Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" (400039, г. Волгоград, ул. Ясноморская, д. 2, ОГРН 1035754002492, ИНН 5754002954)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2013 года по делу N А12-24898/2013 (судья Буланков А.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" (400039, г. Волгоград, ул. Ясноморская, д. 2, ОГРН 1035754002492, ИНН 5754002954)
к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)
о внесении изменений в договор аренды,
без участия представителей сторон,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" (далее - ООО "Сельмаш Трейд", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской (далее - Мингосимущество Волгоградской области, ответчик) области о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 8727 от 11.09.2009, дополнив его абзацами следующего содержания:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок в 2013 году составляет 337 118,59 руб.
Арендная плата за земельный участок определена по формуле:
А=КСЗУ*1,5% = 22 474 572,5 руб. *0,015=337 118,59 руб., где:
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.
Размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Сельмаш Трейд" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца. В обоснование данной позиции, податель апелляционной жалобы указывает на то, что ООО "Сельмаш Трейд" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшее с даты государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (11.01.2008), на право аренды, в связи с чем полагает, что при определении размера годовой арендной платы за земельный участок, на договорные отношения между Обществом и Мингосимуществом Волгоградской области распространяется действие пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в котором указано что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, годовой размер арендной платы за земельные участки устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Подтверждением наличия у ООО "Сельмаш Трейд" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является регистрация права собственности на объект недвижимости, который ранее находился на земельным участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
Мингосимуществом Волгоградской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебное заседание представители ООО "Сельмаш Трейд" и Мингосимущества Волгоградской области не явились. О времени и месте судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.01.2014.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании, открытом 18 февраля 2014 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 25 февраля 2014 года до 12 час. 15 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей, без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 11.09.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Сельмаш Трейд" (Арендатор) заключен договор (с протоколом разногласий) N 8727 (далее - Договор) аренды земельного участка, общей площадью 19 010 кв. м, учетный номер 1-11-8, кадастровый номер 34:34:010012:9 под здание склада крупного литья инструментального производства, расположенного по адресу: Волгоград, Тракторозаводский район, ул. Ясноморская, 9.
Согласно Закону Волгоградской области от 06 апреля 2012 года N 33-ОД распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области.
Порядок организации работы по распоряжению земельными участками устанавливается Правительством Волгоградской области.
Постановлением Правительства Волгоградской области от 17 апреля 2012 N 28-п установлено, что органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимся в Волгограде - административном центре Волгоградской области, является Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Следовательно, в связи с перераспределением функций по распоряжению неразграниченными земельными участками между Администрацией города Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов и Правительством Волгоградской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Мингосимущества Волгоградской области перешли права и обязанности Арендодателя в соответствии с договорами аренды.
В соответствии с пунктом 2.4. Договора Арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11. раздела 2 Договора.
Пунктом 2.11. Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае, централизованного, увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгоградской области, органами местного самоуправления города Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.
04.03.20013 письмом за N 21-17/6447 Мингосимущество Волгоградской области сообщило ООО "Сельмаш Трейд" об установлении годовой арендной платы в размере 1 065 699,28 руб.
Размер годовой арендной платы определен Арендодателем по формуле:
А = КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан*Ки
1 065 699,28 руб. - 22 474 572,5 руб. *0,015*2,8*1,0*1,129, где:
- А - величина арендной платы, рассчитываемой за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (22 474 572,5);
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для ельных участков из категорий земель населенных пунктов, находящихся на территории округа город - герой Волгоград (0,015);
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (2,8);
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных объектов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;
- Ки - коэффициент индексации на 2012 год (1,129).
12.09.2013 ООО "Сельмаш Трейд" направило в адрес Мингосимущество Волгоградской области письмо в котором, ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", просило установить арендную плату арендуемого земельного участка в размере не превышающим 2% кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно размера арендной платы на 2013 год и порядка ее расчета, Общество обратилось с вышеназванным иском.
Отказывая в удовлетворении требований ООО "Сельмаш Трейд", суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия у Общества права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.
