номером N <...>.
Взыскать с О. в пользу Х.Р. <...> в счет возврата денежных средств по договору купли-продажи от <...> года.
Взыскать с О. в пользу Х.Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>, а также расходы по оплате услуг представителя в размере <...>".
Заслушав доклад судьи Чеботаревой Е.А., судебная коллегия
установила:
Х.Р. обратился в суд с иском к О. о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу Омская область <...> и находящегося на нем нежилого строения (магазина), общей площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...> Истец оплатил по договору <...>, однако фактически нежилое строение располагается на смежном земельном участке с кадастровым номером N <...>, который используется БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов".
Просил признать договор купли-продажи от <...> недействительным, признать недействительной регистрацию перехода права собственности, применить последствия недействительности сделки и взыскать с О. денежные средства в размере <...>, а также взыскать расходы на оказание юридических услуг в размере <...>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>.
В судебном заседании представитель истца Х.Р. - Ч. требования поддержала, пояснила, что сделка недействительна по правилам ст. 168 ГК РФ, нарушение норм земельного законодательства, в том числе отсутствие единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка является нарушением закона.
Представитель истца П. поддержала исковые требования, пояснила, что после приобретения Х.Р. здания магазина и земельного участка возникла необходимость возведения пристроя, в связи с чем, истец обратился к кадастровому инженеру для определения границ земельного участка на местности.
В удовлетворении требований, о признании отказа по внесению изменений в сведения о местоположении границ спорного земельного участка, ему отказано.
По решению Арбитражного суда Омской области от <...>, по иску БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов", ИП Х.Р. было предписано снести здание магазина с территории земельного участка с кадастровым номером N <...>, который находится в пользовании БСУСОО.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, ранее указал, что иск не признает, с 2009 по 2012 годы использовал здание магазина и земельный участок. При заключении сделки Х.Р. проверял все документы; считает, что в его действиях нарушений не имеется.
Истец Х.Р., представители третьих лиц БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов", администрации Омского МР Омской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области, Управления Росреестра по Омской области, Министерства имущества Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено вышеуказанное заочное решение.
В апелляционной жалобе О. просит решение отменить и прекратить производство по делу. Указывает, что магазин не является самовольной постройкой, так как был возведен в 1950 году и отношения к дому интернату не имеет. Поскольку строение было поставлено на инвентаризационный учет, при определении границ земельного участка для дома интерната он должен был быть нанесен на ситуационный план. Законность приобретения земельного участка не оспаривалась, поэтому оснований для признания сделки в данной части недействительной не имеется. Кроме того, решение Арбитражного суда Омской области от <...> не могло быть принято во внимание, так как в законную силу не вступило. Также истец нарушил правила подсудности, так как на момент заключения сделки и по настоящее время ответчик является индивидуальным предпринимателем, а по вышеуказанному решению БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов" обращалось с иском к Х.Р. тоже как к индивидуальному предпринимателю.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Х.Р. П. просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Х.Р. - П., согласившуюся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что названный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Из материалов дела следует, что <...> между Х.Р. (покупатель) и О. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - торговое, расположенного по адресу: Омская область, <...> и находящегося на нем нежилого строения (магазин), площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...>, литер А.
Согласно п. 2 договора стоимость объектов недвижимости составила <...>, при этом <...> - стоимость земельного участка, <...> - нежилое строение. Расчет между сторонами был произведен до подписания договора, что не оспаривалось сторонами.
Кроме того, в соответствии с распиской от <...>, выданной О., ответчик получил в счет оплаты стоимости земельного участка и помещения от Х.Р. еще <...>.
Право собственности Х.В. на объекты недвижимого имущества, в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области, о чем свидетельствуют записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от <...> за N <...> и N <...>.
Согласно пояснениям представителя Х.Р. его доверитель при заключении договора купли-продажи полагал, что приобретает земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение, в соответствии с представленными ответчиком документами.
На основании выписки из кадастрового паспорта от <...> участок с кадастровым номером N <...> имеет разрешенное использование: под нежилым строением (магазин) и для его обслуживания.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омского области от <...> установлено, что межевание земельного участка с кадастровым номером N <...> находящегося в собственности БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов", было произведено в соответствии с установленными нормами права, кадастровая ошибка при постановке земельного участка с кадастровым номером N <...> отсутствует.