Суд апелляционной инстанции считает, что данный вывод суда первой инстанции ошибочным, при этом исходит из следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В данном случае стороны не пришли к соглашению относительно размера арендной платы на 2013 и порядка ее расчета.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Исходя из изложенного, истец правомерно обратился в суд с исковыми требованиями о внесении изменений в Договор.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате замены права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ). На такие земельные участки распространяются все нормы законодательства, которые регулируют правоотношения, связанные с переоформленными земельными участками. Определяющим критерием при этом является наличие права постоянного (бессрочного) пользования у субъекта, переоформляющего данное право на право аренды или право собственности.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования, в связи, с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "Сельмаш Трейд" по договору купли-продажи недвижимого имущества N Д37/135 от 29.11.2007 приобрело недвижимое имущество - здание склада крупного литья инструментального производства.
Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2008, номер регистрации 34-34-01/433/2007-450, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на вышеназванном договоре.
Объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположен на земельном участке, ранее предоставленном ЗАО "Волгоградский инструментальный завод" в постоянное (бессрочное) пользование, что объективно подтверждается свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 12.10.2001 N 34 АЛ 836470 (т. 1, л.д. 123).
ООО "Сельмаш Трейд" после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в силу закона приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 N 13140/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой льготный размер арендной платы подлежит применению для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и выразивших желание переоформить это право.
В силу статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации истец не может обладать правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем, это право переоформлено Обществом на право аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Постановлением администрация Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п (с изменениями) (далее - Постановление N 469-п) утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области
Расчет арендной платы за земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды определен разделом 4 Постановления N 469-п.
Так, согласно пункту 4.1. Постановления N 469-п при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды арендная плата за использование указанных земельных участков определяется от кадастровой стоимости земельного участка в размере:
- 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного на территории городского округа город-герой Волгоград;
- 2 процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, расположенного на территории иных муниципальных образований Волгоградской области;
- 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, изъятого из оборота или ограниченного в обороте.
Пунктом 4.2. Постановления N 469-п определено, что в случае если годовой размер арендной платы превышает двукратный размер земельного налога, годовой размер арендной платы устанавливается равным двукратному размеру земельного налога.
Установив, что ООО "Сельмаш Трейд" заключило договор в порядке переоформления юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, исходя из Постановления N 469-п, размер годовой арендной платы в 2013 году за спорный земельный участок, принадлежащий истцу на праве аренды, в силу пункта 4.1. Постановления N 469-п определяется, исходя из 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и составляет 337 118,59 руб.
Постановлением Правительства Волгоградской области от 24 февраля 2014 года N 88-п внесены изменения в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденный Постановлением N 469-п, и раздел 4, которым определен расчет арендной платы за земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды, исключен.
Между тем, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением N 582, установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости такого земельного участка, если земельный участок не указан в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и право аренды на него переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в федеральной собственности, указанными выше Правилами установлен предельный размер арендной платы, который составляет 2% от кадастровой стоимости таких земельных участков.
Поскольку размер арендной платы в силу вышеназванных норм права является регулируемым, то с принятием Постановления N 582 истец с даты вступления названного нормативного акта в силу вправе уплачивать арендную плату, в размере не превышающем 2% от кадастровой стоимости земельных участков, поскольку приобрел право аренды в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, в связи с чем Мингосимущество Волгоградской области неправомерно отказало истцу во внесении изменений в договор аренды.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.
Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норма материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
За подачу искового заявления ООО "Сельмаш Трейд" по платежному поручению N 204 от 25.09.2013 (т. 1, л.д. 11) уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
За рассмотрение апелляционной жалобы Общество по платежному поручению N 287 от 17.12.2013 (т. 2, л.д. 9) уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
Поскольку судебный акт принят в пользу ООО "Сельмаш Трейд", то расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, подлежат возмещению Мингосимуществом Волгоградской области.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2013 года по делу N А12-24898/2013 отменить. Принять новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Внести изменения в договор N 8727 от 11.09.2009 дополнив его абзацами следующего содержания:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок в 2013 году составляет 337 118,59 руб.
Арендная плата за земельный участок определена по формуле:
А=КСЗУ*1,5% = 22 474 572,5 руб. *0,015=337 118,59 руб., где:
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.
Размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка".
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в сумме 4 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2014 ПО ДЕЛУ N А12-24898/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2014 г. по делу N А12-24898/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2014 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Жаткиной С.А., Жевак И.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богатыревой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" (400039, г. Волгоград, ул. Ясноморская, д. 2, ОГРН 1035754002492, ИНН 5754002954)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2013 года по делу N А12-24898/2013 (судья Буланков А.А.)