Судом первой инстанции установлено и из заключения кадастрового инженера В. от <...> следует, что на момент заключения сделки в границах земельного участка с кадастровым номером N <...> нежилое строение литера А отсутствовало, оно находилось на земельном участке с кадастровым номером N <...>.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, учитывая вышеприведенные нормы права, а также то, что использование строения, находящегося на не принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, нарушает права Х.Р. как собственника, получившего не единый объект, как он рассчитывал, а земельный участок без здания магазина и нежилое строение, расположенное на чужом земельном участке, пришел к обоснованному выводу, что положения договора о продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого строения (магазин) не соответствуют требованиям закона.
Таким образом, вывод суда о применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, является верным.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.
Ссылка суда на решение Арбитражного суда Омской области от <...> о возложении обязанности на Х.Р. снести нежилое строение (магазин), расположенное по адресу: Омская область, <...> неправомерна, поскольку решение не вступило в законную силу, однако безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истца не является.
Абзацем 5 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В связи с чем, довод жалобы о том, что признание недействительной сделки купли-продажи в отношении нежилого строения не влечет недействительность в отношении земельного участка, а также то, что право собственности у истца возникло на законном основании, отклоняется судебной коллегией.
Довод апелляционной жалобы о том, что спор не подведомственен суду общей юрисдикции, поскольку О. и Х.Р. являются индивидуальными предпринимателями и ответчик отчуждал объекты недвижимости в рамках предпринимательской деятельности, является несостоятельным, так как исходя из текста договора купли-продажи от <...>, истец и ответчик заключали сделку в качестве физических лиц, следовательно, спор в силу ст. 22 ГПК РФ правомерно рассматривался в суде общей юрисдикции.
Иные доводы жалобы по существу сводятся к повторению доводов ответчика, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Омского районного суда Омской области от 23 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-8479/2014
Требование: О признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что приобрел у ответчика по договору купли-продажи земельный участок и нежилое строение, однако фактически нежилое строение располагается на смежном земельном участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2014 г. по делу N 33-8479/2014
Председательствующий: Безверхая А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.
судей Чеботаревой Е.А., Оганесян Л.С.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании 24 декабря 2014 года
дело по апелляционной жалобе О. на заочное решение Омского районного суда Омской области от 23 сентября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования Х.Р. к О. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - торговое, и расположенного на нем нежилого строения (магазин), площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...>, литер А, находящихся по адресу Омская область <...>, заключенный <...> между О. и Х.Р..
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности Х.Р. на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: Омская область Омский <...>, произведенную <...> за номером N <...>.
Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности Х.Р. на нежилое строение (магазин), площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...>. литер А, расположенное по адресу: Омская область Омский <...>, произведенную <...> за номером N <...>.
Взыскать с О. в пользу Х.Р. <...> в счет возврата денежных средств по договору купли-продажи от <...> года.
Взыскать с О. в пользу Х.Р. расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>, а также расходы по оплате услуг представителя в размере <...>".
Заслушав доклад судьи Чеботаревой Е.А., судебная коллегия
установила:
Х.Р. обратился в суд с иском к О. о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.
В обоснование требований указал, что <...> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу Омская область <...> и находящегося на нем нежилого строения (магазина), общей площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...> Истец оплатил по договору <...>, однако фактически нежилое строение располагается на смежном земельном участке с кадастровым номером N <...>, который используется БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов".
Просил признать договор купли-продажи от <...> недействительным, признать недействительной регистрацию перехода права собственности, применить последствия недействительности сделки и взыскать с О. денежные средства в размере <...>, а также взыскать расходы на оказание юридических услуг в размере <...>, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...>.
В судебном заседании представитель истца Х.Р. - Ч. требования поддержала, пояснила, что сделка недействительна по правилам ст. 168 ГК РФ, нарушение норм земельного законодательства, в том числе отсутствие единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка является нарушением закона.
Представитель истца П. поддержала исковые требования, пояснила, что после приобретения Х.Р. здания магазина и земельного участка возникла необходимость возведения пристроя, в связи с чем, истец обратился к кадастровому инженеру для определения границ земельного участка на местности.
В удовлетворении требований, о признании отказа по внесению изменений в сведения о местоположении границ спорного земельного участка, ему отказано.
По решению Арбитражного суда Омской области от <...>, по иску БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов", ИП Х.Р. было предписано снести здание магазина с территории земельного участка с кадастровым номером N <...>, который находится в пользовании БСУСОО.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, ранее указал, что иск не признает, с 2009 по 2012 годы использовал здание магазина и земельный участок. При заключении сделки Х.Р. проверял все документы; считает, что в его действиях нарушений не имеется.