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" (400039, г. Волгоград, ул. Ясноморская, д. 2, ОГРН 1035754002492, ИНН 5754002954)
к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (400131, г. Волгоград, ул. Новороссийская, д. 15, ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540)
о внесении изменений в договор аренды,
без участия представителей сторон,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" (далее - ООО "Сельмаш Трейд", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской (далее - Мингосимущество Волгоградской области, ответчик) области о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 8727 от 11.09.2009, дополнив его абзацами следующего содержания:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок в 2013 году составляет 337 118,59 руб.
Арендная плата за земельный участок определена по формуле:
А=КСЗУ*1,5% = 22 474 572,5 руб. *0,015=337 118,59 руб., где:
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.
Размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка".
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Сельмаш Трейд" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца. В обоснование данной позиции, податель апелляционной жалобы указывает на то, что ООО "Сельмаш Трейд" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникшее с даты государственной регистрации права на объект недвижимого имущества (11.01.2008), на право аренды, в связи с чем полагает, что при определении размера годовой арендной платы за земельный участок, на договорные отношения между Обществом и Мингосимуществом Волгоградской области распространяется действие пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в котором указано что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, годовой размер арендной платы за земельные участки устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Подтверждением наличия у ООО "Сельмаш Трейд" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является регистрация права собственности на объект недвижимости, который ранее находился на земельным участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
Мингосимуществом Волгоградской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебное заседание представители ООО "Сельмаш Трейд" и Мингосимущества Волгоградской области не явились. О времени и месте судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.01.2014.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебном заседании, открытом 18 февраля 2014 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 25 февраля 2014 года до 12 час. 15 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей, без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 11.09.2009 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Сельмаш Трейд" (Арендатор) заключен договор (с протоколом разногласий) N 8727 (далее - Договор) аренды земельного участка, общей площадью 19 010 кв. м, учетный номер 1-11-8, кадастровый номер 34:34:010012:9 под здание склада крупного литья инструментального производства, расположенного по адресу: Волгоград, Тракторозаводский район, ул. Ясноморская, 9.
Согласно Закону Волгоградской области от 06 апреля 2012 года N 33-ОД распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области.
Порядок организации работы по распоряжению земельными участками устанавливается Правительством Волгоградской области.
Постановлением Правительства Волгоградской области от 17 апреля 2012 N 28-п установлено, что органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимся в Волгограде - административном центре Волгоградской области, является Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Следовательно, в связи с перераспределением функций по распоряжению неразграниченными земельными участками между Администрацией города Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов и Правительством Волгоградской области в лице Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Мингосимущества Волгоградской области перешли права и обязанности Арендодателя в соответствии с договорами аренды.
В соответствии с пунктом 2.4. Договора Арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11. раздела 2 Договора.
Пунктом 2.11. Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае, централизованного, увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления Волгоградской области, органами местного самоуправления города Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов.
04.03.20013 письмом за N 21-17/6447 Мингосимущество Волгоградской области сообщило ООО "Сельмаш Трейд" об установлении годовой арендной платы в размере 1 065 699,28 руб.
Размер годовой арендной платы определен Арендодателем по формуле:
А = КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан*Ки
1 065 699,28 руб. - 22 474 572,5 руб. *0,015*2,8*1,0*1,129, где:
- А - величина арендной платы, рассчитываемой за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (22 474 572,5);
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка. Для ельных участков из категорий земель населенных пунктов, находящихся на территории округа город - герой Волгоград (0,015);
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (2,8);
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных объектов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;
- Ки - коэффициент индексации на 2012 год (1,129).
12.09.2013 ООО "Сельмаш Трейд" направило в адрес Мингосимущество Волгоградской области письмо в котором, ссылаясь на пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", просило установить арендную плату арендуемого земельного участка в размере не превышающим 2% кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно размера арендной платы на 2013 год и порядка ее расчета, Общество обратилось с вышеназванным иском.
Отказывая в удовлетворении требований ООО "Сельмаш Трейд", суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия у Общества права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.
Суд апелляционной инстанции считает, что данный вывод суда первой инстанции ошибочным, при этом исходит из следующего.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.
В данном случае стороны не пришли к соглашению относительно размера арендной платы на 2013 и порядка ее расчета.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
Исходя из изложенного, истец правомерно обратился в суд с исковыми требованиями о внесении изменений в Договор.