Истец Х.Р., представители третьих лиц БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов", администрации Омского МР Омской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Омской области, Управления Росреестра по Омской области, Министерства имущества Омской области участия в судебном заседании не принимали.
Судом постановлено вышеуказанное заочное решение.
В апелляционной жалобе О. просит решение отменить и прекратить производство по делу. Указывает, что магазин не является самовольной постройкой, так как был возведен в 1950 году и отношения к дому интернату не имеет. Поскольку строение было поставлено на инвентаризационный учет, при определении границ земельного участка для дома интерната он должен был быть нанесен на ситуационный план. Законность приобретения земельного участка не оспаривалась, поэтому оснований для признания сделки в данной части недействительной не имеется. Кроме того, решение Арбитражного суда Омской области от <...> не могло быть принято во внимание, так как в законную силу не вступило. Также истец нарушил правила подсудности, так как на момент заключения сделки и по настоящее время ответчик является индивидуальным предпринимателем, а по вышеуказанному решению БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов" обращалось с иском к Х.Р. тоже как к индивидуальному предпринимателю.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Х.Р. П. просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Х.Р. - П., согласившуюся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено, что названный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Из материалов дела следует, что <...> между Х.Р. (покупатель) и О. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - торговое, расположенного по адресу: Омская область, <...> и находящегося на нем нежилого строения (магазин), площадью 63 кв. м, инвентарный номер N <...>, литер А.
Согласно п. 2 договора стоимость объектов недвижимости составила <...>, при этом <...> - стоимость земельного участка, <...> - нежилое строение. Расчет между сторонами был произведен до подписания договора, что не оспаривалось сторонами.
Кроме того, в соответствии с распиской от <...>, выданной О., ответчик получил в счет оплаты стоимости земельного участка и помещения от Х.Р. еще <...>.
Право собственности Х.В. на объекты недвижимого имущества, в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Росреестра по Омской области, о чем свидетельствуют записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от <...> за N <...> и N <...>.
Согласно пояснениям представителя Х.Р. его доверитель при заключении договора купли-продажи полагал, что приобретает земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение, в соответствии с представленными ответчиком документами.
На основании выписки из кадастрового паспорта от <...> участок с кадастровым номером N <...> имеет разрешенное использование: под нежилым строением (магазин) и для его обслуживания.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омского области от <...> установлено, что межевание земельного участка с кадастровым номером N <...> находящегося в собственности БСУСОО "Большекулачинский специальный дом интернат для престарелых и инвалидов", было произведено в соответствии с установленными нормами права, кадастровая ошибка при постановке земельного участка с кадастровым номером N <...> отсутствует.
Судом первой инстанции установлено и из заключения кадастрового инженера В. от <...> следует, что на момент заключения сделки в границах земельного участка с кадастровым номером N <...> нежилое строение литера А отсутствовало, оно находилось на земельном участке с кадастровым номером N <...>.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, учитывая вышеприведенные нормы права, а также то, что использование строения, находящегося на не принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке, нарушает права Х.Р. как собственника, получившего не единый объект, как он рассчитывал, а земельный участок без здания магазина и нежилое строение, расположенное на чужом земельном участке, пришел к обоснованному выводу, что положения договора о продажи земельного участка и находящегося на нем нежилого строения (магазин) не соответствуют требованиям закона.
Таким образом, вывод суда о применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, является верным.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.
Ссылка суда на решение Арбитражного суда Омской области от <...> о возложении обязанности на Х.Р. снести нежилое строение (магазин), расположенное по адресу: Омская область, <...> неправомерна, поскольку решение не вступило в законную силу, однако безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований истца не является.
Абзацем 5 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В связи с чем, довод жалобы о том, что признание недействительной сделки купли-продажи в отношении нежилого строения не влечет недействительность в отношении земельного участка, а также то, что право собственности у истца возникло на законном основании, отклоняется судебной коллегией.
Довод апелляционной жалобы о том, что спор не подведомственен суду общей юрисдикции, поскольку О. и Х.Р. являются индивидуальными предпринимателями и ответчик отчуждал объекты недвижимости в рамках предпринимательской деятельности, является несостоятельным, так как исходя из текста договора купли-продажи от <...>, истец и ответчик заключали сделку в качестве физических лиц, следовательно, спор в силу ст. 22 ГПК РФ правомерно рассматривался в суде общей юрисдикции.
Иные доводы жалобы по существу сводятся к повторению доводов ответчика, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Омского районного суда Омской области от 23 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)