В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - Постановление N 582).
К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.
Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате замены права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 25.10.2011 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ). На такие земельные участки распространяются все нормы законодательства, которые регулируют правоотношения, связанные с переоформленными земельными участками. Определяющим критерием при этом является наличие права постоянного (бессрочного) пользования у субъекта, переоформляющего данное право на право аренды или право собственности.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия у него права постоянного (бессрочного) пользования, в связи, с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Однако судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "Сельмаш Трейд" по договору купли-продажи недвижимого имущества N Д37/135 от 29.11.2007 приобрело недвижимое имущество - здание склада крупного литья инструментального производства.
Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2008, номер регистрации 34-34-01/433/2007-450, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа на вышеназванном договоре.
Объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположен на земельном участке, ранее предоставленном ЗАО "Волгоградский инструментальный завод" в постоянное (бессрочное) пользование, что объективно подтверждается свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 12.10.2001 N 34 АЛ 836470 (т. 1, л.д. 123).
ООО "Сельмаш Трейд" после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества в силу закона приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2012 N 13140/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой льготный размер арендной платы подлежит применению для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и выразивших желание переоформить это право.
В силу статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации истец не может обладать правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем, это право переоформлено Обществом на право аренды.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Постановлением администрация Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п (с изменениями) (далее - Постановление N 469-п) утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области
Расчет арендной платы за земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды определен разделом 4 Постановления N 469-п.
Так, согласно пункту 4.1. Постановления N 469-п при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды арендная плата за использование указанных земельных участков определяется от кадастровой стоимости земельного участка в размере:
- 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка из категории земель населенных пунктов, расположенного на территории городского округа город-герой Волгоград;
- 2 процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, расположенного на территории иных муниципальных образований Волгоградской области;
- 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, изъятого из оборота или ограниченного в обороте.
Пунктом 4.2. Постановления N 469-п определено, что в случае если годовой размер арендной платы превышает двукратный размер земельного налога, годовой размер арендной платы устанавливается равным двукратному размеру земельного налога.
Установив, что ООО "Сельмаш Трейд" заключило договор в порядке переоформления юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, исходя из Постановления N 469-п, размер годовой арендной платы в 2013 году за спорный земельный участок, принадлежащий истцу на праве аренды, в силу пункта 4.1. Постановления N 469-п определяется, исходя из 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, и составляет 337 118,59 руб.
Постановлением Правительства Волгоградской области от 24 февраля 2014 года N 88-п внесены изменения в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденный Постановлением N 469-п, и раздел 4, которым определен расчет арендной платы за земельные участки при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды, исключен.
Между тем, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением N 582, установлено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости такого земельного участка, если земельный участок не указан в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и право аренды на него переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в федеральной собственности, указанными выше Правилами установлен предельный размер арендной платы, который составляет 2% от кадастровой стоимости таких земельных участков.
Поскольку размер арендной платы в силу вышеназванных норм права является регулируемым, то с принятием Постановления N 582 истец с даты вступления названного нормативного акта в силу вправе уплачивать арендную плату, в размере не превышающем 2% от кадастровой стоимости земельных участков, поскольку приобрел право аренды в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования, в связи с чем Мингосимущество Волгоградской области неправомерно отказало истцу во внесении изменений в договор аренды.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.
Выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норма материального права, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
За подачу искового заявления ООО "Сельмаш Трейд" по платежному поручению N 204 от 25.09.2013 (т. 1, л.д. 11) уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
За рассмотрение апелляционной жалобы Общество по платежному поручению N 287 от 17.12.2013 (т. 2, л.д. 9) уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
Поскольку судебный акт принят в пользу ООО "Сельмаш Трейд", то расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, подлежат возмещению Мингосимуществом Волгоградской области.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2013 года по делу N А12-24898/2013 отменить. Принять новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Внести изменения в договор N 8727 от 11.09.2009 дополнив его абзацами следующего содержания:
"Размер годовой арендной платы за земельный участок в 2013 году составляет 337 118,59 руб.
Арендная плата за земельный участок определена по формуле:
А=КСЗУ*1,5% = 22 474 572,5 руб. *0,015=337 118,59 руб., где:
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка.
Размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка".
Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельмаш Трейд" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы в сумме 4 000 рублей.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
И.И.ЖЕВАК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)